Immobilienmarktbericht Düsseldorf – Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Vorjahren mit stark schwankenden Zinsen und unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen stabilisiert sich der Markt auf einem hohen Niveau. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt als Wirtschaftsstandort und Kulturmetropole weiterhin ein gefragter Immobilienstandort, sowohl für Käufer als auch für Mieter. Im Vergleich zum Vorquartal zeigen sich leichte Preisanpassungen nach unten, während die Jahresentwicklung weiterhin positive Tendenzen aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem leichten Rückgang von 2,1 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.565 Euro lag. Die Entwicklung zeigt eine gewisse Marktberuhigung nach den starken Preisanstiegen der vergangenen Jahre. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist jedoch weiterhin eine positive Entwicklung von plus 4,0 Prozent zu verzeichnen, was die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes unterstreicht.

Die Preisanpassung im Quartalsvergleich ist primär auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen. Während hochwertige und energetisch sanierte Objekte weiterhin ihre Preise halten können, müssen Eigentümer von sanierungsbedürftigen Häusern deutliche Preisabschläge hinnehmen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 Euro in den Randlagen und über 2,5 Millionen Euro in den Premiumlagen der Stadt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Düsseldorf weiterhin knapp, besonders in den gefragten Lagen. Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und gut informiert – potenzielle Käufer agieren preissensibel, aber entscheidungsfreudig bei passenden Objekten. Moderne und gut sanierte Häuser finden innerhalb weniger Wochen ihre neuen Eigentümer, während sanierungsbedürftige Objekte teilweise monatelang auf dem Markt verweilen.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit und hohen Baukosten verhalten. Vereinzelt entstehen neue Einfamilienhaussiedlungen in den Außenbezirken, jedoch können diese die hohe Nachfrage nicht vollständig bedienen. Der Bestand dominiert weiterhin den Markt, wobei energetische Sanierungen zunehmend zum entscheidenden Verkaufskriterium werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – insbesondere Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, und die Nachfrage übersteigt weiterhin das Angebot. Häuser in diesen Quartieren werden oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung verkauft, häufig zu oder sogar über dem Angebotspreis.

Außerhalb der Core-Quartiere zeigt sich ein differenzierteres Bild. Die Mikrolage entscheidet zunehmend über den Verkaufserfolg und die erzielbare Preishöhe. Faktoren wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten gewinnen an Bedeutung. Die Stadtgrenzen zu Meerbusch, Ratingen und Neuss verzeichnen eine steigende Nachfrage, besonders von Familien, die mehr Wohnfläche bei guter Verkehrsanbindung suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen im Häusersegment. Die Stabilisierung der Zinssituation und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin stützen. Energieeffiziente Häuser und Objekte in Top-Lagen werden voraussichtlich weitere moderate Preissteigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich verzeichnen.

Sanierungsbedürftige Häuser hingegen werden weiterhin unter Druck stehen, da die Kosten für energetische Modernisierungen und die verschärften gesetzlichen Anforderungen viele Käufer abschrecken. Hier sind weitere Preisanpassungen nach unten wahrscheinlich. Die Qualität der Immobilie – definiert durch Lage, Energieeffizienz und Zustand – wird zunehmend zum entscheidenden Preisfaktor.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Median-Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 4.800 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal mit 4.858 Euro pro Quadratmeter entspricht dies einem minimalen Rückgang von 1,2 Prozent. Diese moderate Anpassung zeigt die Robustheit des Wohnungsmarktes, der sich nach den Turbulenzen der Vorjahre auf einem stabilen Niveau eingependelt hat. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist ein Plus von 1,8 Prozent zu verzeichnen, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Lage und Ausstattung. Während in einfachen Lagen Wohnungen ab etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich sind, werden in Premiumlagen wie Oberkassel oder am Rheinufer Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen dabei die höchsten Quadratmeterpreise.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, insbesondere in den begehrten zentralen Lagen. Die Nachfrage zeigt sich weiterhin robust, wobei Käufer zunehmend qualitätsbewusst agieren. Moderne, gut geschnittene Wohnungen mit Balkonen oder Terrassen sowie energetisch sanierte Altbauwohnungen werden besonders stark nachgefragt und finden schnell neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich aktiver als im Häuserbereich. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Entwicklung oder kurz vor der Fertigstellung, insbesondere in den Stadtteilen Bilk, Flingern und im Medienhafen. Diese Projekte zielen vorwiegend auf das mittlere bis gehobene Preissegment ab und werden trotz der hohen Preise gut vom Markt aufgenommen. Die Vermarktungszeiten für Neubauwohnungen haben sich im Vergleich zu den Vorjahren verlängert, was auf die gestiegene Preissensibilität der Käufer zurückzuführen ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin das obere Preissegment. Hier bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, und die Nachfrage übersteigt kontinuierlich das verfügbare Angebot. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Rheinblick oder in unmittelbarer Nähe zu Parks und Grünflächen. In diesen Lagen werden Eigentumswohnungen oft innerhalb weniger Wochen verkauft.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern, Bilk und Unterbilk zeigt sich eine dynamische Entwicklung. Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur. Die Preise liegen hier im mittleren Segment zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei die Tendenz leicht steigend ist. Die Käuferschaft besteht hier vorwiegend aus jungen Familien und Berufseinsteigern.

