Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre kehrt der Markt zu einer vorsichtigen, aber spürbaren Erholung zurück. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf qualitativ hochwertige Objekte mit guter Energieeffizienz, während das Angebot weiterhin knapp bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 €/m², was einen Anstieg von etwa 2,9% gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.705 €/m²) darstellt. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 (5.505 €/m²) beträgt die Steigerung beachtliche 6,6%. Diese Entwicklung signalisiert eine deutliche Erholung des Marktes nach den rückläufigen Jahren 2022/2023.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die verstärkte Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Häusern getrieben. Besonders Objekte mit guten Energieausweisen und zeitgemäßer Ausstattung erzielen Premiumpreise, während ältere, unsanierte Häuser nur moderate Preissteigerungen verzeichnen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 € und 1,5 Millionen €.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern hat sich im Q3 2025 spürbar erholt, besonders in stadtnahen Pendlerlagen wie den Grenzgebieten zu Meerbusch und Ratingen. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte hat sich auf etwa 60 bis 90 Tage verkürzt, verglichen mit über 120 Tagen im Vorjahr.

Die Neubauaktivität konzentriert sich selektiv auf moderne, energieeffiziente Projekte. Bauträger fokussieren sich verstärkt auf nachhaltige Konzepte mit Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und hochwertiger Dämmung. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch moderat, was das Angebotsdefizit weiter verstärkt. Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, und Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise mit Quadratmeterpreisen von teilweise über 7.500 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld. Hier werden für repräsentative Stadthäuser und Villen Spitzenpreise von über 2 Millionen € erzielt.

Die Stadtrandbereiche mit guter Infrastruktur, insbesondere Richtung Kaiserswerth, Lohausen und Angermund, profitieren von der steigenden Nachfrage junger Familien. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 4.500 € und 5.500 €/m². Diese Lagen bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 3-5% jährlich. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Neubautätigkeit. Energieeffiziente Häuser werden überproportional von Preissteigerungen profitieren, während unsanierte Objekte zunehmend unter Druck geraten könnten.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage weiter anziehen. Regulatorische Anforderungen im Bereich Energieeffizienz werden den Markt zusätzlich beeinflussen und die Preisschere zwischen modernen und älteren Objekten weiter öffnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im Q3 2025 bei 5.194 €/m², was einer Steigerung von 3,1% im Jahresvergleich zum Q3 2024 (5.039 €/m²) entspricht. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 zeigt sich ein minimaler Anstieg von 0,2%, was auf eine Stabilisierung des Marktniveaus hindeutet.

Bestandswohnungen verzeichnen im Quartalsvergleich einen leichten Preisanstieg von 0,2%, während sie im Jahresvergleich um 2,0% zugelegt haben. Die Preise für Neubauwohnungen liegen durchschnittlich 15-20% über denen von Bestandsimmobilien, wobei hier Quadratmeterpreise von 6.000 € bis 7.500 € keine Seltenheit sind. Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 75m² große Wohnung bewegen sich somit zwischen 390.000 € und 450.000 €, je nach Lage und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Nachfrage konzentriert sich stark auf hochwertige, modernisierte Altbauwohnungen sowie Neubauten in guten Lagen. Das knappe Angebot in Premiumlagen führt zu schnellen Verkaufsabschlüssen, oft innerhalb von 30 bis 45 Tagen. Die Marktdynamik zeigt eine vorsichtige, aber stabile Entwicklung mit steigender Nachfrage, besonders bei Objekten mit modernen Grundrissen und zeitgemäßer Ausstattung.

Die Neubauaktivität bei Wohnungen bleibt moderat, wobei der Fokus auf qualitativ hochwertigen Projekten in zentralen Lagen liegt. Entwickler setzen verstärkt auf nachhaltige Baukonzepte und smarte Wohnungstechnik. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal, und die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, insbesondere im mittleren bis gehobenen Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin den Markt mit Spitzenpreisen von über 7.000 €/m². In diesen Vierteln sind luxuriöse Penthouse-Wohnungen und großzügige Altbauwohnungen besonders gefragt. Die Mikrolage innerhalb dieser Stadtteile entscheidet maßgeblich über Preisaufschläge, wobei Rheinlagen und ruhige Seitenstraßen besonders begehrt sind.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern, Unterbilk und Friedrichstadt liegen die Preise zwischen 4.500 € und 5.500 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur, ziehen vor allem junge Käufer und Investoren an. Die Stadtrandlagen bieten mit Preisen von 3.500 € bis 4.500 €/m² attraktive Einstiegsmöglichkeiten, besonders für Familien und Ersterweber.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten bleibt positiv. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2-4%, wobei Qualitätsobjekte in guten Lagen überdurchschnittlich profitieren werden. Die Phase bietet Chancen für gut vorbereitete Käufer, da die Kalkulierbarkeit im Vergleich zu den volatilen Jahren 2022/2023 deutlich besser geworden ist.

Der Markt wird zunehmend Qualität, Transparenz und realistische Bepreisung belohnen. Faktoren wie Energieeffizienz, Grundrissqualität und die Mieterstruktur bei vermieteten Objekten gewinnen weiter an Bedeutung. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf werden die Nachfrage mittelfristig stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Während exakte separate Mietpreise für Häuser nicht explizit ausgewiesen werden, deutet der allgemeine Mietanstieg bei Neuverträgen von etwa 5% im Jahresvergleich auf eine ähnliche Entwicklung bei Wohnhäusern hin. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 € und 4.500 € monatlich.

