Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal 2025 stabilisieren sich die Preise auf hohem Niveau, während der Mietmarkt kontinuierliche Steigerungen verzeichnet. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens behauptet ihre Position als einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Alternative Marktanalysen zeigen mit einem Median-Kaufpreis von etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter eine etwas konservativere Bewertung, was auf unterschiedliche Marktsegmentierungen und Berechnungsmethoden zurückzuführen ist. Einige Marktsegmente verzeichneten sogar eine leichte Korrektur von minus 2,1 Prozent, was als gesunde Marktbereinigung interpretiert wird.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, beträgt die Steigerung beachtliche 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die langfristige Wertstabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes trotz kurzfristiger Schwankungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Düsseldorf bleibt auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer anhaltenden Marktanspannung, insbesondere in zentralen und beliebten Wohnlagen. Die Neubauaktivität im Häusersegment zeigt zwar positive Impulse, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die strukturelle Nachfrage signifikant zu entspannen.

Der Leerstand im Häusermarkt ist praktisch nicht existent, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden häufig bereits vor der offiziellen Markteinführung verkauft. Diese Off-Market-Transaktionen prägen zunehmend das Marktgeschehen im Premiumsegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs - allen voran Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - verzeichnen die höchsten Preise und stabilste Nachfrage. In diesen Vierteln werden regelmäßig Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die zentrale Lage, die exzellente Infrastruktur und das gehobene Wohnumfeld rechtfertigen diese Preise aus Käufersicht.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Lagen wie beispielsweise in Teilen von Gerresheim oder Wersten liegen die Preise deutlich niedriger, bieten jedoch aufgrund der verbesserten Verkehrsanbindungen und Infrastrukturinvestitionen zunehmend attraktive Alternativen für preissensiblere Käufer. Diese Stadtteile profitieren von einer steigenden Nachfrage junger Familien, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Häusersegment. Die fundamentalen Marktfaktoren - starke Wirtschaft, attraktiver Arbeitsmarkt und hohe Lebensqualität - sprechen für eine anhaltend robuste Nachfrage. Gleichzeitig dürfte das begrenzte Angebot den Preisdruck aufrechterhalten.

Eine mögliche Entspannung könnte durch verstärkte Neubauaktivitäten in den Randbezirken sowie durch die Entwicklung neuer Wohnquartiere eintreten. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor: Sollten die Zinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Marktberuhigung führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 5.194 Euro. Dies stellt eine moderate Preissteigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise zwischen 5.000 und 5.100 Euro pro Quadratmeter lagen. Die quartalsweise Steigerung bewegt sich damit im Bereich von 1,8 bis 3,8 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solide Wertsteigerung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.039 Euro lag, entspricht dies einem Anstieg von etwa 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht unter der Dynamik des Häusermarktes, zeigt aber dennoch eine stabile Aufwärtsentwicklung.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf ist durch einen sehr niedrigen Leerstand gekennzeichnet, besonders in zentralen und beliebten Bezirken. Dies führt zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt mit kurzen Vermarktungszyklen. Gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen zeigt positive Tendenzen. Mehrere größere Neubauprojekte wurden im dritten Quartal fertiggestellt oder befinden sich in der finalen Bauphase. Dies führt zu einem leicht erhöhten Angebot und sorgt für eine etwas ausgewogenere Marktdynamik als im Häusersegment. Dennoch reicht auch hier das zusätzliche Angebot nicht aus, um die strukturelle Nachfrage vollständig zu befriedigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die stark nachgefragten Viertel Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. In diesen Toplagen werden für Neubauwohnungen teilweise Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen und auch realisiert. Die Mikrolage innerhalb dieser Viertel gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung - Faktoren wie Rheinblick, Balkongröße oder die Nähe zu Parks können erhebliche Preisunterschiede bewirken.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern oder Bilk zeigt sich eine dynamische Entwicklung mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und ziehen besonders junge Käufer an. Die Preise liegen hier typischerweise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, je nach genauer Lage und Objektqualität.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt tendiert in den kommenden 12 bis 24 Monaten in Richtung einer weiteren Normalisierung. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Nachfrage bleibt qualifiziert und preissensibel - Käufer agieren selektiver und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Fertigstellung mehrerer großer Neubauprojekte in den kommenden Quartalen wird das Angebot erhöhen und könnte zu einer leichten Entspannung führen. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Düsseldorf für eine stabile Grundnachfrage. Die Entwicklung der Finanzierungskonditionen wird maßgeblich beeinflussen, ob sich der Markt weiter in Richtung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Käufern und Verkäufern entwickelt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser in Düsseldorf liegen im dritten Quartal 2025 bei etwa 13 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine spürbare Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem das Mietniveau bei etwa 11,95 Euro pro Quadratmeter lag. Der anhaltende Mietanstieg entspricht einer Zunahme von circa 6,36 Prozent im Jahresvergleich.

