Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen und anhaltend hoher Nachfrage bei begrenztem Angebot. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bestätigt ihre Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.868 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine bemerkenswerte Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag – ein Plus von 2,4 Prozent innerhalb eines Quartals. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.505 Euro lag, beträgt die Wertsteigerung sogar 6,6 Prozent.

Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort und die kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum in einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands. Der Medianpreis liegt mit 5.448 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Durchschnittswert, was auf eine gewisse Spreizung im oberen Preissegment hindeutet.

Marktdynamik

Der Markt für Kaufhäuser zeigt eine deutliche Aufwärtsentwicklung mit anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften erfreuen sich weiterhin großer Beliebtheit bei Familien und kapitalstarken Käufern. Die Vermarktungszeiten bei realistisch bepreisten Objekten haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was auf eine gesteigerte Entscheidungsfreudigkeit der Käufer hindeutet.

Die qualifizierte Nachfrage agiert dabei preissensibel und entscheidungsfreudig. Diskrete Off-Market-Deals funktionieren besonders gut bei Stadtvillen und soliden Mehrfamilienhäusern, was auf ein hohes Maß an Professionalität im gehobenen Marktsegment schließen lässt. Der Häusermarkt präsentiert sich insgesamt als dynamischer im Vergleich zum Wohnungsmarkt, was sich sowohl in der Preisentwicklung als auch in der Transaktionsgeschwindigkeit widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen und Core-Quartiere Düsseldorfs zeigen deutliche Unterschiede zu peripheren Stadtteilen. In den gefragten Adressen von Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim drehen sich Objekte besonders zügig, sofern Substanz, Grundriss und Energieprofil den hohen Anforderungen der Käufer entsprechen. Hier werden Spitzenpreise von teilweise über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen wie Garath, Hellerhof oder Lichtenbroich bewegen sich die Preise hingegen in einem moderateren Rahmen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren jedoch zunehmend von der Preisdynamik der Innenstadtlagen und verzeichnen ebenfalls moderate Wertsteigerungen. Hochwertig modernisierte Altbauten und effiziente Neubauten bleiben in allen Lagen stabil nachgefragt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in Düsseldorf fällt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus. Es wird eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Aufwärtstendenzen in den gefragten Lagen erwartet. Die strukturelle Knappheit an Bauland und die weiterhin hohe Nachfrage werden voraussichtlich für eine Stabilisierung auf hohem Niveau sorgen.

Mittelfristig könnten steigende Baukosten und verschärfte energetische Anforderungen zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien werden voraussichtlich überproportional von der Nachfrage profitieren, während sanierungsbedürftige Objekte mit größeren Preisabschlägen rechnen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 5.194 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei 5.100 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 1,8 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einem Durchschnittspreis von 5.039 Euro pro Quadratmeter beträgt die Wertsteigerung 3,1 Prozent.

Die geringere Dynamik im Vergleich zum Häusermarkt erklärt sich durch das größere Angebot an Wohnungen und die heterogenere Käuferstruktur. Während der Häusermarkt primär von Eigennutzern dominiert wird, spielen bei Eigentumswohnungen auch Kapitalanleger eine wichtige Rolle, die preissensibler agieren und auf Renditeaspekte achten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als grundsätzlich stabil. Die Nachfrage hat sich jedoch qualitativ gewandelt: Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise. Diese Entwicklung führt zu einer zunehmenden Differenzierung im Markt.

Wohnungen mit veralteter Haustechnik oder hohem Sanierungsbedarf erfahren deutliche Preisabschläge von bis zu 20 Prozent gegenüber dem Durchschnittspreis. Gleichzeitig erzielen hochwertige Neubauprojekte mit KfW-Standard und modernen Energiekonzepten Aufschläge von 10 bis 15 Prozent über dem Marktdurchschnitt. Die Preisbildung erfolgt differenzierter und reagiert sensibler auf Marktveränderungen als im Häusermarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Unterschiede zwischen Core-Quartieren und Randlagen zeigen sich im Wohnungsmarkt besonders deutlich. In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden Spitzenpreise von 6.000 bis 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Hier bleiben hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und effiziente Neubauten besonders stabil nachgefragt.

In diesen Premiumlagen erzielen Top-Objekte mit guter Substanz, modernem Energieprofil und attraktiven Außenflächen wie Balkonen oder Terrassen knappe Aufschläge. Die Nachfrage konzentriert sich zunehmend auf diese Quartiere mit knappem Angebot und qualifizierten, kapitalstarken Käufern. In peripheren Lagen wie Wersten, Holthausen oder Rath bewegen sich die Preise zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine positive Entwicklung zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine verhaltene Marktentwicklung mit Seitwärtsbewegung und leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen prognostiziert. Die Nachfrage wird sich voraussichtlich weiter auf qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen konzentrieren. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen werden dabei die Gewinner sein.

Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit weiterhin positiven Zuzugszahlen, insbesondere von jungen Fachkräften und Familien, wird die Nachfrage mittelfristig stützen. Gleichzeitig könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Insgesamt wird mit einer Stabilisierung auf hohem Niveau gerechnet, wobei die Preisentwicklung stark von der jeweiligen Mikrolage und Objektqualität abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den spezifischen Teilmarkt der Häuser zur Miete liegen für das dritte Quartal 2025 keine detaillierten separaten Marktdaten vor. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktentwicklungen und Expertenschätzungen kann jedoch von einem durchschnittlichen Mietpreis von etwa 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften ausgegangen werden. Dies stellt eine Steigerung von etwa 4 bis 5 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar.

