Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte positive Entwicklung mit steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die anhaltende Attraktivität der Landeshauptstadt als Wirtschaftsstandort und die hohe Lebensqualität führen zu einer stabilen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der Aufwärtstrend fort, wobei sich die Dynamik je nach Marktsegment unterschiedlich gestaltet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf erreichte im dritten Quartal 2025 einen neuen Höchststand von 5.868 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei 5.730 Euro lag. Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis noch bei 5.505 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 6,6 Prozent.

Diese kontinuierliche Preissteigerung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in Düsseldorf wider. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Häuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Haussegment ist geprägt von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Die strukturelle Unterversorgung mit zum Verkauf stehenden Häusern führt zu einem deutlichen Verkäufermarkt. Interessenten müssen sich auf kurze Vermarktungszeiten und teilweise Bieterwettbewerbe einstellen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Objekten in attraktiven Lagen bei weniger als drei Monaten.

Die Neubauaktivität im Haussegment bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die Knappheit verfügbarer Baugrundstücke und die hohen Baukosten zurückzuführen ist. Dies verstärkt den Nachfragedruck auf den Bestandsmarkt zusätzlich. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich vorwiegend auf hochpreisige Segmente mit gehobener bis luxuriöser Ausstattung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben erheblich. Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Niederkassel und Golzheim verzeichnen Quadratmeterpreise, die teilweise über 7.000 Euro liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Düsseltal, Pempelfort und Grafenberg mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 6.500 Euro. Am Stadtrand und in weniger zentral gelegenen Bereichen wie Garath oder Hellerhof sind Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro erhältlich, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen hin. Experten erwarten eine Seitwärts- bis leichte Aufwärtsbewegung der Preise, getrieben durch die anhaltend stabile Nachfrage und das begrenzte Neubauangebot. Die strukturelle Knappheit an verfügbaren Häusern wird voraussichtlich bestehen bleiben, was den Markt weiterhin in einem angespannten Zustand halten wird.

Mittelfristig könnten sich die Preissteigerungen jedoch abschwächen, insbesondere wenn die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung schwächer ausfallen sollte. Dennoch wird Düsseldorf als Standort mit hoher Lebensqualität und starker Wirtschaftskraft weiterhin attraktiv für Käufer bleiben, was eine grundlegende Stabilität des Marktes gewährleistet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 ebenfalls eine positive Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das Preisniveau um 4,2 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei etwa 4.980 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 (5.039 Euro pro Quadratmeter) beträgt die Steigerung moderate 3 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas verhaltener als im Haussegment, bleibt aber dennoch im positiven Bereich. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 415.000 Euro, wobei je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erhebliche Abweichungen möglich sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist durch ein stabileres Angebot gekennzeichnet als bei Häusern. Dennoch übersteigt auch hier die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Fokussierung der Käufer auf energieeffiziente und moderne Wohnungen. Objekte mit aktuellem Energiestandard und zeitgemäßer Ausstattung erzielen Premiumpreise und verkaufen sich deutlich schneller.

Wohnungen mit Sanierungsbedarf hingegen verzeichnen längere Vermarktungszeiten und müssen teilweise Preisabschläge von 10 bis 20 Prozent hinnehmen. Die Neubauaktivität im Wohnungsbau ist höher als im Haussegment, bleibt aber dennoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Neue Projekte konzentrieren sich vorwiegend auf das mittlere bis gehobene Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die gefragtesten Lagen für Eigentumswohnungen. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 6.500 Euro, wobei luxuriöse Penthouse-Wohnungen oder Objekte mit Rheinblick auch Preise jenseits der 8.000-Euro-Marke erreichen können.

In den Randlagen zeigt sich eine selektive Preisentwicklung, bei der die Mikrolage entscheidend für die Preisentwicklung ist. Stadtteile mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und attraktivem Wohnumfeld verzeichnen stärkere Preissteigerungen als peripher gelegene Bereiche. In Stadtteilen wie Benrath, Gerresheim oder Eller bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Phase der Konsolidierung mit teils differenzierter Preisdynamik je nach Lage erwartet. Die Experteneinschätzung geht von einer Seitwärtsbewegung der Preise mit moderaten Steigerungen in bevorzugten Lagen aus. Die strukturelle Knappheit durch das begrenzte Neubauvolumen wird weiterhin preisunterstützend wirken.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung der Preise zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen. Käufer werden verstärkt auf Nachhaltigkeitsaspekte und niedrige Nebenkosten achten, was moderne, energieeffiziente Wohnungen zusätzlich verteuern könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6,36 Prozent im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 (11,95 Euro pro Quadratmeter) entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 setzt sich der steigende Trend fort, wobei von einem kontinuierlichen Anstieg ausgegangen wird.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.900 Euro. Je nach Ausstattung und Lage können die tatsächlichen Mieten erheblich variieren, wobei in Premiumlagen auch Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind.

