Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im Vergleich zum Vorquartal

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Entwicklungen der vergangenen Quartale hat sich eine gewisse Stabilisierung eingestellt, die sich in moderaten Preisanpassungen und einer selektiveren Käuferschaft widerspiegelt. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt trotz leichter Preiskorrekturen ein attraktiver Immobilienstandort mit stabiler Nachfrage in den etablierten Premiumlagen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Angebotspreis für Häuser in Düsseldorf bei durchschnittlich 5.448 Euro pro Quadratmeter nach Angaben von PriceHubble. Die Daten von Engel & Völkers zeigen mit 5.868 Euro pro Quadratmeter einen etwas höheren Wert, was die unterschiedlichen Marktsegmente und Erhebungsmethoden widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist damit ein Preisrückgang von 2,1 Prozent zu verzeichnen, was auf eine leichte Marktkorrektur nach den vorangegangenen Preissteigerungen hindeutet.

Trotz des quartalsweisen Rückgangs zeigt der Jahresvergleich eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Hauspreise um etwa 4 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung unterstreicht die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes, auch wenn kurzfristige Anpassungen zu beobachten sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt weiterhin begrenzt, was den Markt trotz der leichten Preiskorrektur stützt. Die Nachfrage zeigt sich auf einem stabil hohen Niveau, wobei qualifizierte Käufer zunehmend selektiver agieren. Besonders gefragt sind Objekte in Premiumlagen mit hochwertiger Bausubstanz und einem guten Energieprofil. Die gestiegenen Anforderungen an die energetische Effizienz führen dazu, dass modernisierte oder neuwertige Häuser deutlich schneller Käufer finden als sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal verlängert, insbesondere bei Objekten mit weniger attraktiven Eigenschaften oder in weniger gefragten Lagen. Dies zeigt eine gewisse Normalisierung des Marktes nach der überhitzten Phase der vergangenen Jahre. Banken prüfen Finanzierungsanfragen genauer, was zu einer qualifizierten Käuferschicht führt, die über solide Finanzierungsgrundlagen verfügt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs zeigen sich weiterhin preisstabil. Stadtteile wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim verzeichnen konstante Preise und eine anhaltend hohe Nachfrage. In diesen etablierten Wohnlagen sind Preissenkungen praktisch nicht zu beobachten, vielmehr entscheidet hier die Mikrolage über individuelle Preisabweichungen nach oben oder unten.

Außerhalb der Kernlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier sind Preissenkungen häufiger zu beobachten, insbesondere bei Objekten, die nicht den aktuellen Käuferanforderungen entsprechen. Die Bedeutung der Mikrolage nimmt zu: Faktoren wie die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen werden zu entscheidenden Preisfaktoren. Stadtrandlagen mit guter Infrastrukturanbindung profitieren von Käufern, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Preissteigerungen in den gefragten Lagen. Die Stabilisierung der Zinsen auf moderatem Niveau schafft Planungssicherheit für potenzielle Käufer und sollte die Nachfrage stützen. Allerdings wird die selektive Haltung der Käufer voraussichtlich bestehen bleiben, was bedeutet, dass nur Objekte mit überzeugendem Preis-Leistungs-Verhältnis schnell Abnehmer finden werden.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird den Markt weiter prägen. Häuser mit schlechter Energiebilanz werden voraussichtlich weitere Preisabschläge hinnehmen müssen, während energieeffiziente Neubauten oder sanierte Bestandsimmobilien Wertzuwächse verzeichnen könnten. Die begrenzte Neubautätigkeit in Düsseldorf wird das Angebot weiterhin verknappen und damit preisstützend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein ähnliches Bild wie das Haussegment. Der Median-Angebotspreis liegt laut PriceHubble bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter, während Engel & Völkers einen Durchschnittswert von 5.194 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und die Berücksichtigung verschiedener Marktsegmente.

Im Quartalsvergleich ist ein Rückgang der Median-Preise um 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zu verzeichnen. Diese moderate Korrektur ist geringer ausgeprägt als im Haussegment, was die relative Stabilität des Wohnungsmarktes unterstreicht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Anstieg von etwa 1,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine verhaltene, aber positive Entwicklung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt begrenzt, insbesondere bei Objekten in gutem energetischen Zustand und mit attraktiven Außenflächen wie Balkonen oder Terrassen. Die Nachfrage konzentriert sich stark auf diese qualitativ hochwertigen Wohnungen, während sanierungsbedürftige oder energetisch schlechte Objekte länger am Markt verweilen.

