Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter gemäß den Analysen von PriceHubble. Die aktuellen Marktdaten von Engel & Völkers zeigen sogar einen leicht höheren Durchschnittswert von 5.868 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltende Premiumstellung des Düsseldorfer Immobilienmarkts unterstreicht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Preiskorrektur von minus 2,1 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung markiert eine bemerkenswerte Trendwende nach den kontinuierlichen Preissteigerungen der Vorquartale. Dennoch liegt das Preisniveau im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 immer noch um circa 4 Prozent höher, was die grundsätzliche Wertstabilität des Düsseldorfer Häusermarktes bestätigt.

Die Preiskorrektur im Vergleich zum Vorquartal ist primär auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen, die nach Jahren rasanter Preissteigerungen nun selektiver agieren. Das mittlere Zinsniveau für Baufinanzierungen hat sich stabilisiert, bietet jedoch keine nennenswerten Impulse für weitere Preissteigerungen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot ist begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt, allerdings mit deutlich qualifizierteren und selektiveren Kaufinteressenten als in den Vorquartalen. Die Neubauaktivität zeigt sich zurückhaltend, was primär auf die gestiegenen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Düsseldorfer Stadtgebiet zurückzuführen ist.

Bemerkenswert ist die Entwicklung der Vermarktungszeiten: Während qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen weiterhin schnelle Käufer finden, verlängern sich die Vermarktungsphasen für durchschnittliche Immobilien merklich. Die Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidungen und vergleichen intensiver als noch vor einem Jahr. Die Finanzierungsbedingungen haben sich auf einem planbaren Niveau eingependelt, was qualifizierten Käufern Sicherheit bei ihrer Investitionsentscheidung gibt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs zeigen sich weiterhin resilient gegenüber Preisrückgängen. In den begehrten Stadtteilen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise stabil oder verzeichnen sogar leichte Wertzuwächse. Hier profitieren Verkäufer von der anhaltend hohen Nachfrage nach erstklassigen Wohnlagen mit optimaler Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisfindung. Selbst innerhalb eines Stadtteils können erhebliche Preisunterschiede auftreten, abhängig von Faktoren wie Lärmbelastung, Grünflächennähe oder der Qualität der unmittelbaren Nachbarschaft. Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche verzeichnen moderatere Preise mit teilweise spürbaren Korrekturen gegenüber dem Vorquartal.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung der Hauspreise in Düsseldorf mit moderaten Schwankungen. Die Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau erscheint wahrscheinlich, wobei Premiumlagen weiterhin das Potenzial für leichte Wertsteigerungen aufweisen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte stützt langfristig die Nachfrage. Gleichzeitig wird das begrenzte Angebot an Bauland und die zurückhaltende Neubautätigkeit das Angebot weiterhin limitieren, was preisdämpfenden Effekten entgegenwirkt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der Median-Quadratmeterpreis liegt laut PriceHubble bei 4.800 Euro pro Quadratmeter, während Engel & Völkers einen Durchschnittswert von 5.191 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Diskrepanz erklärt sich durch die unterschiedlichen Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Marktsegmente.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 verzeichnet der Wohnungsmarkt einen leichten Rückgang von minus 1,2 Prozent, was eine moderatere Korrektur als im Häusersegment darstellt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich hingegen ein leichtes Plus von 1,8 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die Preisdynamik im Wohnungssegment wird stark von der Objektqualität beeinflusst. Moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen halten ihr Preisniveau oder verzeichnen sogar Wertsteigerungen, während ältere, renovierungsbedürftige Objekte deutlichere Preisabschläge hinnehmen müssen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt, wobei sich die Nachfrage auf hohem Niveau stabilisiert hat. Die Käufer agieren deutlich selektiver als in den Vorjahren und priorisieren Objekte in guten Mikrolagen mit moderner Ausstattung und günstigen Energieausweisen. Die verschärften energetischen Anforderungen haben zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und älteren Bestandsimmobilien geführt.

