Immobilienmarktbericht Dortmund – 3. Quartal 2025

Der Dortmunder Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot prägt das Marktgeschehen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die positiven Preistrends fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Dortmund liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 3.203 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von rund 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem laut den Daten von Certa-Gutachten ein Durchschnittspreis von 3.144 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von etwa 1,8 Prozent, was auf eine stabile Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die moderate aber stetige Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Dortmund wider. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in etablierten Wohnlagen erfahren eine konstante Nachfrage, was die Preise auf einem stabilen Niveau hält. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 350.000 und 550.000 Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt. Die Leerstandsquote bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt. Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Zunahme gegenüber dem Vorquartal, kann jedoch die bestehende Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders Familien mit Kindern und Kapitalanleger zeigen ein starkes Interesse an Wohneigentum in Dortmund, was zu einer schnellen Vermarktung verfügbarer Objekte führt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 60 bis 75 Tagen für gut gepflegte Objekte in nachgefragten Lagen. Renovierungsbedürftige Immobilien oder Objekte in weniger beliebten Stadtteilen benötigen hingegen weiterhin längere Vermarktungszeiten von bis zu 120 Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Dortmunds bleiben signifikant. Die teuerste Lage stellt weiterhin Lücklemberg dar, wo Quadratmeterpreise von bis zu 3.661 Euro erreicht werden. Diese gehobene Wohnlage zeichnet sich durch ihre ruhige Umgebung, die Nähe zu Grünflächen und die gute Infrastruktur aus. Weitere beliebte und entsprechend hochpreisige Stadtteile sind Brünninghausen, Hombruch und das Kreuzviertel, wo die Quadratmeterpreise regelmäßig über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Am anderen Ende des Preisspektrums befinden sich Stadtrandlagen wie Somborn, wo die Quadratmeterpreise bei etwa 2.185 Euro liegen. Auch in den nördlichen Stadtteilen wie Eving und Scharnhorst sind die Preise deutlich moderater, was diese Gebiete besonders für Ersterwerber und junge Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die zentrumsnahen Lagen verzeichnen eine stabile Preisentwicklung mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.000 und 3.400 Euro.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Häuser zum Kauf. Die anhaltend hohe Nachfrage, gepaart mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent führen. Die Entwicklung der Bauzinsen wird dabei eine entscheidende Rolle spielen. Obwohl die historische Niedrigzinsphase beendet ist, bleiben die Finanzierungsbedingungen im historischen Vergleich noch günstig, was die Nachfrage weiterhin stützt.

Die geplanten Infrastrukturprojekte in Dortmund, insbesondere die Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs und die Entwicklung neuer Wohnquartiere, werden mittelfristig zu einer Aufwertung bestimmter Stadtteile führen. Dies könnte in den betroffenen Gebieten zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubauaktivität dämpfen, was das Angebot weiter verknappen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.733 Euro verzeichnet dieser Bereich eine Steigerung von etwa 3,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei circa 2.640 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 2,5 Prozent, was auf eine beschleunigte Aufwärtsentwicklung in den letzten Monaten hindeutet.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Für eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern müssen Käufer zwischen 200.000 und 250.000 Euro einkalkulieren. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erreichen häufig Preise von über 3.500 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfacheren Lagen bereits ab 2.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist im dritten Quartal 2025 weiter gestiegen, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen. Das Angebot bleibt trotz laufender Neubauprojekte knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau von unter 2 Prozent. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sich sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien eignen.

Die Vermarktungsgeschwindigkeit hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals erhöht. Gut geschnittene Wohnungen in beliebten Lagen werden oft innerhalb von 30 bis 45 Tagen verkauft, teilweise sogar noch schneller. Die zunehmende Zahl von Kapitalanlegern, die in Wohnungen als Renditeobjekte investieren, verstärkt den Konkurrenzdruck auf dem Markt zusätzlich. Die Renditeerwartungen liegen dabei zwischen 3 und 4 Prozent, was im aktuellen Zinsumfeld noch attraktiv erscheint.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtvierteln sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die höchsten Preise werden in der Innenstadt-West und im beliebten Kreuzviertel erzielt, wo moderne Wohnungen regelmäßig Quadratmeterpreise von über 3.200 Euro erreichen. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl, das besonders junge Berufstätige und Paare anspricht.

