Immobilienmarktbericht Dortmund - Q3 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Nachfrage geprägt. Die Analyse der aktuellen Marktdaten offenbart eine kontinuierliche Preisentwicklung über alle Segmente hinweg, wobei sich die Dynamik im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt hat. Der vorliegende Bericht bietet eine detaillierte Betrachtung der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 hat sich der Markt für Kaufhäuser in Dortmund weiter positiv entwickelt. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich in einer Spanne zwischen 3.203 Euro und 3.403 Euro, wobei der Mittelwert bei etwa 3.352 Euro pro Quadratmeter liegt. Dies bedeutet einen bemerkenswerten Anstieg von 2,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 3.306 Euro lag.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Beschleunigung im Jahresvergleich. Mit einer Steigerung von etwa 8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 übertrifft das aktuelle Preiswachstum die allgemeine Inflationsrate erheblich. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wohnform und als Kapitalanlage in Dortmund. Besonders im mittleren Preissegment zwischen 200.000 und 350.000 Euro ist die Nachfrage außerordentlich stark, was zu einer beschleunigten Preisentwicklung in diesem Bereich führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang bei gleichzeitig sehr geringen Leerständen. Die Angebotsseite kann mit der starken Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivitäten zeigen sich moderat und konzentrieren sich hauptsächlich auf die südlichen Stadtteile sowie die Stadtrandlagen. Trotz dieser Bemühungen reichen die Fertigstellungen nicht aus, um die bestehende Nachfrage signifikant zu bedienen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Objekte in gefragten Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Diese Entwicklung führt zu einem verstärkten Bieterwettbewerb, insbesondere bei Immobilien mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Die Finanzierungsbedingungen bleiben trotz gestiegener Zinsen noch immer attraktiv genug, um die Nachfrage auf hohem Niveau zu halten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Die südlichen Stadtteile Dortmunds erweisen sich als besonders dynamisch, hier konzentriert sich ein Großteil der Neubauaktivitäten. Diese Gebiete profitieren von einer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und einer familienfreundlichen Umgebung. Die Quadratmeterpreise liegen hier oft über dem städtischen Durchschnitt.

Die Stadtrandlagen zeigen ebenfalls eine positive Entwicklung, wobei hier vor allem die günstigeren Bodenpreise und die Möglichkeit zur Realisierung größerer Grundstücke attraktiv sind. Im Gegensatz dazu stagnieren die Preise in weniger gefragten Lagen oder Stadtteilen mit Strukturproblemen teilweise oder zeigen nur moderate Zuwächse. Die beliebten Viertel mit etablierter Infrastruktur und guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr verzeichnen weiterhin die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 6 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von externen Faktoren wie der Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment, wo die Kaufkraft der Mittelschicht auf ein begrenztes Angebot trifft.

Strukturelle Faktoren wie der demographische Wandel, veränderte Wohnbedürfnisse durch vermehrtes Homeoffice und der Wunsch nach mehr Wohnfläche werden die Nachfrage nach Häusern weiter stützen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen wird jedoch als limitierender Faktor für eine stärkere Angebotserweiterung wirken. Langfristig ist daher mit einer Verstetigung des Preisniveaus auf hohem Niveau zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem des Vorquartals. Die Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 beträgt je nach Datenquelle zwischen 2,6 und 3,7 Prozent, wobei der Ausgangswert im zweiten Quartal zwischen 2.640 und 2.664 Euro pro Quadratmeter lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von etwa 2,6 Prozent eine solide, wenn auch moderatere Entwicklung als bei den Kaufhäusern. Diese Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als flexible Wohnform und Kapitalanlage. Besonders bemerkenswert ist die Preisentwicklung im Neubausegment, wo moderne Ausstattungen und energieeffiziente Bauweisen zu Premiumpreisen führen, die oft deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übertrifft die nach Häusern deutlich, was auf verschiedene Faktoren zurückzuführen ist. Die niedrigeren Einstiegspreise im Vergleich zu Häusern, die geringeren Unterhaltskosten und die oft zentraleren Lagen machen Wohnungen für eine breitere Käuferschicht attraktiv. Die Neubauaktivitäten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, konzentrieren sich jedoch hauptsächlich auf das höherpreisige Segment.

