Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltenden Aufwärtsdynamik geprägt. Nach den Konsolidierungstendenzen der vergangenen Quartale hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien moderate bis deutliche Preissteigerungen. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt ein attraktiver Standort für Wohnimmobilieninvestitionen, geprägt durch positive Zuzugszahlen, eine starke Wirtschaftsstruktur und die anhaltende Verknappung des Wohnraumangebots.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich über alle Segmente hinweg Preissteigerungen, wobei der Kaufmarkt für Häuser mit einem Plus von 2,4 Prozent die stärkste quartalsweise Entwicklung aufweist. Der Mietmarkt bleibt weiterhin angespannt mit minimalen Leerständen und steigenden Quadratmeterpreisen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf hat im dritten Quartal 2025 seine positive Entwicklung fortgesetzt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.868 Euro, was einen Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Der Medianpreis bewegt sich bei 5.448 Euro pro Quadratmeter und zeigt damit eine gewisse Spreizung der Preise je nach Lage und Ausstattung.

Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt einen deutlichen Anstieg von 6,6 Prozent. Damals lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.505 Euro. Diese Entwicklung unterstreicht die nachhaltige Wertsteigerung von Häusern in Düsseldorf und macht die Landeshauptstadt zu einem der stabilsten Immobilienmärkte in Deutschland.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem weiterhin begrenzten Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage geprägt. Die Nachfrage zeigt sich dabei zunehmend qualifiziert und preissensibel. Käufer agieren selektiver als in den Vorjahren und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis sowie die energetische Ausstattung der Immobilien.

Das Neubauangebot bleibt begrenzt, was den Preisdruck auf den Bestandsmarkt erhöht. Die Vermarktungszeiten für realistisch bepreiste Immobilien haben sich im dritten Quartal 2025 verkürzt, was auf eine Konsolidierung des Marktes mit leichter Aufwärtsdynamik hindeutet. Überteuerte Objekte hingegen verweilen länger am Markt und erfordern häufig Preisanpassungen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede innerhalb Düsseldorfs bleiben signifikant. Core-Quartiere wie Oberkassel und Carlstadt verzeichnen eine vermehrte Marktaktivität und erzielen weiterhin Spitzenpreise. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

Periphere Lagen zeigen dagegen eine schwächere Preisentwicklung. Während die Innenstadtlagen und beliebten Viertel zweistellige Jahressteigerungsraten verzeichnen können, bewegen sich die Preissteigerungen in Randgebieten im niedrigen einstelligen Bereich. Stadtteile wie Gerresheim oder Wersten bieten dabei noch relative Kaufgelegenheiten für preissensible Käufer.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Kaufhäuser. Der robuste Markt wird weiterhin von der strukturellen Angebotsknappheit und der stabilen Nachfrage getragen. Das begrenzte Neubauangebot wird die Preise voraussichtlich stabil halten oder leicht steigen lassen.

Die erwartete Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage auf einem gesunden Level halten. Experten sehen weiterhin einen Nachfrage- und Angebotsdruck, der sich in den kommenden Quartalen nicht wesentlich entspannen wird. Eine mögliche Abschwächung der Preisentwicklung könnte sich allenfalls in den peripheren Lagen zeigen, während die Core-Lagen weiterhin mit stabilen bis steigenden Preisen rechnen können.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil mit leichten Aufwärtstendenzen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.194 Euro, was eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal darstellt, in dem die Preise um die 5.100 Euro pro Quadratmeter rangierten. Diese Entwicklung entspricht einem quartalsweisen Wachstum von etwa 1,8 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine solidere Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei 5.039 Euro lag, ergibt sich eine Steigerung von etwa 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt unter der Dynamik des Häusermarktes, zeigt aber dennoch eine gesunde Wertsteigerung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt stabil, wobei sich die Nachfrage zunehmend auf energieeffiziente und modern ausgestattete Wohnungen konzentriert. Der Markt zeigt sich selektiv, mit qualitativ anspruchsvollen und preissensiblen Kaufentscheidungen. Käufer legen verstärkten Wert auf nachhaltige Bauweise, moderne Haustechnik und energetische Standards.

