Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens verzeichnet in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes moderate bis deutliche Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Der strukturelle Wohnraummangel bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen und sorgt für anhaltenden Preisdruck sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro liegt das aktuelle Preisniveau deutlich über dem des Vorquartals, in dem noch 5.730 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Dies entspricht einer Preissteigerung von 2,4 Prozent innerhalb eines Quartals. Besonders eindrucksvoll ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, beträgt die Steigerung beachtliche 6,6 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort wider. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich je nach Lage, Ausstattung und Baujahr in einer breiten Spanne, wobei in den gefragten Stadtteilen regelmäßig Spitzenpreise deutlich über dem Durchschnitt erzielt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen robust. Das begrenzte Angebot steht einer stabilen bis steigenden Nachfrage gegenüber, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Der Leerstand im Wohnbereich liegt allgemein unter zwei Prozent, was die Knappheit des verfügbaren Wohnraums unterstreicht.

Die Neubauaktivität kann den bestehenden Bedarf nur teilweise decken. Trotz verschiedener Neubauprojekte in unterschiedlichen Stadtteilen bleiben die Fertigstellungen deutlich hinter der tatsächlichen Nachfrage zurück. Diese strukturelle Unterversorgung wirkt als kontinuierlicher Preistreiber und verhindert eine Entspannung der Marktsituation. Käufer müssen sich auf längere Suchzeiten und schnelle Entscheidungen einstellen, da attraktive Objekte oft innerhalb kurzer Zeit verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Düsseldorf zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen stabile bis weiter steigende Preise und bleiben die begehrtesten Wohngebiete der Stadt. In diesen Stadtteilen werden regelmäßig Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt, wobei besonders hochwertige Objekte in Bestlagen Spitzenpreise erreichen.

Die Mikrolagen spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Faktoren wie die bauliche Substanz, moderne Grundrisse und insbesondere das Energieprofil der Immobilie bestimmen maßgeblich die erzielbaren Preiszuschläge. Energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit hohen Energieeffizienzstandards erzielen dabei deutliche Preisaufschläge gegenüber unsanierten Bestandsimmobilien. In den Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen zeigt sich die Preisentwicklung moderater, wobei auch hier eine grundsätzliche Aufwärtstendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Düsseldorf bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten moderate weitere Preissteigerungen im Bereich von zwei bis vier Prozent jährlich. Die Marktsituation wird voraussichtlich robust bleiben, trotz bestehender konjunktureller Unsicherheiten auf nationaler und internationaler Ebene.

Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften werden die Nachfrage weiterhin stützen. Das strukturelle Problem des Wohnraummangels wird als zentraler Faktor bestehen bleiben, da die Neubauaktivitäten voraussichtlich auch in den kommenden Jahren nicht ausreichen werden, um die Nachfrage vollständig zu bedienen. Käufer sollten sich daher auf weiterhin steigende Preise und einen kompetitiven Markt einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das aktuelle Niveau leicht über dem des Vorquartals, in dem etwa 5.139 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese Entwicklung entspricht einem moderaten Anstieg, der die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Vom dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.039 Euro lag, bis zum aktuellen Quartal beträgt die Steigerung rund drei Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass der Wohnungsmarkt zwar weniger dynamisch als der Häusermarkt, aber dennoch von einer soliden Aufwärtsbewegung geprägt ist. Die Preise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Baujahr, Ausstattung und insbesondere Lage innerhalb der Stadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Düsseldorf bleibt sehr begrenzt, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer anhaltend angespannten Marktsituation. Der Leerstand im Wohnungsbereich liegt konstant unter zwei Prozent, was die extreme Knappheit verfügbarer Objekte verdeutlicht.

Trotz verschiedener Neubauaktivitäten in unterschiedlichen Stadtteilen bleibt das Angebot deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf. Die Fertigstellungszahlen können mit der wachsenden Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer Verschärfung der Wohnraumknappheit führt. Interessenten müssen mit kurzen Vermarktungszeiten rechnen, wobei besonders attraktive Objekte oft schon vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden. Die Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten bleibt entsprechend hoch.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. In den etablierten Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim herrscht Preisstabilität auf hohem Niveau mit teilweise weiteren Steigerungen. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und hohe Lebensqualität aus, was sie besonders attraktiv für Käufer macht.

