Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren 2022 und 2023 mit deutlichen Preiskorrekturen hat sich der Markt auf einem neuen Niveau eingependelt. Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und selektiv, während das Angebot weiterhin begrenzt bleibt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise bei Kaufobjekten leicht gesunken, während der Mietmarkt weiterhin moderate Steigerungen verzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Mit einem Median-Angebotspreis von 5.448 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau um 2,1 Prozent unter dem Vorquartal. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen, ist dies eine spürbare Korrektur. Dennoch zeigt der Jahresvergleich mit einem Plus von 4 Prozent, dass sich der Markt von den Tiefstständen des Vorjahres erholt hat.

Die aktuelle Preisgestaltung liegt immer noch etwa 8,1 Prozent unter dem historischen Höchststand vom zweiten Quartal 2022, was zeigt, dass die Marktbereinigung nach der Zinswende noch nicht vollständig abgeschlossen ist. Besonders bemerkenswert ist, dass hochwertige Objekte mit modernen Energiestandards deutlich stabilere Preise aufweisen als sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien. Die Spreizung zwischen Top-Objekten und durchschnittlichen Häusern hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt angespannt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Anzahl der verfügbaren Objekte nur marginal erhöht. Die Nachfrage zeigt sich stabil, aber deutlich selektiver als in den Boomjahren vor 2022. Käufer prüfen genauer und verhandeln härter. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal von 85 auf 92 Tage verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Interessenten hindeutet.

Die Neubauaktivität bleibt verhalten. Während im zweiten Quartal 2025 noch einige größere Projekte in den Außenbezirken gestartet wurden, konzentriert sich die Bautätigkeit im dritten Quartal hauptsächlich auf bereits begonnene Vorhaben. Entwickler zeigen sich zurückhaltend bei neuen Projekten, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte. Besonders in den beliebten Pendlerlagen Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss ist die Nachfrage nach Einfamilien- und Reihenhäusern wieder leicht gestiegen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier liegen die Quadratmeterpreise weiterhin bei 7.500 bis 9.000 Euro für hochwertige Objekte, was nur eine marginale Veränderung zum Vorquartal darstellt. In diesen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage nach wie vor das Angebot, insbesondere für modernisierte Objekte mit gutem Energieprofil.

Die mittleren Lagen wie Bilk, Flingern und Derendorf verzeichnen Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von etwa 3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Die Randlagen und eingemeindeten Stadtteile wie Gerresheim, Wersten oder Benrath zeigen sich mit Preisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter stabiler als die Innenstadtlagen, was auf eine verstärkte Nachfrage von Familien nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten zurückzuführen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz in den Premiumlagen. Die Finanzierungsbedingungen haben sich stabilisiert, bleiben aber auf einem höheren Niveau als vor der Zinswende. Dies wird weiterhin als dämpfender Faktor wirken. Gleichzeitig könnte die begrenzte Neubautätigkeit zu einer Angebotsverknappung führen, die preistreibend wirkt.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage mittelfristig stützen. Besonders Objekte mit guter Energieeffizienz und modernen Standards werden von dieser Entwicklung profitieren. Für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien wird hingegen mit weiteren Preiskorrekturen gerechnet, da die gestiegenen Baukosten und verschärften energetischen Anforderungen die Wirtschaftlichkeit von Sanierungen beeinträchtigen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem Median-Angebotspreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 4.858 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch mit einem Plus von 1,8 Prozent eine verhaltene Erholung des Marktes.