Die Außenbezirke und weniger zentral gelegenen Stadtteile zeigen eine verhaltene Preisentwicklung. Hier entscheidet die Mikrolage über den Markterfolg. Wohnungen in der Nähe von S-Bahn- oder U-Bahn-Stationen sind deutlich gefragter als solche mit schlechter ÖPNV-Anbindung.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine stabile Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen erwartet. Die Preise werden voraussichtlich um 2 bis 3 Prozent jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der Lage und Qualität der Objekte abhängt. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen werden weiterhin die Preisentwicklung anführen.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig wird die begrenzte Flächenverfügbarkeit das Angebot limitieren. Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Kriterium, wobei Wohnungen mit schlechter Energiebilanz Preisabschläge hinnehmen müssen. Die Digitalisierung des Immobilienmarktes wird die Transparenz erhöhen und zu einer weiteren Professionalisierung der Vermarktungsprozesse führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während konkrete Zahlen für das aktuelle Quartal noch in der Erhebung sind, zeigt die allgemeine Marktentwicklung einen kontinuierlichen moderaten Anstieg der Mietpreise. Basierend auf den verfügbaren Marktbeobachtungen bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.000 Euro monatlich in einfachen Lagen und über 5.000 Euro in Premiumlagen.

Im Vergleich zum Vorquartal ist von einer Steigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit hinter der allgemeinen Inflationsrate zurück, was auf die regulatorischen Eingriffe durch die Mietpreisbremse und den qualifizierten Mietspiegel zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Mietniveau in Düsseldorf im bundesweiten Vergleich auf einem sehr hohen Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist in Düsseldorf traditionell sehr knapp. Einfamilienhäuser zur Miete sind eine Rarität auf dem Markt und werden meist innerhalb weniger Tage vermietet. Die Nachfrage kommt vorwiegend von Expatriates, leitenden Angestellten großer Unternehmen und Familien, die flexibel bleiben möchten. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen.

Die Neubauaktivität im Mietshaussegment ist praktisch nicht existent, da Investoren sich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Der Bestand an Mietshäusern wird hauptsächlich durch private Vermieter gestellt, die ihre Immobilien oft über Jahre an dieselben Mieter vermieten. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was das ohnehin knappe Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen der Stadt – insbesondere in Oberkassel, Niederkassel, Stockum und Golzheim – sind Mietshäuser besonders begehrt. Hier werden Spitzenmieten erzielt, und die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches. Internationale Unternehmen suchen hier gezielt nach hochwertigen Objekten für ihre Führungskräfte. Die Ausstattung spielt in diesem Segment eine entscheidende Rolle, wobei moderne Küchen, großzügige Gärten und Garagen als Standard erwartet werden.

In den Außenbezirken und familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Kaiserswerth oder Wittlaer ist das Angebot etwas größer, aber immer noch knapp. Hier richten sich die Mietshäuser vorwiegend an Familien mit Kindern, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen. Die Mieten sind hier moderater, bewegen sich aber immer noch auf einem hohen Niveau zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mieten für Häuser zu rechnen. Die Prognose geht von einem jährlichen Anstieg von 3 bis 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der wirtschaftlichen Gesamtsituation und eventuellen regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Knappheit des Angebots wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauprojekte in diesem Segment geplant sind.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere durch den kontinuierlichen Zuzug von Fachkräften und die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend bevorzugt, was zu einer Spreizung der Mietpreise zwischen modernen und älteren Objekten führen wird. Vermieter werden verstärkt in die energetische Sanierung investieren müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem hohen Niveau. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. Während in einfachen Lagen Mieten ab 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind, werden in Premiumlagen und bei Neubauwohnungen Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Der stadtweite Durchschnitt dürfte sich bei etwa 14 bis 15 Euro pro Quadratmeter einpendeln.

Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine moderate Steigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Mietpreisentwicklung wird durch die Mietpreisbremse und den qualifizierten Mietspiegel gebremst, zeigt aber dennoch eine stetige Aufwärtsbewegung. Im Jahresvergleich ist von einer Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent auszugehen, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen die höchsten Steigerungsraten verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, besonders in den gefragten zentralen Lagen. Die durchschnittliche Leerstandsquote in Düsseldorf liegt weiterhin deutlich unter 2 Prozent, was einen extrem angespannten Markt signalisiert. Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug, die starke Wirtschaft und die Attraktivität der Stadt als Lebens- und Arbeitsort.

Die Neubauaktivität zeigt sich im Mietwohnungssegment relativ rege. Mehrere große Wohnbauprojekte wurden im dritten Quartal fertiggestellt oder befinden sich kurz vor der Completion. Diese neuen Wohnungen werden überwiegend im gehobenen Preissegment angeboten und richten sich an zahlungskräftige Mieter. Die Vermarktung erfolgt meist schon vor Fertigstellung, was die hohe Nachfrage unterstreicht. Gleichzeitig führt der Neubau zu einer gewissen Entlastung im Bestandsmarkt, wobei dieser Effekt durch den kontinuierlichen Zuzug schnell verpufft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und die Rheinuferlagen dominieren das obere Preissegment mit Mieten von 16 bis über 20 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders hoch, und Wohnungen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Mieterschaft besteht hier aus gutverdienenden Singles und Paaren sowie Expatriates. Besonders gefragt sind Wohnungen mit Balkonen, Terrassen oder Rheinblick.

In den urbanen Szenestadtteilen wie Flingern, Bilk und Unterbilk bewegen sich die Mieten im mittleren Segment zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. Die gute Infrastruktur mit zahlreichen Cafés, Restaurants und Kulturangeboten macht diese Stadtteile attraktiv. Die Nachfrage übersteigt auch hier deutlich das Angebot.

Die Außenbezirke und weniger zentral gelegenen Stadtteile bieten moderatere Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Hier finden vor allem Familien und preisbewusste Mieter noch bezahlbaren Wohnraum. Die Nachfrage konzentriert sich auf Wohnungen mit guter ÖPNV-Anbindung und Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten. Stadtteile wie Garath, Holthausen oder Wersten bieten hier noch relative Preisvortiele bei akzeptabler Infrastruktur.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden weiterhin dämpfend wirken, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Der kontinuierliche Zuzug nach Düsseldorf, getrieben durch die starke Wirtschaft und die hohe Lebensqualität, wird die Nachfrage weiter befeuern.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau bleiben oder leicht zunehmen. Allerdings werden die meisten neuen Wohnungen im gehobenen Preissegment entstehen, was die Situation für Durchschnittsverdiener nicht verbessern wird. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend an Bedeutung gewinnen, wobei modernisierte Wohnungen höhere Mieten erzielen werden.

Die Digitalisierung wird auch den Mietwohnungsmarkt weiter durchdringen. Online-Besichtigungen, digitale Mietverträge und automatisierte Bewerbungsprozesse werden zum Standard. Dies wird die Effizienz steigern, aber auch zu einer noch schnelleren Vergabe führen. Mieter müssen sich darauf einstellen, noch schneller und flexibler zu agieren, um ihre Wunschwohnung zu erhalten.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit leichten Konsolidierungstendenzen im Kaufsegment und anhaltend dynamischer Entwicklung im Mietsegment. Die Stadt bleibt als Wirtschaftsmetropole und kulturelles Zentrum ein hochattraktiver Immobilienstandort, was sich in konstant hohen Preisen und Mieten widerspiegelt.

Die leichten Preisrückgänge im Kaufsegment von etwa 1 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich sind als gesunde Marktkorrektur zu werten und signalisieren keine Trendwende. Vielmehr zeigt sich der Markt robuster und ausgewogener als in den volatilen Vorjahren. Die Qualität der Immobilie – definiert durch Lage, Energieeffizienz und Zustand – wird zunehmend zum entscheidenden Erfolgsfaktor.

Der Mietmarkt bleibt weiterhin extrem angespannt mit Leerstandsquoten unter 2 Prozent und kontinuierlich steigenden Mieten. Die regulatorischen Eingriffe durch Mietpreisbremse und Mietspiegel können die Dynamik nur begrenzt dämpfen. Der Neubau kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verschärfung der Situation führt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Düsseldorfer Markt weiterhin attraktive Möglichkeiten, wobei eine sorgfältige Objektauswahl entscheidend ist. Die Zeiten schneller Wertsteigerungen sind vorerst vorbei, dafür zeigt sich der Markt stabiler und nachhaltiger. Die kommenden Jahre werden von moderaten Preissteigerungen, zunehmender Bedeutung der Energieeffizienz und fortschreitender Digitalisierung geprägt sein.