Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren 2022/23 hat sich der Markt weitgehend stabilisiert, wobei sich ein differenziertes Bild zwischen den einzelnen Marktsegmenten abzeichnet. Während die Kaufpreise im Quartalsvergleich leicht nachgaben, bleiben sie im Jahresvergleich robust. Der Mietmarkt präsentiert sich weiterhin als stabilisierender Faktor mit moderaten Zuwächsen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 notierte der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei durchschnittlich 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen leichten Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise noch bei etwa 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 4 Prozent. Alternative Markterhebungen bestätigen dieses Preisniveau mit Angaben um 5.800 Euro pro Quadratmeter und einem Jahresanstieg von bis zu 6 Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die aktuelle Marktsituation wider: Nach einer Phase der Unsicherheit in den Vorjahren hat sich der Markt auf einem moderat erhöhten Niveau eingependelt. Käufer agieren weiterhin preissensibel, während Verkäufer ihre Preisvorstellungen an die Marktgegebenheiten angepasst haben.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern in Düsseldorf bleibt qualifiziert und selektiv. Käufer fokussieren sich verstärkt auf Objektqualität und Lage, wobei energieeffiziente Immobilien besonders gefragt sind. Das Angebot zeigt sich regional unterschiedlich, mit deutlichen Engpässen in beliebten innenstadtnahen Lagen. Die Neubautätigkeit bleibt weiterhin begrenzt, was den Angebotsdruck insbesondere in gefragten Quartieren erhöht.

Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Vermarktungsdauer bei passenden Objekten verkürzt. Sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien verweilen hingegen länger am Markt und erzielen häufig nur mit deutlichen Preisabschlägen einen Verkaufserfolg. Der Leerstand bei Häusern bleibt auf niedrigem Niveau, da die strukturelle Nachfrage das verfügbare Angebot weiterhin übersteigt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspreizung zwischen den verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen bleibt erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den Core-Quartieren und den etablierten innenstadtnahen Wohnlagen erzielt. Hier liegen die Preise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Besonders beliebte Viertel wie Oberkassel, Kaiserswerth und Niederkassel verzeichnen anhaltend hohe Preisniveaus.

Im Gegensatz dazu bieten die Randbezirke deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. Der Stadtbezirk 10, der Bereiche wie Garath und Hellerhof umfasst, weist mit durchschnittlich 3.856 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten Hauspreise auf. Diese Preisdifferenz von über 30 Prozent zum Stadtdurchschnitt verdeutlicht die ausgeprägte Lagepolarisierung im Düsseldorfer Immobilienmarkt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitgehend stabile Preisentwicklung bei Häusern. Die selektive Nachfrage wird sich voraussichtlich fortsetzen, wobei moderne, energieeffiziente Objekte in guten Lagen weiterhin Preisaufschläge erzielen werden. Sanierungsbedürftige Immobilien hingegen dürften unter Preisdruck bleiben, insbesondere vor dem Hintergrund verschärfter Energieeffizienzanforderungen.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Dies könnte in gefragten Lagen zu moderaten Preissteigerungen führen, während periphere Lagen preislich stabil bleiben dürften. Insgesamt wird eine vorsichtig optimistische Marktentwicklung erwartet, die stark von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Zinspolitik abhängen wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf lag im dritten Quartal 2025 bei etwa 4.800 Euro. Dies entspricht einem leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als noch durchschnittlich 4.858 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 1,8 Prozent. Alternative Markterhebungen nennen sogar Durchschnittspreise von 5.190 Euro pro Quadratmeter mit einem Jahreszuwachs von 6,6 Prozent.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas moderater als bei Häusern, zeigt aber ebenfalls eine grundsätzlich stabile Tendenz. Die Preiskorrektur im Quartalsvergleich ist primär auf eine Normalisierung nach den starken Anstiegen in der ersten Jahreshälfte zurückzuführen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wächst vorsichtig, wobei Käufer weiterhin sehr selektiv agieren. Qualität, Lage und Energieeffizienz sind die entscheidenden Kriterien bei der Kaufentscheidung. Das Angebot zeigt sich heterogen: Während bei Bestandswohnungen ein ausreichendes Angebot vorhanden ist, herrscht bei Neubauwohnungen ein deutlicher Engpass.

