Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung. Nach den teilweise überhitzten Preisentwicklungen der vergangenen Jahre deutet sich eine Normalisierung an, wobei die Nachfrage nach Wohnraum in der Rheinmetropole weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Die leichten Preiskorrekturen gegenüber dem Vorquartal sind primär auf eine zunehmende Preissensibilität der Käufer sowie verbesserte Finanzierungsbedingungen zurückzuführen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Entspannung. Mit einem Median-Angebotspreis von 5.448 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Preisniveau etwa 2,1 Prozent unter dem Vorquartal, in dem noch durchschnittlich 5.563 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese moderate Preiskorrektur sollte jedoch nicht über die grundsätzlich positive Marktentwicklung hinwegtäuschen: Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnen Häuser zum Kauf weiterhin einen Preisanstieg von rund 4 Prozent.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in den Premiumlagen der Stadt. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung bei Bestandsimmobilien, die nach einer Phase der Überhitzung nun wieder zu realistischeren Preisen angeboten werden. Neubauhäuser hingegen halten ihr Preisniveau weitgehend stabil, was vor allem auf die gestiegenen Baukosten und die anhaltend hohe Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich differenziert. Während die Nachfrage grundsätzlich robust bleibt, agieren Käufer deutlich selektiver als noch vor einem Jahr. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, insbesondere bei Objekten mit guter Bausubstanz und attraktiver Lage. Häuser mit realistischer Preisgestaltung finden innerhalb von drei bis vier Monaten neue Eigentümer, während überteuerte Objekte teilweise über sechs Monate auf dem Markt verweilen.

Das Angebot an Kaufhäusern hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht. Aktuell stehen etwa 15 Prozent mehr Objekte zur Verfügung als noch vor drei Monaten. Diese Entwicklung ist vorrangig auf eine zunehmende Verkaufsbereitschaft privater Eigentümer zurückzuführen, die die aktuell noch hohen Preise für einen Verkauf nutzen möchten. Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt hingegen verhalten, was primär an der begrenzten Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premiumlagen wie Oberkassel, Kaiserswerth und Volksgarten liegen die Quadratmeterpreise weiterhin bei über 7.000 Euro, wobei hier kaum Preisrückgänge zu verzeichnen sind. Diese Core-Quartiere profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem begrenzten Angebot.

Im mittleren Preissegment, zu dem Stadtteile wie Lohausen, Unterrath und Gerresheim zählen, bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Hier zeigt sich die Preiskorrektur am deutlichsten, mit Rückgängen von bis zu 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Randlagen wie Hubbelrath oder Knittkuhl verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 3.800 und 4.500 Euro und zeigen sich weitgehend stabil.

Besonders gefragt sind nach wie vor familienfreundliche Stadtteile mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Stadtteile wie Angermund und Wittlaer erfreuen sich aufgrund ihrer dörflichen Struktur bei gleichzeitiger Nähe zur Stadt zunehmender Beliebtheit, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen widerspiegelt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung der Preise für Kaufhäuser in Düsseldorf. Die moderate Preiskorrektur des dritten Quartals wird sich voraussichtlich nicht fortsetzen, vielmehr ist mit einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu rechnen. Unterstützt wird diese Einschätzung durch die weiterhin positive wirtschaftliche Entwicklung der Region sowie die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort.

Ein wesentlicher Faktor für die künftige Preisentwicklung wird die Entwicklung der Finanzierungskonditionen sein. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen moderaten Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage wieder beleben und zu einem erneuten Preisauftrieb führen. Gleichzeitig wird die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Bedarf an altersgerechtem Wohnraum neue Marktsegmente eröffnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil. Mit einem Median-Quadratmeterpreis von 4.800 Euro liegt das Preisniveau etwa 1,2 Prozent unter dem Vorquartal, als noch durchschnittlich 4.857 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Alternative Erhebungsmethoden zeigen mit 5.194 Euro pro Quadratmeter einen etwas höheren Wert, was die Heterogenität des Marktes unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch ein positiver Trend mit Preissteigerungen zwischen 1,8 und 6,65 Prozent, je nach Erhebungsmethode und betrachteten Marktsegmenten.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen reicht von etwa 250.000 Euro für eine 50-Quadratmeter-Wohnung in einfacher Lage bis zu über 2 Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Premiumlagen. Besonders stabil zeigen sich die Preise für Neubauwohnungen, die aufgrund ihrer modernen Energiestandards und zeitgemäßen Grundrisse nach wie vor stark nachgefragt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei sich eine zunehmende Differenzierung nach Objektqualität und Lage zeigt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, insbesondere in zentralen und beliebten Stadtteilen. Gut geschnittene Wohnungen in gefragten Lagen finden oft innerhalb von vier bis sechs Wochen neue Eigentümer.

Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment bleibt mit unter 1 Prozent auf sehr niedrigem Niveau. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf begehrte Mikrolagen, wobei vermehrt kleinere Projekte mit 10 bis 30 Einheiten realisiert werden. Größere Neubauvorhaben finden sich hauptsächlich in den Entwicklungsgebieten wie dem Glasmacherviertel in Gerresheim oder dem Andreas-Quartier in Derendorf.

Das Angebot an Bestandswohnungen hat sich gegenüber dem zweiten Quartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt knapp. Besonders im Segment der 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen übersteigt die Nachfrage weiterhin deutlich das Angebot, was zu schnellen Verkäufen und teilweise zu Bietergefechten führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Lagen wie Carlstadt, Altstadt und Derendorf zeigen sich preislich weitgehend stabil mit Quadratmeterpreisen zwischen 6.000 und 8.000 Euro. Hier ist die Nachfrage ungebrochen hoch, und Preisrückgänge sind praktisch nicht zu verzeichnen. Die Innenstadt-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

In den beliebten Wohnquartieren wie Oberkassel, Niederkassel und Unterbilk bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile verbinden zentrale Lage mit hoher Wohnqualität und sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt.

Die Stadtrandlagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels weisen mit 3.000 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter deutlich moderatere Preise auf. Hier zeigen sich die stärksten Preisrückgänge gegenüber dem Vorquartal, teilweise bis zu 2 Prozent. Allerdings profitieren diese Lagen von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vergleichsweise günstigen Preis-Leistungs-Verhältnis.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine moderate Preisentwicklung im Eigentumswohnungssegment. Die leichte Preiskorrektur des dritten Quartals wird als gesunde Marktbereinigung gewertet, die zu einer nachhaltigeren Preisentwicklung führen könnte. Erwartet wird eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent, wobei Premiumlagen und Neubauprojekte überdurchschnittlich performen dürften.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl von Single-Haushalten und älteren Menschen wird die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen weiter verstärken. Gleichzeitig könnte die fortschreitende Digitalisierung und die Etablierung von Homeoffice-Modellen zu einer verstärkten Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer führen, was neue Preisimpulse setzen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Obwohl konkrete Quartalszahlen für Miethäuser nicht separat ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ein moderates Mietniveau ableiten. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich, was Quadratmeterpreisen von etwa 10 bis 15 Euro entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung mit tendenziell leichten Steigerungen von etwa 1 bis 2 Prozent. Diese moderate Entwicklung ist auf die planbare Finanzierungslage und die gleichbleibend hohe Nachfrage nach Mietshäusern zurückzuführen, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern zeigt sich besonders in familienfreundlichen Vorstadtlagen deutlich erhöht. Viele Familien suchen nach Alternativen zum Eigentumserwerb und präferieren dabei Häuser mit Garten und ausreichend Platz für Homeoffice-Lösungen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten liegen bei attraktiven Objekten bei etwa zwei bis drei Wochen.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment bleibt moderat, da sich Investoren verstärkt auf den Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Der Leerstand ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent. Das Angebot an Mietshäusern bleibt weiterhin knapp, was zu einem Vermietermarkt führt, bei dem Vermieter aus mehreren Interessenten auswählen können.

Ein interessanter Trend zeigt sich im Segment der möblierten Mietshäuser, die zunehmend von internationalen Fachkräften und Expats nachgefragt werden. Diese sind bereit, Premiummieten von 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter für vollausgestattete Objekte zu zahlen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich erwartungsgemäß in den bevorzugten Lagen wie Oberkassel, Kaiserswerth und Unterbilk. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten zwischen 2.500 und 4.000 Euro monatlich aufgerufen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und der hohen Wohnqualität.

Im mittleren Segment, zu dem Stadtteile wie Wersten, Eller und Vennhausen gehören, bewegen sich die Mietpreise zwischen 1.500 und 2.500 Euro monatlich. Diese Lagen bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei jungen Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung legen.