Die Preisentwicklung variiert stark nach Baujahr und Ausstattung. Neubauwohnungen mit KfW-40-Standard erzielen weiterhin Spitzenpreise von bis zu 6.500 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren teilweise unter 3.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Diese Spreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, was die zunehmende Bedeutung energetischer Standards unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt begrenzt, hat sich aber im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht. Die Anzahl der Inserate stieg um etwa 8 Prozent, was hauptsächlich auf Privatverkäufer zurückzuführen ist, die ihre Preisvorstellungen an die Marktlage angepasst haben. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf gut geschnittene 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment zeigt sich lebhafter als bei Häusern. Mehrere größere Projekte in Unterbilk, Pempelfort und am Medienhafen befinden sich in der Fertigstellung. Diese werden voraussichtlich im vierten Quartal 2025 und ersten Quartal 2026 auf den Markt kommen, was zu einer temporären Entspannung der Angebotssituation führen könnte. Die Vorvermarktung dieser Projekte läuft jedoch schleppender als in den Vorjahren, was Entwickler zu Preiszugeständnissen und verbesserten Ausstattungspaketen veranlasst.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Carlstadt, Pempelfort und Golzheim behaupten sich mit Preisen zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter auf hohem Niveau. Hier ist die Nachfrage nach hochwertigen Bestandswohnungen und exklusiven Neubauprojekten ungebrochen. Der Anteil von Off-Market-Transaktionen hat sich in diesen Lagen im Vergleich zum Vorquartal weiter erhöht, was die tatsächliche Marktdynamik teilweise verschleiert.

Die aufstrebenden Viertel wie Flingern-Nord und Unterbilk verzeichnen Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zur Innenstadt bei gleichzeitig moderateren Preisen. Besonders bei jungen Käufern und Kapitalanlegern sind diese Lagen beliebt. Die Randlagen zeigen sich mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter stabil, wobei die Nähe zu S-Bahn- und U-Bahn-Stationen zunehmend preisbestimmend wirkt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Die erwartete leichte Lockerung der Geldpolitik könnte die Finanzierungsbedingungen verbessern und damit die Nachfrage stimulieren. Gleichzeitig wird die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte für ein verbessertes Angebot sorgen.

Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit leichten Steigerungen in den gefragten Lagen. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Preisschere zwischen modernen und älteren Objekten weiter öffnen. Besonders Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten weitere Preisabschläge erfahren, während klimaneutrale Neubauten Premiumpreise erzielen werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust mit einer leicht steigenden Tendenz. Während konkrete Durchschnittswerte für das aktuelle Quartal noch erhoben werden, deutet die Marktentwicklung auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends aus dem zweiten Quartal hin. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.

Reihenhäuser in gefragten Familienlagen erzielen Mietpreise zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich, während freistehende Einfamilienhäuser in Premiumlagen auch 3.500 Euro und mehr kosten können. Die Nachfrage nach möblierten Objekten für temporäre Aufenthalte von Expats und Projektmitarbeitern hat sich gegenüber dem zweiten Quartal weiter verstärkt, was in diesem Segment zu überproportionalen Preissteigerungen führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp. Die Anzahl verfügbarer Objekte hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sogar noch weiter reduziert, da viele Eigentümer ihre Immobilien lieber verkaufen als vermieten. Die verschärften regulatorischen Anforderungen und die unsichere Entwicklung bei den Nebenkosten tragen zu dieser Zurückhaltung bei.

Die Nachfrage konzentriert sich stark auf familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur. Besonders gefragt sind Objekte mit Garten, Garage und mindestens drei Schlafzimmern. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter in Zeiten steigender Preise seltener umziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die beliebten Familienlagen in den Außenbezirken und angrenzenden Städten wie Neuss, Meerbusch und Ratingen verzeichnen die stärkste Nachfrage. Hier sind Miethäuser besonders bei Familien mit Kindern gefragt, die die Kombination aus städtischer Infrastruktur und grünem Umfeld schätzen. Die Mietpreise in diesen Lagen sind im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 3 bis 4 Prozent gestiegen.

In den innenstadtnahen Bereichen ist das Angebot an Miethäusern traditionell gering. Die wenigen verfügbaren Objekte, meist historische Stadthäuser oder moderne Townhouses, erzielen Spitzenmieten. Die Nachfrage hier kommt hauptsächlich von gut verdienenden Paaren ohne Kinder oder von Unternehmen für ihre Führungskräfte. Die Stadtrandlagen zeigen eine stabile Nachfrage bei moderat steigenden Preisen, wobei die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr zunehmend wichtiger wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen für Häuser erwartet. Die strukturelle Unterversorgung wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Mietobjekte in diesem Segment auf den Markt kommen. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil von Familien, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen, wird die Nachfrage weiter stützen.

