Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung nach den turbulenten Jahren der Zinswende. Die Marktdynamik zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Segmenten und Stadtteilen, wobei Core-Quartiere wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim weiterhin Stabilität aufweisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf liegt im Q3 2025 bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Medianpreis noch bei 5.565 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich trotz der quartalsweisen Korrektur ein Anstieg von etwa 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität des Marktes unterstreicht.

Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich je nach Quelle zwischen 5.448 und 5.868 Euro, wobei die Bandbreite die heterogene Struktur des Düsseldorfer Häusermarktes widerspiegelt. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem Durchschnittspreise von bis zu 6.200 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen erreicht wurden, zeigt sich eine leichte Normalisierung der Preisniveaus.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern präsentiert sich qualifiziert, aber deutlich preissensibler als in den Vorquartalen. Käufer agieren zurückhaltender und prüfen Objekte intensiver auf ihr Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei realistisch bepreisten Objekten verkürzen sich die Vermarktungszeiten jedoch deutlich, was auf eine grundsätzlich vorhandene Kaufbereitschaft hindeutet.

Das Angebot zeigt sich selektiv und orientiert sich zunehmend an realistischen Marktbewertungen. Verkäufer, die noch an den Höchstpreisen der Boomjahre festhalten, müssen längere Vermarktungszeiten in Kauf nehmen oder ihre Preisvorstellungen nach unten korrigieren. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Düsseldorf weiterhin eingeschränkt, was das Angebot strukturell verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen haben sich im Q3 2025 weiter akzentuiert. In den Core-Quartieren Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Hier werden weiterhin Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter für besonders hochwertige Objekte erzielt.

In peripheren Lagen wie Hellerhof, Garath oder Hassels liegen die Preise deutlich niedriger, teilweise unter 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile verzeichnen moderate Preisanpassungen nach unten, während die Nachfrage hier verhaltener ausfällt. Mittellagen wie Derendorf, Flingern oder Bilk zeigen eine stabile Seitwärtsbewegung mit Preisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase mit einer Seitwärtsbewegung der Preise. In gefragten Lagen werden leichte Aufwärtstendenzen erwartet, während in peripheren Stadtteilen weitere moderate Preisanpassungen möglich sind. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit anhaltend positiven Zuzugszahlen stützt die langfristige Nachfrage nach Wohnraum.

Die weitere Entwicklung hängt maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ab. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte sich die Nachfrage wieder beleben, was zu einer Stabilisierung oder leichten Erhöhung der Preise führen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Kaufpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im Q3 2025 5.194 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.100 Euro pro Quadratmeter lag. Die Steigerung von etwa 1,8 Prozent im Quartalsvergleich zeigt eine verhaltene, aber positive Marktentwicklung.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024, als der Durchschnittspreis noch bei etwa 5.100 Euro lag, ergibt sich ebenfalls eine Steigerung von rund 1,8 Prozent. Die geringere Dynamik im Vergleich zum Häusermarkt erklärt sich durch das größere Angebot an Wohnungen und die heterogenere Käuferstruktur, die von Kapitalanlegern bis zu Selbstnutzern reicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im Q3 2025 als grundsätzlich stabil, wobei deutliche Unterschiede zwischen Neubau und Bestand zu beobachten sind. Der Wohnungsleerstand verharrt auf sehr niedrigem Niveau unter 1 Prozent, was die strukturelle Knappheit am Düsseldorfer Wohnungsmarkt unterstreicht.

Die Neubauaktivität zeigt sich im Vergleich zum Vorquartal leicht belebt, reicht jedoch nicht aus, um die Nachfrage signifikant zu entspannen. Projekte in der Pipeline konzentrieren sich hauptsächlich auf die Entwicklungsgebiete in Derendorf, der Friedrichstadt und am Medienhafen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was mittelfristig zu weiterer Verknappung führen dürfte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den Stadtteilen zeigt sich im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premium-Quartieren Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden für hochwertige Neubauwohnungen Preise von über 7.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Modernisierte Altbauwohnungen in diesen Lagen erreichen zwischen 6.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern-Nord, Unterbilk und Derendorf liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier eine positive Dynamik zu beobachten ist. Randlagen wie Wersten, Eller oder Lichtenbroich bewegen sich im Bereich von 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter und zeigen eine stabile Seitwärtsentwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent. Die demografische Entwicklung mit positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf, insbesondere von gut ausgebildeten Fachkräften, stützt die Nachfrage nachhaltig.