Wohnungen mit Sanierungsbedarf verlieren zunehmend an Attraktivität und erfordern deutliche Preisabschläge, um noch Käufer zu finden. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin hinter der Nachfrage zurück, was insbesondere im Segment der modernen, energieeffizienten Wohnungen zu Engpässen führt. Die positive Zuzugsentwicklung Düsseldorfs stärkt die Nachfrage nachhaltig.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben sehr gefragt und erzielen ein deutliches Preispremium gegenüber Randlagen. In diesen bevorzugten Quartieren können Quadratmeterpreise von über 6.000 Euro und in Spitzenlagen sogar über 7.000 Euro erzielt werden.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Während die genannten Top-Lagen eine hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot verzeichnen, zeigen sich in peripheren Stadtteilen wie Garath oder Hellerhof deutlich moderatere Preise bei längeren Vermarktungszeiten. Die mittleren Lagen wie Bilk oder Flingern profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickeln sich preisstabil.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstendenzen erwartet. Die Stabilisierung nach den Zinswende-Jahren scheint weitgehend abgeschlossen, und der Markt findet zu einem neuen Gleichgewicht.

Die anhaltend positiven Zuzugszahlen werden die Nachfrage weiterhin stärken, während das knappe Neubauangebot preistreibend wirkt. Experten erwarten keine dramatischen Preissprünge, sondern eine moderate Wertsteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr. Die Qualitätsanforderungen der Käufer werden weiter steigen, was zu einer zunehmenden Differenzierung zwischen modernen und sanierungsbedürftigen Objekten führen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei etwa 12,70 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Mieten bei circa 12,50 Euro pro Quadratmeter lagen. Dies entspricht einer quartalsweisen Steigerung von etwa 1,6 Prozent.

Im Jahresvergleich ist die Entwicklung noch markanter: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von beachtlichen 6,36 Prozent. Diese überdurchschnittliche Mietpreisentwicklung reflektiert die anhaltende Knappheit an verfügbaren Mietobjekten im Häusersegment.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist extrem eng mit minimalen Leerständen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Neubauaktivitäten im Segment der Miethäuser sind marginal und können die bestehende Nachfrage nicht ansatzweise decken.

Die geringe Fluktuation im Bestand verschärft die Situation zusätzlich. Mieter von Häusern tendieren zu längeren Mietdauern, was die Verfügbarkeit weiter reduziert. Wenn Objekte auf den Markt kommen, sind sie meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft zu Preisen über den initial ausgeschriebenen Mieten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs weisen erwartungsgemäß die höchsten Mietpreise und die stärkste Nachfrage auf. In Stadtteilen wie Oberkassel, Niederkassel oder Kaiserswerth können Mieten von über 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Häuser erzielt werden. Diese Lagen profitieren von ihrer Exklusivität und dem begrenzten Angebot.

Stadtrandlagen zeigen sich preislich stabiler und weniger dynamisch. In Stadtteilen wie Angermund oder Hubbelrath bewegen sich die Mieten im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Dennoch ist auch hier die Nachfrage hoch, insbesondere von Familien, die mehr Platz und Grünflächen suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Miethausmarkt in Düsseldorf bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Die Mieten werden aufgrund der strukturellen Knappheit weiter moderat bis kräftig steigen. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten im mittleren einstelligen Prozentbereich.

Die hohe Nachfrage und die geringe Verfügbarkeit werden den Markt weiterhin dominieren. Ohne signifikante Neubauaktivitäten oder eine Entspannung der Nachfrage durch wirtschaftliche Faktoren ist keine Trendwende in Sicht. Der Druck auf den Mietmarkt wird anhalten, was zu weiteren Preissteigerungen und einer Verschärfung der Wohnraumsituation für einkommensschwächere Haushalte führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Dynamik wie das Häusersegment. Die durchschnittliche Miete liegt bei etwa 12,70 Euro pro Quadratmeter, was eine moderate Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem die Mieten bei geschätzten 12,50 Euro pro Quadratmeter lagen.