Diese Entwicklung spiegelt die extreme Knappheit im Segment der Miethy wider. Häuser zur Miete sind in Düsseldorf ein äußerst rares Gut, was zu einem intensiven Wettbewerb unter potenziellen Mietern und entsprechend hohen Mietpreisen führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethy in Düsseldorf ist äußerst begrenzt. Die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment führt zu einem extremen Nachfrageüberhang. Verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft schon nach der ersten Besichtigung. Der Leerstand ist praktisch bei null, was Vermietern eine sehr starke Verhandlungsposition verschafft.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist minimal, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder auf Mehrfamilienhäuser mit Wohnungen konzentrieren. Dies verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt und Düsseltal werden für Miethy Spitzenpreise von teilweise über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel, häufig internationale Führungskräfte oder Diplomaten, die temporär in Düsseldorf leben.

In den Randbezirken und weniger zentralen Lagen liegen die Mietpreise für Häuser zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist die Nachfrage jedoch deutlich höher als das Angebot, sodass Interessenten oft Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen müssen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine signifikante Entspannung im Miethaus-Segment zu erwarten. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wenn auch möglicherweise in einem etwas moderateren Tempo als bisher. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse haben in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als möblierte Vermietungen oder nach umfassender Modernisierung angeboten werden.

Eine strukturelle Verbesserung der Angebotssituation ist nicht absehbar. Die hohe Nachfrage von Familien, die sich den Hauskauf nicht leisten können oder wollen, sowie von temporär in Düsseldorf lebenden Fach- und Führungskräften wird den Markt weiterhin unter Druck setzen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in Düsseldorf zwischen 13 und 14 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025, die sich im Rahmen von 1,8 bis 6 Prozent im Jahresvergleich bewegt. Die Premiumlagen verzeichnen dabei die höchsten Steigerungsraten.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich differenziert: Während Bestandswohnungen moderatere Steigerungen aufweisen, werden für Neubauwohnungen deutlich höhere Mieten verlangt, die teilweise bei 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf ist durch einen äußerst geringen Leerstand charakterisiert. Die Vermarktungszeiten sind extrem kurz - attraktive Wohnungen in guten Lagen werden oft schon am Tag der Veröffentlichung vermietet. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt positive Tendenzen. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden fertiggestellt oder befinden sich in der Realisierung. Diese Neubauwohnungen erhöhen das Angebot etwas und wirken leicht moderierend auf die Mietpreisentwicklung. Dennoch bleibt die Grundsituation angespannt, da die zusätzlichen Wohnungen die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die beliebten Viertel Carlstadt, Pempelfort und Golzheim bleiben die bevorzugten Mietlagen mit den höchsten Preisen. Hier werden für gut geschnittene Wohnungen in Toplagen Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Mikrolage und Objektqualität spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Mietpreisbildung - Faktoren wie Balkon, moderne Ausstattung oder energetischer Standard können erhebliche Preisunterschiede bewirken.

In Stadtteilen wie Rath, Gerresheim oder Wersten liegen die Mieten typischerweise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten für preissensible Mieter attraktive Alternativen, zumal die Verkehrsanbindung und Infrastruktur in vielen dieser Viertel kontinuierlich verbessert wird.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben, jedoch ist eine leichte Entspannung durch verstärkte Neubautätigkeit möglich. Die Mietpreise dürften stabil bis leicht steigend bleiben, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich moderater ausfallen werden als in den vergangenen Jahren.

Die Fertigstellung mehrerer großer Wohnbauprojekte wird das Angebot erhöhen und könnte zu einer besseren Balance zwischen Angebot und Nachfrage führen. Gleichzeitig sorgt die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort für kontinuierlichen Zuzug und damit für eine stabile Grundnachfrage. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere gesetzliche Eingriffe, werden die Preisentwicklung zusätzlich beeinflussen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und attraktiver Markt mit anhaltend hoher Nachfrage. Während sich die Kaufpreise nach einer Phase stärkerer Steigerungen nun auf hohem Niveau stabilisieren, zeigt der Mietmarkt weiterhin deutliche Aufwärtstendenzen. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum, gepaart mit der wirtschaftlichen Stärke und Attraktivität der Stadt, sorgt für eine anhaltende Marktanspannung.

Die Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten und Stadtlagen werden zunehmend deutlicher. Während Premiumlagen weiterhin Höchstpreise erzielen, entwickeln sich auch periphere Stadtteile positiv und bieten Alternativen für preissensiblere Marktteilnehmer. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit die verstärkte Neubautätigkeit und mögliche Zinsänderungen zu einer Marktentspannung beitragen können.

Insgesamt bleibt Düsseldorf einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, der trotz hoher Preise durch seine wirtschaftliche Dynamik, exzellente Infrastruktur und hohe Lebensqualität überzeugt.