Die Nachfrage konzentriert sich vornehmlich auf diese Premiumlagen, insbesondere wenn es sich um Objekte mit gepflegter Substanz und moderner Ausstattung handelt. In den Mittelklasselagen zeigen sich die Preisbewegungen selektiver und differenzierter. Hier spielen Faktoren wie die konkrete Mikrolage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Grünflächen eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. In weniger gefragten Stadtteilen und Randlagen ist die Preisentwicklung verhaltener, wobei auch hier grundsätzlich steigende Tendenzen zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Der positive Trend mit moderater Preissteigerung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei jährliche Zuwächse von zwei bis vier Prozent erwartet werden. Die Marktdynamik bleibt robust, getragen vom strukturellen Wohnungsmangel, der als kontinuierlicher Preistreiber wirkt.

Im Vergleich zum Häusermarkt zeigt sich die Preisentwicklung bei Wohnungen etwas moderater, was teilweise auf die größere Anzahl verfügbarer Einheiten und die höhere Neubautätigkeit in diesem Segment zurückzuführen ist. Dennoch wird der Markt weiterhin von der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot geprägt sein. Käufer sollten sich auf eine anhaltend kompetitive Marktsituation einstellen, wobei schnelle Entscheidungen und flexible Finanzierungskonzepte von Vorteil sein werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine besonders dynamische Entwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von etwa 12,70 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Mietniveau deutlich über dem des Vorquartals, in dem noch durchschnittlich 11,95 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese Steigerung um etwa 6,36 Prozent innerhalb eines Quartals stellt eine bemerkenswerte Entwicklung dar und unterstreicht den enormen Nachfragedruck in diesem Marktsegment.

Die deutliche Verteuerung im Jahresvergleich zeigt, dass der Mietmarkt für Häuser eine wesentlich dynamischere Preisentwicklung aufweist als der Kaufmarkt. Diese Entwicklung reflektiert verschiedene Faktoren, darunter die gestiegenen Finanzierungskosten für Immobilienkäufe, die viele potenzielle Käufer zunächst im Mietmarkt verharren lässt, sowie die allgemeine Wohnraumknappheit in der Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Düsseldorf ist knapp, während die Nachfrage auf einem konstant hohen Niveau verbleibt. Diese Marktsituation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und ermöglicht Vermietern eine selektive Auswahl ihrer Mieter. Der Leerstand liegt auch im Mietbereich unter zwei Prozent, was die angespannte Situation zusätzlich verdeutlicht.

Das Neubauangebot im Segment der Miethäuser verbleibt deutlich unter der bestehenden Nachfrage. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf den Verkauf statt auf die Vermietung, was das Angebot an Miethäusern zusätzlich verknappt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Diese Marktdynamik führt zu steigenden Anforderungen an potenzielle Mieter bezüglich Bonität und Einkommensnachweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt signifikante Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs. In den Premiumlagen ist der Mietpreiszuwachs besonders ausgeprägt. Stadtteile wie Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, getrieben von der hohen Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohnraum in zentraler Lage.

Der regionale Mietanstieg in erstklassigen Wohngebieten übersteigt deutlich die Entwicklung in Stadtrandbereichen. Während in den gefragten Innenstadtlagen Mieten von 15 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit sind, bewegen sich die Preise in peripheren Lagen noch auf moderaterem Niveau. Dennoch zeigt sich auch in den Randgebieten eine grundsätzliche Aufwärtstendenz, wobei die Steigerungsraten hier verhaltener ausfallen. Familien mit Kindern akzeptieren zunehmend längere Pendelwege, um bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Die Mietpreise zeigen eine dynamischere Entwicklung als die Kaufpreise, was sich voraussichtlich fortsetzen wird. Der anhaltende Marktdruck und der strukturelle Wohnraummangel werden die Mieten weiter unter Aufwärtsdruck setzen.

Die moderate Zinssituation und die damit verbundene Planungssicherheit unterstützen zwar grundsätzlich die Nachfrage nach Wohneigentum, gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise und strengeren Kreditvergaberichtlinien dazu, dass viele Haushalte länger im Mietmarkt verbleiben. Diese Entwicklung verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich. Experten erwarten, dass sich die Mietpreissteigerungen in den kommenden Monaten auf hohem Niveau stabilisieren werden, wobei weitere Steigerungen nicht ausgeschlossen sind. Mieter sollten sich auf weiterhin steigende Mieten und eine hochkompetitive Marktsituation einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 ähnlich dynamisch wie das Segment der Miethäuser. Die Durchschnittsmiete liegt bei etwa 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter mit einer klaren Tendenz nach oben. Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in der Landeshauptstadt wider, die durch verschiedene Faktoren wie Zuzug, demografische Entwicklung und die allgemeine Wohnraumknappheit getrieben wird.

