Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in stabiler Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung zeigen sich moderate Preissteigerungen bei gleichzeitig selektiver Nachfrage. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens behauptet ihre Position als einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, wobei die strukturelle Knappheit an Wohnraum weiterhin prägend für die Marktdynamik bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro, was einen Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 betrug der Durchschnittspreis noch 5.730 Euro pro Quadratmeter. Diese positive Entwicklung zeigt sich noch deutlicher im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.505 Euro lag, ergibt sich ein beachtlicher Zuwachs von 6,6 Prozent.

Interessanterweise zeigt der Median-Angebotspreis mit 5.448 Euro pro Quadratmeter eine gegenläufige Tendenz. Hier ist im Vergleich zum Vorquartal ein Rückgang von 2,1 Prozent zu verzeichnen, während im Jahresvergleich dennoch ein Plus von 4 Prozent steht. Diese Diskrepanz zwischen Durchschnitts- und Medianpreis deutet auf eine zunehmende Spreizung der Preise hin, wobei hochpreisige Objekte den Durchschnitt nach oben ziehen.

Marktdynamik

Der Häusermarkt in Düsseldorf zeigt eine stabile Nachfrage bei weiterhin begrenztem Angebot. Die Nachfragestruktur hat sich dabei qualitativ verändert: Käufer agieren deutlich selektiver und preissensibler als in den Vorjahren. Besonders gefragt sind Objekte mit moderner Substanz, durchdachten Grundrissen und optimalen Energieprofilen. Qualifizierte Interessenten treffen bei passenden Objekten schnelle Kaufentscheidungen, während weniger attraktive Immobilien länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke begrenzt, was die Angebotsknappheit im Segment der Einfamilienhäuser weiter verstärkt. Der Bestand dominiert das Marktgeschehen, wobei modernisierte Altbauten besonders begehrt sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weitgehend krisenresistent mit stabilen Preisen und zügigen Verkaufszeiten bei hochwertigen Objekten. In diesen etablierten Quartieren werden für erstklassige Häuser weiterhin Spitzenpreise erzielt, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Außerhalb dieser Core-Quartiere erfolgen selektive Preisanpassungen. Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung. Faktoren wie Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Grünflächennähe und das soziale Umfeld entscheiden maßgeblich über die erzielbaren Preise. Stadtrandlagen mit guter S-Bahn-Anbindung profitieren von der anhaltenden Suburbanisierungstendenz junger Familien.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Premiumlagen könnten dabei überdurchschnittliche Zuwächse verzeichnen, während periphere Lagen eher stagnieren dürften. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug von Fachkräften in die Rheinmetropole stützt die Nachfrage nachhaltig.

Die weitere Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die Marktdynamik gesehen. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte sich die Nachfrage wieder beleben, was zu verstärktem Preisdruck führen würde. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal, als der vergleichbare Wert bei 5.100 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von 1,8 Prozent. Der Median-Angebotspreis liegt mit 4.800 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Durchschnittswert und ist gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 1,2 Prozent gefallen.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.039 Euro lag, ergibt sich ein Zuwachs von 3,1 Prozent. Diese moderate Steigerung liegt deutlich unter den Zuwachsraten der Vorjahre und signalisiert eine Normalisierung des Marktes nach der überhitzten Phase der Jahre 2021 und 2022.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich qualitativ gewandelt. Käufer agieren deutlich preissensibler und selektiver als in den Boomjahren. Hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und energieeffiziente Neubauten in guten Lagen dominieren die Nachfrage. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum wirkt weiterhin preistreibend, wird jedoch durch die gestiegenen Finanzierungskosten gedämpft.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich leicht erhöht, da einige Investoren ihre Objekte aufgrund der veränderten Rahmenbedingungen veräußern. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren verlängert, wobei optimal geschnittene Wohnungen in Bestlagen weiterhin schnelle Käufer finden. Die Neubauaktivität konzentriert sich auf hochpreisige Segmente, während bezahlbarer Wohnraum kaum geschaffen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise für hochwertige Eigentumswohnungen stabil auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind hier modernisierte Altbauwohnungen mit Stuck, hohen Decken und Balkonen sowie effiziente Neubauten mit optimaler Raumaufteilung. Top-Objekte mit hervorragender Ausstattung, Energieeffizienz und Außenflächen erzielen weiterhin Aufschläge zum Durchschnittspreis.

In den aufstrebenden Vierteln wie Flingern, Bilk und Unterbilk zeigen sich differenzierte Entwicklungen. Während sanierte Altbauten und moderne Neubauprojekte stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, stagnieren die Preise für renovierungsbedürftige Bestandswohnungen. Die Stadtrandlagen profitieren von der verstärkten Nachfrage preissensibler Käufer, die Kompromisse bei der Lage eingehen, um Eigentum zu erwerben.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Phase der Konsolidierung und Stabilisierung dürfte sich fortsetzen, wobei die Preisdynamik stark von der weiteren Zinsentwicklung abhängen wird. Die leichten Preiskorrekturen der vergangenen Quartale werden als gesunde Marktanpassung bewertet und bieten Käufern verbesserte Einstiegsmöglichkeiten.

