Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach der turbulenten Marktphase der vergangenen Jahre deutet sich eine Normalisierung an, wobei Qualitätsobjekte in guten Lagen weiterhin stark nachgefragt werden.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Abschwächung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem noch 5.565 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden, was einem Rückgang von 2,1 Prozent entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Durchschnittspreis bei 840.000 Euro für ein Einfamilienhaus lag, zeigt sich eine gewisse Konsolidierung des Preisniveaus.

Im Jahresvergleich zum Q3 2024 verzeichnet der Häusermarkt jedoch ein Plus von 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht. Bemerkenswert ist, dass die aktuellen Preise noch 8,1 Prozent unter dem Höchststand vom Q2 2022 liegen, als der Quadratmeterpreis bei 5.928 Euro lag. Diese Entwicklung bietet Käufern bessere Einstiegsmöglichkeiten als während der Boomphase.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern konzentriert sich besonders auf Pendlerlagen mit ausgeprägter Familieninfrastruktur. Besonders gefragt sind Objekte in Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss an den Stadtgrenzen. Ein deutlicher Trend zeigt sich bei modernisierten Objekten, die sich merklich vom restlichen Angebot absetzen und schneller Käufer finden.

Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal stabilisiert. Während im Q2 2025 noch von einem knappen Angebot berichtet wurde, zeigt sich nun eine leichte Entspannung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal, wo sie bei etwa 3-4 Monaten lag, kaum verändert. Qualitätsobjekte mit guter Energieeffizienz und modernem Standard werden jedoch weiterhin innerhalb weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premium-Stadtteile Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen weiterhin stabile Preise, insbesondere bei hochwertig modernisierten Altbauten und gepflegten Mehrfamilienhäusern. In diesen Lagen werden für Top-Objekte weiterhin Spitzenpreise erzielt, die sich kaum vom Vorquartal unterscheiden.

Außerhalb dieser Kernquartiere entscheidet zunehmend die Mikrolage über die Preisgestaltung. Während im Vorquartal noch von durchschnittlichen Preisen um 700.000 Euro in Stadtrandlagen berichtet wurde, zeigen sich nun stärkere Differenzierungen je nach konkreter Lage und Anbindung. Stadtteile mit guter Infrastruktur und Grünanbindung können ihre Preisniveaus halten, während weniger gefragte Lagen Preisanpassungen erfahren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Phase der Chancen für Käufer prognostiziert. Der Markt bietet eine bessere Auswahl als während der Boomphase und ermöglicht klarere Kalkulationen als noch 2023. Die Experten erwarten, dass der Markt weiterhin Qualität belohnt - sowohl bei der Lage als auch bei Energieeffizienz und Zustand der Immobilien.

Die moderate Zinsentwicklung, die sich nach der ersten Zinssenkung im April 2025 stabilisiert hat, schafft planbare Finanzierungsbedingungen. Für 2026 wird eine weitere Stabilisierung mit leicht steigender Tendenz erwartet, wobei energieeffiziente und modernisierte Objekte überdurchschnittlich profitieren dürften.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.191 Euro, während der Median-Angebotspreis bei 4.800 Euro pro Quadratmeter notiert. Diese Diskrepanz deutet auf eine breite Preisspanne hin, die durch Premium-Objekte nach oben gezogen wird.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Durchschnittspreis bei 4.950 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich je nach Betrachtungsweise eine leichte Abschwächung von 1,2 Prozent (Median) oder eine Steigerung beim Durchschnittspreis. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 verzeichnet der Markt ein Plus von 1,8 Prozent beim Median beziehungsweise sogar 6,65 Prozent beim Durchschnittspreis, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht.

Seit dem Höchststand im Q1 2022, als der Quadratmeterpreis bei 5.288 Euro lag, haben sich die Preise um 9,2 Prozent nach unten korrigiert, was Käufern bessere Einstiegsmöglichkeiten bietet als während der Hochphase des Marktes.