Die Vermarktungsgeschwindigkeit hat sich im Vergleich zum Vorquartal verlangsamt. Während erstklassige Objekte weiterhin binnen weniger Wochen verkauft werden, benötigen durchschnittliche Wohnungen mittlerweile mehrere Monate bis zum erfolgreichen Verkauf. Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich verhalten, wobei fertiggestellte Neubauprojekte trotz höherer Preise auf gute Nachfrage stoßen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Spitzenposition im Preisgefüge. Hier zeigen sich die Preise weitgehend stabil mit teilweise leichten Steigerungen bei besonders gefragten Objekten. Die Käufer in diesen Lagen verfügen über hohe Eigenkapitalquoten und sind weniger zinsabhängig in ihren Kaufentscheidungen.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Unterbilk, Flingern oder Derendorf zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Moderne Neubauprojekte und kernsanierte Altbauten erzielen weiterhin Spitzenpreise, während einfache Bestandswohnungen Preisrückgänge verzeichnen. Die Stadtrandlagen profitieren von der gestiegenen Preissensibilität der Käufer und verzeichnen eine stabilere Nachfrage als in den Vorquartalen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz hin. Die fundamentalen Marktfaktoren - starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und begrenztes Angebot - sprechen gegen deutliche Preisrückgänge. Gleichzeitig limitieren die gestiegenen Finanzierungskosten und die erreichten Preisniveaus das weitere Steigerungspotenzial.

Die energetische Sanierung wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung. Wohnungen mit schlechten Energieausweisen werden voraussichtlich weitere Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Objekte ihre Wertstabilität behaupten oder sogar Wertsteigerungen erfahren könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust, wenngleich konkrete Zahlen für dieses spezifische Segment limitiert verfügbar sind. Basierend auf Marktbeobachtungen und Experteneinschätzungen bewegen sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser in guten bis sehr guten Lagen in einer Spanne, die das hohe Preisniveau des Düsseldorfer Marktes widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Tendenz bei den Mietpreisen für Häuser. Die moderate Inflation und die anhaltend hohe Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum stützen das Mietpreisniveau. Die Entwicklung verläuft jedoch differenziert: Während moderne, energieeffiziente Häuser Mietpreissteigerungen durchsetzen können, stagnieren die Mieten für ältere Objekte mit hohen Nebenkosten.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Düsseldorf bleibt strukturell knapp. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt, wodurch nur ein kleiner Teil des Bestandes dem Mietmarkt zur Verfügung steht. Die Nachfrage konzentriert sich vorwiegend auf Familien mit überdurchschnittlichem Einkommen sowie auf Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Düsseldorf tätig sind.

Die Vermietungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen finden binnen weniger Wochen neue Mieter. Die Mietinteressenten zeigen sich preissensibel, aber zahlungskräftig, wobei die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten zunehmend in den Fokus rücken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Golzheim und Düsseltal dominieren das obere Preissegment im Häuser-Mietmarkt. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung und Garten Spitzenmieten erzielt. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt regelmäßig das verfügbare Angebot, was Vermietern Spielraum bei der Mietpreisgestaltung verschafft.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Kaiserswerth oder Wittlaer zeigt sich eine stabile Nachfrage bei moderateren Mietpreisen. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur mit Schulen und Kindergärten sowie der Nähe zu Grünflächen. Die Stadtrandlagen bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und verzeichnen eine zunehmende Nachfrage von Familien, die aus dem teuren Zentrum ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer kontinuierlichen, moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die strukturelle Knappheit des Angebots bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird das Mietpreisniveau stützen. Die erwartete Stabilisierung der Energiepreise könnte zu einer Entspannung bei den Nebenkosten führen, was den Spielraum für Kaltmieterhöhungen erweitert.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitsaspekten wird den Markt weiter differenzieren. Häuser mit moderner Heiztechnik, guter Dämmung und möglicherweise eigener Energieerzeugung werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen durchsetzen können, während energetisch schlechte Objekte unter Druck geraten könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabilster Sektor des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen in mittleren bis guten Lagen bewegen sich in einer Spanne von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter monatlich, wobei die exakte Höhe stark von Lage, Ausstattung und Baujahr abhängt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Trends. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei moderater als in den Vorjahren, was teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen ist. Neuvertragsmieten liegen durchschnittlich 2 bis 3 Prozent über dem Niveau des Vorquartals, während Bestandsmieten weitgehend stabil bleiben.

