Executive Summary
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Quartale stabilisiert sich das Marktgeschehen auf hohem Niveau. Während der Kaufmarkt für Häuser mit durchschnittlich 5.868 Euro pro Quadratmeter weiterhin moderate Zuwächse verzeichnet, zeigt der Wohnungsmarkt mit 5.194 Euro pro Quadratmeter erste Anzeichen einer Seitwärtsbewegung. Der Mietwohnungsmarkt bleibt mit durchschnittlich 12,73 Euro pro Quadratmeter angespannt und verzeichnet deutliche Steigerungen im Jahresvergleich.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro, während der Median-Kaufpreis bei 5.448 Euro pro Quadratmeter notiert. Diese Diskrepanz zwischen Durchschnitt und Median deutet auf einzelne hochpreisige Transaktionen hin, die den Durchschnitt nach oben ziehen.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 2,4 Prozent. Interessanterweise zeigt der Median-Wert jedoch einen leichten Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal, was auf eine beginnende Preiskorrektur im mittleren Marktsegment hindeutet.
Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 offenbart eine robuste Wertsteigerung: Mit einem Plus von 6,6 Prozent bei den Durchschnittspreisen (von 5.505 Euro auf 5.868 Euro pro Quadratmeter) und etwa 4 Prozent bei den Median-Preisen zeigt sich die grundsätzliche Stärke des Düsseldorfer Häusermarktes.
Marktdynamik
Die Angebotssituation auf dem Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Besonders in den zentralen und beliebten Vierteln ist das Angebot knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Typischerweise konkurrieren mehrere Interessenten um ein Objekt, wodurch sich für Verkäufer günstige Verhandlungspositionen ergeben.
Die Neubauaktivität trägt zwar zur Angebotsausweitung bei, kann jedoch die strukturelle Nachfrage nicht signifikant entspannen. Der Markt befindet sich in einer gesunden Konsolidierungsphase, die durch eine qualifizierte, aber zunehmend preissensible Nachfrage charakterisiert ist. Verkäufer orientieren sich verstärkt an realistischen Marktbewertungen, was zu einer Professionalisierung des Marktes beiträgt.
Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Boomjahren verlängert, bleiben aber historisch betrachtet auf niedrigem Niveau. Gut präsentierte Objekte mit transparenter Dokumentation finden weiterhin schnell Abnehmer.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Premiumlagen Düsseldorfs – allen voran Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier bleiben die Preise für hochwertig modernisierte Altbauten, energieeffiziente Neubauten und gepflegte Mehrfamilienhäuser stabil auf hohem Niveau.
In diesen Top-Quartieren ist die Mikrolage zum entscheidenden Faktor der Preisbildung geworden. Objekte in ruhigen Nebenstraßen mit guter Infrastrukturanbindung erzielen Premiumpreise, während vergleichbare Immobilien an Hauptverkehrsadern Abschläge hinnehmen müssen.
Außerhalb der Core-Quartiere zeigt sich ein differenzierteres Bild: Stadtteile wie Bilk, Flingern und Derendorf profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. In peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof hingegen stagnieren die Preise oder zeigen sogar leichte Rückgänge.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer Fortsetzung der Konsolidierungsphase auszugehen. Die Preise dürften sich auf dem erreichten hohen Niveau stabilisieren, wobei moderate Steigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich realistisch erscheinen.
Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort, kombiniert mit der strukturellen Wohnraumknappheit, wird den Markt weiterhin stützen. Allerdings werden steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen die Neubauaktivität dämpfen, was mittelfristig zu einer weiteren Angebotsverknappung führen könnte.
Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in guten Lagen werden weiterhin als sichere Wertanlage geschätzt und dürften ihre Attraktivität für vermögende Käufer behalten.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 durchschnittlich 5.194 Euro. Damit liegt das Preisniveau für Wohnungen etwa 11 Prozent unter dem der Häuser, was die traditionelle Preishierarchie des Düsseldorfer Immobilienmarktes widerspiegelt.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine verhaltene Entwicklung mit marginalen Preisveränderungen, die auf eine Stabilisierung des Marktes hindeuten. Die Jahresentwicklung seit dem dritten Quartal 2024 weist mit einem Plus von 3,1 Prozent (von 5.039 Euro auf 5.194 Euro pro Quadratmeter) eine moderatere Steigerung als der Häusermarkt auf.
Diese gedämpfte Preisentwicklung signalisiert, dass der Wohnungsmarkt bereits früher als der Häusermarkt in eine Konsolidierungsphase eingetreten ist. Die Preise haben sich nach den starken Anstiegen der Vorjahre auf einem hohen Plateau eingependelt.
