Executive Summary
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Entwicklungen der Vormonate hat sich eine gewisse Stabilisierung eingestellt, die von einer selektiveren Nachfrage und moderaten Preisanpassungen geprägt ist. Während der Mietmarkt weiterhin Wachstumstendenzen aufweist, zeigen sich bei den Kaufpreisen leichte Rückgänge gegenüber dem Vorquartal, die jedoch im Jahresvergleich noch immer positive Entwicklungen darstellen.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht abgekühlt. Der Median-Angebotspreis liegt aktuell bei etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal, als die Preise noch bei durchschnittlich 5.565 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich damit eine spürbare Korrektur. Diese Entwicklung ist jedoch im Kontext der längerfristigen Marktentwicklung zu betrachten: Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt noch immer einen soliden Preisanstieg von etwa 4 Prozent.
Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 650.000 Euro in peripheren Lagen und über 1,5 Millionen Euro in den Premiumlagen der Stadt. Besonders gefragt sind modernisierte Bestandsimmobilien mit zeitgemäßer Energieeffizienz, die trotz des allgemeinen Preisrückgangs stabile bis leicht steigende Preise erzielen können.
Marktdynamik
Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt, wobei sich das verfügbare Inventar im Vergleich zum Vorquartal nur marginal erhöht hat. Die Nachfrage zeigt sich zunehmend selektiv und konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit überzeugenden Qualitätsmerkmalen. Besonders energetisch sanierte oder neu errichtete Häuser mit modernen Heizungssystemen und nachhaltiger Bauweise erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage.
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt aufgrund der weiterhin hohen Baukosten und der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit verhalten. Dies trägt zur anhaltenden Angebotsknappheit bei und stützt trotz der aktuellen Preiskorrektur das Preisniveau. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für durchschnittliche Objekte, während Premium-Immobilien in Top-Lagen weiterhin innerhalb von 30 bis 45 Tagen verkauft werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. Die etablierten Premiumlagen wie Oberkassel, Golzheim und Carlstadt zeigen sich weitgehend resistent gegenüber der allgemeinen Preiskorrektur und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. Hier liegen die Quadratmeterpreise weiterhin bei 7.000 bis 9.000 Euro, mit Spitzenwerten von über 10.000 Euro für außergewöhnliche Objekte.
Die Pendlerlagen in Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, da sie ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis bei guter Verkehrsanbindung bieten. In diesen Bereichen liegen die Preise zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile und Randlagen zeigen eine höhere Preissensitivität und verzeichnen die deutlichsten Preisrückgänge im Quartalsvergleich.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit moderaten Schwankungen. Die Preisentwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Eine deutliche Erholung wird erst für die zweite Jahreshälfte 2026 erwartet, sofern sich die Finanzierungsbedingungen weiter stabilisieren.
Die Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig gebauten Häusern wird voraussichtlich weiter zunehmen, was zu einer verstärkten Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und sanierungsbedürftigen Objekten führen dürfte. Investoren und Selbstnutzer mit solider Finanzierung finden aktuell günstige Einstiegsmöglichkeiten, insbesondere bei Objekten, die einer energetischen Modernisierung bedürfen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.800 Euro, was einem leichten Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal entspricht. Im Vorquartal lag der Durchschnittspreis noch bei etwa 4.858 Euro pro Quadratmeter. Trotz dieser quartalsweisen Korrektur zeigt der Jahresvergleich mit dem dritten Quartal 2024 eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von etwa 1,8 Prozent.
Je nach Quelle und Berechnungsmethodik werden auch leicht höhere Durchschnittswerte von bis zu 5.191 Euro pro Quadratmeter genannt, mit einem Jahrestrend von bis zu 6,65 Prozent. Die Bandbreite der Kaufpreise reicht von etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 8.000 Euro in den Premiumlagen der Stadt. Neubauwohnungen in zentralen Lagen erzielen regelmäßig Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin limitiert, wobei sich insbesondere bei modernisierten Altbauwohnungen und hochwertigen Neubauprojekten in guten Lagen eine Angebotsknappheit zeigt. Die Nachfrage hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht abgeschwächt und zeigt sich zunehmend selektiv. Käufer legen verstärkt Wert auf Energieeffizienz, durchdachte Grundrisse und eine moderne Ausstattung.
