Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutlich positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.868 Euro pro Quadratmeter, während der Medianpreis 5.448 Euro pro Quadratmeter beträgt. Diese Zahlen spiegeln eine robuste Aufwärtsbewegung wider, die sich sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich manifestiert.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.730 Euro lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 2,4 Prozent. Diese moderate Steigerung deutet auf eine kontinuierliche Wertzunahme hin, ohne dabei überhitzte Markttendenzen zu zeigen. Der Medianpreis hingegen zeigt eine leichte Korrektur mit einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf eine differenziertere Preisentwicklung in verschiedenen Marktsegmenten hindeutet.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.505 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Wertsteigerung von beachtlichen 6,6 Prozent. Diese überdurchschnittliche Jahresperformance unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Düsseldorfer Häusern als Kapitalanlage und Wohnobjekt. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften erweisen sich dabei als besonders nachgefragte Segmente, die eine deutliche Aufwärtsentwicklung erleben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser präsentiert sich im Q3 2025 als ausgewogen und von qualifizierter Nachfrage geprägt. Käufer agieren preissensibel und entscheidungsfreudig, was zu einer effizienten Marktabwicklung führt. Bei realistisch bepreisten Objekten verkürzen sich die Vermarktungszeiten merklich, was auf eine gesunde Balance zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet.

Ein interessantes Phänomen zeigt sich im Bereich der diskreten Vermarktung: Off-Market-Deals funktionieren besonders erfolgreich bei hochwertigen Objekten wie Stadtvillen und soliden Mehrfamilienhäusern. Diese Entwicklung spricht für ein reifes Marktsegment, in dem sowohl Käufer als auch Verkäufer professionell agieren und diskrete Transaktionswege zu schätzen wissen.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt weiterhin begrenzt, was primär auf die knappen Grundstücksverfügbarkeiten in attraktiven Lagen zurückzuführen ist. Diese strukturelle Verknappung wirkt sich stabilisierend auf das Preisniveau aus und verhindert ein Überangebot. Gleichzeitig führt die begrenzte Neubautätigkeit dazu, dass Bestandsimmobilien, insbesondere wenn sie modernisiert oder gut erhalten sind, eine hohe Wertbeständigkeit aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lagequalität spielt im Düsseldorfer Häusermarkt eine entscheidende Rolle bei der Preisbildung. Die Premiumlagen der Stadt - Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - erweisen sich als besonders nachgefragt und preisstabil. In diesen Core-Quartieren bleiben hochwertig modernisierte Altbauten und gepflegte Mehrfamilienhäuser wertbeständig, vorausgesetzt, dass Substanz, Grundrissgestaltung, Energieausweis und Außenflächen den gehobenen Ansprüchen genügen.

Diese etablierten Wohnviertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der gewachsenen Infrastruktur und dem hohen sozialen Prestige. Hier zeigt sich der Markt besonders resilient gegenüber allgemeinen Marktschwankungen, und Preisanpassungen fallen in der Regel moderat aus. Die Nachfrage übersteigt in diesen Lagen regelmäßig das verfügbare Angebot, was zu stabilen bis leicht steigenden Preisen führt.

Außerhalb dieser Premiumlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Die Mikrolage entscheidet hier maßgeblich über die Wertentwicklung, wobei teilweise selektive Preisanpassungen zu beobachten sind. Faktoren wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen spielen eine zunehmend wichtige Rolle. In peripheren Lagen oder Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial sind die Preise tendenziell moderater, bieten aber gleichzeitig Chancen für wertsteigerungsorientierte Käufer.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Düsseldorf fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Marktexperten erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen, insbesondere in den gefragten Lagen. Diese Einschätzung basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren, die den Markt in den kommenden Quartalen prägen werden.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlich positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf stützt nachhaltig die Nachfrage nach Wohnraum. Als wirtschaftsstarke Metropole und Landeshauptstadt zieht Düsseldorf weiterhin qualifizierte Arbeitskräfte und Familien an, die langfristig in Wohneigentum investieren möchten. Gleichzeitig sorgt das strukturell begrenzte Neubauangebot für eine anhaltende Verknappung, die preisunterstützend wirkt.