Im Vergleich zum Q2 2025 setzt sich der moderate Mietanstieg fort, wobei besonders moderne und energieeffiziente Häuser Premiummieten erzielen. Die Kaltmieten für neuwertige Häuser mit gehobener Ausstattung liegen oft bei 15-18 €/m², während ältere Objekte zwischen 10-13 €/m² rangieren. Diese Preisspanne reflektiert die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz im Mietmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miet-Häusern steigt kontinuierlich, insbesondere bei Familien und Pendlern, die stadtnahe Lagen mit guter Infrastruktur bevorzugen. Das Angebot bleibt stark limitiert, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, was die geringe Fluktuation und hohe Zufriedenheit der Mieter widerspiegelt.

Der Leerstand bei Wohnhäusern ist praktisch nicht existent. Neubauaktivitäten im Mietbereich konzentrieren sich auf moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Neubaugebieten. Die Vermarktungsdauer für attraktive Mietobjekte liegt meist unter zwei Wochen, wobei oft mehrere Interessenten um ein Objekt konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Stadtrandlagen mit ausgeprägter Familieninfrastruktur, wie die Grenzgebiete zu Ratingen und Neuss, sind besonders gefragt. Hier finden sich vermehrt Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Gärten, die für Familien attraktiv sind. Die Mietpreise in diesen Lagen bewegen sich zwischen 1.800 € und 2.800 € monatlich für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.

In den Premiumlagen der Stadt, wie Oberkassel oder Niederkassel, werden für exklusive Stadthäuser Mieten von 3.500 € bis 5.000 € und mehr verlangt. Diese Objekte sprechen vor allem internationale Führungskräfte und wohlhabende Familien an. Die zentrumsnahen Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu internationalen Schulen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten weitere moderate Mieterhöhungen im Bereich von 3-5% jährlich. Die anhaltende Wohnraumknappheit und die steigende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum werden den Markt weiter antreiben. Energieeffiziente Häuser werden überproportional von Mietsteigerungen profitieren, da Mieter zunehmend auf Nebenkosten achten.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden den Anstieg moderat halten. Dennoch bleibt der Markt angespannt, und qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden weiterhin stark nachgefragt bleiben. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Miet-Häusern als stabile Renditeobjekte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine robuste Entwicklung mit Neuvertragsmieten, die um etwa 5% im Jahresvergleich gestiegen sind. Dies liegt deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,7% und unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Wohnungsmarktes. Die durchschnittlichen Kaltmieten bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 11 €/m² und 18 €/m².

Im Vergleich zum Q2 2025 setzt sich der moderate Aufwärtstrend fort, wobei besonders Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen Premiummieten erzielen. Die Durchschnittsmiete für eine 70m² große Wohnung liegt zwischen 770 € und 1.260 € kalt, abhängig von Lage und Qualität. Möblierte Wohnungen und Serviced Apartments erzielen Aufschläge von 30-50% gegenüber unmöblierten Objekten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf hohem Niveau, besonders in gefragten Innenstadtlagen. Modernisierte und energetisch effiziente Wohnungen sind besonders begehrt und werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Das Angebot kann die Nachfrage nicht decken, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20-30 Interessenten anwesend.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich auf qualitativ hochwertige Projekte, wobei der Fokus auf nachhaltigen und smarten Wohnkonzepten liegt. Der Leerstand liegt bei unter 1%, was deutlich unter dem gesunden Marktniveau von 3% liegt. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumviertel Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort dominieren den Mietmarkt mit Spitzenmieten von 15-20 €/m² und darüber. Hier sind vor allem luxuriöse Altbauwohnungen mit hohen Decken und modernen Penthouse-Wohnungen gefragt. Die zentrale Lage, exzellente Infrastruktur und das gehobene Umfeld rechtfertigen die hohen Mietpreise.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern, Bilk und Friedrichstadt liegen die Mieten zwischen 11-14 €/m². Diese Viertel ziehen vor allem junge Berufstätige und Studenten an. Die Stadtrandlagen mit guter ÖPNV-Anbindung bieten mit 9-11 €/m² noch vergleichsweise moderate Mieten und sind besonders für Familien und preisbewusste Mieter attraktiv. Stadtteile wie Gerresheim, Eller und Wersten profitieren von ihrer verbesserten Infrastruktur und steigender Nachfrage.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate bleibt positiv mit erwarteten jährlichen Mietsteigerungen von 3-5%. Die anhaltende Wohnraumknappheit, kombiniert mit dem kontinuierlichen Zuzug nach Düsseldorf, wird den Mietmarkt weiter unter Druck setzen. VDP und weitere Experten sehen die strukturelle Unterversorgung als Haupttreiber für weitere Preissteigerungen.

Die Mietpreisbremse wird zwar dämpfend wirken, kann aber die grundlegende Marktdynamik nicht umkehren. Energieeffiziente Wohnungen werden überproportional profitieren, während unsanierte Altbauwohnungen zunehmend unter Modernisierungsdruck geraten. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird weiter steigen, was zu einer Verknappung in diesem Segment führen könnte.

Gesamtfazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 in einer Phase der stabilen Erholung. Nach den turbulenten Jahren 2022/2023 hat sich der Markt normalisiert und zeigt moderate, aber nachhaltige Wachstumsraten. Die Qualität der Objekte, insbesondere deren Energieeffizienz, wird zum entscheidenden Faktor für die Preisentwicklung.

Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage sorgt für ein stabiles Preisniveau mit Aufwärtspotenzial. Düsseldorf bleibt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt attraktiv, was die positive Marktentwicklung mittelfristig stützen wird. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktverhältnisse einstellen, wobei gut vorbereitete Marktteilnehmer die besten Chancen haben.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die moderate Erholung sich fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung und wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu einer Korrektur führen. Die Grundtendenz bleibt jedoch positiv, getragen von Düsseldorfs Stärke als internationaler Wirtschaftsstandort und attraktiver Wohnort.