Die Stadtrandlagen wie Hubbelrath oder Hamm zeigen mit Mieten zwischen 1.200 und 2.000 Euro die günstigsten Konditionen. Trotz der peripheren Lage profitieren diese Gebiete von ihrer naturnahen Umgebung und dem dörflichen Charakter, was sie für bestimmte Zielgruppen attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer stabilen bis moderat steigenden Mietpreisentwicklung im Haussegment zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der jeweiligen Lage abhängen wird. Premiumlagen dürften dabei überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.

Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte nach Düsseldorf wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiter befeuern. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von nachhaltigem Wohnen zu einer verstärkten Nachfrage nach energieeffizienten Mietshäusern führen, was sich in höheren Mieten für entsprechend ausgestattete Objekte niederschlagen dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Die Angebotsmieten bewegen sich überwiegend zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei in Premiumlagen Spitzenwerte von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Steigerung von etwa 1 bis 3 Prozent, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ein Plus von etwa 5 Prozent zu verzeichnen ist.

Die durchschnittliche Kaltmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 980 Euro, was einer Warmmiete von rund 1.200 Euro entspricht. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Studenten teilweise Quadratmeterpreise von über 16 Euro erreichen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt ungebrochen hoch und übersteigt das Angebot deutlich. Besonders in zentralen Lagen und Stadtteilen mit guter Infrastruktur ist der Wettbewerb um verfügbare Wohnungen intensiv. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend, und attraktive Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Der Leerstand im Mietwohnungssegment liegt bei unter 1 Prozent und damit praktisch bei null. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf das mittlere Preissegment, wobei jährlich etwa 2.000 bis 2.500 neue Mietwohnungen fertiggestellt werden. Dies reicht jedoch nicht aus, um die steigende Nachfrage zu decken, die durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung getrieben wird.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Immer mehr private Kleinvermieter übertragen die Verwaltung an professionelle Hausverwaltungen oder verkaufen an institutionelle Investoren, was zu einer standardisierten, aber auch teureren Vermietungspraxis führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise werden in den zentralen Lagen wie Altstadt, Carlstadt und Friedrichstadt erzielt, wo Quadratmeterpreise von 15 bis 18 Euro keine Seltenheit sind. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Besonders gefragt sind hier moderne Wohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Die beliebten Wohnviertel wie Oberbilk, Flingern und Derendorf weisen Mietpreise zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter auf. Diese Stadtteile haben sich in den letzten Jahren stark entwickelt und bieten eine attraktive Mischung aus urbanem Leben und guter Infrastruktur. Die Gentrifizierung dieser Viertel führt zu kontinuierlichen Mietsteigerungen.

In den Stadtrandlagen wie Wersten, Eller oder Garath liegen die Mieten mit 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Stadtteile bieten ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sind besonders bei Familien und preissensiblen Mietern beliebt. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht sie zu attraktiven Alternativen zu den teureren zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen wie der Mietpreisbremse abhängen wird.

Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort wird weiterhin für Zuzug sorgen und die Nachfrage nach Mietwohnungen hochhalten. Gleichzeitig könnte die geplante Schaffung von mehr sozialem Wohnraum zu einer gewissen Entspannung im unteren und mittleren Preissegment führen. Allerdings wird dies voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundsätzliche Angebots-Nachfrage-Diskrepanz aufzulösen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Sanierung des Bestands sein. Die steigenden Anforderungen an die Energieeffizienz könnten zu Modernisierungsumlagen führen, die die Mieten zusätzlich in die Höhe treiben. Andererseits könnten energieeffiziente Wohnungen aufgrund niedrigerer Nebenkosten verstärkt nachgefragt werden, was zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen dürfte.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung. Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur erfahren haben, bleiben die Mieten auf ihrem hohen Niveau bzw. steigen weiter moderat an. Die Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort sorgt für eine anhaltend hohe Nachfrage, die das Angebot weiterhin übersteigt.

Die Differenzierung nach Lagen und Objektqualitäten wird zunehmend wichtiger. Premiumlagen zeigen sich weitgehend krisenresistent, während in Randlagen durchaus Preiskorrekturen zu beobachten sind. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der aktuelle Markt Chancen, erfordert aber eine sorgfältige Analyse und realistische Preisvorstellungen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung, wirtschaftliche Rahmenbedingungen oder politische Eingriffe zu einer veränderten Marktdynamik führen werden. Sicher ist, dass Düsseldorf als einer der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands seine Position behaupten wird.