Mittelfristig dürften energieeffiziente Häuser und solche mit modernen Heizungssystemen eine Outperformance zeigen, da die Energiekosten und regulatorischen Anforderungen an die Gebäudeeffizienz weiter steigen werden. Investitionen in energetische Sanierungen und nachhaltige Haustechnik werden sich zunehmend als werterhaltend und wertsteigernd erweisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro. Der Medianpreis liegt bei 4.800 Euro pro Quadratmeter, was die breite Streuung der Preise im Wohnungssegment verdeutlicht. Diese Werte zeigen eine Konsolidierung nach den turbulenten Jahren der Zinswende.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, wo der Durchschnittspreis bei 5.100 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von 1,8 Prozent. Der Medianpreis hingegen verzeichnete einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal, was auf eine differenzierte Preisentwicklung in verschiedenen Wohnungssegmenten hindeutet.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls ein moderates Wachstum: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.039 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Plus von 1,8 Prozent. Diese verhaltene Preisentwicklung steht im Kontrast zur dynamischeren Entwicklung im Häusermarkt und erklärt sich durch das größere Angebot und die heterogenere Käuferstruktur im Wohnungssegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen zeigt sich im Q3 2025 grundsätzlich stabil, wobei sich die Nachfrage qualitativ gewandelt hat. Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise. Diese veränderten Präferenzen führen zu einer stärkeren Differenzierung im Markt: Während moderne, energieeffiziente Wohnungen weiterhin gefragt sind und stabile Preise erzielen, erfahren Wohnungen mit veralteter Haustechnik oder hohem Sanierungsbedarf deutliche Preisabschläge.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorjahren normalisiert. Bei marktgerecht bepreisten Objekten liegt die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei etwa drei bis vier Monaten. Premium-Objekte in Top-Lagen finden hingegen oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer, während sanierungsbedürftige Wohnungen in weniger gefragten Lagen deutlich länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat, wobei sich die Fertigstellungen hauptsächlich auf bereits genehmigte Projekte konzentrieren. Neue Projektentwicklungen werden aufgrund der gestiegenen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen zurückhaltender angegangen. Dies führt mittelfristig zu einer Verknappung des Angebots an modernen Neubauwohnungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben auch im Wohnungssegment die gefragtesten Lagen. Hier erzielen hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und effiziente Neubauten stabile bis leicht steigende Preise. Besonders Wohnungen mit historischem Charme, hohen Decken und modernen Annehmlichkeiten sind in diesen Vierteln sehr begehrt.

Die Preisunterschiede zwischen diesen Premium-Lagen und peripheren Stadtteilen sind erheblich. Während in Oberkassel oder der Carlstadt Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro keine Seltenheit sind, liegen die Preise in Stadtteilen wie Garath oder Hellerhof oft unter 3.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung bietet unterschiedlichen Käufergruppen passende Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich in aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern oder Bilk, wo durch Gentrifizierungsprozesse und verbesserte Infrastruktur die Preise überdurchschnittlich steigen. Diese Viertel ziehen insbesondere jüngere Käufer an, die von der urbanen Atmosphäre und den noch moderateren Preisen profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Mehrere Faktoren sprechen für diese moderate Preisentwicklung: Das Angebot bleibt strukturell begrenzt, während die Nachfrage sich auf hohem Niveau stabilisiert.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichen Zuzügen stützt weiterhin die Nachfrage. Gleichzeitig werden die regulatorischen Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden den Markt zunehmend segmentieren. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten mittelfristig unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Einheiten eine Outperformance zeigen dürften.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage stimulieren und zu moderaten Preissteigerungen führen. Die erwartete Stabilisierung der Baukosten könnte zudem die Neubautätigkeit wieder beleben und mittelfristig für ein ausgewogeneres Verhältnis von Angebot und Nachfrage sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 12,73 Euro pro Quadratmeter, was eine signifikante Steigerung gegenüber den Vorperioden darstellt. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Mietmarkt für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei 12,00 Euro pro Quadratmeter lag, ist ein beachtlicher Anstieg von 6,08 Prozent zu verzeichnen. Diese quartalsweise Steigerung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die angespannte Situation im Mietmarkt für Häuser.

Die Jahresentwicklung bestätigt den Trend: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 6,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die hohe Nachfrage nach Mietshäusern bei gleichzeitig sehr begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser präsentiert sich extrem angespannt mit minimalem Leerstand. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Mietobjekten führt zu einer ausgeprägten Vermietermarkt-Situation, in der qualifizierte Mieter oft in Konkurrenz zueinander stehen. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietangeboten am Markt hat sich auf wenige Tage reduziert, wobei attraktive Objekte oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und preissensibel, wobei Mietinteressenten zunehmend bereit sind, höhere Mieten für qualitativ hochwertige Objekte zu zahlen. Familien mit Kindern, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Mietshäuser darstellen, konkurrieren verstärkt mit gut verdienenden Paaren und Expats internationaler Unternehmen um die wenigen verfügbaren Objekte.

