Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach der Stabilisierungsphase im zweiten Quartal setzt sich die positive Preisentwicklung fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment unterschiedlich ausfällt. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes, während die Nachfrage durch die wirtschaftliche Attraktivität Düsseldorfs als Landeshauptstadt und bedeutender Wirtschaftsstandort weiterhin gestützt wird.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsbewegung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.868 €/m² und damit 2,4% über dem Vorquartalsniveau von 5.730 €/m². Diese Entwicklung markiert eine Beschleunigung gegenüber dem zweiten Quartal, in dem die Preise lediglich um 0,9% gestiegen waren. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 6,6% gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine bemerkenswerte Wertsteigerung, die die Attraktivität von Häusern als Kapitalanlage unterstreicht.

Die Preisentwicklung folgt damit einem stabilen Aufwärtstrend, der sich nach der kurzen Konsolidierungsphase im Vorquartal wieder verstärkt hat. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preisdynamik im Häusersegment stärker ausfällt als bei Eigentumswohnungen, was auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und mehr Privatsphäre zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot an Kaufhäusern ist strukturell knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Ein positiver Trend zeigt sich bei den Vermarktungszeiten: Realistisch bepreiste Objekte finden deutlich schneller Käufer als noch im Vorquartal, wo die durchschnittliche Vermarktungsdauer bei 4-5 Monaten lag. Die aktuelle Marktlage führt dazu, dass gut positionierte Immobilien oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin verhalten. Es werden keine signifikanten neuen Projekte gemeldet, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt. Besonders auffällig ist der Trend zu diskreten Off-Market-Transaktionen, insbesondere bei hochwertigen Stadtvillen und Premiumobjekten. Diese Entwicklung zeigt, dass vermögende Käufer weiterhin bereit sind, für exklusive Objekte entsprechende Preise zu zahlen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben erheblich. Die Core-Quartiere wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Spitzenposition mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. In diesen gefragten Lagen werden regelmäßig Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt erzielt, wobei Spitzenpreise von über 8.000 €/m² keine Seltenheit mehr sind.

In den peripheren Lagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier erfolgen teilweise selektive Preisanpassungen, wobei die Mikrolage zunehmend entscheidend wird. Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr profitieren stärker von der allgemeinen Preisentwicklung als reine Wohngebiete am Stadtrand. Die Spreizung zwischen Premium- und Standardlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung bei Häuserpreisen. Die fundamentalen Markttreiber bleiben intakt: Düsseldorfs Attraktivität als Wirtschaftsstandort, die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die strukturelle Wohnraumknappheit werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Allerdings wird mit einer Verlangsamung des Preisanstiegs gerechnet. Die Experten prognostizieren eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen, insbesondere in den gefragten Lagen. Risikofaktoren bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche konjunkturelle Eintrübungen. Die Nachfrage dürfte qualifiziert und preissensibel bleiben, was überzogene Preisforderungen weiterhin bestraft.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate, aber stetige Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 €/m² liegt das Preisniveau 1,3% über dem Vorquartal (Q2 2025: 5.127 €/m²). Diese Steigerung fällt geringer aus als im Häusersegment, setzt aber den positiven Trend des Vorquartals fort, in dem bereits ein Anstieg von 1,8% verzeichnet wurde.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 3,0%, was einer soliden Wertentwicklung entspricht, jedoch deutlich unter der Dynamik des Häusermarktes liegt. Diese unterschiedliche Entwicklung reflektiert die veränderten Präferenzen der Käufer sowie die größere Preissensibilität im Wohnungssegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt stabil, ist aber strukturell knapp. Die Nachfrage zeigt sich zunehmend qualifiziert und selektiv. Käufer achten verstärkt auf Qualitätskriterien wie Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise. Diese Entwicklung hat sich gegenüber dem Vorquartal deutlich verstärkt, wo diese Faktoren zwar relevant, aber noch nicht marktbestimmend waren.

Besonders auffällig ist die Preisdifferenzierung nach Objektqualität. Wohnungen mit veralteter Haustechnik oder erkennbarem Sanierungsbedarf müssen deutliche Preisabschläge hinnehmen, während moderne, energieeffiziente Einheiten Premiumpreise erzielen. Die Neubauaktivität bleibt verhalten, was das Angebot an modernen Wohnungen zusätzlich verknappt. Der Leerstand ist minimal, besonders in den gefragten Stadtteilen praktisch nicht vorhanden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungsmarkt folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern, zeigt aber noch ausgeprägtere Unterschiede. In den Core-Quartieren Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Hier werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 7.000 €/m² erzielt, bei Neubauprojekten oder vollsanierten Altbauwohnungen auch darüber.

In den Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen entscheidet zunehmend die Mikrolage über den erzielbaren Preis. Faktoren wie Nähe zu U-Bahn-Stationen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen gewinnen an Bedeutung. Die Preisspreizung zwischen Top- und Standardlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert, was die zunehmende Polarisierung des Marktes verdeutlicht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit anhaltenden Zuzugszahlen wird die Grundnachfrage weiterhin stützen.