Trotz der gestiegenen Bautätigkeit können die Fertigstellungen den bestehenden Bedarf nicht decken. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten und oft zu Bietergefechten bei besonders attraktiven Objekten führt. Die Marktdynamik wird zusätzlich durch institutionelle Investoren verstärkt, die vermehrt in den Dortmunder Wohnungsmarkt einsteigen und damit die Konkurrenzsituation für private Käufer verschärfen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt ein heterogenes Bild. Neubauprojekte und umfassende Modernisierungen konzentrieren sich auf die beliebten Stadtteile mit guter Infrastruktur sowie auf ausgewählte Stadtrandlagen mit optimaler Verkehrsanbindung. In diesen Gebieten führen Modernisierungen im Bestand häufig zu erheblichen Preiserhöhungen, was den allgemeinen Preisdruck verstärkt.

Die zentrumsnahen Lagen profitieren besonders von der steigenden Nachfrage nach urbanem Wohnen. Hier sind die Quadratmeterpreise am höchsten, während die Verfügbarkeit gleichzeitig am geringsten ist. In den Stadtrandlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild: Gebiete mit guter ÖPNV-Anbindung und Nähe zu Grünflächen entwickeln sich positiv, während periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile nur moderate Preissteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen von jährlich 3 bis 4 Prozent prognostiziert. Diese Entwicklung wird maßgeblich durch demographische Trends und sich wandelnde Wohnpräferenzen getrieben. Der Trend zu kleineren Haushalten und die zunehmende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen.

Die Entwicklung der Bauzinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen. Gleichzeitig könnten verschärfte energetische Anforderungen und steigende Baukosten das Angebot an Neubauwohnungen begrenzen und damit preistreibend wirken. Insgesamt ist mit einem stabilen, aber weniger dynamischen Marktwachstum zu rechnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Entwicklung. Während spezifische Daten ausschließlich für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten eine klare Tendenz ablesen. Die durchschnittlichen Mietpreise im Gesamtmarkt liegen bei etwa 8,57 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von etwa einem Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Durchschnittspreis noch bei 8,48 Euro lag.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von über 4 Prozent eine robuste Entwicklung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten wider, insbesondere nach Häusern, die Familien mehr Platz und Privatsphäre bieten. Die Mietpreisentwicklung bei Häusern folgt dabei ähnlichen Mustern wie im Kaufsegment, allerdings mit weniger ausgeprägten Schwankungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist durch einen deutlichen Nachfrageüberhang charakterisiert. Die Neubauaktivitäten im Mietbereich bleiben moderat, während die Leerstände auf einem sehr niedrigen Niveau verharren. Diese Konstellation führt zu einer angespannten Marktsituation, in der Vermieter aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen können.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird besonders durch Familien getrieben, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen, aber dennoch nicht auf die Vorzüge eines Hauses verzichten möchten. Die begrenzte Verfügbarkeit von Miethäusern führt zu kurzen Inseratszeiten und oft zu Bewerbungsverfahren mit zahlreichen Interessenten. Die Marktbedingungen ähneln dabei stark denen im Kaufsegment, mit dem Unterschied, dass die Fluktuation im Mietmarkt naturgemäß höher ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Verteilung der Mietpreise für Häuser zeigt deutliche Unterschiede innerhalb Dortmunds. Die Stadtrandlagen und südlichen Bereiche, wo vermehrt Neubauten entstehen, bieten oft modernere Häuser zu entsprechend höheren Mieten. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf zeitgemäße Ausstattung und energieeffiziente Bauweise legen.