Die knappe Neubautätigkeit, insbesondere in innenstadtnahen Bereichen, führt zu einem erhöhten Angebotsdruck in bestimmten Vierteln. Neubauprojekte werden häufig bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal bei passenden Objekten verkürzt, während weniger attraktive Wohnungen länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den zentralen und besonders gefragten Vierteln wie der Altstadt, Carlstadt oder Pempelfort werden Spitzenpreise erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro keine Seltenheit.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in den Randlagen der Stadt. Im Stadtbezirk 10 beispielsweise liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 3.608 Euro, was einer Differenz von fast 25 Prozent zum Stadtdurchschnitt entspricht. Diese deutliche Spreizung zwischen Spitzen- und Randlagen bietet unterschiedlichen Käufergruppen entsprechende Einstiegsmöglichkeiten in den Eigentumsmarkt.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine leichte Erholung prognostiziert. Nach den zurückhaltenden Jahren 2022/23 stabilisiert sich die Nachfrage auf einem soliden Niveau. Besonders in Top-Lagen wird mit einer anhaltend stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung gerechnet.

Die begrenzte Neubautätigkeit wird voraussichtlich zu einer weiteren Verknappung des Angebots in gefragten Lagen führen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Ausstattung werden weiterhin Preisaufschläge erzielen können. Der Markt wird selektiv bleiben, wobei die Qualitäts- und Lageprämien tendenziell zunehmen dürften. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse, was die Preisentwicklung zusätzlich stützen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust, auch wenn konkrete Durchschnittsmieten aufgrund der geringen Markttiefe in diesem Segment nicht eindeutig beziffert werden können. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten moderat erhöht, wobei die Steigerungsraten je nach Lage und Objektqualität variieren. Im Jahresvergleich ist von einer Mietsteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich auszugehen.

Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die hohe Nachfrage und das begrenzte Angebot getrieben. Besonders energieeffiziente Häuser mit moderner Ausstattung erzielen Spitzenmieten und werden schnell vermietet. Die Renditestabilität bei gut vermieteten Objekten macht Häuser zur Vermietung für Investoren zunehmend attraktiv.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment wächst kontinuierlich, insbesondere bei sanierten und energieeffizienten Objekten. Familien suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Zinsen und Kaufpreise schwieriger geworden ist. Das Angebot bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen statt zu vermieten.

Die Neubautätigkeit im Mietbereich ist sehr begrenzt, was zu anhaltenden Engpässen führt. Die wenigen verfügbaren Neubau-Mietobjekte werden häufig zu Premiummieten angeboten. Der Leerstand bei Mietobjekten ist praktisch nicht vorhanden, qualitativ hochwertige Häuser werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. Innenstadtnahe und gut angebundene Lagen wie Oberkassel, Niederkassel oder Stockum erzielen die höchsten Mieten. Hier werden für moderne Einfamilienhäuser Mieten aufgerufen, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Die Nachfrage in diesen Lagen übersteigt das Angebot bei weitem.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen sind die Mieten entsprechend günstiger. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Wersten bieten Mietinteressenten erschwinglichere Alternativen. Die Mietpreisdifferenz zwischen Top- und Randlagen kann bei vergleichbaren Objekten bis zu 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die strukturelle Nachfrage wird das begrenzte Angebot weiterhin übersteigen, was zu moderaten Mietsteigerungen führen dürfte. Besonders in gefragten Lagen ist mit überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen zu rechnen.

Investoren fokussieren sich zunehmend auf bestands- und renditestarke Objekte im Hausbereich. Die stabilen Mieteinnahmen und die geringe Fluktuation machen dieses Segment attraktiv. Allerdings werden die regulatorischen Anforderungen, insbesondere im Bereich der Energieeffizienz, zu Investitionsbedarf führen, der sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte. Der Markt wird selektiv bleiben, wobei moderne, gut ausgestattete Häuser weiterhin Mietprämien erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Durchschnittsmieten moderat erhöht, wobei die genauen Steigerungsraten je nach Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung variieren. Die Mietdynamik bleibt kräftig, mit einer besonders ausgeprägten Nachfrage nach energieeffizienten und gut gelegenen Wohnungen.

