Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine vorsichtige Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während die Kaufpreise im Vergleich zum Vorquartal leichte Rückgänge verzeichnen, deutet die Marktdynamik auf eine beginnende Erholung hin. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte in bevorzugten Lagen, während der Mietmarkt von anhaltender Knappheit und moderaten Preissteigerungen geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 ein differenziertes Bild. Der Medianangebotspreis liegt bei etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht. Im Jahresvergleich ist jedoch ein Plus von 4 Prozent zu verzeichnen, was die allmähliche Erholung des Marktes nach der Korrekturphase 2022/23 unterstreicht. Alternative Marktbeobachter wie Engel & Völkers berichten von durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um 5.868 Euro, wobei diese Zahlen die Bandbreite der Preisgestaltung je nach Objektqualität und Lage widerspiegeln.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Stabilisierung nach den Unsicherheiten der vorangegangenen Quartale. Während im Q2 2025 noch eine leichte Aufwärtstendenz zu beobachten war, führten die weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen und die vorsichtige Käuferhaltung zu einer moderaten Preisanpassung im dritten Quartal. Besonders bemerkenswert ist, dass realistische Preisvorstellungen der Verkäufer zu deutlich verkürzten Vermarktungszeiten führen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf hat sich qualifiziert und preissensibel entwickelt. Käufer agieren deutlich selektiver als in den Boomjahren vor 2022 und prüfen Objekte intensiv auf Zustand, Energieeffizienz und Preis-Leistungs-Verhältnis. Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, insbesondere im Neubausegment, wo die Bautätigkeit aufgrund hoher Baukosten und Zinsen auf niedrigem Niveau verharrt.

Die Neubauaktivität in Düsseldorf ist insgesamt als verhalten zu bezeichnen. Projektentwickler konzentrieren sich vorwiegend auf hochpreisige Segmente in erstklassigen Lagen, wo trotz des allgemein schwierigeren Marktumfelds noch ausreichende Margen erzielbar sind. Der Leerstand bei Bestandshäusern bleibt minimal, da viele Eigentümer bei den aktuellen Marktbedingungen von einem Verkauf absehen und auf bessere Zeiten warten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung variiert stark je nach Stadtteil und Mikrolage. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Kaiserswerth und Golzheim bleiben die Preise weitgehend stabil oder zeigen sogar leichte Aufwärtstendenzen. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und dem begrenzten Angebot.

Außerhalb der Premiumlagen zeigen sich hingegen deutlichere Preisanpassungen. In Stadtrandlagen wie Garath oder Hellerhof sind Rückgänge von bis zu 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu beobachten. Besonders gefragt sind innenstadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur. Energieeffiziente Neubauten oder kernsanierte Bestandsobjekte in diesen Bereichen erzielen weiterhin Spitzenpreise und kurze Vermarktungszeiten.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen deuten auf eine vorsichtig positive Entwicklung für die kommenden 12 bis 24 Monate hin. Die erwarteten Zinssenkungen der EZB könnten die Finanzierungsbedingungen verbessern und damit die Nachfrage stimulieren. Allerdings wird der Markt voraussichtlich weiterhin zweigeteilt bleiben: Hochwertige Objekte in guten Lagen werden stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, während sanierungsbedürftige Häuser in weniger gefragten Lagen unter Preisdruck bleiben werden.

Für 2026 wird eine moderate Erholung mit Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich erwartet. Der Fokus wird weiterhin auf Qualität und Lage liegen, wobei energetische Standards zunehmend zum entscheidenden Kriterium werden. Investoren werden ihre vorsichtige und selektive Herangehensweise beibehalten, was zu einer gesunden Marktbereinigung beitragen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Häusermarkt, allerdings mit geringeren Schwankungen. Der Medianpreis liegt bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem Q2 2025 entspricht. Im Jahresvergleich ist dennoch ein Plus von 1,8 Prozent zu verzeichnen. Engel & Völkers berichtet von durchschnittlichen Quadratmeterpreisen um 5.194 Euro, wobei diese Diskrepanz die große Bandbreite je nach Objektqualität und Lage verdeutlicht.

