Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und moderaten Konsolidierung. Nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hat sich die Marktdynamik normalisiert, wobei die fundamentale Nachfrage nach Wohnraum in der Rheinmetropole weiterhin hoch bleibt. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und stellt die aktuellen Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.868 Euro, was gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 5.730 Euro/m²) einer Steigerung von 2,4 Prozent entspricht. Interessanterweise zeigt der Median-Kaufpreis mit 5.448 Euro pro Quadratmeter eine leichte Korrektur von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal, was auf eine zunehmende Preisspreizung im Markt hindeutet.

Im Jahresvergleich wird die positive Grundtendenz deutlich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.505 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Wertsteigerung von 6,6 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohnhäusern in Düsseldorf, auch wenn die Dynamik der Preissteigerungen nachgelassen hat.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Trotz einer leichten Zunahme der Neubauaktivität reicht das verfügbare Angebot nicht aus, um die konstant hohe Nachfrage zu bedienen. Besonders in zentralen und beliebten Wohnlagen ist das Angebot weiterhin knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Häufig konkurrieren mehrere Interessenten um dasselbe Objekt, wobei sich jedoch eine zunehmende Preissensibilität der Käufer zeigt.

Die Neubauaktivität hat im dritten Quartal 2025 leicht zugenommen, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf die Stadtrandlagen und Entwicklungsgebiete. Die gestiegenen Baukosten und strengeren energetischen Anforderungen führen zu höheren Preisen bei Neubauprojekten, was die Nachfrage teilweise in den Bestandsmarkt umlenkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weitgehend preisstabil auf hohem Niveau. In diesen Quartieren erzielen besonders Objekte mit hervorragender Bausubstanz, zeitgemäßem Energieprofil und attraktiven Außenflächen weiterhin Spitzenpreise. Die Nachfrage konzentriert sich hier auf qualitativ hochwertige Immobilien, wobei renovierungsbedürftige Objekte länger am Markt verweilen.

Außerhalb der Core-Quartiere entwickeln sich die Preise selektiver. Die Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Wertentwicklung. Stadtteile mit guter Infrastruktur, Grünflächen und Familienfreundlichkeit wie Gerresheim, Wersten oder Benrath verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise, während periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile Stagnation oder leichte Preisrückgänge erleben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung bei Häusern zum Kauf. Die grundsätzlich positive Langzeitentwicklung bleibt intakt, jedoch werden Übertreibungen und unrealistische Preisvorstellungen vom Markt nicht mehr akzeptiert. Die Zinsentwicklung und die gesamtwirtschaftliche Lage werden entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben.

Es zeichnet sich ab, dass der Markt in eine Phase der Konsolidierung eintritt, in der Qualität und Lage wieder stärker in den Vordergrund rücken. Energieeffiziente Immobilien und Objekte in etablierten Wohnlagen werden voraussichtlich stabiler in der Wertentwicklung sein als durchschnittliche Immobilien in Randlagen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro liegt das Preisniveau um 3,1 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 5.039 Euro/m²). Diese Steigerung entspricht exakt der Jahresentwicklung, da der Durchschnittspreis im dritten Quartal 2024 ebenfalls bei 5.039 Euro pro Quadratmeter lag.

Die gleichmäßige Preisentwicklung deutet auf einen sich stabilisierenden Markt hin, der die Phase der Überhitzung überwunden hat und zu einem ausgewogeneren Preisniveau gefunden hat. Die Preise bewegen sich damit auf einem für Düsseldorf typischen, aber im nationalen Vergleich weiterhin hohen Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich durch neue Bauprojekte leicht erhöht, was zu einer ausgeglicheneren Marktsituation führt. Besonders im Neubauwohnungssegment haben Käufer mittlerweile mehr Auswahl, was zu realistischeren Preisvorstellungen auf beiden Marktseiten beiträgt. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, konzentriert sich jedoch verstärkt auf Objekte mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht verlängert, bleiben aber im historischen Vergleich kurz. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen finden weiterhin schnell Käufer, während durchschnittliche Objekte oder solche mit Renovierungsbedarf länger am Markt verweilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihr hohes Preisniveau. In diesen Vierteln erzielen besonders Wohnungen mit optimaler Raumaufteilung, Balkonen oder Terrassen sowie zeitgemäßer energetischer Ausstattung Spitzenpreise. Die Nachfrage nach luxuriösen Penthouse-Wohnungen und großzügigen Altbauwohnungen bleibt ungebrochen hoch.

In den Quartieren außerhalb des Stadtkerns entwickeln sich die Preise differenzierter. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und entwickelter Infrastruktur wie Flingern, Bilk oder Derendorf profitieren von stabiler Nachfrage. Hier entstehen vermehrt moderne Wohnprojekte, die auf die Bedürfnisse urbaner Zielgruppen zugeschnitten sind. Periphere Lagen zeigen eine selektivere Preisentwicklung, wobei die konkrete Mikrolage über den Marktwert entscheidet.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiter normalisieren. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst werden.

Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird die Nachfrage verstärkt auf moderne, energetisch optimierte Wohnungen lenken. Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz könnten unter Preisdruck geraten, während sanierte Altbauwohnungen und energieeffiziente Neubauten ihre Werte voraussichtlich stabil halten oder steigern werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Miete von 12,75 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 2,4 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 12,45 Euro/m²). Im Jahresvergleich wird die deutliche Dynamik sichtbar: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 6,7 Prozent.

Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Erwerb von Wohneigentum aufgrund der gestiegenen Zinsen und Preise nicht leisten können oder wollen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt knapp, was zu einem deutlichen Nachfrageüberhang führt. Besonders in zentralen und beliebten Wohnvierteln ist die Verfügbarkeit äußerst begrenzt. Die Vermarktungszeiten sind entsprechend kurz – qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig mehrere Interessenten um dasselbe Objekt konkurrieren.

Die leicht gestiegene Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser reicht nicht aus, um die Nachfrage spürbar zu entspannen. Viele Neubauprojekte konzentrieren sich auf das gehobene Segment, was die Angebotsknappheit im mittleren Preissegment verschärft. Institutionelle Anleger und Family Offices zeigen verstärktes Interesse an Mietshäusern als stabile Anlageform, was das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bleiben die Mieten auf hohem Niveau stabil. Hier erzielen besonders Häuser mit gepflegten Gärten, moderner Ausstattung und gutem Energieprofil Spitzenmieten. Die Nachfrage konzentriert sich auf Objekte, die sowohl repräsentatives Wohnen als auch praktische Familientauglichkeit bieten.

Außerhalb der Core-Quartiere entwickeln sich die Mieten differenzierter. In familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Infrastruktur wie Gerresheim, Wersten oder Angermund sind die Mieten stabil bis leicht steigend. Die Mikrolage spielt eine entscheidende Rolle – Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit Grünanbindung und guter Verkehrsanbindung erzielen deutlich höhere Mieten als vergleichbare Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine signifikante Ausweitung des Angebots absehbar ist. Allerdings zeigt sich eine zunehmende Preissensibilität der Mieter, was überzogene Mietforderungen zunehmend ins Leere laufen lässt.

Die Entwicklung wird maßgeblich von regulatorischen Rahmenbedingungen beeinflusst werden. Mögliche Verschärfungen der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig könnte die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Fachkräfte nach Düsseldorf die Nachfrage weiter stützen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine parallele Entwicklung zum Häusermarkt. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,75 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q2 2025: 12,45 Euro/m²) entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 6,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 (11,95 Euro/m²) eine deutliche Aufwärtsdynamik.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsstandort wider. Die Stadt profitiert weiterhin von der Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, Studierender und junger Familien, was die Nachfrage nach Mietwohnungen auf hohem Niveau hält.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verstärkter Neubautätigkeit knapp. Besonders in den zentralen und beliebten Stadtvierteln übersteigt die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich. Die Vermarktungszeiten sind entsprechend kurz – attraktive Wohnungen werden oft binnen weniger Tage vermietet, wobei Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten keine Seltenheit sind.

Die Neubauaktivität hat im dritten Quartal 2025 leicht zugenommen, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das gehobene Preissegment. Im mittleren und unteren Preissegment bleibt das Angebot weiterhin sehr begrenzt, was zu einem verstärkten Wettbewerb unter den Mietinteressenten führt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Position als gefragteste Wohnquartiere mit entsprechend hohen Mieten. In diesen Vierteln erzielen moderne Wohnungen mit Balkonen, hochwertiger Ausstattung und optimaler Raumaufteilung Spitzenmieten. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen für Singles und Paare sowie großzügige Familienwohnungen.

In den Stadtteilen außerhalb des Zentrums zeigt sich ein differenziertes Bild. Aufstrebende Viertel wie Flingern-Nord, Unterbilk und Friedrichstadt profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und guten Anbindung. Hier entstehen vermehrt moderne Wohnprojekte, die auf die Bedürfnisse junger Berufstätiger zugeschnitten sind. In peripheren Lagen entwickeln sich die Mieten verhaltener, wobei die konkrete Mikrolage, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die lokale Infrastruktur entscheidende Faktoren für das Mietniveau darstellen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen, wobei das Tempo der Erhöhungen nachlassen könnte. Die zunehmende Preissensibilität der Mieter und mögliche regulatorische Eingriffe könnten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken.

Die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit wird weiter zunehmen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend unter Druck geraten, während energetisch optimierte Neubauten und sanierte Bestandswohnungen ihre Marktposition stärken werden. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird die Nachfrage nach kleineren, aber hochwertigen Wohnungen weiter antreiben.

Mittelfristig könnte eine Entspannung durch verstärkte Neubautätigkeit eintreten, vorausgesetzt, die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen bleiben stabil. Die geplanten Wohnungsbauprojekte in Entwicklungsgebieten wie dem Glasmacherviertel oder entlang der neuen U81 könnten perspektivisch zu einer Entlastung des Marktes beitragen, wobei die Effekte frühestens ab 2027 spürbar werden dürften.

Fazit

Der Düsseldorfer Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber zunehmend ausbalancierter Markt. Nach Jahren starker Preissteigerungen hat sich die Dynamik verlangsamt, die Grundtendenz bleibt jedoch positiv. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer wirtschaftlichen Stärke, der hohen Lebensqualität und ihrer Attraktivität als internationaler Standort.

Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt zeigt sich eine zunehmende Differenzierung nach Qualität und Lage. Während Premiumlagen und hochwertige Objekte ihre Preisniveaus behaupten oder sogar steigern können, entwickeln sich durchschnittliche Immobilien in peripheren Lagen verhaltener. Die Bedeutung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit nimmt kontinuierlich zu und wird zunehmend zum entscheidenden Faktor für die Wertentwicklung.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Markt weiterhin Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Objektauswahl und realistische Preisvorstellungen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung und gesamtwirtschaftliche Lage zu neuen Impulsen führen werden.