Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust, wobei je nach Segment unterschiedliche Entwicklungen zu beobachten sind. Während der Kaufmarkt für Häuser eine leichte Konsolidierung erfährt, verzeichnen Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt moderate Preissteigerungen. Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage - prägen weiterhin das Marktgeschehen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Preiskorrektur. Der Median-Kaufpreis liegt aktuell bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem noch 5.564 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis beläuft sich auf 5.868 Euro, womit Düsseldorf weiterhin zu den teuersten Städten Deutschlands für Hauskäufer zählt.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Median-Preis bei 5.220 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich ein Plus von 4,4 Prozent. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die aktuelle Preiskorrektur als gesunde Marktanpassung nach den starken Preissteigerungen der Vormonate zu werten ist, während der langfristige Aufwärtstrend intakt bleibt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt in Düsseldorf weiterhin knapp, besonders in den zentralen und beliebten Vierteln der Stadt. Die Nachfrage zeigt sich qualifiziert und zunehmend preissensibel - Käufer agieren selektiver und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Trotz dieser vorsichtigeren Herangehensweise bleiben die Vermarktungszeiten für attraktive Objekte kurz, was die grundsätzlich hohe Nachfrage unterstreicht.

Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Steigerung gegenüber den Vorquartalen, was positiv zu werten ist. Allerdings reicht das zusätzliche Angebot bei weitem nicht aus, um die strukturelle Knappheit am Markt zu beheben oder die Nachfragesituation spürbar zu entspannen. Besonders im Segment der Einfamilienhäuser bleibt Bauland in attraktiven Lagen Mangelware, was die Neubautätigkeit limitiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs - Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - zeigen sich weitgehend krisenresistent und verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise. In diesen Quartieren erzielen besonders Top-Objekte mit guter Bausubstanz und zeitgemäßem Energieprofil deutliche Aufschläge gegenüber dem Durchschnitt. Die Nachfrage nach Häusern in diesen Lagen übersteigt das verfügbare Angebot erheblich.

Außerhalb der Core-Quartiere entscheidet zunehmend die Mikrolage über den erzielbaren Preis. Faktoren wie die Nähe zu Grünflächen, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Qualität der umliegenden Schulen und Kindergärten sowie die Lärmbelastung spielen eine entscheidende Rolle bei der Preisfindung. In Stadtteilen wie Benrath, Wersten oder Gerresheim sind die Preisunterschiede innerhalb des Viertels teilweise erheblich, je nach konkreter Lage und Objektqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung der Hauspreise auf dem aktuellen Niveau mit moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die leichte Korrektur im dritten Quartal wird als gesunde Marktanpassung interpretiert, die für eine nachhaltige Preisentwicklung notwendig war. Die fundamentalen Faktoren - starke Wirtschaft, Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und knappes Angebot - sprechen gegen einen nachhaltigen Preisrückgang.

Mittelfristig dürfte die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der konjunkturellen Lage abhängen. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben und die Wirtschaft stabil wachsen, ist mit einer Fortsetzung des langfristigen Aufwärtstrends zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung der Neubautätigkeit in Sicht ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das Preisniveau um 3,1 Prozent über dem Vorquartal, in dem noch 5.039 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese Entwicklung steht im Kontrast zum Häusermarkt und zeigt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadt.

Im Jahresvergleich ergibt sich ebenfalls ein solides Plus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis bei 4.985 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 4,2 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht die Stabilität des Wohnungsmarktes und das Vertrauen der Käufer in dieses Marktsegment. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz erzielen Spitzenpreise.