Marktdynamik

Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und preissensibel. Käufer agieren selektiver als im Vorquartal und konzentrieren sich verstärkt auf hochwertig modernisierte Altbauwohnungen sowie effiziente Neubauten in den Premiumlagen. Der Markt zeigt eine vorsichtige Erholung bei den Kaufaktivitäten, nachdem im Q2 2025 noch von einer verhaltenen Kaufbereitschaft berichtet wurde.

Das Angebot bleibt begrenzt, hat sich aber gegenüber dem Vorquartal, wo von einem historisch niedrigen Niveau gesprochen wurde, leicht erhöht. Die Nachfrage hat sich auf hohem Niveau stabilisiert, wobei die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Standard-Wohnungen weiterhin bei etwa 2-3 Monaten liegt. Top-Objekte mit guter Substanz, positivem Energieprofil und Außenflächen werden hingegen binnen weniger Wochen verkauft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise für hochwertig modernisierte Altbauwohnungen stabil. Diese Stadtteile verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, die sich kaum vom Vorquartal unterscheiden, wo bereits Preise von über 6.000 Euro pro Quadratmeter für Top-Objekte erzielt wurden.

Top-Objekte mit guter Substanz, positivem Energieprofil und attraktiven Außenflächen erzielen in diesen Lagen knappe Aufschläge gegenüber dem Durchschnitt. Außerhalb der Kernquartiere entscheidet zunehmend die Mikrolage über die Preisbildung. Stadtteile wie Bilk, Flingern oder Derendorf, die im Vorquartal noch durchschnittliche Preise von 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter aufwiesen, zeigen nun stärkere Differenzierungen je nach genauer Lage und Objektqualität.

Prognose und Ausblick

Der Markt hat sich im Jahr 2025 spürbar stabilisiert, mit leicht steigenden Preisen und wieder wachsender Nachfrage. Rückenwind kam dabei aus der verbesserten Zinslandschaft nach der ersten Zinssenkung im April sowie der robusten Mietentwicklung, die Kapitalanleger wieder verstärkt auf den Markt lockt.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Preisentwicklung erwartet. Mehrfamilienhäuser als Anlageform zeigen mehr Selektivität - gefragt sind vor allem stabile Mikrolagen mit geringem Leerstandsrisiko und überschaubarem Modernisierungsaufwand. Die Experten prognostizieren, dass sich die Schere zwischen gefragten und weniger gefragten Objekten weiter öffnen wird, wobei energieeffiziente und moderne Wohnungen überdurchschnittlich profitieren dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das dritte Quartal 2025 liegen keine spezifischen Quartalsdaten für Mietpreise von Einfamilienhäusern vor. Basierend auf den allgemeinen Marktbeobachtungen und dem Vergleich zum Vorquartal lässt sich jedoch eine robuste Entwicklung ablesen. Im Q2 2025 wurden durchschnittliche Kaltmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser berichtet, wobei Premium-Objekte bis zu 22 Euro pro Quadratmeter erzielten.

Die fortgesetzt robuste Mietentwicklung deutet darauf hin, dass sich diese Preisniveaus im Q3 2025 gehalten oder leicht erhöht haben. Angesichts der allgemeinen Mietpreisentwicklung kann von einer Steigerung von etwa 2-3 Prozent gegenüber dem Vorquartal ausgegangen werden.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser zeigt eine anhaltend hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich die hohen Kaufpreise nicht leisten können. Das Angebot bleibt weiterhin knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Im Vergleich zum Vorquartal, wo bereits von einem sehr begrenzten Angebot berichtet wurde, hat sich die Situation kaum entspannt. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter angesichts des knappen Angebots länger in ihren Objekten verbleiben. Neuverträge werden oft binnen weniger Tage abgeschlossen, besonders bei Objekten mit guter Ausstattung und Garten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die beliebten Familienstadtteile wie Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Angermund verzeichnen weiterhin die höchsten Mietpreise für Häuser. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser mit Garten Kaltmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter erzielt, was dem Niveau des Vorquartals entspricht.

