Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und erreicht in mehreren Segmenten neue Höchststände. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens behauptet ihre Position als einer der stabilsten und nachgefragtesten Immobilienmärkte Deutschlands. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich differenzierte Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten, wobei besonders der Häusermarkt neue Rekordwerte verzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf erreicht im Q3 2025 einen historischen Höchststand. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro übertrifft das aktuelle Quartal das bereits hohe Niveau des Vorquartals, das bei etwa 5.800 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung entspricht einer moderaten Steigerung gegenüber Q2 2025, zeigt jedoch im Jahresvergleich eine bemerkenswerte Dynamik mit einem Preisanstieg von etwa 6,5 Prozent gegenüber Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei durchschnittlich 5.505 Euro lag.

Die kontinuierliche Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnhäusern in der Rheinmetropole. Besonders bemerkenswert ist, dass trotz des hohen Preisniveaus keine Anzeichen einer Marktabkühlung erkennbar sind. Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro in einfacheren Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in den Premiumlagen der Stadt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Das Angebot bleibt knapp, wobei hochwertige Objekte häufig über Off-Market-Transaktionen gehandelt werden, ohne jemals öffentlich inseriert zu werden. Die Nachfrage konzentriert sich dabei stark auf die Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim, wo Käufer bereit sind, Höchstpreise für die richtige Immobilie zu zahlen.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Steigerung gegenüber dem Vorquartal, bleibt jedoch insgesamt begrenzt. Dies liegt hauptsächlich an der knappen Verfügbarkeit von Baugrundstücken im Stadtgebiet sowie den gestiegenen Baukosten und regulatorischen Anforderungen. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte werden meist bereits in der Planungsphase vollständig vermarktet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt und Pempelfort werden konstant die höchsten Preise erzielt, wobei selbst innerhalb dieser Viertel deutliche Unterschiede auf Straßenebene existieren. Ein Einfamilienhaus in bester Lage von Oberkassel kann durchaus 30 bis 40 Prozent mehr kosten als ein vergleichbares Objekt nur wenige Straßen weiter.

Die Randlagen und Mittelklasse-Stadtteile zeigen eine sehr selektive Nachfrage, bei der die Mikrolage zunehmend zum entscheidenden Faktor wird. Stadtteile wie Wersten, Eller oder Vennhausen bieten noch relative Kaufgelegenheiten, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Nähe zu Grünflächen, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Qualität der lokalen Infrastruktur werden zu immer wichtigeren Preistreibern.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Häusersegment. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Düsseldorf, kombiniert mit der anhaltenden Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort, wird die Nachfrage weiter stützen. Besonders Objekte mit hoher Energieeffizienz und guter Bausubstanz werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor, wobei die aktuell planbaren Finanzierungsbedingungen die Nachfrage stabilisieren. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sogar leicht sinken, könnte dies zusätzliche Kaufimpulse auslösen. Allerdings wird das begrenzte Angebot eine explosionsartige Preisentwicklung verhindern und für eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im Q3 2025 eine differenzierte Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das aktuelle Niveau leicht unter dem des Vorquartals. Im Q2 2025 wurde noch ein Median-Angebotspreis von etwa 5.260 Euro pro Quadratmeter verzeichnet, was einem Rückgang von circa 1,2 Prozent entspricht. Diese kurzfristige Korrektur sollte jedoch im Kontext der längerfristigen Entwicklung betrachtet werden: Im Jahresvergleich zu Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei durchschnittlich 5.039 Euro lag, ergibt sich immer noch ein solider Anstieg von etwa 3,1 Prozent.

Die leichte Preiskorrektur gegenüber dem Vorquartal deutet auf eine Normalisierung des Marktes nach einer Phase starker Preissteigerungen hin. Käufer agieren zunehmend preissensibel und selektiv, was zu einer gesünderen Marktdynamik führt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen bewegen sich je nach Größe, Lage und Ausstattung zwischen 250.000 Euro für kleinere Einheiten in einfacheren Lagen und über 1,5 Millionen Euro für Luxuswohnungen in Toplage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment hat sich im Q3 2025 spürbar verändert. Das Angebot an Neubauwohnungen steigt moderat an, was zu einem besseren Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage führt. Diese Entwicklung gibt Käufern mehr Verhandlungsspielraum und führt zu überlegteren Kaufentscheidungen. Die Nachfrage bleibt grundsätzlich robust, ist jedoch deutlich qualifizierter und preissensibler geworden als in den Vorquartalen.

