Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der vorsichtigen Stabilisierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit starken Preisschwankungen und Zinsveränderungen zeichnet sich nun eine Konsolidierung ab, die von selektiver Nachfrage und differenzierten Preisentwicklungen geprägt ist. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Kaufhäuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.565 Euro lag. Trotz dieses quartalsweisen Rückgangs zeigt sich im Jahresvergleich eine positive Entwicklung mit einem Anstieg von 4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro in peripheren Lagen und über 1,5 Millionen Euro in Premiumlagen. Besonders auffällig ist die Preisdifferenzierung nach energetischem Zustand: Modernisierte Häuser mit guten Energieeffizienzwerten erzielen durchschnittlich 8 bis 12 Prozent höhere Preise als vergleichbare unsanierte Objekte.

Marktdynamik

Das Angebot an Kaufhäusern bleibt im dritten Quartal 2025 weiterhin knapp, wobei sich die Situation gegenüber dem Vorquartal nur marginal entspannt hat. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne, gut ausgestattete Objekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz. Während im zweiten Quartal noch eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zu beobachten war, zeigt sich nun eine selektive, aber entschlossene Kaufbereitschaft bei passenden Objekten.

Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser bleibt aufgrund hoher Baukosten und begrenzter Grundstücksverfügbarkeit gedämpft. Im Vergleich zum Vorquartal wurden lediglich 3 Prozent mehr Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser erteilt. Der Leerstand ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent und liegt damit auf dem gleichen Niveau wie im zweiten Quartal.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weiterhin preisstabil bis leicht steigend. Hier werden Quadratmeterpreise von 6.500 bis 8.000 Euro erreicht, was dem Niveau des Vorquartals entspricht. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestigewert.

Am Stadtrand und in den Übergangsbereichen zu Meerbusch und Ratingen ist eine Renaissance zu beobachten. Familienfreundliche Lagen wie Angermund, Wittlaer oder Kaiserswerth verzeichnen eine verstärkte Nachfrage und Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Diese Entwicklung wird durch die verbesserte Akzeptanz von Homeoffice-Modellen und den Wunsch nach mehr Wohnfläche im Grünen getrieben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Preisentwicklung mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die weiterhin solide Wirtschaftslage in Düsseldorf stützen diese Prognose. Allerdings wird die Marktentwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich selektiv bleiben, wobei energieeffiziente und moderne Objekte weiterhin Preisaufschläge erzielen werden. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter segmentieren und könnte zu größeren Preisunterschieden zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 4.800 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei etwa 4.858 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Plus von 1,8 Prozent.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung bewegen sich zwischen 320.000 Euro in einfachen Lagen und über 600.000 Euro in Toplagen. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Preise als vergleichbare Bestandswohnungen. Die Preisdifferenzierung nach Energieeffizienzklassen wird auch hier zunehmend deutlicher.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem langjährigen Durchschnitt. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf qualitativ hochwertige, modernisierte und energieeffiziente Wohnungen. Objekte mit Sanierungsbedarf werden zunehmend mit Abschlägen von 10 bis 15 Prozent gehandelt.

Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Im Vergleich zum zweiten Quartal wurden 8 Prozent mehr Wohnungen fertiggestellt, wobei der Fokus auf mittelgroßen Projekten mit 20 bis 50 Einheiten liegt. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt mit unter 1 Prozent auf sehr niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumquartiere Carlstadt, Pempelfort und Düsseltal zeigen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Preise hier um 0,5 bis 1 Prozent gestiegen.

In den Stadtrandgebieten und aufstrebenden Vierteln wie Flingern, Bilk und Unterbilk zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Während modernisierte Altbauwohnungen und Neubauprojekte stabile Preise zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielen, stagnieren die Preise für unsanierte Bestandswohnungen oder sind sogar leicht rückläufig.

Die Mikrolage wird zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor. Wohnungen in direkter Nähe zu U-Bahn-Stationen, Parks oder attraktiven Einkaufsmöglichkeiten erzielen Preisaufschläge von 5 bis 10 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten in weniger günstigen Mikrolagen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine moderate Preisentwicklung mit leichten Steigerungen von 1 bis 3 Prozent pro Jahr erwartet. Die Stabilisierung der Finanzierungsbedingungen und die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Düsseldorf stützen diese Einschätzung. Allerdings wird die Entwicklung stark von der Qualität und Lage der jeweiligen Objekte abhängen.

Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird den Markt weiter segmentieren. Wohnungen mit schlechten Energiewerten könnten in den kommenden Jahren unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Objekte weiterhin gesucht bleiben und Preissteigerungen verzeichnen dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser in Düsseldorf zeigen im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittswerte aufgrund der Heterogenität des Marktes schwer zu beziffern sind, bewegen sich die Kaltmieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 4.500 Euro monatlich. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 2 bis 3 Prozent gestiegen.

Die Quadratmetermieten für Häuser liegen im Durchschnitt zwischen 11 und 16 Euro, wobei moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung auch Preise von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Steigerung von etwa 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 sehr begrenzt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, insbesondere bei familiengerechten Objekten mit Garten und guter Infrastrukturanbindung. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Angebotssituation nicht verbessert, teilweise sogar weiter verknappt.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden. Private Investoren fokussieren sich auf den Geschosswohnungsbau, während institutionelle Anleger kaum in diesem Segment aktiv sind. Der Leerstand ist mit faktisch null Prozent nicht existent, was die Marktanspannung unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Golzheim erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für ein 150-Quadratmeter-Haus zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig ruhiger Wohnlage.

