Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit differenzierten Entwicklungen je nach Marktsegment. Die Marktdynamik wird geprägt von einer qualifizierten, aber zunehmend preissensitiven Nachfrage sowie einem selektiven Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 setzt sich der positive Trend mit moderaten Preissteigerungen fort, wobei sich die einzelnen Segmente unterschiedlich entwickeln.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine spürbare Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag – ein Plus von 2,4 Prozent innerhalb eines Quartals. Der Median-Kaufpreis wird alternativ mit 5.448 Euro pro Quadratmeter angegeben, was die Bandbreite der Preise im Markt verdeutlicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.505 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine beachtliche Steigerung von 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes und spiegelt die kontinuierliche Nachfrage nach Wohneigentum in einer der wirtschaftsstärksten Regionen Deutschlands wider. Die Preisentwicklung zeigt sich damit deutlich dynamischer als im Vorquartal, wo die Steigerungsraten moderater ausfielen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Besonders in zentralen und beliebten Vierteln ist das Angebot knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte mit guter Substanz, zeitgemäßem Energieprofil und ausreichenden Außenflächen finden oft mehrere Interessenten gleichzeitig. Die Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal 2025 nochmals verkürzt, wobei realistische Angebotspreise und transparente Objektpräsentationen die Vermarktung beschleunigen.

Die Neubauaktivität trägt zwar zur Angebotserweiterung bei, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nicht vollständig bedienen. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Zunahme der Baufertigstellungen, die jedoch weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Marktenge zusätzlich verstärkt. Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften erweisen sich als besonders nachgefragt und bestätigen ihre Position als bevorzugte Wohnform für Familien.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – insbesondere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weiterhin als Preistreiber des Marktes. In diesen Quartieren drehen sich qualitativ hochwertige Objekte besonders zügig, sofern Substanz, Grundriss und Energieprofil den hohen Ansprüchen der Käuferschaft entsprechen. Top-Objekte in diesen Lagen erzielen knappe Aufschläge gegenüber dem allgemeinen Preisniveau und werden häufig über diskrete Off-Market-Transaktionen veräußert.

Außerhalb der Core-Quartiere zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier erfolgen selektive Preisanpassungen, wobei die Mikrolage zunehmend den entscheidenden Ausschlag gibt. Stadtteile am Rand Düsseldorfs profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem verhältnismäßig günstigeren Preisniveau, was sie besonders für junge Familien attraktiv macht. Im Vergleich zum zweiten Quartal hat sich diese Zweiteilung des Marktes weiter verstärkt, wobei die Preisschere zwischen Premium- und Randlagen tendenziell weiter auseinandergeht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Der Häusermarkt wird als robust eingeschätzt, wobei die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die hohe Lebensqualität weiterhin kaufkräftige Interessenten anziehen werden. Die Preisentwicklung dürfte sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei in den Premiumlagen weiterhin mit leichten Steigerungen zu rechnen ist.

Die erwartete Entwicklung der Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Eine mögliche Lockerung der Kreditvergaberichtlinien könnte zusätzliche Nachfrage generieren, während steigende Baukosten und begrenzte Grundstücksverfügbarkeit das Angebot weiterhin limitieren werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo der Preis bei 5.100 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer Steigerung von etwa 1,8 Prozent. Diese moderate Entwicklung deutet auf eine gewisse Konsolidierung des Wohnungsmarktes hin, der bereits früher als der Häusermarkt in diese Phase eingetreten ist.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.039 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung zwischen 1,8 und 3,1 Prozent. Diese verhältnismäßig moderate Jahressteigerung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt nach den dynamischeren Vorjahren nun in einer Phase der Stabilisierung befindet. Die Preisentwicklung verläuft damit deutlich verhaltener als beim Häusermarkt, was auf eine zunehmende Preissensibilität der Käufer hindeutet.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem sehr niedrigen Niveau und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Das Angebot bleibt besonders in zentralen und beliebten Vierteln knapp, was zu einer selektiven Marktdynamik führt. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine leichte Entspannung im Neubausegment, wo sich Angebot und Nachfrage zunehmend ausgleichen.

