Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienmarktentwicklung im dritten Quartal 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Düsseldorfer Markt für Kaufhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich aktuell in einer Spanne zwischen 5.448 Euro und 5.868 Euro, wobei die unterschiedlichen Erhebungsmethoden der Marktbeobachter zu dieser Bandbreite führen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.730 Euro lag, zeigt sich je nach Betrachtungsweise entweder eine leichte Steigerung um 2,4 Prozent auf 5.868 Euro oder eine moderate Korrektur um 2,1 Prozent auf den Medianwert von 5.448 Euro.

Die Jahresentwicklung bleibt jedoch eindeutig positiv: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg zwischen 4 und 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohnhäusern in Düsseldorf, auch wenn sich die Dynamik der Preissteigerungen im Vergleich zu den Vorjahren abgeschwächt hat.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Besonders auffällig ist die Entwicklung der Käuferschaft: Diese agiert zunehmend selektiv und preissensibel, was zu einer differenzierteren Marktentwicklung führt als in den Jahren des unkontrollierten Preisanstiegs.

Die Neubauaktivität im Häusersegment zeigt zwar positive Tendenzen, kann aber die bestehende Nachfrage noch nicht signifikant befriedigen. Die Vermarktungszeiten bleiben kurz, was auf die anhaltende Attraktivität des Segments hindeutet. Gleichzeitig führt die gestiegene Preissensibilität der Käufer zu einer genaueren Prüfung der Objekte und einer stärkeren Differenzierung nach Lage und Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Düsseldorfs werden im dritten Quartal 2025 besonders deutlich. Die Premiumlagen der Stadt – Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich äußerst gefragt und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. In diesen Stadtteilen ist die Nachfrage besonders robust, und Objekte finden trotz des hohen Preisniveaus schnell neue Eigentümer.

Die Stadtrandlagen hingegen zeigen eine weniger dynamische Entwicklung. Hier ist die Preisentwicklung selektiver und stärker von der jeweiligen Mikrolage und der Objektqualität abhängig. Während gut angebundene Randlagen mit hochwertiger Infrastruktur noch von der allgemeinen Marktdynamik profitieren, zeigen periphere Lagen mit schlechterer Anbindung teilweise stagnierende oder sogar leicht rückläufige Preise.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Marktkonsolidierung erwartet. Nach den intensiven Preisanstiegen der vergangenen Jahre deutet sich eine Phase der gesunden Anpassung an. Düsseldorf wird dabei weiterhin als stabiler und attraktiver Immobilienmarkt bewertet, was einen anhaltenden Preisdruck bei Wohnhäusern erwarten lässt.

Die Nachfrage dürfte robust bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem anhaltenden Zuzug. Das begrenzte Angebot wird voraussichtlich weiterhin preistreibend wirken, wobei die Dynamik der Preissteigerungen moderat bleiben sollte. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich, mit stärkeren Zuwächsen in den Premiumlagen und einer stabileren Entwicklung in den Randlagen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das Preisniveau leicht über dem des Vorquartals. Die moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 bestätigt den Trend einer kontrollierten Aufwärtsbewegung, die sich deutlich von den überhitzten Marktphasen der Vorjahre unterscheidet.

Im Jahresvergleich zeigt sich ein Anstieg um etwa 3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.039 Euro lag. Diese moderate Jahressteigerung deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, die sowohl für Käufer als auch für Verkäufer eine planbarere Marktsituation schafft.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt weiterhin angespannt, zeigt aber erste Anzeichen einer Entspannung. Besonders in den beliebten zentralen Stadtteilen und guten Wohnlagen ist das Angebot nach wie vor knapp. Eine positive Entwicklung zeigt sich im Neubauwohnungssegment, wo ein ausgeglicheneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage zu beobachten ist. Dies führt zu mehr Auswahlmöglichkeiten für Käufer und einer differenzierteren Preisbildung.

