Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung mit differenzierter Entwicklung in den verschiedenen Marktsegmenten. Nach den turbulenten Jahren 2022/23 stabilisiert sich der Markt zunehmend, wobei die Preisdynamik je nach Immobilientyp und Lage variiert. Die folgende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro/m², was einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Alternative Datenquellen wie Engel & Völkers berichten von einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro/m², was die Heterogenität des Marktes und unterschiedliche Berechnungsmethoden widerspiegelt. Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg zwischen 4 und 6,6 Prozent, je nach Datenquelle.

Die leichte Preiskorrektur zum Vorquartal deutet auf eine Normalisierung nach der vorangegangenen Erholungsphase hin. Käufer agieren zunehmend preissensibel und selektiv, was zu einer moderateren Preisdynamik führt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei hochwertige Objekte in Premiumlagen deutlich darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern bleibt stabil, zeigt jedoch eine deutliche Qualitätsorientierung. Besonders gefragt sind energieeffiziente und sanierungsarme Objekte, die den gestiegenen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Das Angebot ist leicht rückläufig, was auf die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft vieler Eigentümer zurückzuführen ist, die auf bessere Marktbedingungen warten.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt begrenzt. Die knappe Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen und die gestiegenen Baukosten bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht. Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, liegen aber weiterhin auf einem niedrigen Niveau von durchschnittlich 60 bis 90 Tagen für gut positionierte Objekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. Die sogenannten Core-Quartiere wie Oberkassel, Kaiserswerth und Golzheim behaupten ihr hohes Preisniveau mit nur marginalen Anpassungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 7.000 Euro/m². Beliebte Familienviertel wie Gerresheim, Unterrath oder Benrath zeigen eine stabile bis leicht positive Entwicklung mit Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro/m².

Stadtrandlagen und weniger gefragte Viertel wie Garath oder Hellerhof verzeichnen stagnierende bis leicht rückläufige Preise. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro/m². Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Lagen mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie guter Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau mit leichtem Aufwärtspotenzial in gefragten Lagen. Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage ab. Bei moderat bleibenden Finanzierungskosten könnte sich die Nachfrage wieder beleben, was zu einem moderaten Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen könnte.

Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien werden voraussichtlich überdurchschnittlich von der Preisentwicklung profitieren. Objekte mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Preisdruck geraten, da die steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen die Attraktivität mindern.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Düsseldorf werden im dritten Quartal 2025 zu einem Median-Quadratmeterpreis zwischen 4.800 und 5.194 Euro/m² gehandelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt jedoch eine positive Tendenz mit Preissteigerungen zwischen 1,8 und 6,65 Prozent, je nach Datenquelle und Marktsegment.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Eine 70-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage kostet zwischen 336.000 und 364.000 Euro, während vergleichbare Objekte in Premiumlagen Preise von über 500.000 Euro erzielen. Neubauwohnungen liegen preislich deutlich über dem Bestandsniveau, mit Aufschlägen von 15 bis 25 Prozent.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine vorsichtige Erholung mit selektiver Kaufbereitschaft. Die Nachfrage konzentriert sich auf qualitativ hochwertige Objekte mit guter Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Das Angebot hat sich leicht reduziert, bleibt aber auf einem höheren Niveau als im Häusersegment. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 45 bis 75 Tagen, wobei attraktive Objekte in guten Lagen deutlich schneller verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist höher als bei Häusern, konzentriert sich jedoch auf hochpreisige Projekte in zentralen Lagen. Der Anteil von Neubauwohnungen am Gesamtangebot bleibt mit etwa 15 Prozent moderat. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse, achten jedoch intensiv auf Due Diligence und Mikrolage. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist minimal und liegt unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen verschiedenen Stadtteilen ist erheblich. Spitzenlagen wie Carlstadt, Pempelfort und der Medienhafen verzeichnen Quadratmeterpreise von über 6.500 Euro/m², teilweise sogar über 8.000 Euro/m² für Luxusobjekte. Die Innenstadt und innenstadtnahe Viertel wie Derendorf, Flingern und Bilk bewegen sich zwischen 5.000 und 6.000 Euro/m².

Stadtteile mit mittlerem Preisniveau wie Wersten, Eller oder Rath liegen zwischen 3.800 und 4.500 Euro/m². In peripheren Lagen wie Hassels oder Reisholz sind Eigentumswohnungen bereits ab 3.000 Euro/m² erhältlich. Die Nachfrage differenziert zunehmend nach Mikrolage, wobei Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen entscheidend sind.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung erwartet. Experten prognostizieren Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängt. Neubauwohnungen in gefragten Lagen könnten überdurchschnittlich im Wert steigen.

Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter dürfte aufgrund demographischer Trends und steigender Single-Haushalte zunehmen. Gleichzeitig könnten große Familienwohnungen in guten Lagen knapper und damit teurer werden. Die energetische Qualität wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor, wodurch unsanierte Altbauwohnungen unter Druck geraten könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine robuste Entwicklung mit moderaten Mietsteigerungen. Während konkrete Durchschnittswerte für das Quartal nicht vollständig vorliegen, berichten Marktbeobachter von einem Anstieg der Mieten um 2 bis 4 Prozent im Jahresvergleich. Die durchschnittlichen Monatsmieten für Einfamilienhäuser liegen je nach Größe und Lage zwischen 1.800 und 3.500 Euro.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Tendenz, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot. Besonders gefragt sind Häuser mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz, für die Mieter bereit sind, Premiummieten zu zahlen. Die Quadratmetermieten für Häuser bewegen sich zwischen 10 und 18 Euro/m², wobei Luxusobjekte auch darüber liegen können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment bleibt hoch, insbesondere von Familien und Expats, die temporär in Düsseldorf leben. Das Angebot ist knapp, besonders in innenstadtnahen Lagen mit guter Infrastruktur. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte liegt bei nur 14 bis 21 Tagen, während weniger gefragte Häuser in Randlagen deutlich länger auf dem Markt bleiben.

Die Neubautätigkeit im Mietbereich ist begrenzt, da sich Entwickler hauptsächlich auf den Verkaufsmarkt konzentrieren. Der Bestand an Mietobjekten wird hauptsächlich durch private Vermieter gestellt, die ihre Immobilien langfristig halten. Institutionelle Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Build-to-Rent-Segment, jedoch sind konkrete Projekte noch selten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Golzheim werden Monatsmieten von 2.500 bis 4.000 Euro für Einfamilienhäuser aufgerufen. Beliebte Familienviertel wie Angermund, Lohausen oder Stockum liegen bei 2.000 bis 3.000 Euro monatlich.

In Stadtrandlagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels sind Häuser bereits ab 1.500 Euro monatlich verfügbar, wobei die Nachfrage hier deutlich geringer ist. Die Nähe zu internationalen Schulen und Unternehmenszentralen führt in bestimmten Vierteln zu überdurchschnittlichen Mieten, da Expats oft von ihren Arbeitgebern unterstützt werden und höhere Budgets zur Verfügung haben.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter angespannt bleiben. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die gesetzlichen Mietpreisbremsen dämpfend wirken könnten. Die Nachfrage dürfte aufgrund des Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität Düsseldorfs hoch bleiben.

Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Häuser noch stärker nachgefragt werden. Vermieter von älteren, unsanierten Objekten könnten unter Druck geraten, in Modernisierungen zu investieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind im Jahresvergleich um etwa 2 Prozent gestiegen, wobei Neubauwohnungen deutlich höhere Mieten erzielen als Bestandswohnungen. Die durchschnittliche Quadratmetermiete liegt zwischen 11 und 14 Euro/m² im Bestand, während Neubauwohnungen zwischen 14 und 18 Euro/m² kosten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich stabile bis leicht steigende Mieten mit verkürzten Vermarktungszeiten aufgrund der hohen Nachfrage. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet je nach Lage und Ausstattung zwischen 770 und 1.260 Euro monatlich. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neubaumieten beträgt teilweise über 30 Prozent.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, insbesondere in attraktiven Stadtteilen mit guter Infrastruktur. Der Leerstand ist mit unter 2 Prozent minimal, wobei hochwertige Wohnungen praktisch keine Leerstandszeiten aufweisen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei 10 bis 20 Tagen für gut positionierte Objekte.

Das Angebot an Mietwohnungen ist knapp, trotz kontinuierlicher Neubauaktivität. Die Fertigstellung neuer Wohnungen kann mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment. Der soziale Wohnungsbau kommt nur langsam voran, was die Situation für einkommensschwächere Haushalte verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Spitzenmieten werden in der Carlstadt, im Medienhafen und in Oberkassel mit über 16 Euro/m² erzielt. Teilweise werden für Luxuswohnungen in Toplage über 20 Euro/m² aufgerufen. Innenstadtnahe Viertel wie Pempelfort, Derendorf und Flingern liegen bei 12 bis 15 Euro/m².

Stadtteile mit mittlerem Mietniveau wie Bilk, Wersten oder Eller bewegen sich zwischen 10 und 12 Euro/m². In peripheren Lagen wie Garath oder Hassels sind Wohnungen bereits ab 8 Euro/m² verfügbar. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf Viertel mit guter ÖPNV-Anbindung, was dort zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen von 2 bis 4 Prozent, wobei Neubauten und energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittlich profitieren dürften. Die Mietpreisbremse und potenzielle weitere regulatorische Eingriffe könnten die Dynamik dämpfen.

Die demografische Entwicklung mit steigenden Single-Haushalten und der Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage weiter antreiben. Kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter könnten besonders gefragt sein. Gleichzeitig könnte der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach größeren Wohnungen mit zusätzlichem Zimmer verstärken. Die energetische Qualität wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Wohnungswahl, was Vermieter zu Investitionen in Modernisierungen zwingen könnte.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit differenzierter Entwicklung in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal zeigen, bleibt der Mietmarkt robust mit moderaten Steigerungen. Die Qualität und Energieeffizienz von Objekten gewinnen zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung.

Die Marktdynamik wird maßgeblich von der knappen Angebotssituation, insbesondere in gefragten Lagen, und der anhaltend hohen Nachfrage bestimmt. Die weitere Entwicklung hängt stark von der Zinspolitik, der gesamtwirtschaftlichen Lage und regulatorischen Eingriffen ab. Insgesamt zeigt sich der Düsseldorfer Immobilienmarkt resilient mit moderatem Wachstumspotenzial in den kommenden Quartalen.