Die Neubauaktivität bietet zwar zusätzliche Kaufoptionen, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken. Besonders im Segment der effizienten Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Energieeffizienz zeigt sich eine stabile Nachfrage. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem zweiten Quartal leicht verlängert, was auf eine sorgfältigere Prüfung der Objekte durch potenzielle Käufer hindeutet. Übertreibungen bei der Preisgestaltung laufen zunehmend ins Leere, während realistische Preisvorstellungen sich durchsetzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und effiziente Neubauten preislich stabil auf hohem Niveau. Diese Quartiere ziehen weiterhin qualifizierte Käufer mit klaren Preisvorstellungen an, wobei diskrete Off-Market-Deals bei hochwertigen Altbauwohnungen zunehmend an Bedeutung gewinnen.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter ausdifferenziert. Während die Core-Quartiere ihre Preise halten oder leicht steigern können, zeigen sich in peripheren Lagen teilweise Preisanpassungen nach unten. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Infrastruktur profitieren von ihrer relativen Erschwinglichkeit und ziehen verstärkt Erstkaäufer an. Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisfindung, wobei Faktoren wie Lärmbelastung, Grünflächennähe und Nahversorgung entscheidend sind.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich in der aktuellen Konsolidierungsphase bewegen. Die Preise dürften sich auf dem erreichten Niveau stabilisieren, wobei in Premiumlagen weiterhin mit leichten Steigerungen zu rechnen ist. Die Nachfrage bleibt qualifiziert und preissensibel, was zu einer gesunden Marktbereinigung führen könnte.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Eine mögliche Stabilisierung der Baukosten könnte zu einer Belebung der Neubautätigkeit führen, was mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen könnte. Gleichzeitig wird die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug die Nachfrage weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, wobei spezifische Mietpreise für Einfamilienhäuser in den verfügbaren Marktdaten nicht isoliert ausgewiesen werden. Basierend auf den allgemeinen Markttrends und den Entwicklungen im Mietwohnungsmarkt kann jedoch von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung ausgegangen werden. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo bereits eine Verknappung des Angebots zu verzeichnen war, hat sich die Situation weiter zugespitzt.

Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien und Expats, die temporär in Düsseldorf leben, bleibt auf hohem Niveau. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Premiumobjekte in Toplagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser wird charakterisiert durch ein strukturell knappes Angebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage. Der Wohnungsleerstand bleibt auf einem sehr niedrigen Niveau, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt. Im Vergleich zum Vorquartal hat sich die Anzahl der verfügbaren Miethäuser weiter reduziert, was zu einer Intensivierung des Wettbewerbs unter den Mietinteressenten führt.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal, da Investoren überwiegend auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten setzen. Dies verstärkt die Knappheit zusätzlich. Bestandsobjekte werden häufig langfristig vermietet, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich gegenüber dem zweiten Quartal verlängert, was auf die Schwierigkeit hindeutet, adäquate Alternativen zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs dominieren auch im Mietshaussegment das obere Preissegment. In Stadtteilen wie Oberkassel, Golzheim und Kaiserswerth werden für hochwertige Einfamilienhäuser Spitzenmieten erzielt. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnqualität, der Nähe zum Rhein und der gehobenen Infrastruktur.

In den Randlagen und Vororten zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Gerresheim, Eller oder Benrath bieten vergleichsweise moderate Mietpreise und ziehen vor allem Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Die Nachfrage in diesen Gebieten hat sich im Vergleich zum Vorquartal verstärkt, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen. Die Verkehrsanbindung und die Qualität der lokalen Infrastruktur werden zu entscheidenden Faktoren bei der Standortwahl.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die Mietpreise werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten durch regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse gedämpft werden könnten. Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen.

