Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preisanpassungen bei Kaufobjekten und einer anhaltend selektiven Nachfrage. Während sich die Preise für Häuser zum Kauf minimal rückläufig entwickeln, verzeichnen Eigentumswohnungen je nach Datenbasis unterschiedliche Trends. Die Marktdynamik wird weiterhin von Faktoren wie Lage, Qualität und Energieeffizienz bestimmt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Düsseldorf bei 5.868 €/m². Dies entspricht einem leichten Rückgang von 1,0% im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.928 €/m² lag. Der Median-Angebotspreis beträgt aktuell 5.448 €/m², was die Bandbreite der Preisgestaltung im Markt verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser zum Kauf einen Preisanstieg von 4%. Diese Entwicklung unterstreicht die grundsätzliche Stabilität des Düsseldorfer Immobilienmarktes trotz kurzfristiger Schwankungen. Die leichte Korrektur zum Vorquartal kann als gesunde Marktanpassung nach einer Phase kontinuierlicher Preissteigerungen interpretiert werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot ist begrenzt, während die Nachfrage auf einem hohen Niveau verharrt. Besonders gefragt sind modernisierte Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Familieninfrastruktur. Käufer zeigen sich jedoch zunehmend selektiv und preissensibel, was zu längeren Vermarktungszeiten bei überteuerten oder qualitativ minderwertigen Objekten führt.

Ein besonderer Trend zeigt sich in der verstärkten Nachfrage nach Häusern in Pendlerlagen. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung in Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Diese Entwicklung wird durch die Möglichkeit des mobilen Arbeitens und den Wunsch nach mehr Wohnfläche bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum getrieben.

Die Neubauaktivität bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke gedämpft. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt und trägt zur Preisstabilität bei qualitativ hochwertigen Objekten bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs - insbesondere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - zeigen sich weitgehend immun gegen Preisschwankungen. Hier bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, und gut präsentierte Objekte finden weiterhin schnell Käufer. In diesen Core-Quartieren ist die Nachfrage ungebrochen hoch, was sich in kurzen Vermarktungszeiten und oft mehreren Interessenten pro Objekt widerspiegelt.

Außerhalb dieser Toplagen zeigt sich der Markt differenzierter. Hier kommt es zu selektiven Preisanpassungen, wobei die Mikrolage eine entscheidende Rolle spielt. Faktoren wie Lärmbelastung, Verkehrsanbindung, Schulnähe und Grünflächenanteil beeinflussen maßgeblich sowohl den erzielbaren Preis als auch die Vermarktungsgeschwindigkeit. In Stadtrandlagen mit guter Infrastruktur stabilisieren sich die Preise, während periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile Preisdruck erfahren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Preissteigerungen in gefragten Lagen. Der Markt wird weiterhin Qualität, Lage und Energieeffizienz belohnen. Objekte, die diese Kriterien erfüllen, werden voraussichtlich stabile bis leicht steigende Preise erzielen können.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor. Bei stabilen oder leicht sinkenden Zinsen könnte die Nachfrage wieder anziehen, was zu einer Belebung des Marktes führen würde. Energieeffiziente Häuser und solche mit modernen Heizungssystemen werden aufgrund steigender Energiekosten und verschärfter gesetzlicher Anforderungen eine Outperformance zeigen.

Realistische Angebotspreise und professionelle Vermarktung werden zunehmend zum Erfolgsfaktor. Überzogene Preisvorstellungen führen zu längeren Standzeiten und letztlich zu Preisabschlägen. Der Trend zur Professionalisierung der Vermarktung mit hochwertigen Exposés, virtuellen Rundgängen und gezieltem Marketing wird sich fortsetzen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein uneinheitliches Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.191 €/m², was einem deutlichen Anstieg von 7,0% gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 4.850 €/m² lag. Demgegenüber steht der Median-Angebotspreis von 4.800 €/m², der einen leichten Rückgang von 1,2% zum Vorquartal aufweist.

Diese Diskrepanz zwischen Durchschnitts- und Medianwerten deutet auf eine zunehmende Spreizung des Marktes hin: Während hochwertige Wohnungen in Toplagen Preissteigerungen verzeichnen, stagnieren oder sinken die Preise im mittleren und unteren Preissegment leicht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von 1,8% gegenüber Q3 2024 eine moderate positive Entwicklung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt begrenzt, wobei sich die Nachfrage zunehmend qualifiziert und preissensibel zeigt. Käufer agieren vorsichtiger als in den Vorjahren und prüfen Objekte genauer auf Preis-Leistungs-Verhältnis, Zustand und Lage. Die Zeiten spontaner Kaufentscheidungen sind vorbei; stattdessen dominiert eine wohlüberlegte Herangehensweise.

