Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den turbulenten Jahren der Zinswende hat sich der Markt auf hohem Niveau konsolidiert. Die strukturelle Wohnraumknappheit in der Rheinmetropole sorgt weiterhin für eine robuste Nachfrage sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro. Der Medianpreis beträgt 5.448 Euro pro Quadratmeter, was auf eine gewisse Spreizung zwischen Standard- und Premiumobjekten hindeutet. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine leichte Korrektur von 2,1 Prozent, nachdem die Preise im zweiten Quartal bei durchschnittlich 5.950 Euro pro Quadratmeter lagen.

Die Jahresentwicklung fällt deutlich positiver aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.505 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Düsseldorf, insbesondere vor dem Hintergrund der sich stabilisierenden Zinssituation.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern konzentriert sich besonders auf Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften. Das Angebot bleibt weiterhin begrenzt, was grundsätzlich preistreibend wirkt. Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung, durchdachten Grundrissen und positiven Energieausweisen finden schnell ihre Käufer. Die Vermarktungszeiten haben sich bei realistischer Preisgestaltung deutlich verkürzt.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und hoher Baukosten verhalten. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, wobei sich in peripheren Lagen bei älteren, sanierungsbedürftigen Objekten erste Anzeichen einer verlängerten Vermarktungsdauer zeigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier erzielen hochwertig modernisierte Altbauten und energieeffiziente Neubauten bei entsprechender Substanz weiterhin Spitzenpreise. Die Vermarktungszeiten sind in diesen Quartieren besonders kurz, oft werden Objekte innerhalb weniger Wochen verkauft.

In den Core-Quartieren, zu denen etablierte Wohnlagen wie Derendorf, Unterbilk und Flingern zählen, bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau. Die Nachfrage ist hier besonders von jungen Familien getrieben, die die gute Infrastruktur und Nähe zur Innenstadt schätzen.

Die peripheren Stadtteile zeigen eine differenziertere Entwicklung. Während gut angebundene Randlagen mit moderner Infrastruktur stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, müssen Verkäufer in weniger gefragten Außenbezirken teilweise Preisanpassungen vornehmen. Die Mikrolage wird hier zum entscheidenden Faktor für die Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase mit moderaten Preissteigerungen zwischen 2 und 4 Prozent jährlich. Die anhaltend hohe Lebensqualität Düsseldorfs, kombiniert mit der wirtschaftlichen Stärke der Region und dem kontinuierlichen Zuzug, wird die Nachfrage weiter stützen.

Die erwartete graduelle Zinssenkung der Europäischen Zentralbank könnte die Nachfrage zusätzlich beleben. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, was größere Preiskorrekturen unwahrscheinlich macht. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen stabilen, aber selektiven Markt einstellen, in dem Lage und Objektqualität die entscheidenden Faktoren bleiben.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 5.194 Euro. Diese Preisentwicklung zeigt eine verhaltene Dynamik im Vergleich zum Häusermarkt. Die genauen Vergleichswerte zum Vorquartal Q2 2025 weisen auf eine Seitwärtsbewegung hin, was die frühere Konsolidierung des Wohnungsmarktes bestätigt.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Wohnungsmarkt einen moderaten Anstieg von 1,8 Prozent. Diese im Vergleich zum Häusermarkt deutlich geringere Steigerungsrate zeigt, dass der Wohnungsmarkt bereits früher in die Konsolidierungsphase eingetreten ist und sich nun auf einem stabilen Niveau eingependelt hat.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand verharrt auf einem sehr niedrigen Niveau, was die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen widerspiegelt. Besonders in zentralen und beliebten Vierteln ist das Angebot extrem knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Häufig konkurrieren mehrere Interessenten um eine Wohnung, insbesondere wenn diese über moderne Ausstattung, Balkon oder Terrasse und eine gute energetische Bilanz verfügt.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich lebhafter als im Häuserbereich, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig decken. Neue Wohnprojekte entstehen vor allem in den Entwicklungsgebieten wie dem Medienhafen, der Grafenberger Allee und in Unterbilk. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was den Preisdruck aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise für hochwertig modernisierte Altbauwohnungen und effiziente Neubauten stabil auf höchstem Niveau. Hier werden regelmäßig Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt, besonders wenn die Wohnungen über Balkone, Terrassen oder Dachterrassen verfügen.

Die Core-Lagen zeigen eine stabile Preisentwicklung mit guter Nachfrage. Stadtteile wie Bilk, Friedrichstadt und Pempelfort profitieren von ihrer zentralen Lage und guten Infrastruktur. Die Preise liegen hier typischerweise zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Baujahr und Ausstattung.

Außerhalb der Premium- und Core-Lagen zeigen sich selektive Preisanpassungen. Die Mikrolage wird zum entscheidenden Faktor: Wohnungen in der Nähe von U-Bahn-Stationen oder mit guter Anbindung an das Stadtzentrum erzielen deutlich bessere Preise als vergleichbare Objekte in schlechter angebundenen Bereichen. In peripheren Lagen müssen Verkäufer teilweise Abschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber den Spitzenlagen hinnehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Experten erwarten eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichten Aufwärtstendenzen in gefragten Lagen. Die jährlichen Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 1 bis 3 Prozent bewegen.

Die demografische Entwicklung mit anhaltend positiven Zuzugszahlen nach Düsseldorf stützt die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig sorgt das begrenzte Neubauangebot für eine strukturelle Knappheit, die größere Preiskorrekturen verhindert. Die unterschiedliche Entwicklung zwischen Eigennutzern und Kapitalanlegern wird sich voraussichtlich fortsetzen: Während Eigennutzer weiterhin bereit sind, für die richtige Wohnung Premiumpreise zu zahlen, agieren Kapitalanleger angesichts der gestiegenen Finanzierungskosten zurückhaltender und renditeorientierter.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenztem Angebot. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.500 und 4.500 Euro monatlich. Doppelhaushälften und Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 1.800 und 3.000 Euro kalt vermietet.

Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent, was hauptsächlich auf die anhaltend hohe Nachfrage von Familien und Expats zurückzuführen ist. Die Jahresentwicklung weist auf eine Steigerung von etwa 5 Prozent hin, wobei besonders hochwertige Objekte in guten Lagen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Die meisten Häuser in Düsseldorf befinden sich in Privateigentum und werden entweder selbst genutzt oder nur selten auf den Mietmarkt gebracht. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von internationalen Führungskräften, Expats großer Unternehmen und wohlhabenden Familien, die flexibel bleiben möchten.

Der Leerstand ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Miethäuser finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei 2 bis 3 Jahren, was auf die mobile Zielgruppe zurückzuführen ist. Neubauprojekte im Miethaussegment sind äußerst selten und konzentrieren sich auf hochpreisige Projekte in Premiumlagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den klassischen Villenvierteln wie Oberkassel, Niederkassel, Golzheim und Stockum erzielt. Hier liegen die Monatsmieten für repräsentative Einfamilienhäuser oft bei über 5.000 Euro. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Führungskräften und Diplomaten beliebt.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Kaiserswerth und Wittlaer liegen die Mietpreise für Einfamilienhäuser zwischen 2.500 und 3.500 Euro. Diese Bereiche profitieren von ihrer grünen Umgebung, guten Schulen und der dennoch guten Anbindung an die Innenstadt.

In den Randlagen und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen sind Miethäuser zwischen 1.500 und 2.500 Euro zu finden. Hier handelt es sich oft um ältere Objekte oder Reihenhäuser, die vorwiegend von Familien mit mittlerem Einkommen nachgefragt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des Angebots zu rechnen. Die Mietpreise dürften um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei Premiumlagen möglicherweise noch stärkere Steigerungen verzeichnen werden. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug internationaler Fachkräfte und die Ansiedlung weiterer Unternehmen in Düsseldorf gestützt.

Ein wachsender Trend ist die Nachfrage nach möblierten Häusern für temporäre Aufenthalte. Dieses Segment könnte in den kommenden Jahren an Bedeutung gewinnen und zusätzlichen Preisdruck erzeugen. Gleichzeitig könnten strengere Regulierungen im Mietrecht die Bereitschaft von Eigentümern, ihre Häuser zu vermieten, weiter reduzieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen signifikanten Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem die durchschnittliche Miete noch bei 12,48 Euro pro Quadratmeter lag - eine Steigerung von 1,84 Prozent innerhalb eines Quartals.

Besonders deutlich wird die Dynamik im Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, verzeichnet der Markt einen Anstieg von 6,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Steigerung unterstreicht den enormen Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt und stellt für viele Wohnungssuchende eine erhebliche finanzielle Herausforderung dar.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf ist extrem angespannt. Der Wohnungsleerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 1 Prozent. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, besonders in zentralen und beliebten Vierteln. Bei Neuvermietungen konkurrieren regelmäßig Dutzende Interessenten um eine Wohnung.

Die Neubauaktivität kann die Nachfrage nicht annähernd decken. Zwar entstehen neue Mietwohnungsprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten, doch die Fertigstellungszahlen bleiben weit hinter dem Bedarf zurück. Die durchschnittliche Suchdauer für eine Mietwohnung hat sich auf mehrere Monate verlängert, wobei Bewerber oft Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Altstadt und Pempelfort erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft bei über 15 Euro, für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung können sogar mehr als 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem historischen Ambiente und der exzellenten Infrastruktur.

In den beliebten Szenevierteln wie Flingern, Unterbilk und Derendorf liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was zu einer sehr dynamischen Nachfrage führt. Die Gentrifizierung dieser Viertel schreitet weiter voran und treibt die Preise kontinuierlich nach oben.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen wie Garath, Hellerhof oder Wersten sind Wohnungen noch für 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter zu finden. Doch auch hier steigen die Preise spürbar, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Innenstadtmieten in diese Bereiche ausweichen. Die verbesserte Verkehrsanbindung durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs macht diese Stadtteile zunehmend attraktiver.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben angespannt. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten weitere Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent jährlich. Der anhaltende Zuzug in die Rheinmetropole, kombiniert mit dem strukturellen Wohnungsmangel, wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung bei Neuvermietungen. Die Politik diskutiert weitere Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung, doch kurzfristige Entspannung ist nicht in Sicht. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubauaktivität und Nachverdichtung zu einer Entspannung führen.

Mieter müssen sich auf weiter steigende Wohnkosten einstellen. Der Anteil der Mietausgaben am Haushaltseinkommen wird voraussichtlich weiter zunehmen. Gleichzeitig wird die Konkurrenz um bezahlbaren Wohnraum intensiver, was zu einer zunehmenden sozialen Segregation in der Stadt führen könnte. Innovative Wohnkonzepte wie Mikrowohnungen oder gemeinschaftliches Wohnen könnten als Reaktion auf die hohen Preise an Bedeutung gewinnen.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber hochpreisiger Markt mit anhaltender Knappheit in allen Segmenten. Während sich die Kaufpreise nach Jahren starker Steigerungen auf hohem Niveau konsolidieren, setzt sich der Preisauftrieb im Mietmarkt unvermindert fort. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird die Marktdynamik auch in den kommenden Jahren prägen.