Die Neubauaktivität trägt wesentlich zur Entspannung des Marktes bei. Mehrere größere Wohnbauprojekte, die in den letzten Quartalen fertiggestellt wurden, erhöhen das verfügbare Angebot. Gleichzeitig zeigt sich, dass besonders gut ausgestattete und energieeffiziente Neubauwohnungen trotz höherer Preise schnell Abnehmer finden, während Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf länger auf dem Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Golzheim dominieren weiterhin die Nachfrage und halten ihre Preisniveaus stabil. In diesen Vierteln sind Preiskorrekturen kaum spürbar, und hochwertige Objekte erzielen nach wie vor Spitzenpreise. Die Mikrolage und Objektqualität werden dabei zu immer entscheidenderen Faktoren für die Preisbildung.

In den Stadtrandlagen und aufstrebenden Vierteln zeigen sich größere Preisschwankungen. Stadtteile wie Derendorf und Pempelfort profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum und der guten Infrastruktur, während periphere Lagen wie Garath oder Hellerhof deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten bieten. Die Preisunterschiede zwischen Premium- und Standardlagen können dabei bis zu 50 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Nach der Phase der Preiskorrektur erwarten Experten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung mit einer leichten Tendenz zu moderaten Preisanstiegen. Die grundlegenden Faktoren – starker Wirtschaftsstandort, Bevölkerungswachstum und knappe Flächenressourcen – sprechen für eine anhaltend positive Preisentwicklung, allerdings in gemäßigterem Tempo als in den Vorjahren.

Energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandsobjekte werden voraussichtlich die stärkste Nachfrage und damit auch die beste Wertentwicklung erfahren. Die verschärften Energiestandards und das gestiegene Umweltbewusstsein der Käufer werden diesen Trend weiter verstärken. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen unter Preisdruck geraten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im Q3 2025 stabil mit einer leicht steigenden Tendenz. Während konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus der allgemeinen Marktdynamik und den Experteneinschätzungen eine moderate Aufwärtsbewegung ableiten. Die hohen Kaufpreise für Häuser führen dazu, dass viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt ausweichen, was die Nachfrage nach Mietobjekten verstärkt.

Im Vergleich zum Q2 2025 bleiben die Mietpreise weitgehend stabil mit einer leichten Tendenz nach oben. Die planbaren Finanzierungsbedingungen und das moderate Zinsniveau sorgen dafür, dass der Mietmarkt nicht unter extremen Druck gerät. Gleichzeitig führt die Kaufpreishürde dazu, dass qualitativ hochwertige Mietobjekte zunehmend nachgefragt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietkaufhäusern bleibt knapp, besonders in den gefragten Lagen der Stadt. Die Nachfrage zeigt sich selektiv, wobei Familien mit gehobenen Ansprüchen bereit sind, für das richtige Objekt auch höhere Mieten zu zahlen. Die leicht steigende Neubauaktivität bei Einfamilien- und Reihenhäusern verbessert das Angebot marginal, kann jedoch die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen.

Ein interessanter Trend zeigt sich bei der Vermietung von Neubauhäusern: Investoren und Bauträger erkennen zunehmend das Potenzial des Vermietungsmarktes und errichten gezielt Objekte für die langfristige Vermietung. Diese modernen, energieeffizienten Häuser finden trotz überdurchschnittlicher Mietpreise schnell Abnehmer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen bis halbzentralen Lagen wie Oberkassel und Carlstadt bleiben die teuersten Mietmärkte für Häuser. Hier werden für hochwertige Objekte Mieten von 3.000 Euro und mehr pro Monat aufgerufen und auch realisiert. Die Verfügbarkeit in diesen Toplagen ist extrem begrenzt, und Objekte werden häufig ohne öffentliche Ausschreibung vermittelt.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken ist das Angebot größer und die Preise moderater. Stadtteile wie Angermund, Kaiserswerth oder Wittlaer bieten Familien attraktive Alternativen mit mehr Wohnfläche und Garten zu vergleichsweise erschwinglichen Mieten. Die Nachfrage in diesen Lagen ist jedoch geringer, was zu längeren Vermarktungszeiten führen kann.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird ein stabiler Mietmarkt für Häuser mit moderaten Steigerungen erwartet. Die hohen Kaufpreise werden weiterhin als Barriere wirken und die Nachfrage nach Mietobjekten stützen. Gleichzeitig wird das begrenzte Angebot dafür sorgen, dass Vermieter in guten Lagen ihre Preisvorstellungen durchsetzen können.

