Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung nach den turbulenten Vorjahren. Die Analyse der vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes offenbart differenzierte Entwicklungen mit einer grundsätzlich stabilen bis leicht positiven Tendenz. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind moderate Preisanpassungen zu beobachten, während die Jahresbetrachtung weiterhin positive Wachstumsraten aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Düsseldorf bei etwa 5.868 Euro. Der Median-Angebotspreis beträgt 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einen Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Median-Angebotspreis noch bei circa 5.565 Euro pro Quadratmeter lag. Diese quartalsweise Korrektur steht jedoch im Kontrast zur Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt eine Preissteigerung von vier Prozent, was die grundsätzliche Stabilität und langfristige Wertentwicklung des Düsseldorfer Häusermarktes unterstreicht.

Die Preiskorrektur im Quartalsvergleich reflektiert eine gesunde Marktanpassung nach einer Phase starker Preissteigerungen. Käufer agieren preissensibler und selektiver, was zu einer realistischeren Preisfindung führt. Besonders Objekte mit verbesserungswürdigem Energieprofil oder Sanierungsbedarf mussten Preisabschläge hinnehmen, während moderne, energieeffiziente Häuser weiterhin stabile bis steigende Preise erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 begrenzt, was weiterhin eine fundamentale Herausforderung des Düsseldorfer Immobilienmarktes darstellt. Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und preissensibel, wobei eine deutliche Selektivität insbesondere in den Premiumlagen zu beobachten ist. Nach den Turbulenzen der Vorjahre, geprägt durch Zinsanstiege und wirtschaftliche Unsicherheiten, konsolidiert sich der Markt nun auf einem stabilen Niveau.

Die Finanzierungssituation hat sich gegenüber den Vorquartalen verbessert und ist planbarer geworden. Bei moderaten Zinsen prüfen Banken jedoch weiterhin streng die Bonität der Käufer, was zu einer qualitativen Marktbereinigung führt. Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund hoher Baukosten und begrenzter Grundstücksverfügbarkeit verhalten, was das Angebotsdefizit weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs zeigen eine bemerkenswerte Stabilität. Stadtteile wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihr hohes Preisniveau und verzeichnen teilweise sogar leichte Zuwächse. In diesen gefragten Vierteln bestimmen Mikrolagen den Preis entscheidend mit. Faktoren wie die unmittelbare Nähe zum Rhein, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die Qualität der umgebenden Bebauung können Preisunterschiede von mehreren hundert Euro pro Quadratmeter ausmachen.

In den mittleren Lagen und am Stadtrand zeigt sich ein differenzierteres Bild. Hier sind die Preise stabiler bis leicht rückläufig, wobei besonders die Substanz und das Energieprofil der Immobilien preisrelevant sind. Stadtteile wie Wersten, Eller oder Gerresheim bieten weiterhin attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Familien, die mehr Wohnfläche zu moderateren Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Die Experteneinschätzungen für den Häusermarkt in Düsseldorf sind verhalten optimistisch. Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Konsolidierung mit einer leicht positiven Tendenz erwartet. Die prognostizierten moderaten jährlichen Preissteigerungen von ein bis drei Prozent reflektieren einen stabilen Markt, der sich nach den Verwerfungen der vergangenen Jahre normalisiert hat.

Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung sowie die lokalen Faktoren wie Bevölkerungswachstum und Arbeitsmarktentwicklung sein. Die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sprechen für eine langfristig stabile bis positive Preisentwicklung im Häusersegment.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von circa 5.191 Euro im Median. Dies entspricht einem Rückgang von etwa 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich ist jedoch ein Anstieg von circa 1,8 Prozent im Quadratmeterpreis zu verzeichnen, was die grundsätzliche Stabilität des Wohnungsmarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich stark differenziert nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Besonders kleine Wohnungen unter 50 Quadratmetern sowie hochwertige Neubauwohnungen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen. Dies reflektiert die veränderte Nachfragestruktur, geprägt durch Single-Haushalte und kapitalstarke Anleger, die in zentral gelegene, vermietbare Einheiten investieren.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin limitiert, während die Nachfrage auf einem stabil hohen Niveau verharrt. Besonders in den Premiumlagen wie Carlstadt und Golzheim übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot. Die Vermarktungszeiten für gut positionierte Objekte sind entsprechend kurz, während Wohnungen mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen länger am Markt verweilen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt eine moderate Dynamik. Mehrere Projekte in der Entwicklung befinden sich in verschiedenen Stadtteilen, wobei der Fokus auf hochwertigen Wohnungen liegt, die den gestiegenen Anforderungen an Energieeffizienz und Wohnkomfort entsprechen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was das strukturelle Angebotsdefizit perpetuiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Golzheim behaupten beständig ihr hohes Preisniveau. In diesen Vierteln werden für Neubauwohnungen in Toplagen Spitzenpreise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Nachfrage in diesen Segmenten wird hauptsächlich von vermögenden Privatpersonen und institutionellen Anlegern getragen.