Die Neubautätigkeit im Wohnungsbau hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Entwicklung, jedoch verzögern sich viele Bauvorhaben aufgrund der weiterhin hohen Baukosten und strengeren Finanzierungsanforderungen. Der Leerstand bleibt mit unter 1,5 Prozent auf einem sehr niedrigen Niveau, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich robust und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. In diesen Vierteln werden für hochwertige Wohnungen regelmäßig Preise zwischen 6.500 und 8.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die Mikrolage innerhalb dieser Stadtteile gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung, wobei Faktoren wie Verkehrsanbindung, Grünflächennähe und Infrastruktur entscheidend sind.
In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern oder Bilk zeigen sich moderate Preissteigerungen, getrieben durch Gentrifizierungsprozesse und Infrastrukturverbesserungen. Hier liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Die Außenbezirke und weniger zentral gelegenen Stadtteile bieten mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter attraktive Einstiegsmöglichkeiten für preissensible Käufer.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine vorsichtige Erholung. Die Experten erwarten eine Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Nachfrage wird voraussichtlich durch die sich stabilisierenden Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort gestützt.
Besondere Chancen ergeben sich für Käufer bei Bestandswohnungen mit Modernisierungspotenzial, da hier die Preisabschläge am deutlichsten ausfallen. Gleichzeitig wird die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz weiter zunehmen, was zu einer verstärkten Preisdifferenzierung zwischen verschiedenen Objektqualitäten führen dürfte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend. Während konkrete Durchschnittswerte für Hausmieten in den verfügbaren Datenquellen nicht explizit ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends bei Wohnungsmieten eine moderate Aufwärtsentwicklung ableiten. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer Spanne von etwa 12 bis 25 Euro pro Quadratmeter, wobei Premiumobjekte in Top-Lagen auch deutlich höhere Mieten erzielen können.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Wachstumstrends, der sich bereits in den Vorquartalen abgezeichnet hatte. Die Jahresentwicklung weist auf eine Mietsteigerung im mittleren einstelligen Prozentbereich hin, was die anhaltende Attraktivität des Segments unterstreicht.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietshäusern in Düsseldorf bleibt stark limitiert. Die Verfügbarkeit von Einfamilien- und Reihenhäusern zur Miete ist traditionell gering, da viele Eigentümer diese Objekte entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familienfreundliche Objekte in pendlernahen Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten.
Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist minimal, da sich Entwickler vorrangig auf den Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung des Angebots und stützt die Mietpreisentwicklung. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren deutlich länger als bei Wohnungen, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot zusätzlich verstärkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mieten für Häuser werden erwartungsgemäß in den etablierten Wohnlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth erzielt. Hier liegen die Mieten für hochwertige Objekte bei 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter und darüber. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu internationalen Schulen und dem gehobenen Wohnumfeld.
Familienfreundliche Stadtteile am Stadtrand wie Angermund, Wittlaer oder Himmelgeist bieten ein attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis mit Mieten zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf Grünflächen und ein ruhigeres Wohnumfeld legen. Die Pendlerlagen in Richtung der angrenzenden Städte wie Ratingen, Meerbusch und Neuss zeigen eine stabile Nachfrage mit moderaten Mietpreisen zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Mietpreistrends erwartet. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht wesentlich verbessern, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Zuzug von Familien nach Düsseldorf und die Attraktivität der Stadt als Arbeitsstandort weiter gestützt.