Die Preisentwicklung zeigt eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Nach den starken Preiskorrekturen 2023 und der vorsichtigen Erholung in der ersten Jahreshälfte 2025 deutet der leichte Rückgang im Q3 auf eine Normalisierung des Marktes hin. Käufer nutzen ihre verbesserte Verhandlungsposition, während Verkäufer zunehmend realistische Preisvorstellungen entwickeln.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt selektiv und konzentriert sich hauptsächlich auf den Wiederverkaufsmarkt. Die Nachfrage fokussiert sich stark auf energieeffiziente und gut geschnittene Wohnungen in innenstadtnahen Lagen. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Die Neubautätigkeit im Wohnungssegment bleibt begrenzt, wobei sich Entwickler auf hochpreisige Projekte in Toplagen konzentrieren. Der hohe Konkurrenzdruck im Bestandssegment führt zu einer deutlichen Differenzierung: Während modernisierte Wohnungen mit guter Energiebilanz schnell Käufer finden, verlängern sich die Vermarktungszeiten für renovierungsbedürftige Objekte erheblich. Der Leerstand bleibt auf sehr niedrigem Niveau, da der Düsseldorfer Wohnungsmarkt strukturell unterversorgt ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in den verschiedenen Stadtteilen zeigt ein heterogenes Bild. Wohnungen in zentralen Lagen wie der Altstadt, Carlstadt und Pempelfort bleiben preisstabil oder verzeichnen sogar leichte Zuwächse. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Freizeit- und Kulturangebot.

In den Randlagen wie Wersten, Holthausen oder Lichtenbroich sind hingegen Preisrückgänge zu beobachten. Die klare Präferenz der Käufer für hochwertige Stadtteile führt zu einer zunehmenden Spreizung der Preise. Besonders deutlich wird dies bei vergleichbaren Wohnungen: Während eine 80-Quadratmeter-Wohnung in Oberkassel problemlos 500.000 Euro und mehr erzielt, liegt der Preis für ein ähnliches Objekt in Garath oft unter 300.000 Euro.

Prognose und Ausblick

Die Marktentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten von mehreren Faktoren geprägt sein. Die erwartete Lockerung der Geldpolitik könnte die Nachfrage beleben, während das weiterhin knappe Angebot preistreibend wirken dürfte. Experten erwarten eine moderate Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark lagenbezogen verlaufen wird.

Investoren bleiben weiterhin selektiv und achten verstärkt auf nachhaltige Mietrenditen. Die stabilen Mietmärkte in Düsseldorf unterstützen dabei die Investitionsentscheidungen. Für Selbstnutzer wird die Finanzierbarkeit zum entscheidenden Kriterium, wobei die hohen Eigenkapitalanforderungen der Banken weiterhin eine Hürde darstellen. Langfristig wird der Düsseldorfer Wohnungsmarkt von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Region und dem anhaltenden Zuzug profitieren.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine positive Dynamik, auch wenn konkrete Zahlen für dieses spezifische Segment begrenzt verfügbar sind. Die allgemeine Mietpreisentwicklung deutet auf stabile bis leicht steigende Mieten hin, wobei energieeffiziente Häuser besonders gefragt sind und überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen.

Im Vergleich zum Q2 2025 ist ein leichter Mietanstieg im Bestand zu beobachten, der durch die verbesserten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die allmähliche Markterholung unterstützt wird. Die Zinssenkungen der EZB haben zwar die Kaufkraft potenzieller Eigenheimkäufer verbessert, jedoch bleibt die Hürde zum Eigentumserwerb für viele Haushalte hoch, was die Nachfrage nach Mietobjekten stützt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist besonders in den gefragten Stadtteilen äußerst knapp. Neubauangebote im Miethaussegment sind rar, da sich Entwickler vorwiegend auf Eigentumsobjekte oder Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die hohe Nachfrage führt zu sehr kurzen Verweildauern von Mietobjekten am Markt - gut ausgestattete Häuser in beliebten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Nachfragestruktur hat sich gewandelt: Zunehmend suchen auch kaufkräftige Haushalte nach Mietlösungen, die Flexibilität schätzen oder den aktuellen Kaufmarkt abwarten wollen. Dies führt zu einem Qualitätswettbewerb, bei dem moderne, energieeffiziente Häuser mit gehobener Ausstattung besonders gefragt sind. Vermieter reagieren mit gezielten Modernisierungen, um ihre Objekte wettbewerbsfähig zu halten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Innenstadtnahe Lagen und beliebte Wohnviertel wie Niederkassel, Lörick oder Angermund erzielen Spitzenmieten, die oft über 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Familienfreundlichkeit, der guten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