Allerdings wird die Preisentwicklung stark von der Objektqualität abhängen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen dürften weiter im Preis steigen, während ältere Bestandsimmobilien mit Sanierungsbedarf unter Druck geraten könnten. Die verschärften energetischen Anforderungen und steigende Nebenkosten werden die Nachfrage weiter in Richtung effizienter Immobilien lenken. Übertreibungen und unrealistische Preisforderungen werden vom Markt weiterhin nicht akzeptiert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Verteuerung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,70 €/m², was einem Anstieg von 1,6% gegenüber dem Vorquartal entspricht (Q2 2025: 12,50 €/m²). Diese Entwicklung setzt den Aufwärtstrend fort, der bereits im zweiten Quartal mit einem Plus von 4,2% begonnen hatte.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einer Steigerung von 6,36% eine erhebliche Verteuerung des Mietmarktes. Diese Dynamik übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Düsseldorfer Mietmarkt. Die kontinuierliche Preissteigerung reflektiert das strukturelle Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Miethäusern bleibt extrem angespannt. Das verfügbare Angebot ist weiterhin knapp, während die Nachfrage auf sehr hohem Niveau verharrt. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich auf wenige, meist sanierungsbedürftige Objekte in peripheren Lagen. In gefragten Stadtteilen ist praktisch kein Leerstand vorhanden.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist vernachlässigbar, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mietinteressenten führt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietangeboten am Markt hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verkürzt. Attraktive Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den Core-Quartieren wie Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden Spitzenmieten von über 16 €/m² erzielt, teilweise sogar darüber. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In peripheren Lagen liegen die Mieten deutlich niedriger, aber auch hier zeigt sich ein Aufwärtstrend. Selbst in weniger gefragten Stadtteilen steigen die Mieten kontinuierlich, wenn auch moderater als in den Toplagen. Die relative Erschwinglichkeit dieser Gebiete führt zu einer verstärkten Nachfrage von Familien, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Miethaus-Markt bleiben aus Vermietersicht positiv, aus Mietersicht jedoch herausfordernd. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Preissteigerungen, wenn auch möglicherweise in geringerem Tempo. Die fundamentalen Markttreiber – Zuzug, fehlendes Angebot, attraktiver Wirtschaftsstandort – bleiben bestehen.

Regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich das grundlegende Ungleichgewicht nicht lösen. Die Nachfrage nach Häusern zur Miete dürfte weiter steigen, insbesondere von Familien, die sich den Kauf nicht leisten können. Ohne signifikante Neubauaktivität wird der Markt angespannt bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Miethaus-Segment. Die durchschnittliche Miete liegt ebenfalls bei 12,70 €/m², was einem Anstieg von 1,6% gegenüber dem Vorquartal entspricht (Q2 2025: 12,50 €/m²). Diese Gleichentwicklung deutet auf einen insgesamt homogenen Mietmarkt hin, der von denselben Marktkräften getrieben wird.

Die Jahressteigerung von 6,36% unterstreicht die anhaltende Verteuerung des Wohnens in Düsseldorf. Diese Entwicklung setzt sich trotz politischer Diskussionen über Mietregulierung und soziale Wohnraumförderung unvermindert fort. Die kontinuierliche Preissteigerung belastet insbesondere Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen zunehmend.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt strukturell unzureichend. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Bei Besichtigungen sind Massenandränge keine Seltenheit, insbesondere bei preisgünstigen Angeboten. Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich auf wenige sanierungsbedürftige oder überteuerte Objekte.

Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken. Fertiggestellte Neubauprojekte werden meist zu Preisen am oberen Ende der Marktspanne angeboten, was die Durchschnittsmieten zusätzlich nach oben treibt. Die Vermietungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verkürzt. Standardwohnungen in guter Lage sind oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden vergeben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Mietwohnungsmarkt ist stark ausgeprägt. In den Core-Quartieren werden Spitzenmieten von über 15 €/m² erzielt, bei Neubauwohnungen in Toplage auch über 18 €/m². Diese Premiumsegmente bedienen hauptsächlich gutverdienende Singles und Paare sowie internationale Fachkräfte.

In peripheren Lagen und weniger gefragten Stadtteilen liegen die Mieten niedriger, steigen aber ebenfalls kontinuierlich. Selbst in Stadtteilen wie Garath oder Hellerhof, die traditionell günstigere Mieten aufweisen, ist ein deutlicher Preisanstieg zu verzeichnen. Die Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus zentralen Lagen verstärkt den Nachfragedruck in diesen Gebieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt fällt aus Mietersicht besorgniserregend aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich. Die Marktanspannung wird sich ohne massive Ausweitung des Angebots nicht entspannen.

Die demografische Entwicklung mit anhaltendem Zuzug, die wirtschaftliche Attraktivität Düsseldorfs und die unzureichende Neubautätigkeit werden den Markt weiter unter Druck setzen. Politische Maßnahmen wie Mietpreisbremse oder Kappungsgrenzen können die Dynamik allenfalls dämpfen, aber nicht umkehren. Langfristig ist ohne deutliche Steigerung der Neubauaktivität keine Entspannung in Sicht. Die soziale Dimension der Wohnungsfrage wird sich weiter verschärfen, da immer mehr Haushalte einen überproportional hohen Anteil ihres Einkommens für Wohnen aufwenden müssen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, von hoher Nachfrage getragener Markt mit kontinuierlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser zeigen mit einem Plus von 2,4% zum Vorquartal die stärkste Dynamik, während Eigentumswohnungen mit 1,3% moderater steigen. Der Mietmarkt verzeichnet sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen einheitliche Steigerungen von 1,6%.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das zentrale Merkmal des Marktes. Ohne signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit wird sich diese Situation in absehbarer Zeit nicht ändern. Die Polarisierung zwischen gefragten Core-Quartieren und peripheren Lagen nimmt weiter zu, wobei selbst in weniger attraktiven Stadtteilen spürbare Preissteigerungen zu verzeichnen sind.

Für die kommenden Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung, wobei die Dynamik stark von der weiteren Zinsentwicklung und der konjunkturellen Lage abhängen wird. Der Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt damit ein Verkäufer- und Vermietermarkt, der Käufern und Mietern wenig Verhandlungsspielraum lässt.