Marktdynamik
Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem sehr niedrigen Niveau von unter 2 Prozent, was die strukturelle Knappheit an Wohnraum unterstreicht. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Wohnungen ist besonders in den zentralen und beliebten Vierteln äußerst begrenzt.
Die Nachfrageseite zeigt sich gut vorbereitet und qualifiziert. Käufer kommen mit konkreten Finanzierungszusagen und realistischen Preisvorstellungen an den Markt. Überzogene Preisforderungen laufen zunehmend ins Leere, da die Käufer preisbewusster agieren als in den Vorjahren.
Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mittlere bis gehobene Marktsegmente, wobei energieeffiziente Neubauten mit durchdachten Grundrissen besonders gefragt sind. Der Bestand an unsanierten Altbauwohnungen nimmt kontinuierlich ab, da diese entweder modernisiert oder durch Neubauten ersetzt werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Preise für hochwertig modernisierte Altbauwohnungen mit guter Substanz, optimalen Grundrissen, positiven Energieausweisen und attraktiven Außenflächen stabil auf hohem Niveau. Hier erzielen Top-Objekte mit hervorragender Substanz und gutem Energieprofil weiterhin knappe Aufschläge.
Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf diese etablierten Premiumlagen, wo das knappe Angebot auf eine zahlungskräftige und qualifizierte Käuferschicht trifft. Diskrete Off-Market-Transaktionen sind bei hochwertigen Altbauwohnungen in diesen Lagen keine Seltenheit mehr.
In aufstrebenden Stadtteilen wie Unterbilk, Friedrichstadt und Hafen zeigt sich eine dynamische Entwicklung mit teilweise überdurchschnittlichen Preissteigerungen. Diese Quartiere profitieren von städtebaulichen Aufwertungsmaßnahmen und der Ansiedlung neuer Unternehmen.
Randlagen und weniger gefragte Stadtteile verzeichnen hingegen stagnierende oder leicht rückläufige Preise, wobei hier das Preis-Leistungs-Verhältnis für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv bleibt.
Prognose und Ausblick
Der Wohnungsmarkt dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten seine Seitwärtsbewegung fortsetzen. Preissteigerungen werden sich voraussichtlich auf 1 bis 3 Prozent jährlich beschränken und damit unterhalb der allgemeinen Inflationsrate liegen.
Die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte nach Düsseldorf wird die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig werden steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Käuferzahl begrenzen.
Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen mit niedrigen Betriebskosten werden zunehmend Preisvorteile gegenüber unsanierten Bestandswohnungen erzielen. Die Energiewende wird damit zu einem wichtigen Preistreiber im Wohnungsmarkt.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser in Düsseldorf stellt ein spezielles Segment dar, das traditionell einen kleinen Anteil am Gesamtmietmarkt ausmacht. Spezifische Daten für das dritte Quartal 2025 liegen nicht detailliert vor, jedoch kann von Mietpreisen zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter ausgegangen werden, abhängig von Lage, Ausstattung und Grundstücksgröße.
Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Die Jahresentwicklung dürfte analog zum allgemeinen Mietmarkt bei etwa 4 bis 6 Prozent liegen, wobei hochwertige Objekte in Toplagen überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist strukturell begrenzt, da die meisten Häuser in Düsseldorf von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die verfügbaren Mietobjekte konzentrieren sich hauptsächlich auf den gehobenen Markt und werden oft von Unternehmen für ihre Führungskräfte oder von wohlhabenden Familien nachgefragt.
Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, besonders bei Häusern mit Garten in familienfreundlichen Stadtteilen. Vermarktungszeiten sind entsprechend kurz, und Vermieter können aus mehreren solventen Interessenten wählen.
Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Einfamilienhäuser ist minimal, da Neubauten fast ausschließlich für den Verkauf konzipiert werden. Der Bestand wird hauptsächlich durch ältere Objekte gebildet, die nach Eigentümerwechseln temporär vermietet werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Premium-Mietobjekte finden sich vorwiegend in den etablierten Villenvierteln wie Oberkassel, Niederkassel, Wittlaer und Kaiserswerth. Hier werden für großzügige Häuser mit Garten Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erzielt.
In familienfreundlichen Stadtteilen wie Gerresheim, Wersten oder Holthausen liegt das Mietniveau bei 10 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien mit Kindern gefragt, die die Kombination aus Wohnqualität und guter Infrastruktur schätzen.