Im Jahresvergleich zeigt sich auch hier eine deutliche Aufwärtsentwicklung: Mit einer Steigerung von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (11,95 Euro pro Quadratmeter) gehört Düsseldorf zu den Städten mit den stärksten Mietpreissteigerungen in Nordrhein-Westfalen. Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Jahre fort und unterstreicht die anhaltende Attraktivität der Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von sehr geringen Leerständen geprägt. Die Leerstandsquote bewegt sich im Bereich von unter einem Prozent, was faktisch einer Vollvermietung entspricht. Die Nachfrage ist besonders hoch bei Neubauten und energieeffizienten Objekten, die trotz höherer Mieten schnell vermietet werden.

Die qualitativen Anforderungen der Mieter steigen kontinuierlich. Moderne Grundrisse, Balkone oder Terrassen, eine zeitgemäße Ausstattung und gute energetische Standards sind zunehmend entscheidende Kriterien bei der Wohnungssuche. Altbauwohnungen ohne entsprechende Modernisierung haben es schwerer am Markt, es sei denn, sie punkten mit besonderem Charme oder exzellenter Lage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumquartiere Düsseldorfs sind weiterhin sehr gefragt und erzielen entsprechend hohe Mieten. In Stadtteilen wie Carlstadt, Oberkassel, Pempelfort und Golzheim liegen die Mieten oft deutlich über 14 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen und bei Neubauten können auch 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter erreicht werden.

Die Randlagen zeigen stabilere und moderatere Preise. In Stadtteilen wie Garath, Hassels oder Reisholz bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der allgemeinen Marktanspannung und verzeichnen ebenfalls Preissteigerungen, wenn auch in geringerem Umfang als die Innenstadtlagen.

Eine besondere Dynamik zeigen aufstrebende Viertel wie Flingern oder Unterbilk, die von Gentrifizierungsprozessen profitieren und sich preislich zunehmend den etablierten guten Lagen annähern.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Die Mietpreise werden aufgrund des strukturellen Wohnraummangels weiter steigen. Experten sehen einen anhaltenden Druck auf den Mietmarkt, der sich ohne massive Neubauaktivitäten nicht entspannen wird.

Die steigende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundenen Zuzüge werden die Nachfrage weiter befeuern. Gleichzeitig bleiben die Neubauaktivitäten hinter dem Bedarf zurück, was zu einer weiteren Verschärfung der Situation führen könnte. Mietpreissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich pro Jahr erscheinen realistisch.

Die Politik steht vor der Herausforderung, durch geeignete Maßnahmen wie verstärkte Neubauförderung oder die Ausweisung neuer Baugebiete gegenzusteuern. Ohne solche Interventionen wird sich die Situation auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt weiter zuspitzen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit deutlichen Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen haben sich nach der Zinswendephase stabilisiert und zeigen moderate Aufwärtstendenzen. Der Mietmarkt bleibt extrem angespannt mit Steigerungsraten von über 6 Prozent im Jahresvergleich.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Düsseldorf behauptet seine Position als einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands, was sich in kontinuierlichen Wertsteigerungen und einer anhaltend hohen Nachfrage widerspiegelt.

Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, während Mieter mit einer zunehmend angespannten Marktsituation konfrontiert sind. Die Differenzierung zwischen Premium- und Randlagen sowie zwischen modernen und sanierungsbedürftigen Objekten wird sich weiter verstärken. Der Düsseldorfer Immobilienmarkt bleibt damit ein Markt der Qualität und Lage, in dem fundierte Marktkenntnis und schnelle Entscheidungen zunehmend erfolgsentscheidend werden.