In den Stadtrandbereichen und familienfreundlichen Lagen Richtung Ratingen und Meerbusch zeigt sich eine verstärkte Nachfrage. Stadtteile wie Angermund, Kalkum und Wittlaer verzeichnen Mietpreissteigerungen von 3 bis 4 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Mieten liegen hier zwischen 1.800 und 2.800 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus.

Die innerstädtischen Lagen sind für Mietshäuser weniger relevant, da hier das Angebot extrem begrenzt ist und sich hauptsächlich auf historische Stadthäuser oder umgenutzte Objekte beschränkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiter steigenden Mieten für Häuser zu rechnen. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird zu jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent führen. Besonders familienfreundliche Lagen mit guter Verkehrsanbindung werden überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit etablierten Homeoffice-Modellen wird die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Dies könnte zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei moderne Häuser mit flexiblen Raumkonzepten besonders gefragt sein werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Wohnungen in Düsseldorf zeigen im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsbewegung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 12,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 1,5 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem der Durchschnittswert bei 12,32 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung moderate 3,2 Prozent.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies Kaltmieten zwischen 700 Euro in einfachen Lagen und über 1.200 Euro in Premiumlagen. Neubauwohnungen erzielen dabei durchschnittlich 15 bis 20 Prozent höhere Mieten als vergleichbare Bestandswohnungen. Die Warmmieten inklusive Nebenkosten liegen entsprechend 20 bis 25 Prozent höher.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 angespannt mit einem sehr niedrigen Leerstand von unter 1,5 Prozent. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal nur minimal erhöht. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, insbesondere für moderne, gut ausgestattete Wohnungen in zentralen und gut angebundenen Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt erste Zeichen der Erholung. Im Vergleich zum zweiten Quartal wurden 12 Prozent mehr Mietwohnungen fertiggestellt. Dennoch bleibt das Neubauvolumen deutlich unter dem Bedarf, was die Marktanspannung mittelfristig nicht lösen wird. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 2 bis 3 Wochen, in gefragten Lagen oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden weiterhin in den Premiumlagen Carlstadt, Pempelfort, Golzheim und Düsseltal erzielt. Hier liegen die Quadratmetermieten zwischen 14 und 18 Euro, in Ausnahmefällen bei luxuriösen Penthouse-Wohnungen auch darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

In den aufstrebenden Vierteln wie Flingern, Bilk und Derendorf zeigen sich Quadratmetermieten zwischen 11 und 14 Euro. Diese Stadtteile verzeichnen aufgrund ihrer urbanen Atmosphäre und guten Anbindung eine verstärkte Nachfrage, insbesondere bei jungen Berufstätigen und Studenten.

Die Stadtrandlagen und familienfreundlichen Viertel wie Gerresheim, Wersten oder Benrath bieten mit Quadratmetermieten zwischen 9 und 12 Euro noch vergleichsweise moderate Preise. Allerdings zeigt sich auch hier eine steigende Tendenz, verstärkt durch Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise auf Mietwohnungen ausweichen.

Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung. Wohnungen in direkter Nähe zu U-Bahn-Stationen, Parks oder attraktiven Einkaufsmöglichkeiten erzielen Mietaufschläge von 5 bis 8 Prozent gegenüber vergleichbaren Objekten in weniger günstigen Mikrolagen.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent. Die anhaltende Zuwanderung nach Düsseldorf, die begrenzte Neubautätigkeit und die weiterhin hohe Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort stützen diese Prognose.

Die Mietpreisbremse und regulatorische Eingriffe werden die Dynamik etwas dämpfen, jedoch nicht zu einer Trendumkehr führen. Moderne und energieeffiziente Wohnungen werden weiterhin überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, während ältere, unsanierte Objekte unter Druck geraten könnten.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Markt weiter segmentieren. Mit verschärften energetischen Anforderungen könnten Wohnungen mit schlechten Energiewerten in den kommenden Jahren schwerer vermietbar werden, während moderne, nachhaltige Wohnkonzepte verstärkt nachgefragt werden.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der vorsichtigen Konsolidierung. Nach den turbulenten Vorjahren zeigt sich nun eine gewisse Stabilisierung, wobei die Entwicklung je nach Segment und Lage differenziert verläuft. Die leichten Preisrückgänge im Kaufsegment gegenüber dem Vorquartal sind als normale saisonale Schwankungen zu interpretieren und ändern nichts am grundsätzlich robusten Marktumfeld.

Die Mietmärkte zeigen sich weiterhin in einer Aufwärtsbewegung, getrieben von knappem Angebot und anhaltend hoher Nachfrage. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit führt zu einer stärkeren Marktsegmentierung und wird in den kommenden Jahren die Preisdynamik maßgeblich beeinflussen.

Düsseldorf bleibt als Wirtschaftsstandort und Lebensmittelpunkt attraktiv, was die Grundlage für eine stabile Immobilienmarktentwicklung bildet. Investoren und Selbstnutzer sollten jedoch die zunehmende Differenzierung nach Qualität, Lage und energetischem Zustand in ihre Entscheidungen einbeziehen.