In peripheren Lagen und weniger gefragten Stadtteilen werden Häuser teilweise für unter 10 Euro pro Quadratmeter angeboten, wobei hier oft ältere, renovierungsbedürftige Objekte den Markt prägen.
Prognose und Ausblick
Der Markt für Miet-Einfamilienhäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiterhin von Knappheit geprägt sein. Die Mieten dürften moderat um 3 bis 5 Prozent jährlich steigen, wobei die Mietpreisbremse dämpfend wirkt.
Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Homeoffice könnten die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitsräumen verstärken. Gleichzeitig werden energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten Wettbewerbsvorteile erlangen.
Mittelfristig könnte der demografische Wandel zu einer leichten Entspannung führen, wenn ältere Eigentümer ihre Häuser nicht mehr selbst bewohnen können und diese dem Mietmarkt zuführen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,73 Euro pro Quadratmeter. Damit setzt sich der Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort, wenn auch mit reduzierter Dynamik.
Im Vergleich zum Vorquartal ist eine moderate Steigerung zu verzeichnen. Signifikanter fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem beachtlichen Anstieg von 6,36 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt.
Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau, wobei Aufschläge von 10 bis 15 Prozent keine Seltenheit sind. Die gesetzliche Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von den Regelungen ausgenommen sind.
Marktdynamik
Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt extrem angespannt. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum, kombiniert mit einer konstant hohen Nachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Stärke der Stadt, führt zu einem deutlichen Nachfrageüberhang.
Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen ist begrenzt und konzentriert sich hauptsächlich auf das obere Preissegment. Bezahlbare Wohnungen unter 10 Euro pro Quadratmeter sind praktisch nicht mehr verfügbar, es sei denn, es handelt sich um geförderten Wohnraum.
Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar entstehen kontinuierlich neue Wohnprojekte, doch diese decken hauptsächlich das gehobene Segment ab. Der soziale Wohnungsbau kommt trotz politischer Bemühungen nur schleppend voran.
Bei Wohnungsbesichtigungen sind Massenandränge keine Seltenheit, besonders bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis. Vermieter können aus zahlreichen Bewerbern wählen und stellen zunehmend höhere Anforderungen an die Bonität der Mieter.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen Durchschnittsmieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei Luxuswohnungen mit Rheinblick oder in historischen Altbauten auch 20 Euro und mehr erzielen können.
In den beliebten innenstadtnahen Vierteln wie Bilk, Flingern und Friedrichstadt liegen die Mieten bei 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung und dem urbanen Lebensgefühl.
Die Stadtteile Derendorf und Unterbilk haben sich zu gefragten Wohnlagen entwickelt, was sich in Mieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter niederschlägt. Hier zeigt sich besonders deutlich der Gentrifizierungsprozess der letzten Jahre.
In peripheren Lagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels sind Wohnungen noch für 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter zu haben, allerdings ist auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten. Diese Stadtteile werden zunehmend von Mietern entdeckt, die aus den teuren Innenstadtlagen verdrängt werden.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Mieten dürften weiter steigen, wenn auch möglicherweise mit reduzierter Dynamik von 4 bis 6 Prozent jährlich.
Die anhaltende Zuwanderung, sowohl aus dem In- als auch aus dem Ausland, wird die Nachfrage hochhalten. Düsseldorf bleibt als internationaler Wirtschaftsstandort und Universitätsstadt ein Magnet für Fach- und Führungskräfte sowie Studenten.
Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse und der verstärkte soziale Wohnungsbau werden voraussichtlich nur begrenzte Wirkung zeigen. Die strukturellen Probleme des Wohnungsmarktes lassen sich kurzfristig nicht lösen.
Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Neubauaktivität und die Erschließung neuer Wohnquartiere etwas entspannen. Projekte wie die Entwicklung des Glasmacherviertels oder die Nachverdichtung in Bestandsquartieren könnten zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Die Energiewende wird zunehmend zum Kostenfaktor: Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz werden Mietabschläge hinnehmen müssen, während energetisch optimierte Wohnungen Premiummieten erzielen können.
Fazit
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 robust, aber zunehmend differenziert. Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Konsolidierung zeigt, bleibt der Mietmarkt unter erheblichem Aufwärtsdruck. Die strukturelle Wohnraumknappheit, kombiniert mit der anhaltenden wirtschaftlichen Attraktivität Düsseldorfs, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin hohe Preise einstellen, wobei die Bedeutung von Energieeffizienz und Lagequalität weiter zunehmen wird.
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