Die Innenstadt-Ost entwickelt sich zunehmend zu einem attraktiven Wohnquartier mit steigenden Preisen, da hier vermehrt Altbauten saniert und neue Wohnprojekte realisiert werden. In den Stadtrandlagen wie Mengede, Huckarde oder Aplerbeck liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Wohnflächen und ruhigerem Wohnumfeld. Die südlichen Stadtteile wie Hombruch und Barop zeigen eine stabile Preisentwicklung im mittleren bis gehobenen Segment.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs, wobei die jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent liegen dürften. Die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bleibt trotz gestiegener Zinsen bestehen, da die Mietrenditen in Dortmund weiterhin solide sind.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Realisierung geplanter Neubauprojekte sein. Mehrere größere Wohnquartiere befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase, die in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum schaffen werden. Allerdings könnten steigende Baukosten und die verschärften energetischen Anforderungen die Neubauprojekte verteuern und damit die Preise für Neubauwohnungen weiter nach oben treiben. Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird voraussichtlich überproportional steigen, was zu Preisaufschlägen für diese Objekte führen dürfte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser liegen aktuell zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei eine moderate Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zu verzeichnen ist. Im Jahresvergleich haben sich die Mieten um etwa 3 bis 4 Prozent erhöht, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten in diesem Segment widerspiegelt.

Die Gesamtmiete für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf 1.440 bis 1.680 Euro monatlich, zuzüglich Nebenkosten. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind teilweise etwas günstiger zu haben, während freistehende Häuser in guten Lagen deutlich höhere Mieten erzielen. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Objekte mit Garten und Garage, die für Familien mit Kindern attraktiv sind.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt weiterhin angespannt, mit sehr geringen Leerstandsquoten und einer hohen Nachfrage, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich stabilisiert, wobei viele Mieter langfristige Mietverhältnisse anstreben. Dies führt zu einer geringen Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot an verfügbaren Mietobjekten.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser zeigt eine leichte Zunahme, kann aber die bestehende Nachfrage bei weitem nicht decken. Institutionelle Investoren und private Vermieter investieren verstärkt in den Neubau von Reihenhäusern und Doppelhaushälften zur Vermietung, um von den stabilen Mieteinnahmen zu profitieren. Die Vermarktungsdauer für Mietobjekte ist extrem kurz, gut erhaltene Häuser in beliebten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind auch im Segment der Mietshäuser deutlich ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden in zentrumsnahen Lagen und den südlichen Stadtteilen wie Hombruch, Brünninghausen und Barop erzielt, wo die Quadratmeterpreise oft bei 14 bis 16 Euro liegen. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der schnellen Anbindung an das Stadtzentrum.

In den Stadtrandlagen und den nördlichen Stadtteilen wie Eving, Scharnhorst oder Mengede liegen die Mieten deutlich niedriger, oft zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten jedoch oft größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld, was sie besonders für Familien mit begrenztem Budget attraktiv macht. Die östlichen Stadtteile zeigen eine gemischte Entwicklung mit moderaten Mietpreisen im mittleren Segment.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Bereich der Häuser zur Miete erwartet. Die prognostizierten jährlichen Steigerungsraten liegen zwischen 2 und 4 Prozent, wobei in besonders nachgefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können, wird den Markt weiter antreiben.

