Executive Summary
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht positive Entwicklung mit differenzierten Trends in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt sowohl bei Kauf- als auch Mietobjekten deutliche Preissteigerungen verzeichnet, entwickelt sich der Wohnungsmarkt heterogener mit stabilen Kaufpreisen und moderat steigenden Mieten. Die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig robuster Nachfrage prägt weiterhin das Marktgeschehen.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 erreicht der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf 5.868 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Durchschnittspreis bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von 6,6 Prozent, ausgehend von damals 5.505 Euro pro Quadratmeter.
Die kontinuierliche Preissteigerung reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität von Wohneigentum in der Landeshauptstadt. Besonders bemerkenswert ist, dass sich die Aufwärtsdynamik aus dem zweiten Quartal nahtlos fortsetzt und sogar leicht verstärkt hat. Dies deutet auf eine nachhaltige Erholung des Marktes nach der Phase der Unsicherheit in den Vorjahren hin.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bleibt auf konstant hohem Niveau. Das verfügbare Angebot kann diese Nachfrage weiterhin nicht vollständig bedienen, was zu einem anhaltenden Verkäufermarkt führt. Die begrenzte Verfügbarkeit wirkt sich unmittelbar preistreibend aus und führt zu verkürzten Vermarktungszeiten bei attraktiven Objekten.
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Düsseldorf moderat. Modernisierte Bestandsobjekte erfreuen sich besonderer Beliebtheit, insbesondere wenn sie energetische Standards erfüllen und zeitgemäße Grundrisse aufweisen. Der Markt zeigt eine zunehmende Normalisierung mit moderaten, aber stetigen Preissteigerungen, was auf eine gesunde Marktentwicklung hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die stärkste Nachfrage konzentriert sich auf Pendlerlagen mit exzellenter Familieninfrastruktur. Besonders begehrt sind Objekte in den Stadtrandgebieten Richtung Meerbusch, Ratingen und Neuss. Diese Lagen profitieren von der Kombination aus guter Verkehrsanbindung, familienfreundlichem Umfeld und vergleichsweise größeren Grundstücken.
Traditionelle Familienlagen am Stadtrand mit etablierter Infrastruktur verzeichnen die stabilsten Preissteigerungen. Stadtteile wie Angermund, Wittlaer und Kaiserswerth bleiben aufgrund ihrer dörflichen Strukturen bei gleichzeitiger Stadtnähe besonders attraktiv. Die innerstädtischen Lagen spielen im Häusersegment naturgemäß eine untergeordnete Rolle, da hier kaum entsprechende Objekte verfügbar sind.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des positiven Trends erwartet. Die robuste Wirtschaftslage Düsseldorfs, kombiniert mit der verbesserten Finanzierungssituation nach den Zinssenkungen, stützt die Nachfrage nachhaltig. Experten prognostizieren moderate Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich pro Jahr.
Die Nachfrage nach modernisierten und energieeffizienten Objekten wird weiter zunehmen, getrieben durch verschärfte Energiestandards und das wachsende Umweltbewusstsein der Käufer. Der Markt dürfte sich weiter stabilisieren, wobei extreme Preissprünge unwahrscheinlich erscheinen. Die selektive Finanzierungslage wird dazu führen, dass gut situierte Käufer mit solider Bonität weiterhin im Vorteil sind.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Wohnungsmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt laut Certa bei 5.194 Euro, während der Median-Angebotspreis nach PriceHubble-Daten bei etwa 4.800 Euro pro Quadratmeter notiert. Diese Diskrepanz verdeutlicht die erheblichen Preisunterschiede innerhalb des Marktsegments.
Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigt sich ein leichter Rückgang der Angebotspreise um 1,2 Prozent. Diese moderate Korrektur ist jedoch im Kontext des Jahresvergleichs zu relativieren: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnet der Markt weiterhin eine leichte Preissteigerung zwischen 1,8 und 2,0 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung nach den dynamischen Preisbewegungen der Vorjahre hin.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt in gefragten Lagen knapp, während die Nachfrage stabil und zunehmend qualifiziert auftritt. Käufer agieren selektiver und achten verstärkt auf Faktoren wie Energieeffizienz, Grundrissgestaltung und Ausstattungsqualität. Neubauwohnungen und umfassend modernisierte Bestandsobjekte sind besonders gefragt und erzielen Premiumpreise.