Käufer agieren zunehmend qualifiziert und fokussiert. Die Präferenz für zentrale und beliebte Lagen ist ungebrochen, wobei die Anforderungen an Grundrissgestaltung und Ausstattung gestiegen sind. Moderne, offene Grundrisse mit Home-Office-Möglichkeiten sind besonders gefragt, was die veränderten Wohnansprüche nach der Pandemie widerspiegelt. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verbessert, was die Kaufbereitschaft qualifizierter Interessenten stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weiterhin preisstabil und hochgefragt. In diesen Stadtteilen sind kaum Preissenkungen zu beobachten, vielmehr entscheiden hier individuelle Objektmerkmale über Preisaufschläge. Wohnungen mit Rheinblick, großzügigen Terrassen oder in denkmalgeschützten Altbauten erzielen weiterhin Spitzenpreise.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern oder Unterbilk zeigt sich ein differenziertes Bild. Hier profitieren vor allem modernisierte Altbauwohnungen und Neubauprojekte von der anhaltenden Gentrifizierung. Die Mikrolagen werden zunehmend zum entscheidenden Faktor: Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind deutlich gefragter als Objekte an Hauptverkehrsstraßen. Stadtrandlagen bieten weiterhin ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Wohnfläche benötigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Steigerungen in gefragten Lagen hin. Die erhöhte Sensibilität der Käufer hinsichtlich Energieprofil und Grundrissgestaltung wird den Markt weiter differenzieren. Energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen werden voraussichtlich Wertzuwächse verzeichnen, während energetisch schlechte Bestandswohnungen mit Preisabschlägen rechnen müssen.

Die begrenzte Neubautätigkeit in Düsseldorf wird das Angebot weiterhin verknappen. Gleichzeitig könnte die demographische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Kleinhaushalten die Nachfrage nach kompakten, gut geschnittenen Wohnungen in zentralen Lagen weiter erhöhen. Die Entwicklung der Zinsen und die allgemeine wirtschaftliche Lage werden entscheidende Faktoren für die weitere Marktentwicklung sein.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wobei konkrete Quartalsdaten nur begrenzt verfügbar sind. Die Tendenz zur Stabilisierung der Mietpreise bei guter Lage setzt sich fort, analog zur Entwicklung im Kaufmarkt. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei Premiumobjekte weiterhin höhere Mietrenditen erzielen.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer stabilen bis leicht steigenden Entwicklung auszugehen, was primär auf das geringe Angebot und die anhaltende Nachfrage zurückzuführen ist. Die rückläufige Neubautätigkeit im Einfamilienhaussektor verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment ist deutlich knapper als im Wohnungsbereich. Die geringe Neubauaktivität und die Tendenz vieler Eigentümer, ihre Häuser selbst zu nutzen oder zu verkaufen statt zu vermieten, führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen und Führungskräften, die temporär in Düsseldorf arbeiten.

Die Verweildauer von attraktiven Mietobjekten am Markt ist minimal. Häuser mit modernen Ausstattungen, Gärten und guter Verkehrsanbindung werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Bonität der Mieter spielt eine zunehmend wichtige Rolle, da Vermieter bei der knappen Anzahl an verfügbaren Objekten sehr selektiv vorgehen können.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen der Stadt, insbesondere Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Stockum, verzeichnen die höchsten Mietpreise für Häuser. Hier sind Mieten von 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit, besonders bei hochwertigen Objekten mit Garten und moderner Ausstattung. Diese Stadtteile profitieren von ihrer grünen, familienfreundlichen Umgebung bei gleichzeitiger Nähe zum Stadtzentrum.

In den Stadtrandlagen wie Gerresheim, Vennhausen oder Wersten sind die Mietpreise moderater, bieten aber oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis mit größeren Grundstücken und mehr Wohnfläche. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen. Die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten sind hier entscheidende Faktoren für die Mietpreisgestaltung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Stabilisierung bis moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Das strukturell knappe Angebot bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird preisstützend wirken. Die zunehmende Bedeutung von Home-Office-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Häusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern weiter verstärken.