Es wird erwartet, dass sich der Trend zu energieeffizienten und modernen Mietobjekten fortsetzt. Häuser mit veralteter Heiztechnik oder schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen mit Preisabschlägen kalkulieren. Die Nachfrage nach flexiblen Mietlösungen, etwa möblierten Häusern für temporäre Aufenthalte, wird voraussichtlich weiter zunehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im Q3 2025 stabil bis moderat steigend. Obwohl explizite Durchschnittsmieten in den verfügbaren Daten nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus der Marktbeobachtung eine Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent im Jahresvergleich ableiten. Diese moderate Entwicklung steht im Einklang mit der gesamtwirtschaftlichen Lage und der anhaltend hohen Nachfrage nach Mietwohnungen in der Landeshauptstadt.

Im Vergleich zum Q2 2025 zeigen sich die Mieten weitgehend stabil, mit punktuellen Anpassungen in besonders nachgefragten Lagen. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine Standard-Wohnung bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 10 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Mieten realisiert werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird positiv durch die zunehmende Fertigstellung von Neubauwohnungen beeinflusst. Diese bringen zusätzliches Angebot in den Markt, besonders in den neu entwickelten Quartieren. Die Nachfrage bleibt dennoch hoch und übersteigt in den meisten Stadtteilen weiterhin das verfügbare Angebot. Besonders gefragt sind Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind.

Die Fluktuation am Mietwohnungsmarkt hat sich normalisiert, nachdem sie während der Pandemiejahre deutlich zurückgegangen war. Dies führt zu einer besseren Verfügbarkeit von Bestandswohnungen, wobei attraktive Angebote nach wie vor innerhalb kürzester Zeit vergeben werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Standard-Mietwohnungen liegt bei etwa zwei bis drei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Carlstadt, Pempelfort und Golzheim verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend die höchsten Mietpreise. In diesen Vierteln werden für moderne Zwei-Zimmer-Wohnungen häufig Mieten von über 1.000 Euro kalt realisiert. Die Nähe zur Altstadt, zum Rheinufer und zu den Geschäftszentren macht diese Lagen besonders für Young Professionals und Expats attraktiv.

Die Stadtrandgebiete bieten deutlich günstigere Alternativen mit mehr Wohnraum für das gleiche Budget. Stadtteile wie Gerresheim, Unterrath oder Rath bieten familienfreundliche Wohnungen zu moderaten Preisen. Die verbesserte Infrastruktur und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr machen diese Lagen zunehmend attraktiv für Mieter, die Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis legen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich ausgeglichen bleiben mit einer leichten Tendenz zu weiteren Preissteigerungen. Die kontinuierliche Zuwanderung von Fachkräften, die Attraktivität als Universitätsstadt und die starke Wirtschaft werden die Nachfrage weiter stützen.

Die geplanten Neubauvorhaben werden das Angebot erweitern, jedoch nicht in dem Maße, dass es zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes kommt. Besonders im Segment der bezahlbaren Wohnungen wird die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigen. Energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen werden die besten Vermietungschancen haben und auch höhere Mieten erzielen können.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden den Preisanstieg dämpfen, aber nicht vollständig verhindern. Vermieter werden zunehmend auf Zusatzleistungen und Ausstattungsmerkmale setzen, um höhere Mieten zu rechtfertigen. Der Trend zu möblierten und teilmöblierten Wohnungen wird sich fortsetzen, da diese Flexibilität bieten und höhere Renditen ermöglichen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 robust und differenziert. Während der Häusermarkt neue Höchststände erreicht, zeigt der Wohnungsmarkt erste Zeichen einer Normalisierung. Die Mietmärkte bleiben stabil mit moderaten Steigerungstendenzen. Die Stadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort, wobei die Bedeutung von Energieeffizienz und Lagequalität weiter zunimmt. Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung zu rechnen, wobei das knappe Angebot weiterhin der limitierende Faktor bleiben wird.