Marktdynamik

Im Gegensatz zum Häusermarkt zeigt sich bei Eigentumswohnungen ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, insbesondere im Neubausegment. Mehrere größere Wohnbauprojekte, die in den letzten Monaten fertiggestellt wurden oder kurz vor der Fertigstellung stehen, haben das Angebot erweitert. Diese Entwicklung hat zu einer gewissen Entspannung am Markt geführt, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

Die Nachfrage bleibt aufgrund der wirtschaftlichen Stärke Düsseldorfs und des kontinuierlichen Zuzugs von Fachkräften konstant hoch. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage mit Balkon oder Terrasse. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich leicht verlängert, liegt aber immer noch deutlich unter dem Bundesdurchschnitt. Käufer nehmen sich mehr Zeit für ihre Entscheidung und vergleichen intensiver verschiedene Angebote.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin das obere Preissegment. In diesen Vierteln werden für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung regelmäßig Preise über 7.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind Penthouse-Wohnungen mit Rheinblick in Oberkassel oder großzügige Altbauwohnungen in Pempelfort, die teilweise sogar die 10.000-Euro-Marke überschreiten.

In den aufstrebenden Quartieren wie Flingern, Bilk und Derendorf zeigt sich eine dynamische Preisentwicklung. Diese Stadtteile profitieren von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten und der Ansiedlung kreativer Unternehmen. Die Quadratmeterpreise liegen hier zwischen 4.500 und 6.000 Euro, mit steigender Tendenz. Am Stadtrand, in Vierteln wie Garath, Hellerhof oder Hassels, sind Eigentumswohnungen deutlich günstiger zu haben, hier bewegen sich die Preise zwischen 2.500 und 3.500 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf fallen positiv aus. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere moderate Preissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Normalisierung nach der Überhitzungsphase der Jahre 2021 und 2022 scheint abgeschlossen, der Markt hat zu einem nachhaltigen Wachstumspfad zurückgefunden.

Unterstützend wirkt die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten, der die Nachfrage nach Wohnungen strukturell stützt. Gleichzeitig dürfte das Angebot durch verschiedene Großprojekte, wie die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs Derendorf oder die Bebauung am Glasmacherviertel in Gerresheim, zunehmen. Diese zusätzlichen Wohneinheiten werden jedoch voraussichtlich schnell vom Markt absorbiert werden, sodass keine nachhaltige Entspannung zu erwarten ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt aktuell bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als noch 12,42 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese Entwicklung setzt den Trend der Vorquartale fort und unterstreicht die anhaltende Verknappung im Segment der Mietshäuser.

Besonders ausgeprägt zeigt sich die Preisentwicklung im Jahresvergleich: Mit einer Steigerung von 6,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, gehört das Segment der Mietshäuser zu den dynamischsten Bereichen des Düsseldorfer Immobilienmarktes. Diese überdurchschnittliche Preisentwicklung reflektiert die extreme Knappheit an verfügbaren Mietobjekten in diesem Segment.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete bleibt extrem knapp, besonders in den zentralen und beliebten Vierteln der Stadt. Viele potenzielle Vermieter entscheiden sich angesichts der hohen Verkaufspreise für einen Verkauf statt einer Vermietung, was das Angebot zusätzlich verknappt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet, oft ohne öffentliche Ausschreibung über persönliche Netzwerke.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern und Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Düsseldorf arbeiten. Diese Zielgruppen sind oft bereit und in der Lage, überdurchschnittliche Mieten zu zahlen, was den Preisdruck zusätzlich erhöht. Die Vermarktungszeiten sind extrem kurz - attraktive Objekte sind oft innerhalb von Tagen vergeben, Besichtigungstermine sind regelmäßig überbucht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden für Mietshäuser regelmäßig Spitzenmieten über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders begehrt sind hier Stadtvillen mit Garten oder moderne Reihenhäuser in ruhigen Wohnstraßen. In Oberkassel werden für besonders attraktive Objekte mit Rheinnähe teilweise sogar über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Kalkum oder Wittlaer liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel punkten mit ihrer dörflichen Struktur, guten Schulen und der Nähe zur Natur. Am Stadtrand und in weniger gefragten Lagen wie Garath oder Hassels sind Häuser zur Miete praktisch nicht verfügbar, da hier die Eigentumsquote traditionell sehr hoch ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietshausmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Preisanstiegs hin. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 5 bis 7 Prozent jährlich. Die strukturelle Unterversorgung in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum Neubau von Mietshäusern stattfindet und viele Bestandsobjekte in Eigentumswohnungen umgewandelt werden.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen in diesem Segment kaum Wirkung, da die meisten Objekte entweder neu gebaut oder umfassend modernisiert sind und damit von den Regelungen ausgenommen sind. Mittelfristig könnte sich die Situation nur entspannen, wenn institutionelle Investoren verstärkt in den Bau von Mietshäusern investieren oder sich die Nachfrage durch konjunkturelle Eintrübung abschwächt, was jedoch aktuell nicht absehbar ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen kontinuierlichen Preisanstieg. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 12,72 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau um 2,4 Prozent über dem Vorquartal, in dem 12,42 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese Entwicklung fügt sich in den langfristigen Aufwärtstrend ein und bestätigt Düsseldorfs Position als eine der teuersten Mietstädte Deutschlands.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 6,4 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (11,95 Euro pro Quadratmeter) eine deutliche Dynamik. Diese Steigerungsrate liegt über der allgemeinen Inflationsrate und verdeutlicht den anhaltenden Nachfragedruck im Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter sowie für Neubauwohnungen mit hochwertiger Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubautätigkeit knapp. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent. Besonders in zentralen und beliebten Vierteln ist die Verfügbarkeit von Mietwohnungen extrem eingeschränkt. Neue Wohnungen werden oft schon vor Fertigstellung vermietet, Wartelisten für attraktive Objekte sind keine Seltenheit.