Im Jahresvergleich zeigen die Mieten für Wohnungen eine spürbare Aufwärtsentwicklung im mittleren einstelligen Prozentbereich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem knappen Angebot, insbesondere im Neubausegment. Die Mietpreisentwicklung verläuft dabei differenziert: Während moderne, energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Mietsteigerungen verzeichnen, entwickeln sich die Mieten für ältere, unsanierte Objekte moderater.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Düsseldorf bleibt auf hohem Niveau. Die Engpässe bei Neubauten, besonders in beliebten Lagen, führen zu einem anhaltenden Angebotsdruck. Die Nachfrage ist qualitativ differenziert und selektiv - Mieter legen verstärkt Wert auf Energieeffizienz, moderne Ausstattung und gute Infrastruktur. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen hat sich weiter verkürzt.

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt insgesamt knapp. Die Neubautätigkeit kann den Bedarf nicht decken, was zu einer strukturellen Unterversorgung führt. Der Leerstand liegt auf einem historisch niedrigen Niveau. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im mittleren Preissegment. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der Marktlage in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Düsseldorfer Stadtteilen sind signifikant. In innenstadtnahen Lagen wie der Altstadt, Carlstadt, Pempelfort oder Flingern-Nord werden Spitzenmieten erzielt. Hier ist die Nachfrage besonders hoch, getrieben von der guten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl. Die Mieten in diesen Quartieren liegen oft 30 bis 40 Prozent über dem städtischen Durchschnitt.

Günstigere Mieten finden sich in den Randlagen der Stadt. Stadtteile wie Garath, Wersten oder Eller bieten deutlich moderatere Mietpreise. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da die Nachfrage in zentralen Lagen überproportional gestiegen ist. Diese starke Spreizung im Mietniveau ermöglicht es unterschiedlichen Einkommensgruppen, adäquaten Wohnraum zu finden, führt aber auch zu einer zunehmenden sozialräumlichen Segregation.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der aktuellen Marktdynamik erwartet. Die Mieten für Wohnungen werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten regional und qualitativ differenziert ausfallen werden. Das Mietsegment gilt als stabilisierender Faktor im Düsseldorfer Immobilienmarkt und zeigt einen positiven Trend bei Nachfrage und Rendite.

Die strukturelle Wohnungsknappheit wird sich mittelfristig nicht auflösen, da die Neubautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt. Dies wird zu anhaltend hohem Nachfragedruck und entsprechenden Mietpreissteigerungen führen. Besonders gefragt bleiben moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen. Die verschärften energetischen Anforderungen werden zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen: Gut sanierte und energieeffiziente Wohnungen werden Mietprämien erzielen, während unsanierte Altbauten unter Druck geraten könnten.

Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt, was die Preisentwicklung zusätzlich stützen könnte. Die stabilen Renditen und die geringe Leerstandsquote machen den Markt attraktiv. Allerdings könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Dynamik dämpfen. Insgesamt bleibt der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt positiv, mit einer erwarteten Fortsetzung des selektiven Wachstums bei anhaltend knappem Angebot.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als weitgehend stabilisiert mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre zeigt sich eine vorsichtige Erholung, die von selektiver Nachfrage und qualitativen Unterschieden geprägt ist. Die leichten Preisrückgänge im Quartalsvergleich bei Kaufimmobilien sind als normale Marktbewegung zu werten, während die Jahresvergleiche positive Tendenzen aufweisen.

Der Mietmarkt erweist sich als robuster Stabilitätsanker mit moderaten Steigerungen und anhaltend hoher Nachfrage. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, insbesondere in gefragten Lagen, wird mittelfristig für anhaltenden Preisdruck sorgen. Qualität, Energieeffizienz und Lage bleiben die entscheidenden Faktoren für die Preisentwicklung in allen Marktsegmenten. Der Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt damit ein attraktiver, wenn auch selektiver Markt für Käufer, Mieter und Investoren gleichermaßen.