Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen und stabiler Nachfrage. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bestätigt ihre Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 erreicht der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Der Medianpreis liegt aktuell bei 5.448 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, verzeichnet der Markt eine beachtliche Wertsteigerung von 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes und zeigt eine deutliche Erholung nach der Phase der Marktunsicherheit in den Vorjahren.

Die Preisentwicklung im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt eine Fortsetzung des positiven Trends. Während im zweiten Quartal bereits eine Stabilisierung zu beobachten war, setzt sich nun eine moderate Aufwärtsbewegung durch, die von der soliden wirtschaftlichen Entwicklung der Region getragen wird.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt im dritten Quartal 2025 anhaltend hoch bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Diese Konstellation führt zu einer dynamischen Marktentwicklung, bei der sich qualifizierte Käufer durchsetzen. Die Marktteilnehmer agieren preissensibel und entscheidungsfreudig, wobei sich die Vermarktungszeiten bei realistisch bepreisten Objekten deutlich verkürzen.

Das Angebot an Häusern bleibt strukturell knapp, was insbesondere durch die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die moderate Neubauaktivität bedingt ist. In Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim drehen sich gute Adressen besonders zügig, wenn Substanz, Grundriss und Energieprofil den gehobenen Anforderungen entsprechen.

Die Leerstandsquote im Segment der Kaufhäuser bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau. Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung und guter Energiebilanz verweilen nur kurze Zeit am Markt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter reduziert, was die hohe Nachfragedynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisbildung in Düsseldorf zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen hochwertig modernisierte Altbauten und gepflegte Mehrfamilienhäuser stabile bis leicht steigende Preise mit knappen Aufschlägen. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Randlagen entscheidet zunehmend die Mikrolage über die Preisentwicklung. Während gut angebundene Standorte mit Nähe zu Grünflächen und guter Verkehrsanbindung stabile Preise aufweisen, geraten weniger attraktive Standorte unter Druck. Hier zeigen sich selektive Preisanpassungen, die je nach Objektqualität und genauer Lage variieren.

Die Stadtteile im mittleren Preissegment wie Flingern, Bilk und Derendorf entwickeln sich heterogen. Während modernisierte Objekte in diesen Lagen von der allgemeinen Marktdynamik profitieren, müssen Verkäufer von sanierungsbedürftigen Immobilien deutliche Preisabschläge hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die positive demografische Entwicklung mit anhaltenden Zuzugszahlen nach Düsseldorf stützt die Nachfrage nachhaltig, während das begrenzte Neubauangebot für eine strukturelle Verknappung sorgt.

Die Zinsentwicklung wird als stabilisierend eingeschätzt, was die Finanzierungsbedingungen für Käufer planbarer macht. Mittelfristig wird erwartet, dass sich der Markt auf dem aktuellen Niveau einpendelt, wobei Premiumlagen weiterhin überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften. Die anhaltende wirtschaftliche Stärke der Region und die Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort werden als stabilisierende Faktoren gesehen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Düsseldorf erreichen im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Kaufpreis von 5.194 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von 1,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025. Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.039 Euro lag, zeigt sich eine Steigerung von 3,1 Prozent.

Die geringere Dynamik im Vergleich zum Häusermarkt erklärt sich durch das größere Angebot an Wohnungen und die heterogenere Käuferstruktur. Während Häuser vorwiegend von Familien nachgefragt werden, sprechen Eigentumswohnungen ein breiteres Käuferspektrum an, von Singles über Paare bis hin zu Kapitalanlegern.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Differenzierung nach Baujahr und Ausstattungsqualität. Neubauwohnungen mit hoher Energieeffizienz erzielen Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Bestandswohnungen aus den 1960er und 1970er Jahren teilweise unter 4.000 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als grundsätzlich stabil. Die Nachfrage hat sich qualitativ gewandelt: Käufer achten verstärkt auf Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise. Diese Entwicklung führt zu einer zweigeteilten Marktentwicklung, bei der moderne, energieeffiziente Wohnungen stark nachgefragt sind, während Objekte mit veralteter Haustechnik oder hohem Sanierungsbedarf deutliche Preisabschläge erfahren.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt moderat, wobei sich die Fertigstellungen hauptsächlich auf bereits genehmigte Projekte konzentrieren. Neue Bauvorhaben werden aufgrund der gestiegenen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen zurückhaltender angegangen. Der Leerstand bewegt sich weiterhin auf niedrigem Niveau, insbesondere in zentralen und gut angebundenen Lagen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verlängert, was auf die selektivere Käufernachfrage zurückzuführen ist. Objekte mit optimalem Preis-Leistungs-Verhältnis finden jedoch weiterhin schnell neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisbildung im Wohnungssegment erfolgt deutlich differenzierter als im Häusermarkt und reagiert sensibler auf Marktveränderungen. In Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort bleiben hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und effiziente Neubauten preislich stabil. Hier werden weiterhin Spitzenpreise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter für Premium-Objekte erzielt.

In aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern und Unterbilk zeigt sich eine dynamische Entwicklung mit steigenden Preisen für modernisierte Wohnungen. Die Gentrifizierung dieser Viertel führt zu einer zunehmenden Nachfrage von jungen Berufstätigen und Kreativen, was die Preisentwicklung positiv beeinflusst.

In den Randlagen entscheidet die Mikrolage über den Wertverlauf. Wohnungen in der Nähe von S-Bahn-Stationen oder mit guter Anbindung an das Stadtzentrum erzielen stabile Preise, während periphere Lagen ohne optimale Verkehrsanbindung Preisrückgänge verzeichnen. Die Spreizung zwischen Premium- und einfachen Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird eine verhalten optimistische Prognose für die nächsten 12 bis 24 Monate erwartet. Experten rechnen mit einer Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die demografische Entwicklung und das begrenzte Neubauangebot stützen mittelfristig die Nachfrage.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien wird den Markt weiter differenzieren. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während energetisch schlechte Objekte unter Druck geraten. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Änderungen in der Wohnungsbauförderung, könnten zusätzliche Impulse für den Markt setzen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Durchschnittsmiete für Häuser liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,73 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,10 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,2 Prozent. Diese deutliche Erhöhung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als die Durchschnittsmiete noch 11,95 Euro pro Quadratmeter betrug, zeigt sich eine signifikante Verteuerung von 6,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreissteigerung liegt deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht die angespannte Situation auf dem Mietmarkt für Häuser.

Die Mietpreisentwicklung variiert stark nach Objekttyp und Ausstattung. Moderne Einfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter, während ältere Objekte mit Sanierungsbedarf bei etwa 10 Euro pro Quadratmeter liegen.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser bleibt extrem angespannt mit minimalem Leerstand und struktureller Knappheit an Wohnraum. Das begrenzte Angebot wirkt weiterhin preistreibend, wobei sich die Situation gegenüber dem Vorquartal nochmals verschärft hat. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu Bewerberschlangen bei Besichtigungsterminen führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser bleibt gering, da sich Investoren verstärkt auf den Bau von Mehrfamilienhäusern konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Der Leerstand bewegt sich praktisch bei null Prozent, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend strenge Bonitätskriterien an. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des verfügbaren Angebots.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, dem gehobenen Wohnumfeld und der exzellenten Infrastruktur. Die Nachfrage in diesen Lagen kommt hauptsächlich von Führungskräften und internationalen Fachkräften.

In den Stadtrandlagen wie Gerresheim, Unterrath oder Lichtenbroich liegen die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die mehr Platz zu moderaten Preisen suchen. Die gute Anbindung an Schulen und Kindergärten sowie die Nähe zu Grünflächen machen diese Lagen attraktiv.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Pempelfort und Derendorf verzeichnen eine starke Nachfrage nach kleineren Reihenhäusern und Stadthäusern. Hier liegen die Mieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Die urbane Lage mit kurzen Wegen und guter Infrastruktur rechtfertigt die höheren Mietpreise.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs erwartet, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form. Die strukturelle Wohnraumknappheit und die anhaltend hohe Nachfrage werden weiterhin preistreibend wirken. Experten rechnen mit jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent.

Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen könnte mittelfristig dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Allerdings wird erwartet, dass das knappe Angebot die Haupttriebkraft für steigende Mieten bleibt. Ohne signifikante Ausweitung des Wohnraumangebots ist keine nachhaltige Entspannung des Mietmarktes zu erwarten.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken. Dies gilt insbesondere für Objekte in ruhigeren Wohnlagen mit guter digitaler Infrastruktur.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Durchschnittsmiete für Wohnungen beträgt im dritten Quartal 2025 ebenfalls 12,73 Euro pro Quadratmeter. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,10 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 5,2 Prozent. Diese parallele Entwicklung zum Häusermarkt zeigt die generelle Anspannung des gesamten Mietmarktes.

Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als die Miete noch 11,95 Euro pro Quadratmeter betrug, ergibt sich analog zum Häusermarkt eine Steigerung von 6,36 Prozent. Die Mietpreisentwicklung hat sich damit deutlich beschleunigt und liegt über den Erwartungen vieler Marktbeobachter.

Die Preisspanne im Wohnungssegment ist erheblich: Während luxuriöse Neubauwohnungen in Toplage Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielen, liegen einfache Bestandswohnungen in peripheren Lagen bei etwa 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Der Mietmarkt im Wohnungssegment bleibt unter erheblichem Druck mit minimalen Leerständen. Die Nachfrage übersteigt deutlich das verfügbare Angebot, insbesondere in beliebten Stadtteilen. Die qualifizierte Nachfrage konzentriert sich auf moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Belebung, wobei sich die meisten Projekte noch in der Planungs- oder frühen Bauphase befinden. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen wird voraussichtlich erst in den kommenden Jahren zu einer spürbaren Marktentlastung führen. Der aktuelle Leerstand liegt bei unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht.

Die durchschnittliche Suchdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verlängert. Wohnungssuchende müssen im Schnitt drei bis sechs Monate einplanen, um eine passende Wohnung zu finden. Bei Massenbesichtigungen konkurrieren oft 50 bis 100 Interessenten um eine Wohnung.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Toplagen wie Oberkassel, Carlstadt und am Rheinufer werden für hochwertige Neubauwohnungen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der Nähe zum Rhein und dem urbanen Flair. Die Nachfrage kommt hier vorwiegend von gut verdienenden Singles und Paaren sowie Expatriates.

Die innenstadtnahen Stadtteile wie Pempelfort, Derendorf und Flingern verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere sind besonders bei jungen Berufstätigen beliebt, die kurze Wege zur Arbeit und ein lebendiges Stadtteileben schätzen.

In den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Hassels liegen die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten bezahlbaren Wohnraum für Familien und Menschen mit geringerem Einkommen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die lokale Infrastruktur sind hier entscheidende Faktoren für die Mietpreisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Mietmärkte werden sowohl im Wohnungs- als auch im Häusersegment als extrem angespannt charakterisiert. Experten rechnen für die nächsten 12 bis 24 Monate mit einer Fortsetzung der steigenden Mietpreise, wenn auch möglicherweise mit reduzierter Dynamik. Eine jährliche Steigerung von 3 bis 4 Prozent wird als realistisches Szenario angesehen.

Die geplanten Neubauprojekte könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wobei die Effekte frühestens ab 2026/2027 spürbar werden dürften. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug nach Düsseldorf wird die Nachfrage weiterhin hochhalten.

Politische Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Förderinstrumente für den sozialen Wohnungsbau könnten die Marktdynamik beeinflussen. Ohne substantielle Ausweitung des Wohnungsangebots ist jedoch keine grundlegende Trendwende zu erwarten. Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit durchgehend steigenden Preisen in allen Segmenten. Sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt zeigen eine positive Dynamik, die von der strukturellen Wohnraumknappheit und der anhaltend hohen Nachfrage getrieben wird. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bestätigt damit ihre Position als einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands.

Die deutlichen Unterschiede zwischen Premium- und Randlagen werden sich voraussichtlich weiter verstärken, während energieeffiziente und moderne Objekte zunehmend Preisaufschläge erzielen. Für Marktteilnehmer bleibt Düsseldorf ein herausfordernder, aber chancenreicher Immobilienmarkt mit langfristig positiven Perspektiven.