Die Entwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage getrieben, die auf das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Düsseldorfs und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort zurückzuführen ist. Gleichzeitig wirkt das begrenzte Neubauvolumen preistreibend.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Düsseldorf bleibt ungebrochen hoch. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einem anhaltend angespannten Markt führt. Der Leerstand in guten und sehr guten Lagen ist praktisch nicht existent, während selbst in peripheren Lagen nur eine geringe Fluktuationsreserve besteht.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment zeigt sich verhalten. Die wenigen fertiggestellten Projekte werden vorwiegend im oberen Preissegment positioniert und finden trotz der höheren Mieten schnell Abnehmer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen bis maximal zwei Wochen für attraktive Objekte. Bei Massenbesichtigungen für begehrte Wohnungen sind Bewerberzahlen im dreistelligen Bereich keine Seltenheit.

Die Mieterstruktur zeigt sich zunehmend polarisiert: Auf der einen Seite stehen gut verdienende Singles und Paare, die sich auch teure Neubauwohnungen leisten können, auf der anderen Seite Familien und Normalverdiener, die zunehmend Schwierigkeiten haben, bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und beliebten Stadtteile Carlstadt, Pempelfort und Golzheim führen das Preisgefüge an. Hier werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauten Spitzenmieten von 18 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt. Die Nachfrage in diesen Lagen stammt vorwiegend von einkommensstarken Singles und Paaren sowie von Unternehmen, die Wohnungen für ihre Mitarbeiter suchen.

Die aufstrebenden Viertel wie Flingern, Unterbilk und Bilk haben sich zu beliebten Alternativen entwickelt. Hier liegen die Mieten etwa 15 bis 20 Prozent unter dem Niveau der Toplagen, bei gleichzeitig guter Infrastruktur und zunehmender Lebensqualität durch Stadtentwicklungsprojekte. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und dem lebendigen, urbanen Charakter.

In den Stadtrandlagen wie Gerresheim, Eller oder Hassels bewegen sich die Mieten im unteren bis mittleren Preissegment. Diese Bereiche verzeichnen eine stabile Nachfrage von Familien und preissensiblen Mietern, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Mietpreisentwicklung verläuft hier moderater, aber stetig aufwärts.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des aktuellen Trends hin. Es ist mit weiteren moderaten Mietpreissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturellen Faktoren - Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und begrenztes Angebot - sprechen gegen eine Entspannung des Marktes.

Die politischen Rahmenbedingungen werden zunehmend bedeutsamer. Weitere regulatorische Eingriffe zur Mietpreisbegrenzung könnten die Dynamik dämpfen, während gleichzeitig Förderprogramme für den Wohnungsbau das Angebot mittelfristig erhöhen könnten. Die energetische Modernisierung des Bestandes wird zu einer weiteren Differenzierung führen: Energieeffiziente Wohnungen werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen durchsetzen können, während schlecht gedämmte Altbauten unter Druck geraten.

Die Digitalisierung und veränderte Arbeitsmodelle könnten mittelfristig zu einer Neubewertung von Lagen führen. Wohnungen mit zusätzlichem Raum für Homeoffice und guter digitaler Infrastruktur werden voraussichtlich an Attraktivität gewinnen. Gleichzeitig könnte die reduzierte Pendelnotwendigkeit die Nachfrage in peripheren Lagen mit besserer Wohnqualität stärken.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Differenzierung. Nach Jahren dynamischer Preisentwicklungen zeigen sich erste Anzeichen einer Normalisierung, wobei das Preisniveau insgesamt auf hohem Niveau verharrt. Die vier analysierten Marktsegmente entwickeln sich dabei unterschiedlich: Während die Kaufmärkte leichte Korrekturen verzeichnen, bleiben die Mietmärkte stabil bis leicht steigend.

Die zunehmende Bedeutung von Mikrolagen, Energieeffizienz und Objektqualität prägt alle Marktsegmente. Käufer und Mieter agieren selektiver und preisbewusster, was zu einer stärkeren Differenzierung zwischen erstklassigen und durchschnittlichen Objekten führt. Die Premiumlagen Düsseldorfs behaupten ihre Spitzenposition und zeigen sich weitgehend resistent gegenüber Preiskorrekturen.

Für Investoren und Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Objektauswahl und Marktkenntnis wichtiger denn je sind. Die Zeiten pauschaler Wertsteigerungen scheinen vorerst vorbei, stattdessen entscheiden individuelle Objektqualitäten und Lagen über die Wertentwicklung. Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt bleibt trotz der aktuellen Konsolidierung ein attraktiver und stabiler Markt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial in ausgewählten Segmenten.