Das Angebot an Mietshäusern bleibt strukturell begrenzt. Viele ehemalige Mietobjekte wurden in den vergangenen Jahren in Eigentum umgewandelt, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt hat. Neubauten im Mietsegment für Häuser sind aufgrund der hohen Grundstücks- und Baukosten wirtschaftlich oft nicht darstellbar, weshalb kaum neue Mietobjekte auf den Markt kommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In den gefragten Core-Quartieren wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth werden Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Lohausen oder Wittlaer liegen die Mieten typischerweise zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Die peripheren Lagen zeigen ebenfalls steigende Mietpreise, allerdings auf niedrigerem Niveau. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die geringeren Mieten werden teilweise durch längere Pendelwege und eine weniger dichte Infrastruktur kompensiert, wobei auch diese Lagen zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt für Häuser bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten, wenngleich sich das Tempo der Steigerungen möglicherweise etwas abschwächen könnte. Die strukturellen Faktoren, die den Markt prägen - begrenztes Angebot bei hoher Nachfrage - werden sich kurzfristig nicht ändern.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichen Zuzügen, insbesondere von Familien, wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiter stützen. Gleichzeitig bleibt das Angebot aufgrund fehlender Neubautätigkeit und fortgesetzter Umwandlung in Eigentum begrenzt. Diese Scherenbewegung dürfte zu weiteren moderaten Mietpreissteigerungen führen.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich die grundlegende Marktanspannung nicht lösen können. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch Neubau oder die Mobilisierung von Leerstand zu einer Entspannung führen, was jedoch in den nächsten 24 Monaten nicht zu erwarten ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Miete von 12,75 Euro pro Quadratmeter das höchste Niveau im Wohnungssegment. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort wider und unterstreicht die Herausforderungen für Wohnungssuchende.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,00 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen deutlichen Anstieg von 6,25 Prozent. Diese quartalsweise Steigerung liegt erheblich über der allgemeinen Teuerungsrate und verdeutlicht den enormen Nachfragedruck im Mietwohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,99 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine Steigerung von 6,36 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung hat sich trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse fortgesetzt und zeigt die strukturellen Ungleichgewichte im Markt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich extrem angespannt mit einem minimalen Leerstand, der praktisch bei null liegt. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Bei Neuvermietungen bilden sich regelmäßig lange Schlangen von Interessenten, und die Anforderungen an Mieter steigen kontinuierlich.

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich auf ein Minimum reduziert. Attraktive Wohnungen in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Stunden vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Diese Marktmacht führt zu steigenden Anforderungen an die Bonität und zu einer Selektion nach wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Trotz politischer Bemühungen und Förderprogramme reicht die Zahl der fertiggestellten Wohnungen nicht aus, um die steigende Nachfrage zu decken. Die hohen Baukosten und gestiegenen Finanzierungskosten haben viele Projektentwicklungen verzögert oder ganz gestoppt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden Spitzenmieten von teilweise über 16 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen erzielt.

Die innenstadtnahen Bezirke wie Flingern, Bilk und Derendorf zeigen ebenfalls überdurchschnittliche Mietpreise zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen kulturellen Angebot. Besonders bei jüngeren Mietern und Berufseinsteigern sind diese Lagen sehr gefragt.

In den peripheren Stadtteilen liegen die Mieten typischerweise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Lichtenbroich bieten noch vergleichsweise moderate Mieten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Unterschiede in der Infrastruktur und Lebensqualität zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen spiegeln sich deutlich in den Mietpreisen wider.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren eine Fortsetzung des Preisanstiegs, wenngleich möglicherweise mit etwas reduzierter Dynamik. Die fundamentalen Marktfaktoren - hohes Nachfragewachstum bei begrenztem Angebotsausbau - werden sich mittelfristig nicht grundlegend ändern.

Die demografische Entwicklung mit positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf wird die Nachfrage weiter antreiben. Als Landeshauptstadt und wirtschaftliches Zentrum zieht Düsseldorf kontinuierlich Arbeitskräfte, Studenten und internationale Fachkräfte an. Diese Zuwanderung, kombiniert mit dem Trend zu kleineren Haushalten, erhöht den Bedarf an Mietwohnungen stetig.

Politische Interventionen wie die Diskussion um Mietendeckel oder verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung kurzfristig dämpfen, lösen aber nicht das grundlegende Problem des Wohnungsmangels. Nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkten Neubau könnte mittelfristig zu einer Entspannung führen. Die dafür notwendigen Rahmenbedingungen - verfügbare Grundstücke, schnellere Genehmigungsverfahren und wirtschaftlich tragfähige Baukosten - sind jedoch kurzfristig nicht in Sicht. Daher ist davon auszugehen, dass der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt auch in den kommenden zwei Jahren von Knappheit und steigenden Preisen geprägt sein wird.