Die langfristigen Fundamentaldaten bleiben positiv: Düsseldorf profitiert weiterhin von seiner wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und dem kontinuierlichen Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird den Markt weiter stützen, wobei energieeffiziente und nachhaltige Wohnungen zunehmend Preisvorteile erzielen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei etwa 13,50 bis 15,50 Euro lag, ist ein moderater Anstieg von circa 3 bis 4 Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete wider, die durch das begrenzte Angebot weiter verstärkt wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern in Düsseldorf bleibt strukturell knapp. Viele Eigentümer bevorzugen den Verkauf gegenüber der Vermietung, was das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert. Die Nachfrage wird primär von Familien mit Kindern getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims noch nicht leisten können. Auch Expatriates und temporär in Düsseldorf arbeitende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt hochwertige Mietobjekte nach.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Objekte liegt bei weniger als vier Wochen. Besonders schnell vermietet werden Häuser mit modernen Energiestandards, Gärten und guter Verkehrsanbindung. Die Neuvermietung erfolgt häufig über persönliche Netzwerke oder spezialisierte Makler, noch bevor die Objekte öffentlich inseriert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den gehobenen Wohnlagen wie Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Angermund werden für freistehende Einfamilienhäuser Spitzenmieten von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumobjekte verfügen meist über großzügige Gärten, hochwertige Ausstattung und exzellente Infrastruktur. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot deutlich.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Eller, Lierenfeld oder Garath liegen die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Hier finden Familien mit mittlerem Einkommen noch bezahlbare Alternativen, wobei auch in diesen Lagen die Preise kontinuierlich steigen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind in diesen Gebieten besonders gefragt und erzielen stabile Vermietungsquoten.

Prognose und Ausblick

Für den Markt der Miet-Einfamilienhäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere Verknappung des Angebots erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Kaufkraftentwicklung abhängen wird. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug von Familien in die Rheinmetropole werden die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch vermehrte Build-to-Rent-Projekte leicht erhöhen, bei denen Investoren gezielt Einfamilienhäuser zur langfristigen Vermietung errichten. Diese Entwicklung steht jedoch noch am Anfang und wird den Markt frühestens ab 2027 spürbar entlasten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 12,73 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen signifikanten Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 12,20 Euro lag, was einer Steigerung von 4,3 Prozent entspricht. Im Jahresvergleich ist die Entwicklung noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einer Durchschnittsmiete von 11,95 Euro pro Quadratmeter ergibt sich ein Anstieg von 6,36 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung übertrifft die allgemeine Inflationsrate deutlich und unterstreicht die anhaltenden Herausforderungen für Wohnungssuchende in Düsseldorf. Besonders im Segment der Neubauwohnungen werden mittlerweile Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während Bestandswohnungen je nach Zustand und Lage zwischen 9 und 14 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt Düsseldorfs ist weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum führt zu kontinuierlichen Mieterhöhungen und kurzen Leerstandszeiten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.

Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubautätigkeit begrenzt. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf, was die Anspannung am Markt weiter verstärkt. Gleichzeitig führen die gestiegenen Baukosten und Finanzierungskonditionen dazu, dass Neubauwohnungen primär im hochpreisigen Segment entstehen. Der soziale Wohnungsbau kann die Nachfrage im unteren und mittleren Preissegment nicht decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innerstädtischen Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und die Altstadt verzeichnen Durchschnittsmieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter. In diesen Quartieren sind selbst kleine Wohnungen stark nachgefragt, wobei modernisierte Altbauwohnungen mit Charme besonders begehrt sind. Neubauprojekte in diesen Lagen erzielen regelmäßig Mieten über 18 Euro pro Quadratmeter.

Die aufstrebenden Viertel wie Flingern, Bilk und Derendorf zeigen Durchschnittsmieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und guten Infrastruktur, wodurch sie besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt sind. Die fortschreitende Gentrifizierung führt hier zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen.

In den Außenbezirken wie Garath, Eller oder Hassels liegen die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten noch vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die verbesserte Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht diese Lagen zunehmend attraktiver für Pendler.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten prognostizieren weitere Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung regional differenziert verlaufen dürfte. Die politischen Bemühungen zur Mietpreisbegrenzung zeigen bisher nur begrenzte Wirkung, da die fundamentale Knappheit nicht behoben wird.

Die wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs als Landeshauptstadt und Wirtschaftsmetropole wird weiterhin Zuzug generieren, was die Nachfrage hochhält. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell begrenzt, da die Neubautätigkeit mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten kann. Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch massiven Wohnungsneubau oder eine deutliche Konjunkturabkühlung erreicht werden, beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird den Markt weiter differenzieren. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar, während energieeffiziente Objekte Mietpreisaufschläge rechtfertigen. Dies könnte mittelfristig zu einer Zweiteilung des Marktes führen, mit Premium-Objekten für zahlungskräftige Mieter und einem schrumpfenden Segment bezahlbarer, aber energetisch schlechter Wohnungen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufmärkte eine Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen durchlaufen, setzt sich im Mietmarkt der deutliche Preisauftrieb fort. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal, das trotz konjunktureller Schwankungen für stabile bis steigende Preise sorgt.

Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt wird durch die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte unterstrichen. Diese fundamentale Nachfrage stützt den Markt nachhaltig und lässt für die kommenden Jahre keine deutliche Entspannung erwarten. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei die Qualität der Objekte und deren Energieeffizienz zunehmend über den Markterfolg entscheiden werden.