Die Nachfrageseite hat sich qualitativ verändert: Käufer agieren zunehmend selektiv und preissensibel. Besonderes Augenmerk wird auf Mikrolagen und Objektqualität gelegt. Die Zeiten, in denen jede Wohnung unabhängig von Zustand und Lage schnell einen Käufer fand, sind vorbei. Stattdessen etabliert sich ein Markt, in dem fundierte Kaufentscheidungen auf Basis detaillierter Objektprüfungen getroffen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen weiterhin stabile Preise auf hohem Niveau. In diesen Stadtteilen ist die Nachfrage konstant hoch, und die Preise zeigen kaum Schwankungen. Die Stabilität in diesen Lagen wird durch die begrenzte Verfügbarkeit und die anhaltende Attraktivität für kaufkräftige Käufer gestützt.

In den sogenannten Core-Lagen zeigt sich überwiegend eine stabile Preisentwicklung, während außerhalb dieser zentralen Bereiche stärkere Unterschiede je nach Mikrolage zu beobachten sind. Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung profitieren weiterhin von stabilen bis leicht steigenden Preisen, während periphere Lagen mit weniger attraktiver Ausstattung teilweise Preisanpassungen nach unten erfahren.

Prognose und Ausblick

Die Marktprognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der Marktkonsolidierung mit moderaten Preisanstiegen hin. Die Marktindikatoren signalisieren eine weitere Normalisierung nach der Phase der Überhitzung. In den Premiumlagen wird eine anhaltende Preisstabilität auf hohem Niveau erwartet, während in peripheren Lagen mit selektiven Preisanpassungen zu rechnen ist.

Die starke Nachfrage in hochwertigen Lagen wird die Preise weiterhin auf einem erhöhten Niveau halten. Gleichzeitig wird die verbesserte Angebotslage, insbesondere im Neubausegment, zu einer ausgewogeneren Marktentwicklung beitragen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung im Bereich von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage und Objektqualität abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einer durchschnittlichen Miete von 12,72 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Mietniveau signifikant über dem Vorjahresniveau. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer beachtlichen Steigerung von 6,36 Prozent.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wenn auch in moderaterem Tempo. Die kontinuierliche Verteuerung im Häusermietmarkt reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Diese Entwicklung macht das Segment der Miethhäuser zu einem der dynamischsten Bereiche des Düsseldorfer Wohnungsmarktes.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem ausgeprägten Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Das Angebot an verfügbaren Mietobjekten bleibt knapp, was zu einem erhöhten Wettbewerbsdruck unter den Mietinteressenten führt. Besonders Familien mit Kindern, die nach mehr Wohnraum und einem eigenen Garten suchen, konkurrieren intensiv um die wenigen verfügbaren Objekte.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment zeigt zwar positive Ansätze, kann aber den bestehenden Nachfragedruck nicht signifikant reduzieren. Die meisten Neubauprojekte im Häusersegment zielen auf den Verkaufsmarkt ab, wodurch der Mietmarkt nur begrenzt von neuen Angeboten profitiert. Dies verstärkt den Preisdruck und führt zu kurzen Vermarktungszeiten bei neu auf den Markt kommenden Mietobjekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Miethausmarkt sind ausgeprägt. Hochwertige Lagen profitieren überproportional vom allgemeinen Mietpreisdruck. In Stadtteilen wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Niederkassel werden für Miethäuser Spitzenmieten erzielt, die teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer Kombination aus urbaner Infrastruktur und suburbaner Wohnqualität.

Die Stadtrandlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung. Während gut angebundene Randgebiete mit attraktivem Wohnumfeld ebenfalls Mietsteigerungen verzeichnen, bleiben die Mieten in weniger nachgefragten peripheren Lagen moderater. Hier ist die Preisentwicklung weniger dynamisch, und Vermieter müssen teilweise längere Vermarktungszeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser erwartet. Der strukturelle Engpass im Angebot bei gleichzeitig robuster Nachfrage lässt keine kurzfristige Entspannung erwarten. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen, insbesondere im hochwertigen Segment und in gefragten Lagen.

Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug von Familien in den Düsseldorfer Raum wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit im Miethaussegment begrenzt, was den Markt weiterhin angespannt halten wird. Eine jährliche Mietsteigerung im Bereich von 3 bis 5 Prozent erscheint für die kommenden Jahre realistisch.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit stabilen bis leicht steigenden Mieten. Die durchschnittliche Miete für Wohnungen liegt bei etwa 11,95 Euro pro Quadratmeter, was einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorjahr darstellt. Mit einer Jahressteigerung von etwa 1,8 Prozent zeigt sich der Mietwohnungsmarkt weniger dynamisch als das Häusersegment, aber dennoch in einer kontinuierlichen Aufwärtsbewegung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzen sich die stabilen bis leicht ansteigenden Mietpreise fort. Die Entwicklung zeigt keine starken Sprünge, sondern vielmehr eine stetige, moderate Verteuerung. Diese kontrollierte Preisentwicklung deutet auf eine gewisse Konsolidierung des Mietmarktes hin, der sich nach Jahren starker Anstiege in einer Phase der Normalisierung befindet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem sehr geringen Leerstand geprägt. Die strukturelle Wohnraumnachfrage in Düsseldorf sorgt für ein anhaltend hohes Nachfrage- und Mietniveau. Der Markt zeigt sich als typischer Vermietermarkt, in dem Mietinteressenten nur begrenzte Verhandlungsspielräume haben.

Neubauprojekte verbessern allmählich die Angebotssituation, reichen jedoch nicht aus, um eine spürbare Marktentspannung herbeizuführen. Die meisten neu fertiggestellten Wohnungen werden schnell vermietet, oft schon vor der eigentlichen Fertigstellung. Die hohe Nachfrage führt dazu, dass auch Wohnungen mit weniger optimaler Ausstattung oder Lage noch Abnehmer finden, wenn auch zu entsprechend angepassten Konditionen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. In den Kernlagen wie Carlstadt, Pempelfort, Oberkassel und Golzheim liegen die Mieten deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld. Hier sind Mieten von 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit.

Die Stadtrandgebiete zeigen sich preislich deutlich moderater, werden aber weniger stark nachgefragt. In Stadtteilen wie Garath, Hellerhof oder Teilen von Wersten liegen die Mieten teilweise unter 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von bis zu 60 Prozent zwischen Premium- und einfachen Lagen verdeutlichen die starke Differenzierung des Düsseldorfer Mietmarktes.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen hin. Der Markt wird sich voraussichtlich weiter konsolidieren, wobei die strukturelle Wohnraumnachfrage die Preise auf einem erhöhten Niveau halten wird. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen dürften im Bereich von 2 bis 3 Prozent liegen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Regulierungen im Mietrecht, könnten die Entwicklung beeinflussen. Dennoch wird die grundlegende Marktdynamik mit hoher Nachfrage und begrenztem Angebot bestehen bleiben. In den zentralen Lagen wird die Nachfrage weiterhin hoch bleiben, während in peripheren Lagen eine differenziertere Entwicklung zu erwarten ist. Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte könnte punktuell für Entlastung sorgen, wird aber den Gesamtmarkt nicht fundamental verändern.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und kontrollierten Weiterentwicklung. Nach Jahren starker Preissteigerungen hat sich die Dynamik abgeschwächt, ohne dass es zu einem Preisrückgang gekommen wäre. Der Markt bleibt sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment von einer strukturellen Unterversorgung geprägt, die weiterhin preistreibend wirkt.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Marktsegmenten und Lagen werden deutlicher. Während Premiumlagen weiterhin stabile bis steigende Preise verzeichnen, zeigen sich in peripheren Lagen erste Anzeichen von Preisanpassungen. Diese Differenzierung dürfte sich in den kommenden Quartalen fortsetzen und zu einem reiferen, ausgewogeneren Markt führen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass fundierte Marktkenntnis und eine differenzierte Betrachtung von Lage und Objektqualität zunehmend wichtiger werden. Die Zeiten pauschaler Preissteigerungen über alle Segmente hinweg scheinen vorerst vorbei zu sein, was zu einer gesünderen und nachhaltigeren Marktentwicklung beitragen sollte.