Im Jahresvergleich zeigen sich deutliche Preissteigerungen, die besonders in den guten Lagen ausgeprägt sind. Die Entwicklung der Mietpreise übertrifft dabei die Inflationsrate deutlich, was zu einer realen Verteuerung des Wohnens führt. Diese Situation stellt insbesondere für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen eine zunehmende Herausforderung dar. Der Leerstand im Mietwohnungssegment liegt konstant unter zwei Prozent, was die extreme Anspannung des Marktes unterstreicht.

Marktdynamik

Das Mietangebot bei Wohnungen bleibt eng, während die Nachfrage auf stabil hohem Niveau verharrt. Diese Marktkonstellation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an die Bonität und Einkommenssituation potenzieller Mieter.

Der Neubau kann den bestehenden Bedarf nicht vollständig erfüllen, was die Mietpreise kontinuierlich nach oben treibt. Trotz verschiedener Neubauprojekte und Nachverdichtungsmaßnahmen bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren wie Baulandknappheit, lange Genehmigungsverfahren und gestiegene Baukosten gebremst. Diese strukturellen Herausforderungen verhindern eine schnelle Entspannung der Marktsituation und tragen zur weiteren Verknappung des verfügbaren Wohnraums bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen zeigt deutliche stadtteilspezifische Unterschiede. Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben besonders gefragt und verzeichnen stabile bis steigende Mieten auf hohem Niveau. In diesen Stadtteilen werden für hochwertige Wohnungen regelmäßig Spitzenmieten von 15 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt, wobei luxuriös ausgestattete Neubauwohnungen auch deutlich darüber liegen können.

Im Stadtrand und in weniger gefragten Lagen flacht die Preisentwicklung ab, bleibt aber grundsätzlich aufwärtsgerichtet. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Teile von Eller bieten noch vergleichsweise moderate Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen werden durch Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Bildungseinrichtungen und das soziale Umfeld bestimmt. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, da die Erreichbarkeit des Stadtzentrums ein zunehmend wichtiges Kriterium für Mieter darstellt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Der Mietmarkt zeigt sich dynamischer als der Kaufmarkt und verzeichnet stärkere Preisanstiege. Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei die Intensität der Steigerungen von verschiedenen Faktoren abhängen wird.

Die Zinssituation und die allgemeine Wirtschaftslage werden einen bedeutenden Einfluss auf die weitere Entwicklung haben. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sinken, könnte dies zu einer teilweisen Entlastung des Mietmarktes führen, da mehr Haushalte den Schritt ins Wohneigentum wagen könnten. Andererseits könnte eine wirtschaftliche Abschwächung die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter erhöhen, da Haushalte vorsichtiger mit großen Investitionen werden.

Der strukturelle Wohnraummangel bleibt der entscheidende Faktor für die Marktdynamik. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots wird sich die angespannte Situation nicht entspannen. Experten erwarten daher weiterhin moderate bis deutliche Mietsteigerungen, wobei regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen nur begrenzte Wirkung zeigen dürften. Mieter sollten sich auf eine anhaltend schwierige Marktsituation mit steigenden Preisen und hohem Konkurrenzdruck einstellen.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen Segmenten als äußerst robust und von steigenden Preisen geprägt. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal zeigt eine Fortsetzung und teilweise Beschleunigung der bereits etablierten Trends. Besonders auffällig ist die dynamische Entwicklung im Mietmarkt, wo sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen deutliche Preissteigerungen zu verzeichnen sind.

Der strukturelle Wohnraummangel bleibt das zentrale Problem des Düsseldorfer Immobilienmarktes. Trotz verschiedener Neubauinitiativen kann das Angebot nicht mit der stetig wachsenden Nachfrage Schritt halten. Diese Diskrepanz wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben und für anhaltenden Preisdruck sorgen.

Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt bleibt ungebrochen. Der kontinuierliche Zuzug von Fachkräften und die positive wirtschaftliche Entwicklung der Region stützen die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig führen die hohen Preise zu einer zunehmenden Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den zentralen Lagen, was die soziale Segregation verstärkt.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sie sich auf weiterhin steigende Preise und eine kompetitive Marktsituation einstellen müssen. Käufer und Mieter sollten ihre Suchkriterien realistisch anpassen und gegebenenfalls Kompromisse bei Lage oder Ausstattung eingehen. Investoren finden weiterhin attraktive Bedingungen vor, wobei die hohen Einstiegspreise und die moderate Mietrendite eine sorgfältige Kalkulation erfordern. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die Marktdynamik auf dem aktuellen Niveau stabilisiert oder ob weitere Beschleunigungen der Preisentwicklung zu erwarten sind.