Ein besonderer Trend zeigt sich in der steigenden Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltig ausgestatteten Mietshäusern. Objekte mit modernen Heizungssystemen, Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen können Premiummieten erzielen und finden schneller Mieter. Dies wird voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei energetisch optimierte Häuser deutliche Mietpreisvorteile realisieren können.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortsetzende Aufwärtsdynamik. Die durchschnittlichen Mieten sind gegenüber dem zweiten Quartal 2025 weiter gestiegen, wobei die genauen Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich liegen. Basierend auf der Marktentwicklung und den verfügbaren Trenddaten liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete aktuell bei etwa 13,50 bis 14,50 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht.
Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von etwa 4 bis 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Düsseldorfer Mietmarktes unterstreicht. Die Spanne der Mietpreise reicht von etwa 10 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 20 Euro in Premium-Wohnlagen und bei Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt weiterhin begrenzt, wobei der Leerstand mit unter 1,5 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau verharrt. Die Neubauaktivität hat sich auf niedrigem Niveau stabilisiert, kann aber den strukturellen Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich zwar in der Planungs- oder Bauphase, deren Fertigstellung wird jedoch erst in den kommenden Jahren erwartet.
Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich eine zunehmende Qualifizierung der Nachfrage zeigt. Mieter achten verstärkt auf Faktoren wie Energieeffizienz, moderne Ausstattung und gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen liegt bei etwa 14 bis 21 Tagen, wobei attraktive Angebote in guten Lagen oft innerhalb weniger Tage vergeben werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt und Golzheim führen weiterhin das Mietpreisniveau an. Hier werden für hochwertige Wohnungen Mieten zwischen 16 und 22 Euro pro Quadratmeter erzielt, bei Penthouse-Wohnungen und außergewöhnlichen Objekten auch darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.
Die innenstadtnahen Viertel wie Pempelfort, Derendorf und Düsseltal zeigen mit Mieten zwischen 13 und 17 Euro pro Quadratmeter ein gehobenes Preisniveau bei hoher Nachfrage. Aufstrebende Stadtteile wie Flingern und Bilk verzeichnen durch fortschreitende Gentrifizierung steigende Mieten im Bereich von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter.
Die Stadtrandlagen und peripheren Bezirke bieten mit Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter noch relative Erschwinglichkeit, zeigen aber ebenfalls moderate Steigerungstendenzen. Besonders Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung profitieren von der hohen Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum mit guter Verkehrsanbindung.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Neubautätigkeit und die wirtschaftliche Attraktivität Düsseldorfs sprechen für eine anhaltend robuste Nachfrage.
Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien. Wohnungen mit guter Energiebilanz und moderner, effizienter Haustechnik werden verstärkt nachgefragt und können Mietaufschläge realisieren. Gleichzeitig wird die Regulierung durch Mietpreisbremse und andere gesetzliche Vorgaben weiterhin einen dämpfenden Effekt auf extreme Preissteigerungen haben.
Die erwartete Fertigstellung mehrerer größerer Neubauprojekte in den Jahren 2026 und 2027 könnte zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um den strukturellen Nachfrageüberhang vollständig auszugleichen. Insgesamt bleibt der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit stabilen Renditeaussichten.
Fazit und Gesamtbetrachtung
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und selektiven Anpassung. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen leichte Rückgänge gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, zeigt der Mietmarkt weiterhin Wachstumstendenzen. Diese Divergenz spiegelt die unterschiedlichen Marktdynamiken wider und bietet sowohl Käufern als auch Mietern spezifische Chancen und Herausforderungen.
Die Qualität und Energieeffizienz von Immobilien gewinnen zunehmend an Bedeutung für die Preisbildung, was zu einer verstärkten Differenzierung innerhalb der einzelnen Marktsegmente führt. Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die strukturelle Wohnraumknappheit werden voraussichtlich auch in den kommenden Quartalen für eine grundsätzlich stabile Marktentwicklung sorgen.
Für Marktteilnehmer ergeben sich daraus klare Handlungsempfehlungen: Käufer finden aktuell günstige Einstiegsmöglichkeiten bei realistischer Preisvorstellung, während Verkäufer mit hochwertigen und energieeffizienten Objekten weiterhin gute Preise erzielen können. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Vermieter von der stabilen Nachfrage profitieren.
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