Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Preissteigerungen der vorangegangenen Quartale ist eine gewisse Beruhigung eingetreten, wobei das Preisniveau insgesamt auf hohem Niveau verharrt. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage – bleiben weiterhin bestimmend für die Marktentwicklung in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Dies markiert eine bemerkenswerte Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.731 Euro lag. Die Entwicklung zeigt jedoch ein differenziertes Bild: Während einige Marktbeobachter diese Aufwärtsbewegung verzeichnen, weisen andere Datenquellen auf eine leichte Korrektur hin. So meldet PriceHubble einen Median-Angebotspreis von 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 2,1 Prozent zum Vorquartal entspricht.

Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch ein robuster Aufwärtstrend. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise für Häuser um etwa 4 Prozent verteuert, was die grundsätzliche Stärke des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität der Landeshauptstadt als Wohn- und Wirtschaftsstandort wider.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, während das Angebot weiterhin knapp ist. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage prägt maßgeblich die Marktdynamik. Besonders in den beliebten Stadtteilen führt dies zu kurzen Vermarktungszeiten, wobei häufig mehrere Kaufinteressenten um ein Objekt konkurrieren.

Die Neubauaktivität hat zwar zugenommen, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die bestehende Nachfrage zu befriedigen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als bereits von einer angespannten Angebotssituation berichtet wurde, hat sich die Lage kaum entspannt. Die Baufertigstellungen bleiben hinter den Erwartungen zurück, was teilweise auf gestiegene Baukosten und regulatorische Herausforderungen zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Lage innerhalb Düsseldorfs spielt eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. Die Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen weiterhin die höchsten Preise und stabilste Nachfrage. In diesen Vierteln liegen die Quadratmeterpreise oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt und zeigen sich weitgehend resistent gegenüber Marktschwankungen.

Im Gegensatz dazu zeigen Stadtrandlagen und weniger zentrale Bezirke eine selektivere Preisentwicklung. Während im zweiten Quartal 2025 noch von einer gleichmäßigeren Preisentwicklung über alle Stadtteile berichtet wurde, zeigt sich nun eine stärkere Differenzierung. Stadtteile wie Hellerhof oder Garath weisen moderate Preissteigerungen auf, während die Entwicklung in Gebieten mit guter Infrastrukturanbindung dynamischer verläuft.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung bei Häusern zum Kauf. Die leichte Konsolidierung im dritten Quartal wird als gesunde Marktkorrektur nach den starken Anstiegen der Vormonate interpretiert. Die fundamentalen Treiber – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und knappes Angebot – bleiben intakt.

Es wird erwartet, dass sich die Preise in einer Bandbreite von 2 bis 4 Prozent jährlichem Wachstum bewegen werden. Dabei dürften die Premiumlagen weiterhin überdurchschnittlich performen, während in den Randlagen mit einer verhaltenen Entwicklung zu rechnen ist. Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen könnten jedoch zu Anpassungen dieser Prognose führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Korrektur gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.257 Euro lag – ein Rückgang von etwa 1,2 Prozent. Der Median-Angebotspreis liegt laut PriceHubble bei circa 4.800 Euro pro Quadratmeter, was die Bandbreite der Marktpreise verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich Eigentumswohnungen um etwa 1,8 Prozent verteuert. Diese moderatere Preisentwicklung im Vergleich zum Häusermarkt reflektiert eine differenziertere Nachfragesituation und eine leicht bessere Angebotslage im Wohnungssegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere in den zentralen und gefragten Stadtteilen. Der Wohnungsleerstand ist sehr gering, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die Nachfrage zeigt sich zunehmend qualifiziert und preissensibel – Käufer achten verstärkt auf Faktoren wie Energieeffizienz, Grundrissgestaltung und Bausubstanz.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Nachfrage leicht abgekühlt, bleibt aber auf solidem Niveau. Neubauwohnungen werden stark nachgefragt, können aber die Gesamtnachfrage nicht befriedigen. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verlängert, wobei gut positionierte Objekte mit realistischer Preisgestaltung weiterhin schnell Abnehmer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin das obere Preissegment mit Quadratmeterpreisen, die oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Stadtteile zeigen sich robust gegenüber Marktschwankungen und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise.

Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung außerhalb der etablierten Toplagen. Faktoren wie Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen spielen eine entscheidende Rolle. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine stärkere Differenzierung zwischen einzelnen Straßenzügen innerhalb derselben Stadtteile.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung mit selektiver Nachfrage erwartet. Die Bodenbildung bei den Kaufpreisen deutet auf eine Stabilisierung hin, wobei keine starken Preissprünge wie in den Vorjahren zu erwarten sind.

Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent, wobei moderne, energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittlich performen dürften. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird die Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter verstärken. Das Premiumsegment wird voraussichtlich belastbar bleiben, während im mittleren und unteren Preissegment mit einer verhaltenen Entwicklung zu rechnen ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, was einen signifikanten Anstieg von 6,36 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als die Miete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,15 Euro lag, bedeutet dies eine Steigerung von 4,7 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung im Häusersegment steht im Kontrast zur moderateren Entwicklung bei den Kaufpreisen und unterstreicht die anhaltende Verschiebung der Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt. Die Mietrenditen für Vermieter verbessern sich entsprechend, was die Attraktivität von Immobilieninvestitionen in diesem Segment erhöht.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist stark von einem Anbietermarkt geprägt. Das Angebot ist äußerst knapp, während die Nachfrage kontinuierlich hoch bleibt. Der Mietwohnungsleerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was zu einem hohen Wettbewerbsdruck unter Mietinteressenten führt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Angebotssituation weiter verschärft. Die Migration von Kauf- zu Mietwohnungsnachfrage, die bereits im Vorquartal beobachtet wurde, setzt sich verstärkt fort. Viele potenzielle Käufer weichen aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten auf den Mietmarkt aus, was den Nachfragedruck zusätzlich erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen verzeichnen die stärksten Mietpreissteigerungen, wobei in Stadtteilen wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnqualität und der begrenzten Verfügbarkeit von Mietobjekten.

Stadtrandlagen bleiben weiterhin günstiger, zeigen aber ebenfalls eine anziehende Tendenz. In Stadtteilen wie Hellerhof oder Garath liegen die Mieten für Häuser bei etwa 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter, was immer noch eine Steigerung von 4 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Häusersegment erwartet, wenn auch mit abnehmender Dynamik. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Die Wohnraumverknappung wird weiterhin zu Preisdruck führen, insbesondere bei Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in gefragten Lagen. Eine Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots zu erwarten, was angesichts der begrenzten Flächenverfügbarkeit und Baukapazitäten kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,90 Euro pro Quadratmeter, was einer moderaten Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete bei 12,65 Euro lag – ein Plus von etwa 2 Prozent. Im Jahresvergleich beträgt der Anstieg etwa 1,8 bis 2 Prozent, was eine deutlich moderatere Entwicklung als im Häusersegment darstellt.

Die Preisentwicklung zeigt sich heterogen über verschiedene Wohnungsgrößen und -typen. Während kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter überdurchschnittliche Quadratmeterpreise von oft über 14 Euro erzielen, liegen größere Familienwohnungen bei etwa 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Spreizung hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verstärkt.

Marktdynamik

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich bleibt sehr niedrig, wobei die Angebotsknappheit besonders in zentralen Lagen ausgeprägt ist. Die Nachfrage bleibt stabil hoch, zeigt aber eine zunehmende Selektivität. Mieter achten verstärkt auf Ausstattungsmerkmale, Energieeffizienz und die Gesamtnebenkosten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktdynamik leicht verändert. Während im Vorquartal noch von einem sehr schnellen Vermietungstempo berichtet wurde, zeigen sich nun etwas längere Vermarktungszeiten bei Objekten mit ungünstiger Ausstattung oder Lage. Gut ausgestattete Wohnungen in beliebten Lagen werden jedoch weiterhin innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat zugenommen, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Fertiggestellte Neubauprojekte werden schnell vom Markt absorbiert und tragen kaum zur Entspannung der Angebotssituation bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen im Kernstadtbereich – insbesondere Carlstadt, Pempelfort und Oberkassel – verzeichnen weiterhin die höchsten Mieten mit Spitzenwerten von über 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Bilk, Flingern oder Derendorf liegen die Mieten bei durchschnittlich 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und zeigen eine dynamische Mietpreisentwicklung.

Randgebiete wie Wersten, Hassels oder Reisholz bieten mit Mieten von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich hier eine stabilere Preisentwicklung mit geringeren Steigerungsraten als in den zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung erwartet. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Der Marktdruck auf die Mietpreise wird stabil hoch bleiben, da die strukturelle Wohnungsknappheit kurzfristig nicht behoben werden kann. Eine signifikante Erhöhung der Neubau- und Sanierungstätigkeit wäre notwendig, um den Nachfragedruck zu mindern. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung der Mietpreise zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen.

Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte mittelfristig zu einer teilweisen Rückverlagerung der Nachfrage vom Miet- zum Kaufmarkt führen, was den Preisdruck im Mietsegment etwas mildern könnte. Allerdings wird dieser Effekt voraussichtlich durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum Düsseldorfs und die anhaltende Attraktivität als Wirtschaftsstandort kompensiert.

Fazit und Gesamtausblick

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung nach den dynamischen Entwicklungen der Vormonate. Während die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen eine gewisse Beruhigung zeigen, bleibt der Mietmarkt weiterhin unter erheblichem Aufwärtsdruck.

Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot, hohe Nachfrage, wirtschaftliche Stärke der Region – bleiben intakt und werden den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Die zunehmende Differenzierung zwischen verschiedenen Marktsegmenten und Lagen erfordert von Marktteilnehmern eine präzisere Analyse und Bewertung einzelner Objekte.

Für Investoren bleibt der Düsseldorfer Immobilienmarkt attraktiv, wobei die Renditeerwartungen angepasst werden müssen. Selbstnutzer sehen sich weiterhin mit hohen Preisen konfrontiert, finden aber in einem stabilisierten Marktumfeld bessere Verhandlungsmöglichkeiten als in den Boomjahren zuvor. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Konsolidierung fortsetzt oder ob neue Impulse zu einer veränderten Marktdynamik führen.