Besonders gefragt sind Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur. Objekte mit Balkon oder Terrasse, moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen Premiumpreise und kurze Vermarktungszeiten. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf die etablierten Premiumlagen, während periphere Stadtteile eine deutlich geringere Dynamik aufweisen.

Die Neubauaktivität bei Wohnungen bleibt verhalten. Hohe Baukosten, strenge Auflagen und knappe Grundstücke limitieren das Angebot. Fertiggestellte Neubauprojekte werden meist zu Preisen oberhalb von 7.000 €/m² angeboten, was die Käuferschaft auf ein zahlungskräftiges Segment begrenzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin den Markt für hochpreisige Eigentumswohnungen. Hier bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, mit Spitzenwerten über 6.000 €/m² für besonders attraktive Objekte. Die Vermarktungszeiten sind kurz, und bei gut präsentierten Wohnungen kommt es häufig zu Bieterwettbewerben.

Im mittleren Preissegment zeigen Stadtteile wie Flingern, Bilk und Unterbilk eine solide Nachfrage bei stabilen Preisen. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, guten Verkehrsanbindung und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Junge Familien und Berufstätige schätzen das ausgewogene Preis-Leistungs-Verhältnis.

In Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen ist die Nachfrage selektiver. Hier entscheiden Faktoren wie Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten und Schulqualität über die Attraktivität. Preislich bewegen sich diese Lagen meist unter 4.000 €/m², wobei auch hier Qualität und Zustand der Wohnung ausschlaggebend sind.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der differenzierten Marktentwicklung. Wohnungen in Toplagen werden voraussichtlich weiter im Preis steigen oder zumindest stabil bleiben, während das mittlere und untere Preissegment unter Druck geraten könnte. Die Schere zwischen gefragten und weniger gefragten Objekten wird sich voraussichtlich weiter öffnen.

Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor: Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen werden energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen deutliche Preisvorteile erzielen. Unsanierte Altbauten ohne energetische Modernisierung könnten hingegen Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren, zentral gelegenen Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Homeoffice zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das dritte Quartal 2025 liegen leider keine verlässlichen aktuellen Marktdaten für Häuser zur Miete in Düsseldorf vor. Basierend auf den Informationen aus Q2 2025 lag das durchschnittliche Mietniveau für Häuser bei etwa 12,50 €/m² bis 15,00 €/m², wobei Premiumobjekte in Toplagen deutlich höhere Mieten erzielen konnten.

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser folgt traditionell einem stabileren Verlauf als der Kaufmarkt, da hier langfristige Mietverträge und die Mietpreisbremse dämpfend wirken. Neuvertragsmieten liegen in der Regel 5-10% über dem Bestandsniveau, wobei die tatsächliche Steigerung stark von Lage und Ausstattung abhängt.

Marktdynamik

Der Markt für Miethhäuser in Düsseldorf ist traditionell klein, da der Großteil der Häuser von Eigentümern selbst bewohnt wird. Das verfügbare Angebot konzentriert sich hauptsächlich auf hochwertige Objekte für Executives und Expatriates sowie auf ältere Bestandsimmobilien in Randlagen.

Die Nachfrage nach Miethhäusern kommt primär von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber (noch) kein Eigentum leisten können oder wollen. Zudem besteht eine konstante Nachfrage von internationalen Fach- und Führungskräften, die für begrenzte Zeit in Düsseldorf arbeiten.

Die Fluktuation im Miethhausmarkt ist gering. Mieter von Häusern bleiben durchschnittlich länger in ihren Objekten als Wohnungsmieter, was zu einer geringen Anzahl von Neuvermietungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Hochwertige Miethhäuser in den Premiumlagen Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Golzheim erzielen Spitzenmieten von über 18 €/m². Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und bieten meist gehobene Ausstattung, Gärten und oft auch Garagen oder Stellplätze.

In guten Wohnlagen wie Gerresheim, Wersten oder Eller liegen die Mieten für Häuser im Bereich von 11 bis 14 €/m². Hier finden sich hauptsächlich Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die von Familien aus der Mittelschicht nachgefragt werden.

In Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen können Häuser bereits ab 9 €/m² gemietet werden, wobei hier oft Kompromisse bei Zustand, Ausstattung oder Verkehrsanbindung eingegangen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Steigerungen im Rahmen der Inflation. Die begrenzte Verfügbarkeit von Miethhäusern wird weiterhin für eine solide Nachfrage sorgen. Energetisch modernisierte Häuser werden zunehmend bevorzugt, da die Nebenkosten einen erheblichen Anteil der Gesamtmiete ausmachen.

Die Entwicklung des Homeoffice könnte die Nachfrage nach Miethhäusern mit zusätzlichen Räumen für Arbeitszimmer verstärken. Gleichzeitig könnte die Bereitschaft, weitere Pendelwege in Kauf zu nehmen, die Nachfrage in Randlagen erhöhen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für das dritte Quartal 2025 stehen keine spezifischen aktuellen Daten für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zur Verfügung. Ausgehend von den Q2 2025-Daten bewegten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen im Bereich von 11,00 €/m² bis 13,50 €/m², mit erheblichen Schwankungen je nach Lage, Größe und Ausstattung.

Der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt unterliegt weiterhin der Mietpreisbremse, die excessive Steigerungen bei Neuvermietungen begrenzt. Dennoch zeigen sich bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen Mieten oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, da diese von den Regelungen ausgenommen sind.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt angespannt mit einer hohen Nachfrage und einem knappen Angebot. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt weiterhin unter 2%, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Dies führt zu einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus mehreren Interessenten auswählen können.

Die Nachfrage wird getrieben von Zuzug aus anderen Regionen, Studierenden, Young Professionals und einer wachsenden Zahl von Menschen, die sich Wohneigentum nicht leisten können oder flexibel bleiben möchten. Besonders gefragt sind Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Anbindung.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte und geförderten Wohnungsbau. Die Mittelschicht findet zunehmend schwerer bezahlbaren Wohnraum, was zu einer sozialen Segregation führen kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Toplagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Kaiserswerth werden für Neuvertragsmieten regelmäßig über 15 €/m² aufgerufen, bei Luxuswohnungen auch deutlich mehr. Diese Lagen sind geprägt von einer zahlungskräftigen Mieterschaft und einem sehr begrenzten Angebot.

Stadtteile wie Flingern, Bilk, Derendorf und Friedrichstadt bieten mit Mieten zwischen 11 und 14 €/m² ein ausgewogenes Verhältnis von urbaner Lage und Bezahlbarkeit. Hier konzentriert sich die Nachfrage der Mittelschicht und junger Berufstätiger.

In peripheren Lagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels liegen die Mieten meist unter 10 €/m². Diese Stadtteile kämpfen teilweise mit Imageproblemen, bieten aber durchaus attraktiven Wohnraum für preissensible Mieter.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird voraussichtlich angespannt bleiben. Die strukturelle Unterversorgung mit bezahlbarem Wohnraum wird sich ohne massive Neubauaktivitäten nicht auflösen lassen. Die Mietpreisbremse wird weiterhin dämpfend wirken, kann aber das grundlegende Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage nicht beheben.

Energetische Standards werden zunehmend wichtiger. Mit steigenden Energiekosten werden Mieter verstärkt auf die Energieeffizienz achten und bereit sein, für niedrige Nebenkosten höhere Kaltmieten zu akzeptieren. Dies wird zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen.

Die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen verstärken. Gleichzeitig könnte die Flexibilisierung der Arbeitswelt dazu führen, dass Randlagen mit guter digitaler Infrastruktur an Attraktivität gewinnen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust, aber differenziert. Während Kaufpreise für Häuser eine leichte Korrektur erfahren, entwickeln sich Eigentumswohnungen uneinheitlich mit einer zunehmenden Spreizung zwischen Premium- und Standardsegment. Der Mietmarkt bleibt aufgrund fehlender aktueller Daten schwer einzuschätzen, dürfte aber weiterhin von Knappheit und stabilen bis leicht steigenden Preisen geprägt sein.

Entscheidende Faktoren für die Preisentwicklung bleiben Lage, Qualität und zunehmend die Energieeffizienz. Der Markt belohnt gut vorbereitete, realistisch bepreiste Objekte mit schnellen Transaktionen, während überteuerte oder qualitativ minderwertige Immobilien längere Vermarktungszeiten erfahren.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: Stabilität in Premiumlagen, Druck auf mittlere und einfache Lagen sowie eine zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Die Zinsentwicklung und geopolitische Faktoren bleiben wichtige Einflussvariablen für die weitere Marktentwicklung.