Die energetischen Anforderungen werden auch im Mietmarkt eine größere Rolle spielen. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten Schwierigkeiten haben, die gewünschten Mietpreise zu erzielen, während energieeffiziente Objekte Mietpreisaufschläge rechtfertigen können. Langfristig könnte die demographische Entwicklung mit mehr kleineren Haushalten zu einer veränderten Nachfragestruktur führen, wobei kompaktere Reihenhäuser gegenüber großen Einfamilienhäusern an Attraktivität gewinnen könnten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit leichter Tendenz zu moderaten Mietpreissteigerungen in guten Lagen. Obwohl keine spezifischen Quartalsdaten verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die durchschnittlichen Mietpreise für Wohnungen weiterhin auf hohem Niveau verharren. Die Spanne reicht dabei von etwa 10 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 20 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen mit gehobener Ausstattung.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer stabilen Entwicklung mit leichten Steigerungen in gefragten Lagen auszugehen. Die moderate Inflationsentwicklung und die stabilisierte Zahlungskraft der Mieter haben zu einer gewissen Beruhigung am Mietmarkt geführt, ohne jedoch zu Preisrückgängen zu führen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt qualitativ hoch, insbesondere in Stadtteilen mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die geringe Neubauaktivität führt zu einem beschränkten Angebot, was den Markt weiterhin angespannt hält. Moderne, gut geschnittene Wohnungen mit Balkon oder Terrasse sind besonders gefragt und werden oft schon vor der offiziellen Markteinführung vermietet.

Der Wettbewerb unter Mietinteressenten ist in attraktiven Lagen intensiv. Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern wählen, wobei die Bonität und ein gesichertes Einkommen entscheidende Auswahlkriterien sind. Die durchschnittliche Verweildauer von Wohnungen am Markt hat sich im Vergleich zum Vorquartal kaum verändert und liegt bei attraktiven Objekten weiterhin bei nur wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Kaiserswerth verzeichnen die höchsten Mietpreise mit durchschnittlich 14 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der hochwertigen Bausubstanz und dem attraktiven Wohnumfeld. Besonders gefragt sind hier Altbauwohnungen mit hohen Decken und Stuck sowie moderne Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

Die aufstrebenden Stadtteile wie Flingern, Derendorf und Unterbilk zeigen eine dynamische Entwicklung mit steigenden Mieten, liegen aber noch unter dem Niveau der Premiumlagen. Hier finden sich Mietpreise zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die Gentrifizierung zu einer stetigen Aufwertung führt. Junge Berufstätige und Kreative schätzen das urbane Flair und die vielfältige Gastronomie- und Kulturszene dieser Viertel.

In den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Hassels sind die Mieten mit 8 bis 11 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Stadtteile bieten vor allem für Familien und preissensible Mieter attraktive Alternativen mit mehr Wohnfläche für das verfügbare Budget. Die Anbindung an das Stadtzentrum über den ÖPNV ist hier ein wichtiger Faktor für die Attraktivität und Mietpreisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf moderate Mietpreissteigerungen hin. Trotz der Stabilisierung der Inflationsrate und der Zahlungskraft der Mieter wird das knappe Angebot weiterhin preisstreibend wirken. Die geplanten Neubauprojekte werden erst mittelfristig für eine Entlastung sorgen können, da die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben.

Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird auch den Mietmarkt prägen. Die Umlage von Modernisierungskosten auf die Mieter könnte in energetisch schlechten Bestandsgebäuden zu überdurchschnittlichen Mietsteigerungen führen. Gleichzeitig werden energieeffiziente Neubauwohnungen trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiver.

Die demographische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage nach kleineren, zentral gelegenen Wohnungen weiter verstärken. Flexible Grundrisse, die Home-Office-Arbeitsplätze ermöglichen, werden zu einem wichtigen Differenzierungsmerkmal am Markt.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den dynamischen Preissteigerungen der vergangenen Jahre zeigt sich nun eine Stabilisierung mit leichten Korrekturen im Kaufsegment und stabilen bis leicht steigenden Mieten. Die Premiumlagen der Stadt beweisen ihre Wertstabilität, während in anderen Stadtteilen eine stärkere Differenzierung nach Objektqualität und Mikrolage zu beobachten ist.

Die Bedeutung der Energieeffizienz als preisbestimmender Faktor nimmt weiter zu und wird den Markt in den kommenden Jahren maßgeblich prägen. Investoren und Eigentümer sind gut beraten, in die energetische Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren, um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben.

Trotz der aktuellen Konsolidierungsphase bleibt Düsseldorf ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit guten langfristigen Perspektiven. Die wirtschaftliche Stärke der Region, die hohe Lebensqualität und die internationale Ausrichtung der Stadt werden auch zukünftig für eine solide Nachfrage nach Wohnraum sorgen.