In den mittleren Lagen zeigt sich ein selektiverer Markt. Die Mikrolage entscheidet hier maßgeblich über die Preisentwicklung. Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen mit guter Infrastruktur erzielen bessere Preise als vergleichbare Objekte an Hauptverkehrsstraßen. Stadtteile wie Derendorf, Flingern und Bilk profitieren von ihrer Zentrumsnähe und entwickeln sich zu zunehmend gefragten Wohnlagen, was sich in steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird eine Seitwärtsbewegung oder moderate Preissteigerung in den kommenden 12 bis 24 Monaten erwartet. Die Inflationsrate beeinflusst die Preisentwicklung leicht, aber die robuste Nachfrage, getragen durch die wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs und den anhaltenden Zuzug, stützt das Preisniveau nachhaltig.

Besonders hochwertige Neubauwohnungen und gut ausgestattete, sanierte Altbauten werden weiterhin starke Nachfrage erfahren. Die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird die Preisdifferenzierung zwischen energetisch optimierten und sanierungsbedürftigen Objekten weiter verstärken. Investoren und Selbstnutzer sollten diese Entwicklung bei ihren Kaufentscheidungen berücksichtigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht ansteigende Entwicklung. Die Mietpreise sind im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 um etwa 0,5 bis ein Prozent gestiegen. Im Jahresvergleich beträgt der moderate Mietanstieg drei bis vier Prozent, was eine gesunde Marktentwicklung ohne überhitzte Preissprünge signalisiert.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. Während in Premiumlagen für moderne Einfamilienhäuser Kaltmieten von über 3.000 Euro monatlich aufgerufen werden, liegen die Mieten in Randlagen für vergleichbare Objekte bei 2.000 bis 2.500 Euro. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf Häuser mit Garten und moderner Ausstattung, die den gestiegenen Wohnansprüchen von Familien entsprechen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt stabil auf hohem Niveau, während der Leerstand gering ist. Die Corona-Pandemie hat den Wunsch nach mehr Wohnfläche und eigenem Außenbereich verstärkt, was die Nachfrage nach Miethäusern nachhaltig beeinflusst hat. Gleichzeitig ist das Angebot an Miethäusern strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist erhöht, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf Reihenhäuser und Doppelhaushälften in neu erschlossenen Wohngebieten. Diese modernen Objekte mit zeitgemäßer Energieeffizienz erzielen Premium-Mieten und sind trotz des höheren Preisniveaus schnell vermietet. Der klassische Bestand an älteren Einfamilienhäusern zur Miete bleibt hingegen knapp.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Premiumviertel wie Oberkassel sind besonders gefragt und erzielen die höchsten Mietpreise im Häusersegment. Hier verbinden sich zentrale Lage, hochwertige Bausubstanz und exzellente Infrastruktur zu einem attraktiven Wohnumfeld für zahlungskräftige Mieter. Die Verfügbarkeit von Miethäusern in diesen Toplagen ist äußerst begrenzt, was zu einem Nachfrageüberhang und entsprechend hohen Preisen führt.

Stadtrandlagen bieten ein leicht niedrigeres Preisniveau bei gleichzeitig größeren Grundstücken und mehr Wohnfläche. Stadtteile wie Angermund, Kaiserswerth oder Wittlaer sind bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhiges, grünes Wohnumfeld legen. Die Mietpreise liegen hier etwa 15 bis 25 Prozent unter dem Niveau der Premiumlagen, bei deutlich besserer Verfügbarkeit.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter stabilisieren. Die leichte Aufwärtstendenz bei den Mieten wird durch gestiegene Bau- und Instandhaltungskosten getrieben, die Vermieter zunehmend an ihre Mieter weitergeben müssen. Gleichzeitig begrenzen die rechtlichen Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse excessive Preissteigerungen.

Die Nachfrage nach Miethäusern wird weiterhin hoch bleiben, insbesondere von Familien und Expats, die temporär in Düsseldorf leben. Die begrenzte Neubauaktivität und die strukturelle Knappheit werden den Markt weiter unter Angebotsdruck setzen. Vermieter hochwertiger, energieeffizienter Häuser in guten Lagen können daher mit stabilen Mieteinnahmen und moderaten Steigerungsmöglichkeiten rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 Mietsteigerungen von circa 0,5 bis ein Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich beläuft sich der Mietzuwachs auf etwa drei bis vier Prozent, was eine moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung darstellt. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

Die durchschnittlichen Quadratmetermieten variieren stark nach Lage und Ausstattung. In Premiumlagen werden für Neubauwohnungen Kaltmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in durchschnittlichen Lagen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Besonders kleine Wohnungen und Neubauwohnungen verzeichnen überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen, was die veränderte Nachfragestruktur widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem konstant hohen Niveau, besonders in zentralen Lagen. Der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, sorgt für kontinuierlichen Nachfragedruck. Gleichzeitig bleibt das Angebot trotz vorhandener Neubauaktivität knapp, was zu einem strukturellen Ungleichgewicht führt.