Die demografische Entwicklung Dortmunds mit einem moderaten Bevölkerungswachstum und der Trend zu größeren Wohnflächen werden die Nachfrage nach Mietshäusern mittelfristig hoch halten. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten und strengere Umweltauflagen zu höheren Nebenkosten führen, was die Gesamtmietbelastung erhöht. Energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit guter Energieeffizienz werden voraussichtlich einen Wettbewerbsvorteil haben und höhere Mieten erzielen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Dortmund zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei in begehrten Lagen auch Mieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielt werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat um etwa 1 bis 2 Prozent gestiegen. Der Jahresvergleich zeigt eine Steigerung von circa 3 bis 4 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsentwicklung des Mietmarktes unterstreicht.

Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern müssen Mieter zwischen 600 und 720 Euro Kaltmiete einkalkulieren, während 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern zwischen 800 und 960 Euro kosten. Die Warmmieten liegen aufgrund gestiegener Energiekosten oft 20 bis 30 Prozent über den Kaltmieten, was die Gesamtmietbelastung erheblich erhöht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem sehr hohen Niveau. Besonders gefragt sind kleine bis mittelgroße Wohnungen für Singles, Paare und kleine Familien. Die Leerstandsquote liegt weiterhin unter 2 Prozent, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Neuvermietungen können Vermieter oft aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen, was zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mietinteressenten führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt eine leichte Verbesserung, kann aber die bestehende Nachfrage nur teilweise decken. Mehrere größere Wohnungsbauprojekte befinden sich in der Realisierung, die in den kommenden Quartalen zusätzlichen Wohnraum schaffen werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als zwei Wochen für gut ausgestattete Objekte in nachgefragten Lagen. Selbst renovierungsbedürftige Wohnungen finden meist innerhalb eines Monats neue Mieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtvierteln sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt und den angrenzenden beliebten Vierteln wie dem Kreuzviertel und der Innenstadt-Ost erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig bei 12 bis 14 Euro, in Neubauten oder sanierten Altbauten teilweise auch darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

Die Stadtrandgebiete bieten deutlich günstigere Mieten, oft zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Wickede, Asseln oder Brackel sind bei Familien beliebt, die größere Wohnungen zu moderaten Preisen suchen. Die nördlichen Stadtteile wie Eving und Scharnhorst gehören zu den preisgünstigsten Gebieten, bieten aber oft ein schlechteres Image und eine weniger entwickelte Infrastruktur. Die südlichen Stadtteile wie Hombruch und Hörde zeigen eine dynamische Entwicklung mit steigenden Mieten aufgrund von Aufwertungsmaßnahmen und Neubauaktivitäten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Dortmund bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 4 Prozent. Die wachsende Bevölkerung Dortmunds, insbesondere durch Zuzug von Studenten und jungen Berufstätigen, wird die Nachfrage weiter hoch halten.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung der geplanten Wohnungsbauprojekte sein. Die Stadt Dortmund hat ehrgeizige Ziele für den Wohnungsneubau formuliert, deren Realisierung den Markt mittelfristig entspannen könnte. Allerdings könnten steigende Baukosten, höhere Zinsen und strengere Umweltauflagen die Neubauaktivität bremsen. Die Nachfrage nach energieeffizienten Wohnungen wird voraussichtlich überproportional steigen, was zu einer zunehmenden Spreizung der Mietpreise zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen dürfte.

Die Entwicklung der Energiekosten und die Umsetzung der CO2-Bepreisung werden zusätzliche Faktoren sein, die die Mietpreisentwicklung beeinflussen. Vermieter werden verstärkt in energetische Sanierungen investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen die Preisentwicklung dämpfen.

Fazit

Der Dortmunder Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten als robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Die moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich spiegeln die Attraktivität der Stadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort wider. Die größte Herausforderung bleibt das begrenzte Angebot, das trotz verstärkter Neubauaktivitäten die Nachfrage nicht vollständig decken kann.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin einen herausfordernden Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und steigenden Preisen. Investoren finden hingegen stabile Rahmenbedingungen mit soliden Renditeaussichten vor. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die geplanten Neubaumaßnahmen und infrastrukturellen Verbesserungen zu einer Entspannung der Marktsituation führen können.