Die höheren Mietpreise im Vergleich zu Wohnungen erklären sich durch die zusätzlichen Annehmlichkeiten wie Gärten, Garagen und die größere Wohnfläche, die Häuser typischerweise bieten. Besonders gefragt sind Objekte mit modernen Energiestandards und zeitgemäßer Ausstattung.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser zeigt sich extrem angespannt mit einem minimalen Angebot. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Mietobjekten in diesem Segment wirkt stark preistreibend. Familien mit Kindern, die traditionell die Hauptnachfragegruppe für Miethäuser darstellen, konkurrieren zunehmend mit gutverdienenden Paaren und Expats internationaler Unternehmen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Miethäuser liegt bei unter zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vergeben werden. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals erhöht, was zu einem verstärkten Bieterwettbewerb führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den bevorzugten Wohnlagen für Familien wie Oberkassel, Niederkassel, Stockum und Lohausen werden Spitzenmieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile bieten eine Kombination aus guter Infrastruktur, Nähe zu internationalen Schulen und hoher Lebensqualität.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Garath oder Hellerhof liegen die Mieten für Häuser bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Lagen profitieren jedoch von der allgemeinen Marktanspannung und verzeichnen steigende Mietpreise. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese günstigeren Stadtteile, da das Angebot in den Premiumlagen nahezu erschöpft ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verschärfung der Angebotssituation im Segment der Miethäuser erwartet. Die Mietpreise werden voraussichtlich um weitere 5 bis 7 Prozent pro Jahr steigen. Der Neubau von Einfamilienhäusern zur Vermietung ist aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten wirtschaftlich kaum darstellbar, was das Angebot zusätzlich limitiert.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkten Neubau von Reihenhäusern und kleineren Stadtvillen in Neubauquartieren etwas entspannen. Die grundsätzliche Knappheit wird jedoch bestehen bleiben, da Düsseldorf als Wirtschaftsstandort weiterhin Zuzug erfährt und die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum hoch bleibt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Wohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,74 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,30 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von 3,6 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024 mit einer Durchschnittsmiete von 11,95 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung signifikante 6,36 Prozent.

Diese deutliche Verteuerung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreisentwicklung liegt damit über der allgemeinen Inflationsrate und stellt für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung dar. Besonders Neuvermietungen liegen häufig 15 bis 20 Prozent über dem Bestandsmietenniveau.

Marktdynamik

Das Mietwohnungsangebot bleibt extrem angespannt mit einem minimalen Leerstand von unter einem Prozent. Der Wohnungsmarkt ist durch eine strukturelle Knappheit gekennzeichnet, die zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Das begrenzte Neubauangebot kann die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: kontinuierlicher Zuzug von Fachkräften, eine wachsende Studierendenzahl, internationale Arbeitnehmer sowie die allgemeine Urbanisierungstendenz. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei unter einer Woche, wobei auf jede ausgeschriebene Wohnung durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden Spitzenmieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Luxuswohnungen mit besonderer Ausstattung oder Lage können sogar 20 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

In weniger zentral gelegenen Stadtteilen wie Bilk, Flingern oder Derendorf bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter. Selbst in peripheren Lagen wie Garath oder Hassels werden mittlerweile 9 bis 10 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wäre. Die citynahen Stadtteile profitieren besonders von der Nachfrage junger Berufstätiger, während familienfreundliche Viertel von der Knappheit an größeren Wohnungen profitieren.

Prognose und Ausblick

Die demografische Entwicklung mit weiterhin positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf wird die Nachfrage in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter stützen. Es wird erwartet, dass die Mietpreise um weitere 5 bis 6 Prozent pro Jahr steigen werden. Das begrenzte Neubauangebot und die strukturelle Verknappung werden diese Entwicklung weiter befeuern.

Der Markt wird angespannt bleiben mit hohen Herausforderungen für Wohnungssuchende. Politische Interventionen wie eine verschärfte Mietpreisbremse oder verstärkte Neubauförderung könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich keine grundlegende Trendwende bewirken. Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch massiven Wohnungsneubau erreicht werden, was jedoch angesichts begrenzter Flächenressourcen und langer Planungsverfahren eine große Herausforderung darstellt.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 insgesamt robust und stabil mit einer deutlichen Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Der Markt ist durch eine hohe Selektivität gekennzeichnet – besonders in den Premiumlagen funktioniert er sehr dynamisch. Die qualifizierte Nachfrage agiert preissensibel und entscheidungsfreudig, während realistische Angebotspreise die Vermarktungszeit verkürzen.

Die strukturelle Knappheit sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt wird voraussichtlich mittelfristig bestehen bleiben und für weitere Preissteigerungen sorgen. Düsseldorf bestätigt damit seine Position als einer der teuersten, aber auch stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands. Für Investoren und Eigennutzer gleichermaßen bleibt der Standort attraktiv, wenngleich die hohen Einstiegspreise zunehmend eine Herausforderung darstellen.