Die Neubauaktivität ist vorhanden und trägt zur Angebotsausweitung bei, kann jedoch den Nachfrageüberhang nicht vollständig kompensieren. Neue Wohnprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf das mittlere und obere Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum weiterhin Mangelware bleibt. Der Leerstand bleibt mit unter zwei Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Anspannung des Marktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Top-Bereiche wie Pempelfort, Carlstadt und Golzheim verzeichnen die stärksten Mietpreisanstiege. In diesen zentralen, urbanen Lagen ist die Nachfrage besonders von Young Professionals und Expats getragen, die Wert auf kurze Wege und städtisches Flair legen. Die Mieten in diesen Vierteln liegen durchschnittlich 20 bis 30 Prozent über dem Stadtdurchschnitt.

Am Stadtrand und in den äußeren Stadtteilen zeigen sich geringere Preisanstiege. Hier profitieren Mieter von größeren Wohnflächen zu moderateren Preisen. Stadtteile wie Garath, Hellerhof oder Unterrath bieten bezahlbaren Wohnraum, kämpfen jedoch teilweise mit Imageproblemen und infrastrukturellen Defiziten. Die Mietpreisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im vergangenen Jahr leicht vergrößert.

Prognose und Ausblick

Die Erwartungen für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine stabile Marktentwicklung mit moderaten Mietsteigerungen hin. Die Nachfragequalität bleibt hoch, wobei Mieter zunehmend selektiv agieren und Wert auf Energieeffizienz, moderne Ausstattung und gute Anbindung legen.

Der Mietmarkt wird weiterhin eine leichte dynamische Aufwärtsbewegung zeigen, wobei besonders Neubauwohnungen zur Nachfrage beitragen. Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und mögliche weitere Regulierungen, werden die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig werden steigende Nebenkosten, getrieben durch Energiepreise und CO2-Bepreisung, die Gesamtbelastung für Mieter erhöhen. Vermieter müssen sich auf anspruchsvollere Mieter einstellen, die verstärkt auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit achten.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach den turbulenten Jahren mit starken Zinsanstiegen und Marktverunsicherungen zeigt sich nun eine Stabilisierung auf hohem Niveau.

Die Kaufmärkte für Häuser und Wohnungen weisen moderate Quartalsrückgänge bei gleichzeitigen Jahressteigerungen auf, was für eine gesunde Marktbereinigung spricht. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.868 Euro für Häuser und 5.191 Euro für Wohnungen bleibt Düsseldorf eine der teuersten Städte Deutschlands, bietet jedoch im Vergleich zu München oder Frankfurt noch relative Wertpotenziale.

Der Mietmarkt zeigt sich robuster mit kontinuierlichen, wenn auch moderaten Steigerungen. Die strukturelle Wohnraumknappheit bei anhaltend hoher Nachfrage sorgt für Stabilität, während regulatorische Eingriffe excessive Preissteigerungen verhindern.

Entscheidend für alle Marktsegmente sind die Faktoren Lage, Energieeffizienz und Ausstattungsqualität. Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Spitzenposition, während in mittleren und peripheren Lagen die Mikrofaktoren zunehmend preisbestimmend werden.

Die Finanzierungssituation hat sich stabilisiert, bleibt aber anspruchsvoll. Banken prüfen weiterhin streng, was zu einer qualitativen Marktbereinigung führt. Die Neubauaktivität bleibt hinter dem Bedarf zurück, was das strukturelle Angebotsdefizit perpetuiert.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung zu rechnen. Moderate Preissteigerungen von ein bis drei Prozent jährlich im Kaufsegment und drei bis vier Prozent im Mietsegment erscheinen realistisch. Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die anhaltende Zuwanderung sprechen für eine langfristig positive Marktentwicklung.

Investoren und Selbstnutzer sollten die zunehmende Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in ihre Entscheidungen einbeziehen. Die sich verschärfenden energetischen Anforderungen werden die Preisdifferenzierung zwischen modernen und sanierungsbedürftigen Objekten weiter verstärken. Qualität setzt sich zunehmend durch, wobei Objekte mit optimaler Lage, zeitgemäßer Ausstattung and hoher Energieeffizienz die besten Wertentwicklungsperspektiven bieten.