Die Innenstadtlagen weisen generell höhere Mietpreise auf, wobei das Angebot an Miethäusern hier naturgemäß begrenzt ist. In den etablierten Wohnvierteln mit gewachsener Infrastruktur finden sich häufig ältere Häuser, deren Mieten je nach Modernisierungsstand stark variieren können. Die peripheren Lagen ohne besondere Standortvorteile bieten oft die günstigsten Mieten, leiden aber unter geringerer Nachfrage und längeren Vermarktungszeiten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen hin. Die Entwicklung wird voraussichtlich weniger dynamisch verlaufen als im Kaufmarkt, da regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken. Dennoch ist mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent zu rechnen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot.

Langfristig könnte sich der Trend zu flexibleren Wohnformen und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer positiv auf die Nachfrage nach Miethäusern auswirken. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten und verschärfte energetische Anforderungen zu einer stärkeren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen. Vermieter werden zunehmend unter Druck geraten, in die energetische Sanierung ihrer Objekte zu investieren, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit kontinuierlicher Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete hat sich auf 8,57 Euro pro Quadratmeter eingependelt, was einen Anstieg von 1,06 Prozent gegenüber dem Vorquartal bedeutet. Im zweiten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Kaltmiete noch bei 8,48 Euro pro Quadratmeter.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Mit einer Steigerung von etwa 4,5 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Mieten noch bei durchschnittlich 8,20 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine deutliche Dynamik. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Die Preissteigerungen verteilen sich dabei relativ gleichmäßig über alle Wohnungsgrößen, wobei kleinere Wohnungen tendenziell höhere Quadratmeterpreise erzielen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist geprägt von einer persistenten Nachfrage, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die Neubauaktivitäten bleiben auf moderatem Niveau und können den strukturellen Mangel an Mietwohnungen nicht ausgleichen. Diese Situation führt zu einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf sehr niedrigem Niveau, was die Anspannung des Marktes unterstreicht. Modernisierungen im Bestand führen regelmäßig zu Mieterhöhungen, was den allgemeinen Preisdruck verstärkt. Die Fluktuation bleibt relativ gering, da viele Mieter angesichts der Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben, auch wenn diese nicht mehr optimal zu ihren Bedürfnissen passen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Dortmunds sind erheblich und folgen klassischen Mustern urbaner Wohnmärkte. Die Zentrumsnähe ist nach wie vor der wichtigste preisbestimmende Faktor, wobei die Innenstadtlagen die höchsten Mieten aufweisen. Hier spielen Faktoren wie die fußläufige Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, kulturellen Einrichtungen und Arbeitsplätzen eine entscheidende Rolle.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild: Gebiete mit guter ÖPNV-Anbindung und attraktivem Wohnumfeld erreichen mittlere bis gehobene Mietpreise, während periphere Lagen ohne besondere Qualitäten deutlich günstiger sind. Der Modernisierungsgrad und die energetische Qualität der Wohnungen werden zunehmend zu wichtigen Differenzierungsmerkmalen. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten erzielen dabei Premiummieten, die oft 20 bis 30 Prozent über dem Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Zuwanderung in die Stadt, den Trend zu kleineren Haushalten und die begrenzte Neubautätigkeit.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Preisentwicklung zwar dämpfen, aber nicht stoppen können. Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise führen, wobei energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren dürften. Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes stark von politischen Entscheidungen zur Wohnraumförderung und städtebaulichen Entwicklung abhängen. Die Schaffung neuen Wohnraums bleibt die zentrale Herausforderung für eine Entspannung der Marktsituation.

Fazit

Der Dortmunder Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit anhaltenden Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die stärkste Dynamik weist dabei der Markt für Eigentumswohnungen auf, während die Mietmärkte moderatere, aber stetige Zuwächse verzeichnen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für Preisdruck sorgen.

Die Herausforderungen für Marktteilnehmer bleiben bestehen: Käufer und Mieter sehen sich mit steigenden Preisen und begrenztem Angebot konfrontiert, während Eigentümer und Vermieter von der positiven Wertentwicklung profitieren. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von externen Faktoren wie der Zinspolitik, regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Insgesamt bleibt Dortmund ein attraktiver und dynamischer Immobilienstandort mit positiven Zukunftsaussichten.