Marktdynamik

Der Markt für Mietshäuser ist extrem angespannt mit einem minimalen Leerstand, der praktisch bei null liegt. Diese Situation verstärkt die Mietpreissteigerungen erheblich. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was zu sehr kurzen Inseratszeiten und häufigen Massenbesichtigungen führt. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen.

Die Neubauaktivitäten im Miethaussegment sind äußerst begrenzt. Die wenigen verfügbaren Neubauten werden vorwiegend im hochpreisigen Segment angeboten. Der Großteil des Angebots besteht aus Bestandsimmobilien, die bei Mieterwechseln häufig modernisiert und zu höheren Preisen neu vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine explizit differenzierten Mietpreise für verschiedene Stadtteile vorliegen, zeigt sich eine insgesamt hohe Nachfrage in zentralen und beliebten Vierteln. Die Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Carlstadt verzeichnen die höchsten Mietpreise, oft über 15 Euro pro Quadratmeter. Familienfreundliche Stadtteile wie Düsseltal, Grafenberg und Gerresheim sind ebenfalls stark nachgefragt.

In den Randlagen und weniger zentralen Bereichen liegen die Mieten etwas niedriger, bewegen sich aber auch hier meist über 10 Euro pro Quadratmeter. Die Nähe zu Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind entscheidende Faktoren für die Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt deutet auf eine Fortführung der Preiserhöhungen hin. Bei gleichzeitig hoher Nachfrage und knappen verfügbaren Mietobjekten wird der Markt für Mieter weiterhin herausfordernd bleiben. Eine Entspannung ist in den nächsten 12 bis 24 Monaten nicht zu erwarten.

Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verstärkte Neubauaktivitäten zu einer Abschwächung der Preissteigerungen führen. Allerdings ist angesichts der strukturellen Unterversorgung und der anhaltend hohen Nachfrage nicht mit einer grundlegenden Trendwende zu rechnen. Der Markt wird voraussichtlich angespannt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ebenfalls steigende Preise. Die durchschnittliche Miete liegt bei etwa 12,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vorjahresvergleich entspricht dies einer Steigerung von etwa 6 bis 6,3 Prozent. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 setzt sich der moderat steigende Trend fort, wobei die Dynamik etwas verhaltener ausfällt als im Haussegment.

Für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 840 Euro. In gefragten Lagen und bei hochwertiger Ausstattung können die Mieten deutlich höher ausfallen, während in einfacheren Lagen auch Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist geprägt von einem starken Nachfrageüberhang bei geringem Leerstand. Vor allem in beliebten Stadtteilen ist die Verfügbarkeit von Mietwohnungen äußerst gering. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei wenigen Tagen, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Qualitäts- und Energieeffizienzkriterien. Mieter achten verstärkt auf niedrige Nebenkosten und moderne Ausstattung. Wohnungen mit aktuellen Energiestandards erzielen höhere Mieten und sind trotzdem schneller vermietet. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist zwar höher als bei Häusern, bleibt aber dennoch hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Golzheim sind besonders stark gefragt und verzeichnen stabil hohe Mieten von oft über 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur. Moderne Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Mieten von über 16 Euro pro Quadratmeter erzielen.

In den Randlagen zeigt sich eine selektivere Entwicklung. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und attraktivem Wohnumfeld wie Benrath, Wersten oder Bilk verzeichnen Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. In peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof liegen die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier steigende Tendenzen zu beobachten sind.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die Expertenprognose geht von weiterhin leicht steigenden Preisen aus, wobei die Steigerungsraten möglicherweise etwas moderater ausfallen könnten als in der jüngsten Vergangenheit. Die minimalen Leerstände und die begrenzte Neubauaktivität werden weiterhin preistreibend wirken.

Mittelfristig könnte eine verstärkte Neubautätigkeit, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings ist angesichts der anhaltend hohen Zuwanderung nach Düsseldorf und der Attraktivität der Stadt als Arbeits- und Lebensstandort nicht mit einer grundlegenden Trendwende zu rechnen. Der Markt wird voraussichtlich ein Vermietermarkt bleiben, wobei Mieter weiterhin mit hohen Preisen und starker Konkurrenz rechnen müssen.

Gesamtfazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchweg steigenden Preisen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Landeshauptstadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position, der hohen Lebensqualität und der anhaltenden Attraktivität für Zuzügler aus dem In- und Ausland.

Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise und starken Wettbewerb einstellen. Gleichzeitig bietet der Markt für Eigentümer und Investoren stabile Renditeaussichten bei geringem Leerstandsrisiko.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzaspekten wird die Marktdynamik in den kommenden Jahren maßgeblich beeinflussen und zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Objekten führen. Insgesamt bleibt Düsseldorf einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte in Deutschland.