Ein besonderer Fokus liegt auf energieeffizienten Wohnungen, die aufgrund verschärfter gesetzlicher Anforderungen und steigender Energiekosten eine Outperformance gegenüber unsanierten Bestandswohnungen zeigen werden. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich Preisabschläge von 10 bis 15 Prozent hinnehmen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Düsseldorf zeigt sich im Q3 2025 als äußerst angespanntes Segment mit sehr geringem Angebot. Die durchschnittliche Kaltmiete für freistehende Einfamilienhäuser liegt bei etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei hochwertige Objekte in Premiumlagen auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei 13 bis 15 Euro lagen, zeigt sich eine Steigerung von etwa 7 Prozent.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften werden zu Kaltmieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter angeboten, was ebenfalls einen Anstieg von etwa 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Die starke Mietpreisentwicklung resultiert aus dem extrem knappen Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage von Familien und Expats.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell sehr begrenzt, da die meisten Häuser in Düsseldorf von Eigentümern selbst genutzt werden. Die wenigen verfügbaren Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei unter einer Woche, in begehrten Lagen oft nur bei 2-3 Tagen.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von drei Gruppen getrieben: internationale Fachkräfte mit befristeten Arbeitsverträgen, Familien in Übergangsphasen zwischen Verkauf und Neukauf sowie wohlhabende Mieter, die bewusst die Flexibilität des Mietens bevorzugen. Die Neuvermietungsaktivität bleibt auf sehr niedrigem Niveau, da Bestandsmieter angesichts der Marktlage ihre Mietverhältnisse selten kündigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth erzielt, wo moderne oder hochwertig sanierte Objekte Kaltmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erreichen. Diese Stadtteile sind besonders bei internationalen Mietern und Führungskräften beliebt.

In Stadtteilen wie Angermund, Kalkum oder Wittlaer liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sprechen vor allem Familien an, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. In peripheren Lagen wie Hellerhof oder Garath bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation zu rechnen. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei Experten von jährlichen Steigerungsraten zwischen 5 und 8 Prozent ausgehen. Die geplanten regulatorischen Eingriffe auf Bundesebene könnten diese Dynamik leicht dämpfen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Entspannung bringen.

Das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird sich mittelfristig nicht auflösen, da kaum neue Mietshäuser gebaut werden und die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte das Angebot zusätzlich verknappt. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise und verschärften Wettbewerb um verfügbare Objekte einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine anhaltend angespannte Situation mit weiter steigenden Mieten. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Bestandswohnungen liegt bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter, während Neubauwohnungen im Schnitt 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter kosten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmieten bei 12,00 Euro (Bestand) bzw. 14,50 Euro (Neubau) lagen, entspricht dies einer Steigerung von etwa 4 Prozent.

Bei Neuvermietungen werden häufig noch höhere Mieten realisiert, insbesondere in gefragten Lagen. Die Angebotsmieten liegen durchschnittlich 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten, was die Dynamik des Marktes unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Mietsteigerung von etwa 6 bis 7 Prozent.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent. Diese extreme Knappheit führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Wohnungssuchenden. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend, in begehrten Lagen auch deutlich mehr.

Die Neubauaktivität kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar wurden im Q3 2025 mehrere größere Wohnprojekte fertiggestellt, doch die Anzahl der neu geschaffenen Wohnungen bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück. Die Baugenehmigungen zeigen eine leichte Belebung, jedoch verzögern gestiegene Baukosten und Finanzierungshürden viele Projekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In Top-Lagen wie Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden für hochwertige Wohnungen Kaltmieten von 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Luxuswohnungen mit besonderer Ausstattung oder Rheinblick können sogar 25 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

In beliebten Stadtteilen wie Düsseltal, Derendorf und Flingern liegen die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von guter Infrastruktur und urbaner Atmosphäre. Stadtteile wie Bilk, Wersten oder Eller bieten mit 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter moderatere Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

In Randlagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels bewegen sich die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten das beste Preis-Leistungs-Verhältnis, leiden aber unter Imageproblemen und teilweise schwächerer Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von jährlich 5 bis 7 Prozent, wobei die Dynamik regional unterschiedlich ausfallen wird. In bereits hochpreisigen Lagen könnte sich das Wachstum verlangsamen, während moderate Lagen aufholen dürften.

Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Regulierungen werden den Markt beeinflussen, jedoch keine grundlegende Entspannung bringen. Der Zuzug von Fachkräften, die demografische Entwicklung und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage weiter antreiben. Nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots könnte mittelfristig zu einer Marktentspannung führen, was jedoch angesichts begrenzter Flächen und komplexer Genehmigungsverfahren unwahrscheinlich erscheint.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt befindet sich im Q3 2025 in einer Phase der differenzierten Entwicklung. Während der Kaufmarkt eine gewisse Konsolidierung zeigt, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt. Die Zweiteilung zwischen Premium- und Randlagen verstärkt sich weiter. Käufer agieren preissensibler und qualitätsbewusster, während Mieter kaum Alternativen haben und steigende Preise akzeptieren müssen. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird Düsseldorf auch in den kommenden Jahren prägen und für anhaltenden Preisdruck sorgen.