Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

# Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre kehrt zunehmend Normalität in den Markt zurück, wobei sich die Preise auf einem hohen Niveau konsolidieren und die Nachfrage wieder anzieht. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftskraft, der internationalen Ausrichtung und der hohen Lebensqualität, was sich in allen Segmenten des Wohnimmobilienmarktes widerspiegelt.

## 1. Häuser zum Kauf ### Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro hat sich das Preisniveau gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei etwa 5.750 Euro pro Quadratmeter lagen, moderat um rund 2 Prozent erhöht. Diese Entwicklung markiert eine Fortsetzung des positiven Trends, der sich bereits im zweiten Quartal abzeichnete.

Im Jahresvergleich wird die Erholung des Marktes noch deutlicher sichtbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von 6,6 Prozent. Diese überdurchschnittliche Wertsteigerung unterstreicht die Attraktivität von Wohneigentum in der Rheinmetropole und zeigt, dass sich der Markt nach einer Phase der Unsicherheit wieder gefangen hat.

Die absolute Preisspanne für Einfamilienhäuser bewegt sich je nach Lage, Ausstattung und Zustand zwischen 650.000 Euro für sanierungsbedürftige Objekte in Randlagen und bis zu 3,5 Millionen Euro für luxuriöse Villen in den Premiumlagen der Stadt. Der Median der Kaufpreise für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche liegt aktuell bei etwa 880.000 Euro.

### Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 ausgewogen mit einer leichten Tendenz zur Verknappung. Die Nachfrage hat sich gegenüber dem Vorquartal stabilisiert, wobei besonders familienfreundliche Objekte in den Pendlerlagen Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss stark nachgefragt werden. Das Angebot bleibt insgesamt knapp, was zu einer gesunden Marktspannung führt.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt selektiv und konzentriert sich hauptsächlich auf hochwertige Projekte mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Bauträger agieren weiterhin vorsichtig und realisieren vorwiegend bereits vorverkaufte Projekte. Die Fertigstellungszahlen liegen etwa 15 Prozent unter dem langjährigen Durchschnitt, was den Angebotsengpass verstärkt.

Ein wichtiger Trend zeigt sich in der verstärkten Nachfrage nach modernisierten Bestandsimmobilien mit guter Energiebilanz. Käufer sind zunehmend bereit, für energetisch sanierte Objekte Aufpreise zu zahlen, während unsanierte Altbauten trotz attraktiver Lage längere Vermarktungszeiten aufweisen.

### Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs - allen voran Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - dominieren weiterhin die obere Preisklasse des Marktes. Hier liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 7.500 und 9.000 Euro, wobei besonders begehrte Objekte mit Rheinblick oder in parkähnlichen Grundstücken auch fünfstellige Quadratmeterpreise erzielen können. Die Nachfrage in diesen Lagen ist konstant hoch, das Angebot jedoch äußerst begrenzt.

In den gehobenen Wohnlagen wie Grafenberg, Zoo-Viertel und Teilen von Benrath bewegen sich die Preise zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der stabilen Nachfrage von Familien mit höherem Einkommen.

Die Stadtrandlagen und eingemeindeten Ortsteile wie Angermund, Wittlaer oder Hubbelrath zeigen mit Preisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter eine moderate Preisentwicklung. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität für Familien, die mehr Wohnfläche und Garten zu bezahlbaren Preisen suchen.

### Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend hohen Nachfrage, dem begrenzten Angebot und der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung Düsseldorfs. Die Zinsentwicklung wird dabei als stabilisierender Faktor gesehen, wobei keine drastischen Zinserhöhungen erwartet werden.

Mittelfristig wird sich der Fokus verstärkt auf energieeffiziente und nachhaltige Immobilien richten. Die verschärften gesetzlichen Anforderungen und das wachsende Umweltbewusstsein der Käufer werden den Preisunterschied zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter vergrößern. Investitionen in energetische Modernisierungen werden sich zunehmend als werterhaltend und wertsteigernd erweisen.

## 2. Wohnungen zum Kauf ### Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro robust und stabil. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als der Preis bei etwa 5.180 Euro lag, zeigt sich eine marginale Steigerung von 0,2 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung spiegelt die vorsichtige Erholung des Marktes nach einer Phase der Preiskonsolidierung wider.

Im Jahresvergleich wird die positive Tendenz deutlicher erkennbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Quadratmeterpreis von 5.039 Euro entspricht dies einer Wertsteigerung von 3,1 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen nach einer Phase der Unsicherheit wieder stabilisiert hat und nun auf einem gesunden Wachstumspfad befindet.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Während einfache Wohnungen in Randlagen ab etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind, werden für luxuriöse Neubauwohnungen in Toplage bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Der Median für eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung liegt aktuell bei etwa 390.000 Euro.

### Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar belebt. Nach einer Phase der Zurückhaltung kehren Käufer verstärkt in den Markt zurück, angelockt von der stabilisierten Zinssituation und der Aussicht auf moderate Preissteigerungen. Besonders gefragt sind Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern und einer Wohnfläche zwischen 65 und 95 Quadratmetern, die sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger interessant sind.

Das Angebot bleibt in den beliebten Stadtteilen weiterhin knapp. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen liegt etwa 20 Prozent unter dem Niveau von 2019, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt. Neubauprojekte kommen nur selektiv auf den Markt, wobei der Fokus klar auf dem gehobenen Segment liegt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut positionierte Objekte hat sich auf etwa 45 Tage verkürzt.

Ein bedeutender Trend ist die verstärkte Nachfrage nach Wohnungen mit Balkonen, Terrassen oder Gartenzugang. Die Erfahrungen der Pandemiejahre haben zu einer dauerhaften Neubewertung von Außenflächen geführt, was sich in Preisaufschlägen von bis zu 15 Prozent für entsprechend ausgestattete Wohnungen niederschlägt.

### Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Toplagen Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort führen weiterhin die Preisliste an. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 8.500 Euro, wobei außergewöhnliche Penthouse-Wohnungen oder Objekte mit Rheinblick auch deutlich höhere Preise erzielen. Die Nachfrage in diesen Vierteln übersteigt das Angebot bei weitem, was zu sehr kurzen Vermarktungszeiten führt.

In den guten bis sehr guten Lagen wie Düsseltal, Golzheim, Derendorf und Teilen von Bilk liegen die Preise zwischen 5.000 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zur Innenstadt. Hier findet sich auch das größte Angebot an Neubauwohnungen.

Die mittleren Lagen wie Flingern, Gerresheim oder Wersten zeigen mit Preisen zwischen 3.800 und 5.000 Euro pro Quadratmeter eine solide Entwicklung. Diese Stadtteile werden zunehmend von jungen Familien und Ersterwerbern nachgefragt, die noch bezahlbaren Wohnraum in der Stadt suchen.

### Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf sind verhalten optimistisch. Für die nächsten 12 Monate wird eine Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erwartet, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Die strukturelle Wohnungsknappheit in Düsseldorf wird weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

Langfristig wird sich der Trend zu qualitativ hochwertigen, energieeffizienten Wohnungen verstärken. Die ab 2025 geltenden verschärften Energiestandards werden die Nachfrage nach Neubauwohnungen und kernsanierten Altbauwohnungen weiter steigern. Gleichzeitig könnten unsanierte Wohnungen mit schlechter Energiebilanz unter Preisdruck geraten, was die Spreizung im Markt verstärken wird.

## 3. Häuser zur Miete ### Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung. Während spezifische Daten für Mietshäuser nicht separat ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten ableiten, dass die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnraum auf 12,71 Euro pro Quadratmeter gestiegen ist. Für Häuser liegt dieser Wert typischerweise etwa 10 bis 15 Prozent über dem Durchschnitt, was Mieten von etwa 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter für Einfamilienhäuser bedeutet.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein Anstieg von etwa 1,85 Prozent, während die Jahresentwicklung mit einem Plus von 6,36 Prozent deutlich stärker ausfällt. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert die hohe Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien und internationalen Fachkräften, die temporär in Düsseldorf arbeiten.

Die absolute Mietpreisspanne für Häuser reicht von etwa 1.800 Euro Kaltmiete für einfache Reihenhäuser in Randlagen bis zu 5.000 Euro und mehr für luxuriöse Villen in Premiumlagen. Der Durchschnitt für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern liegt bei etwa 2.100 Euro Kaltmiete.

### Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können, treiben die Nachfrage. Auch internationale Führungskräfte und Expats, die für begrenzte Zeit in Düsseldorf arbeiten, suchen verstärkt nach hochwertigen Mietshäusern.

Das Angebot an Mietshäusern ist strukturell begrenzt und hat sich gegenüber dem Vorquartal kaum verändert. Viele Eigentümer haben in den vergangenen Jahren ihre Häuser verkauft, um von den hohen Verkaufspreisen zu profitieren, was das Mietangebot zusätzlich verknappt hat. Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Häusern zur Miete liegt praktisch bei null.

Neubauaktivitäten im Mietshaussegment sind äußerst selten und beschränken sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte für die internationale Klientel. Modernisierungen bestehender Mietshäuser führen häufig zu deutlichen Mieterhöhungen, was den Preisdruck im Markt verstärkt.

### Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden für Mietshäuser zwischen 18 und 25 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Objekte richten sich primär an eine internationale, zahlungskräftige Klientel und sind häufig möbliert oder teilmöbliert. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Kaiserswerth oder Lohausen liegen die Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die die Kombination aus städtischer Anbindung und suburbaner Lebensqualität schätzen. Die Verfügbarkeit ist hier etwas besser, aber immer noch angespannt.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Bereiche wie Garath oder Hellerhof bieten mit Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Aber auch hier ist die Nachfrage gestiegen, da immer mehr Familien auf diese Lagen ausweichen müssen.

### Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Mietshäusern erwartet. Die Mietpreise dürften um weitere 4 bis 6 Prozent jährlich steigen, sofern keine regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Mietpreisbremse zeigt in diesem Segment nur begrenzte Wirkung, da viele Objekte als Neubauten oder nach umfassender Modernisierung von den Regelungen ausgenommen sind.

Mittelfristig könnte sich der Trend zum "Build-to-Rent" verstärken, bei dem institutionelle Investoren gezielt Mietshäuser errichten und langfristig im Bestand halten. Dies könnte zu einer leichten Entspannung des Angebots führen, allerdings vorwiegend im gehobenen Preissegment. Die Nachfrage nach bezahlbaren Familienhäusern zur Miete wird voraussichtlich weiterhin das Angebot deutlich übersteigen.

## 4. Wohnungen zur Miete ### Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter hat sich das Preisniveau gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Miete bei 12,48 Euro lag, um 1,85 Prozent erhöht. Diese Steigerung liegt über dem bundesdeutschen Durchschnitt und unterstreicht die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Mit einem Plus von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 gehört Düsseldorf zu den Städten mit den stärksten Mietsteigerungen in Deutschland. Besonders bei Neuvertragsmieten zeigen sich noch höhere Steigerungsraten von bis zu 8 Prozent, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt.

Die Preisspanne bei Mietwohnungen ist erheblich. Während einfache Wohnungen in Randlagen ab etwa 9 Euro pro Quadratmeter zu haben sind, werden für Luxuswohnungen in Toplage bis zu 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 890 Euro Kaltmiete.

### Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien hält unvermindert an, während das Angebot nicht Schritt halten kann. Besonders angespannt ist die Situation bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment.

Der Leerstand hat mit unter 1 Prozent einen historischen Tiefstand erreicht. Praktisch existiert nur noch Fluktuationsleerstand, der durch Mieterwechsel entsteht. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 12 Tagen, in begehrten Lagen oft bei unter einer Woche. Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten sind keine Seltenheit.

Die Neubautätigkeit konzentriert sich weiterhin stark auf das gehobene Segment. Sozialwohnungen entstehen nur in geringem Umfang, was die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte zunehmend erschwert. Die Fertigstellungszahlen liegen trotz hoher Nachfrage etwa 25 Prozent unter dem Bedarf.

### Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Spitzenmieten werden in den Stadtteilen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und am Medienhafen erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter, für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung auch darüber. Diese Lagen sind besonders bei gut verdienenden Singles und Paaren ohne Kinder beliebt.

In den innenstadtnahen Vierteln wie Düsseltal, Golzheim, Derendorf und Bilk bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der guten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen hoch.

Die günstigeren Alternativen finden sich in Stadtteilen wie Garath, Hassels oder Reisholz mit Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität für Haushalte, die aus dem teuren Zentrum verdrängt werden. Auch hier steigen die Mieten überdurchschnittlich, da die Ausweichmöglichkeiten begrenzt sind.

### Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben angespannt. Für die nächsten 12 Monate wird mit weiteren Mietsteigerungen von 5 bis 7 Prozent gerechnet. Die Mietpreisbremse kann diese Entwicklung nur teilweise dämpfen, da viele Wohnungen durch Ausnahmetatbestände nicht erfasst werden.

Langfristig wird sich die Situation nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots entspannen können. Die Stadt Düsseldorf hat zwar ambitionierte Neubauziele formuliert, doch die Umsetzung gestaltet sich aufgrund von Flächenknappheit, langwierigen Genehmigungsverfahren und gestiegenen Baukosten schwierig. Experten gehen davon aus, dass die Angebotsknappheit und damit der Preisdruck mindestens für die nächsten drei bis fünf Jahre bestehen bleiben werden.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Immer mehr private Kleinvermieter verkaufen ihre Wohnungen an institutionelle Investoren, was zu einer Marktkonzentration führt. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Standardisierung und Professionalisierung, aber auch zu höheren Mieten führen.

## Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit klaren Wachstumstendenzen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach einer Phase der Konsolidierung stabilisiert und zeigen wieder moderate Aufwärtstrends. Noch dynamischer entwickelt sich der Mietmarkt, wo die Knappheit an verfügbarem Wohnraum zu deutlichen Preissteigerungen führt.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubautätigkeit - werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau und intensive Wettbewerbssituationen einstellen. Qualität, Energieeffizienz und Lage werden dabei zunehmend zu den entscheidenden Faktoren für erfolgreiche Immobilientransaktionen.