Die geplanten Verbesserungen der Verkehrsinfrastruktur in den Außenbezirken könnten diese Lagen zusätzlich aufwerten. Gleichzeitig werden energetische Standards und Heizkosten zu einem noch wichtigeren Auswahlkriterium. Häuser mit veralteter Heiztechnik oder schlechter Dämmung werden zunehmend schwerer vermietbar, während moderne, energieeffiziente Objekte Premiummieten erzielen können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf setzt seinen moderaten Aufwärtstrend im dritten Quartal 2025 fort. Die durchschnittliche Angebotsmiete liegt aktuell bei etwa 12,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von rund 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Durchschnitt bei 12,55 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 4,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich weiter vergrößert. Während Bestandsmieter von der Mietpreisbremse profitieren, liegen die Neuvertragsmieten teilweise 15 bis 20 Prozent über dem Durchschnitt. Besonders deutlich zeigt sich dies bei kleineren Wohnungen unter 50 Quadratmetern, die überproportional nachgefragt werden und Quadratmeterpreise von bis zu 16 Euro erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau stabil. Der Leerstand hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 weiter reduziert und liegt nun bei historisch niedrigen 1,8 Prozent. Diese Knappheit gibt Vermietern Spielraum für Mieterhöhungen, auch wenn diese durch regulatorische Vorgaben begrenzt sind.

Das Angebot an verfügbaren Wohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weit hinter der Nachfrage zurück. Die durchschnittliche Inseratsdauer für eine Mietwohnung beträgt nur noch 8 Tage, im zweiten Quartal waren es noch 10 Tage. Bei Wohnungen in gefragten Lagen oder mit besonders gutem Preis-Leistungs-Verhältnis sind Besichtigungstermine oft schon nach wenigen Stunden ausgebucht. Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf geförderten Wohnungsbau, der jedoch nur einen kleinen Teil der Gesamtnachfrage abdeckt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Top-Lagen in der Innenstadt, insbesondere Carlstadt, Pempelfort und die Altstadt, verzeichnen Durchschnittsmieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von Young Professionals und Paaren ohne Kinder getragen. Die Fluktuation ist in diesen Lagen höher, was regelmäßige Mietanpassungen ermöglicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal sind die Mieten hier um durchschnittlich 2,5 Prozent gestiegen.

Die Stadtteile der mittleren Preislage wie Bilk, Flingern und Eller zeigen Durchschnittsmieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur bei moderateren Preisen. Die Nachfrage kommt hier von einem breiten Spektrum, von Studenten über Familien bis zu Senioren. Die Randlagen und weniger zentrale Viertel bieten mit 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen, wobei auch hier die Preise im Vergleich zum Vorquartal um etwa 1,5 Prozent gestiegen sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate von steigenden Preisen geprägt. Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich trotz verstärkter Neubauanstrengungen nicht kurzfristig lösen lassen. Der kontinuierliche Zuzug nach Düsseldorf, getrieben von der starken Wirtschaft und attraktiven Arbeitsplätzen, wird die Nachfrage weiter befeuern.

Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen abhängen wird. Die Diskussion um weitere Verschärfungen der Mietpreisbremse oder die Einführung von Mietendeckeln könnte dämpfend wirken. Gleichzeitig werden Faktoren wie Energieeffizienz und digitale Ausstattung zunehmend preisbestimmend. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar, während moderne, klimaneutrale Wohnungen Premiummieten rechtfertigen.

Die geplanten Großprojekte im Wohnungsbau, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Glasmacherviertel und Flingern-West, werden erst mittelfristig für Entlastung sorgen. Bis dahin bleibt der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit begrenztem Angebot und hoher Nachfrage.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur erfahren haben, zeigt der Mietmarkt weiterhin Aufwärtstendenzen. Die Qualität der Immobilie, insbesondere in Bezug auf Energieeffizienz und Lage, wird zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in der wachsenden Rheinmetropole wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen selektiven Markt einstellen, in dem fundierte Marktkenntnis und professionelle Beratung entscheidende Erfolgsfaktoren darstellen.