In den Randlagen sind die Mieten deutlich moderater, wobei auch hier eine Differenzierung nach Mikrolage und Objektqualität zu beobachten ist. Stadtteile mit guter S-Bahn-Anbindung wie Benrath oder Gerresheim zeigen eine dynamischere Mietpreisentwicklung als periphere Lagen ohne direkte Schienenanbindung. Die Nähe zu Grünflächen und Naherholungsgebieten wird zunehmend zum preisbildenden Faktor.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter angespannt bleiben. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Düsseldorf, kombiniert mit dem anhaltenden Zuzug und der begrenzten Neubautätigkeit, spricht für weiter steigende Mieten. Experten erwarten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei energieeffiziente Neubauten und modernisierte Bestandsobjekte überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Mietwohnraum wird weiter zunehmen, insbesondere im gehobenen Segment. Vermieter, die in Energieeffizienz und moderne Ausstattung investieren, werden von dieser Entwicklung profitieren. Gleichzeitig könnte der politische Druck zur Mietpreisregulierung zunehmen, was die Renditeerwartungen dämpfen könnte. Langfristig bleibt der Düsseldorfer Miethausmarkt jedoch aufgrund der positiven wirtschaftlichen Fundamentaldaten attraktiv.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Quartalszahlen nicht explizit verfügbar sind, folgt der Markt dem bundesweiten Trend mit Mietsteigerungen von etwa 2 bis 3 Prozent per annum. Die durchschnittlichen Mieten haben sich im Vergleich zum Q2 2025 leicht erhöht, getrieben durch die anhaltende Nachfrage und das knappe Angebot.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die Mieterstruktur und die Neubauknappheit beeinflusst. Besonders in gefragten Lagen und bei Neuvermietungen sind deutliche Aufschläge zu beobachten, während Bestandsmieten durch gesetzliche Regelungen moderater steigen. Die Spreizung zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten hat sich weiter vergrößert, was die Mobilität am Mietmarkt hemmt.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit in zentralen Lagen prägt weiterhin den Markt. Die Neubautätigkeit bleibt deutlich unter dem Bedarf, was zu einer Verschärfung der Wohnraumknappheit führt. Die hohe Nachfrage resultiert aus verschiedenen Quellen: Zuzug von Fachkräften, Studierende, junge Familien und zunehmend auch ältere Menschen, die vom Eigenheim in eine Mietwohnung wechseln.

Die Vermarktungszeiten für attraktive Mietwohnungen haben sich weiter verkürzt. Bei Besichtigungsterminen sind Massenandränge keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Dies führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mieter und teilweise zu informellen Bieterwettbewerben, obwohl diese rechtlich problematisch sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant und haben sich im Q3 2025 weiter ausdifferenziert. In der Innenstadt und beliebten Stadtteilen wie Flingern, Unterbilk und Derendorf liegen die Mieten für Neubauwohnungen oft über 14 Euro pro Quadratmeter. Besonders Mikro-Apartments und möblierte Wohnungen in diesen Lagen erzielen Spitzenpreise von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter.

In den Randlagen sind die Mieten deutlich günstiger, wobei auch hier Unterschiede bestehen. Stadtteile mit geplanten Infrastrukturverbesserungen oder Quartiersentwicklungen zeigen bereits anticipierte Preissteigerungen. Energetisch moderne Neubauten erzielen auch in B-Lagen überdurchschnittliche Mieten und unterstreichen die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz für Mieter.

Prognose und Ausblick

Die Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs. Die strukturellen Faktoren - knappes Angebot, starke Nachfrage, begrenzte Neubautätigkeit - werden den Markt weiterhin prägen. Mietpreissteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei Neubauten und energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften.

Der Markt wird zunehmend segmentiert bleiben: Während das Premium-Segment weiter wächst und hohe Mieten erzielt, wird bezahlbarer Wohnraum immer knapper. Politische Interventionen wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden die Dynamik dämpfen, können aber die grundlegenden Marktungleichgewichte nicht lösen. Investoren werden weiterhin selektiv agieren und sich auf Objekte mit nachhaltigen Renditeaussichten konzentrieren. Die Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) wird weiter zunehmen und die Investitionsentscheidungen maßgeblich beeinflussen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt befindet sich im Q3 2025 in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Nach den turbulenten Jahren 2022/23 zeigen sich erste Anzeichen einer Markterholung, wenngleich auf einem korrigierten Preisniveau. Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen haben sich nach leichten Preisrückgängen gegenüber dem Vorquartal konsolidiert, während die Mietmärkte von anhaltender Knappheit und moderaten Preissteigerungen geprägt sind.

Die zunehmende Differenzierung nach Lage und Objektqualität wird zur prägenden Charakteristik des Marktes. Energieeffizienz entwickelt sich zum entscheidenden Kriterium für Käufer und Mieter gleichermaßen. Während Premium-Objekte in Top-Lagen weiterhin hohe Preise erzielen, stehen weniger attraktive Immobilien unter Preisdruck.

Für die kommenden Quartale deutet sich eine moderate Erholung an, getragen von verbesserten Finanzierungsbedingungen und der robusten wirtschaftlichen Entwicklung Düsseldorfs. Der Markt wird jedoch selektiv bleiben, mit klaren Gewinnern und Verlierern. Investoren und Selbstnutzer sind gut beraten, Qualität und Nachhaltigkeit in den Fokus ihrer Entscheidungen zu stellen.