Die Nachfrage wird getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug von Arbeitskräften, Studenten und jungen Familien. Düsseldorf profitiert dabei von seiner starken Wirtschaft, den zahlreichen internationalen Unternehmen und der hohen Lebensqualität. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten sind minimal - online inserierte Wohnungen erhalten oft innerhalb weniger Stunden hunderte von Anfragen. Vermieter können sich ihre Mieter aus einer Vielzahl von Bewerbern aussuchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden erwartungsgemäß in den Topllagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten bei 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter, für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung werden regelmäßig über 18 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders teuer sind möblierte Wohnungen in der Altstadt und Carlstadt, die sich an Geschäftsreisende und Expatriates richten.

In den Szenestadtteilen Flingern und Bilk haben sich die Mieten in den letzten Jahren stark nach oben entwickelt und liegen nun bei 11 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen beliebt. Günstiger wohnt man in den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Wersten, wo die Mieten zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter liegen. Allerdings steigen auch hier die Preise kontinuierlich, getrieben durch Verdrängungseffekte aus den teureren Stadtteilen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleiben verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da viele Wohnungen von den Ausnahmeregelungen profitieren oder die Regelungen umgangen werden.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation durch verschiedene Großprojekte leicht verbessern. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere auf Konversionsflächen und die Nachverdichtung bestehender Siedlungen werden zusätzliche Wohnungen schaffen. Allerdings wird dieses zusätzliche Angebot voraussichtlich durch die weiterhin hohe Nachfrage schnell absorbiert werden. Eine nachhaltige Entspannung des Mietwohnungsmarktes ist daher nicht in Sicht, solange Düsseldorf wirtschaftlich prosperiert und als attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort gilt.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit segmentspezifischen Entwicklungen. Während der Kaufmarkt für Häuser eine gesunde Konsolidierung durchläuft, zeigen Eigentumswohnungen und der gesamte Mietmarkt weiterhin steigende Preise. Die fundamentalen Marktbedingungen - knappes Angebot bei hoher Nachfrage - bleiben bestimmend für die Preisentwicklung.

Die Landeshauptstadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Position, der hohen Lebensqualität und der guten Infrastruktur. Diese Faktoren ziehen kontinuierlich neue Bewohner an und stützen die Nachfrage nach Wohnraum. Gleichzeitig bleibt die Neubautätigkeit trotz verschiedener Großprojekte hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Düsseldorfer Immobilienmarkt attraktiv, allerdings erfordert die hohe Preislage eine sorgfältige Objektauswahl und Finanzierungsplanung. Mieter müssen sich auf weiterhin steigende Preise und intensive Konkurrenz um attraktive Wohnungen einstellen. Die Marktaussichten für die kommenden Jahre bleiben positiv, wobei moderate Preissteigerungen bei Stabilität auf hohem Niveau erwartet werden.