In den Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirken wie Wersten, Holthausen oder Garath liegen die Mieten weiterhin bei 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Die Preisdifferenzierung hat sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert, wobei die Nachfrage in allen Lagen hoch bleibt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Zunahme der Mietpreise für Häuser erwartet. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich zu Mietsteigerungen von 3-5 Prozent pro Jahr führen.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und der Wunsch nach mehr Wohnfläche werden die Nachfrage nach Mietshäusern weiter stützen. Besonders gefragt bleiben Objekte mit Garten, guter Verkehrsanbindung und moderner Energieeffizienz. Vermieter werden zunehmend in die Modernisierung ihrer Objekte investieren müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Obwohl für das Q3 2025 keine spezifischen Quartalsdaten für Mietwohnungen vorliegen, zeigt die allgemeine Marktbeobachtung eine fortgesetzt robuste Entwicklung mit weiteren Zuwächsen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo durchschnittliche Kaltmieten von 12,50 Euro pro Quadratmeter berichtet wurden, kann von einer Steigerung um etwa 2-3 Prozent ausgegangen werden.

Dies würde aktuelle Durchschnittsmieten von etwa 12,80 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter bedeuten. In Premium-Lagen wurden im Vorquartal bereits 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, diese Werte dürften sich weiter nach oben entwickelt haben.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt angespannt mit einer sehr hohen Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot. Die Leerstandsquote liegt weiterhin auf historisch niedrigem Niveau, was im Vorquartal bereits mit unter 2 Prozent angegeben wurde.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten, auch wenn sich gegenüber dem Vorquartal eine leichte Belebung abzeichnet. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch deutlich unter dem Bedarf, was den Druck auf den Bestandsmarkt erhöht. Wohnungsbesichtigungen ziehen regelmäßig Dutzende Interessenten an, und attraktive Objekte werden oft binnen Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Golzheim verzeichnen weiterhin die höchsten Mietpreise. Hier werden für hochwertige Wohnungen Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt, wobei Penthouse-Wohnungen und besonders ausgestattete Objekte noch darüber liegen können.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern, Bilk und Unterbilk, wo im Vorquartal Mieten von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter üblich waren, zeigt sich eine weitere Aufwärtsbewegung. Die Gentrifizierung dieser Viertel setzt sich fort, was zu einer zunehmenden Angleichung an die Preisniveaus der etablierten Lagen führt.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Stadtteilen wie Garath, Hellerhof oder Wersten liegen die Mieten weiterhin bei 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter, zeigen aber auch hier eine steigende Tendenz. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie bleibt bestehen, nimmt aber graduell ab.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Düsseldorf, kombiniert mit dem anhaltenden Zuzug und der begrenzten Neubautätigkeit, wird voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen von 3-5 Prozent jährlich führen.

Die geplanten regulatorischen Eingriffe wie Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen werden den Anstieg möglicherweise verlangsamen, aber nicht stoppen können. Besonders energieeffiziente und modern ausgestattete Wohnungen werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, da die Nachfrage nach nachhaltigen Wohnformen weiter zunimmt.

Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Entspannung führen. Die aktuellen Rahmenbedingungen deuten jedoch darauf hin, dass der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt auf absehbare Zeit ein Vermietermarkt bleiben wird.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt befindet sich im Q3 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Erholung. Während die Kaufpreise im Quartalsvergleich leichte Rückgänge zeigen, bleiben sie im Jahresvergleich positiv. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf Qualitätsobjekte mit guter Energieeffizienz und moderner Ausstattung.

Die Mietmärkte zeigen sich weiterhin robust mit fortgesetzten Preissteigerungen, getrieben durch die anhaltende Wohnungsknappheit und hohe Nachfrage. Premium-Lagen bleiben preisstabil auf hohem Niveau, während sich die Preise in Mittelsegment-Objekten stärker differenzieren.

Mit moderat planbaren Zinsen und einer sich stabilisierenden Marktlage bietet der Düsseldorfer Immobilienmarkt sowohl für Käufer als auch für Verkäufer kalkulierbare Rahmenbedingungen. Experten empfehlen Verkäufern realistische Preisvorstellungen und professionelle Vermarktung, während Käufer von der verbesserten Auswahl und klareren Marktbedingungen profitieren können.