Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit stabilen bis leicht rückläufigen Kaufpreisen und weiterhin steigenden Mieten. Die Marktdynamik wird zunehmend von der Objektqualität und Lage bestimmt, während sich die Finanzierungsbedingungen langsam stabilisieren.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Medianpreis für Häuser zum Kauf in Düsseldorf bei 5.448 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.565 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg von 4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für kleinere Objekte und 1,5 Millionen Euro für größere Häuser in bevorzugten Lagen. Die leichte Preiskorrektur im Quartalsvergleich deutet auf eine Normalisierung nach den starken Schwankungen der vergangenen Jahre hin.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf wird von qualifizierten und preissensiblen Käufern dominiert, die schnelle Entscheidungen treffen können. Das Angebot konzentriert sich zunehmend auf realistische Preisvorstellungen, wodurch sich die Vermarktungszeiten bei gut positionierten Objekten deutlich verkürzen. Überteuerte Angebote verbleiben hingegen länger am Markt.

Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit und hohen Baukosten moderat. Bestandsimmobilien mit Modernisierungspotenzial erfahren verstärkte Nachfrage, insbesondere wenn sie energetisch saniert wurden oder entsprechendes Potenzial aufweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premium-Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth und Niederkassel verzeichnen weiterhin stabile bis leicht steigende Preise mit Quadratmeterpreisen von über 6.500 Euro. In diesen gefragten Lagen ist das Angebot besonders knapp, was zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang führt.

Stadtrandlagen wie Angermund, Wittlaer oder Himmelgeist bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro attraktivere Einstiegsmöglichkeiten. Hier zeigt sich eine stabilere Preisentwicklung mit moderaten Schwankungen. Die südlichen Stadtteile wie Benrath und Urdenbach entwickeln sich zunehmend zu beliebten Alternativen mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich konstant bleiben, wobei die Käufer weiterhin preissensibel agieren werden. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden ihre Preise halten oder leicht steigern können, während sanierungsbedürftige Häuser in weniger gefragten Lagen mit weiteren Preisanpassungen rechnen müssen.

Die zunehmende Planbarkeit der Finanzierungsbedingungen und die sich stabilisierenden Zinsen werden dem Markt mehr Sicherheit geben. Diskrete Vermarktungsstrategien und Off-Market-Transaktionen werden weiter an Bedeutung gewinnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Medianpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 4.800 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Vorquartal lag der Preis noch bei 4.858 Euro pro Quadratmeter. Im Jahresvergleich zeigt sich dennoch ein positiver Trend mit einem Anstieg von 1,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Wohnungen variieren erheblich je nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen werden zwischen 250.000 und 400.000 Euro gehandelt, während größere Vierzimmerwohnungen in guten Lagen Preise zwischen 600.000 und über einer Million Euro erzielen.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt eine ausgeprägte Differenzierung nach Objektqualität. Moderne, hochwertig ausgestattete Wohnungen in zentralen Lagen sind stark nachgefragt und erzielen weiterhin Höchstpreise. Die Vermarktungszeiten für attraktive Objekte haben sich deutlich verkürzt, während weniger begehrte Wohnungen länger am Markt verbleiben.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf ausgewählte Entwicklungsgebiete, wobei der Fokus auf nachhaltigen und energieeffizienten Projekten liegt. Der Bestand an verfügbaren Wohnungen bleibt knapp, was die Preise in gefragten Segmenten stützt. Die Leerstandsquote bleibt mit unter 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Altstadt und die angrenzenden Viertel wie Carlstadt und Unterbilk verzeichnen mit Quadratmeterpreisen von über 5.500 Euro die höchsten Werte. Besonders begehrt sind Wohnungen mit Rheinblick oder in der Nähe der Königsallee, wo Spitzenpreise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt werden.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Pempelfort, Derendorf und Flingern liegen die Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur. Die östlichen Stadtteile wie Grafenberg und Gerresheim bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen bei gleichzeitig guter Anbindung.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen erwartet. Die Preise für hochwertige Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen in Toplagen werden voraussichtlich stabil bleiben oder moderat steigen. Sanierungsbedürftige Objekte und Wohnungen in weniger gefragten Lagen könnten hingegen weitere Preisanpassungen erfahren.

Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Düsseldorf werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig wird die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei der Kaufentscheidung zunehmen, was modernisierte und energetisch optimierte Wohnungen bevorzugt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Kaltmiete für Häuser in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 1,85 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Miete noch 12,48 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zeigt sich ein deutlicher Anstieg von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, in dem die Durchschnittsmiete bei 11,95 Euro lag.

Die absoluten Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Größe und Ausstattung zwischen 2.000 und 4.500 Euro monatlich. Reihenhäuser werden typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro vermietet, während freistehende Häuser in Premiumlagen Mieten von über 5.000 Euro erzielen können.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Familien mit Kindern und Paare mittleren Alters bilden die Hauptnachfragegruppe. Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser ist überdurchschnittlich lang, was zu einer geringen Fluktuation und einem entsprechend knappen Angebot führt.

Die Neuvermietung erfolgt zunehmend über professionelle Makler und digitale Plattformen, wobei die Besichtigungstermine oft innerhalb weniger Tage nach Inserierung ausgebucht sind. Vermieter achten verstärkt auf die Bonität der Mieter und verlangen umfangreiche Nachweise.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth liegen die Mietpreise für Häuser zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre ruhige Wohnlage, exzellente Infrastruktur und Nähe zum Rhein aus.

Die familienfreundlichen Stadtteile wie Benrath, Wersten und Angermund bieten Mietpreise zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Hier finden sich vor allem Reihenhäuser und kleinere Einfamilienhäuser mit Gärten. In den östlichen Stadtrandlagen wie Ludenberg oder Hubbelrath liegen die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei hier oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche geboten werden.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigen. Ein Anstieg von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erscheint realistisch, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird aufgrund der hohen Kaufpreise und der gestiegenen Finanzierungskosten hoch bleiben. Besonders gefragt werden energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen sein, da die Nebenkosten eine zunehmend wichtige Rolle bei der Mietentscheidung spielen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 beträgt die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen in Düsseldorf 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,84 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,48 Euro lag. Im Vergleich zum Vorjahr (Q3 2024) zeigt sich ein deutlicher Anstieg von 6,36 Prozent.

Die Mietpreise variieren stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Einzimmerwohnungen werden zwischen 500 und 800 Euro kalt vermietet, während Dreizimmerwohnungen typischerweise zwischen 1.200 und 2.000 Euro kosten. Luxuriöse Penthousewohnungen in Toplagen können Mieten von über 3.000 Euro erzielen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt angespannt mit einer sehr niedrigen Leerstandsquote von unter 2 Prozent. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu schnellen Vermietungen und steigenden Preisen führt. Besonders stark nachgefragt sind moderne Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Die Fluktuation im Wohnungsmarkt ist höher als bei Häusern, wobei die durchschnittliche Mietdauer bei etwa drei bis fünf Jahren liegt. Neubauwohnungen werden oft schon vor Fertigstellung vermietet, während bei Bestandswohnungen die Modernisierung und energetische Sanierung zunehmend über die Vermietbarkeit entscheiden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in der Altstadt, Carlstadt und am Medienhafen mit 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot.

In den beliebten Wohnvierteln wie Pempelfort, Derendorf und Oberkassel liegen die Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbanem Leben und Wohnqualität. Die östlichen und südlichen Stadtteile wie Eller, Garath oder Hellerhof bieten mit 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen, wobei hier die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine wichtige Rolle spielt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 4 Prozent pro Jahr steigen, wobei regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken könnten.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird aufgrund des kontinuierlichen Zuzugs nach Düsseldorf und der demographischen Entwicklung hoch bleiben. Besonders gefragt werden kleinere, effizient geschnittene Wohnungen für Singles und Paare sowie barrierefreie Wohnungen für die wachsende Zahl älterer Menschen sein. Die Bedeutung von Home-Office-Tauglichkeit und schnellen Internetverbindungen wird als Auswahlkriterium weiter zunehmen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber differenzierter Markt. Während die Kaufpreise eine leichte Konsolidierung zeigen, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Die Marktdynamik wird zunehmend von Faktoren wie Energieeffizienz, Lagequalität und moderner Ausstattung bestimmt. Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, erfordert jedoch eine präzise Marktkenntnis und realistische Preisvorstellungen.