Die zunehmende Bedeutung von Home-Office und die damit verbundene Nachfrage nach größeren Wohnflächen mit Arbeitszimmern wird die Nachfrage nach Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen, wenn ältere Bewohner von Häusern in kleinere Wohnungen umziehen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, wo die Durchschnittsmiete bei 12,30 Euro pro Quadratmeter lag – ein Plus von 3,3 Prozent innerhalb eines Quartals. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine signifikante Steigerung von 6,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die strukturelle Knappheit an Wohnraum und die kontinuierlich hohe Nachfrage in der Landeshauptstadt. Die Steigerungsrate hat sich gegenüber dem Vorquartal nochmals beschleunigt, was auf eine Verschärfung der Angebotssituation hindeutet.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 2 Prozent. Diese extreme Marktenge führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten und kurzen Vermarktungszeiten. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die durchschnittliche Inseratsdauer nochmals verkürzt, wobei attraktive Angebote oft binnen Stunden vergriffen sind.

Das Angebot ist besonders in zentralen und beliebten Vierteln äußerst knapp. Die Neubauaktivität kann die Nachfrage nicht annähernd decken, wobei fertiggestellte Neubauwohnungen häufig zu Spitzenmieten vermarktet werden. Die strukturelle Knappheit wirkt weiterhin preistreibend und wird durch den kontinuierlichen Zuzug nach Düsseldorf verstärkt. Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommensnachweise führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premium- und Zentrallagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und die Altstadt prägen weiterhin die Spitze des Mietpreisgefüges. In diesen Quartieren werden regelmäßig Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt, bei Luxuswohnungen auch deutlich darüber. Die Nachfrage in diesen Lagen bleibt ungebrochen hoch, getragen von gutverdienenden Singles und Paaren sowie internationalen Fachkräften.

Außerhalb der Core-Quartiere zeigt sich ein differenzierteres Bild. Stadtteile wie Flingern, Bilk und Unterbilk profitieren von ihrer Zentrumsnähe und entwickelten Infrastruktur, wobei die Mieten hier zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter liegen. In peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof sind Mieten von 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter möglich, wobei auch diese Stadtteile von der allgemeinen Marktanspannung profitieren und Preissteigerungen verzeichnen. Die Spreizung zwischen Top- und Randlagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des angespannten Mietmarktes hin. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, wobei die Dynamik durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und mögliche Verschärfungen des Mietrechts gedämpft werden könnte. Die strukturelle Wohnraumknappheit wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug, insbesondere von Fachkräften und Studenten, wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Mittelfristig könnten verstärkte Anstrengungen im sozialen Wohnungsbau und die Entwicklung neuer Stadtquartiere zu einer gewissen Entspannung führen. Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die hohe Lebensqualität werden jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen, sodass mit einer grundlegenden Trendwende nicht zu rechnen ist.

Gesamtfazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt mit einer Quartalssteigerung von 2,4 Prozent die höchste Dynamik zeigt, befindet sich der Eigentumswohnungsmarkt in einer Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen von 1,8 Prozent.

Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt, wobei die Mietpreise für Wohnungen mit 3,3 Prozent im Quartalsvergleich deutlich gestiegen sind. Die strukturelle Wohnraumknappheit, der niedrige Leerstand und die kontinuierlich hohe Nachfrage prägen alle Marktsegmente.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich die Marktdynamik in einigen Bereichen intensiviert, während sich in anderen eine gewisse Konsolidierung abzeichnet. Die Zweiteilung des Marktes zwischen Premium- und Randlagen verstärkt sich weiter, wobei die Mikrolage zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor wird.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen, wobei moderate Preissteigerungen im Kaufmarkt und anhaltender Druck im Mietmarkt erwartet werden. Düsseldorf bestätigt seine Position als einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von hoher Lebensqualität, starker Wirtschaftskraft und kontinuierlicher Nachfrage nach Wohnraum.