Im Premiumsegment, das die Stadtteile Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim umfasst, zeigen sich die Preise bemerkenswert stabil. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal verbessert, was auf ein besseres Finanzierungsklima seit den Zinsrückgängen zurückzuführen ist. Der Markt zeigt Anzeichen einer vorsichtigen Erholung mit zunehmendem Käufervertrauen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mikrolageunterschiede innerhalb Düsseldorfs sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt und Golzheim halten ihr hohes Preisniveau stabil, während mittlere und untere Lagen größere Preisschwankungen aufweisen. Die Rheinlage bleibt ein entscheidender Preisfaktor, wobei Objekte mit Rheinblick regelmäßig Spitzenpreise erzielen.
In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Pempelfort, Düsseltal und Derendorf konzentriert sich die Nachfrage auf moderne Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Stadtteile in Randlage zeigen eine heterogenere Entwicklung, wobei gut angebundene Viertel mit entwickelter Infrastruktur profitieren. Weniger attraktive Lagen verzeichnen kaum Überangebote, was auf eine insgesamt ausgeglichene Marktsituation hindeutet.
Prognose und Ausblick
Der Eigentumswohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine Phase der moderaten Stabilisierung durchlaufen. Die Preise im Premiumsegment dürften ihr Niveau halten oder leicht steigen, während im mittleren und unteren Preissegment mit seitwärts tendierenden bis leicht steigenden Preisen zu rechnen ist.
Die selektive Nachfrage mit Fokus auf Qualität und Lage wird sich fortsetzen. Energetisch hochwertige Neubauten und kernsanierte Altbauwohnungen werden weiterhin Preisaufschläge erzielen. Die verbesserte Finanzierungssituation dürfte die Nachfrage stützen, während das begrenzte Angebot in guten Lagen preistabilisierend wirkt. Insgesamt ist von einer gesunden Marktentwicklung ohne extreme Ausschläge auszugehen.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, was einem beachtlichen Anstieg von 6,36 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 setzt sich die moderate Aufwärtsbewegung fort, wobei die genauen Quartalszahlen eine kontinuierliche Steigerung belegen.
Diese Entwicklung reflektiert die anhaltende Knappheit im Segment der Mietshäuser, die durch den allgemeinen Wohnraummangel in Düsseldorf noch verstärkt wird. Die Mietpreissteigerungen liegen deutlich über der allgemeinen Inflationsrate, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.
Marktdynamik
Das Angebot an Einfamilienhäusern zur Miete bleibt extrem begrenzt. Die Verfügbarkeit ist besonders in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur stark eingeschränkt. Der Wohnraummangel, der den gesamten Düsseldorfer Immobilienmarkt prägt, wirkt sich im Segment der Mietshäuser besonders stark aus.
Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: Familien, die sich aufgrund der hohen Kaufpreise gegen einen Erwerb entscheiden, internationale Fachkräfte mit befristeten Arbeitsverträgen sowie Haushalte, die flexibel bleiben möchten. Die positive Arbeitsmarktentwicklung in Düsseldorf trägt zusätzlich zur robusten Nachfrage bei. Die Kombination aus knappem Angebot und hoher Nachfrage führt zu kurzen Leerstandszeiten und gibt Vermietern erheblichen Preissetzungsspielraum.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Pendlernahe und familienfreundliche Stadtteile im Umland gewinnen zunehmend an Bedeutung. Besonders gefragt sind Häuser in Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung, Schulen und Kindergärten sowie Grünflächen. Die Nachfrage konzentriert sich auf etablierte Wohnlagen wie Gerresheim, Eller und Wersten, die eine gute Balance zwischen städtischer Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld bieten.
Die klassischen Villenlagen wie Oberkassel und Niederkassel spielen im Mietsegment eine untergeordnete Rolle, da hier nur wenige Objekte zur Vermietung angeboten werden. Stadtrandlagen mit S-Bahn-Anschluss profitieren überproportional von der Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum für Familien. Die Mietpreisunterschiede zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen sind weniger ausgeprägt als im Kaufsegment.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten zu rechnen. Die strukturellen Engpässe am Markt werden sich kurzfristig nicht auflösen lassen. Der positive Arbeitsmarkt und die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiter stützen.
Mieterhöhungen im mittleren einstelligen Prozentbereich erscheinen realistisch, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Knappheit an verfügbaren Objekten wird Vermieter weiterhin in eine starke Verhandlungsposition versetzen. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung des Angebots durch Neubau zu einer Entspannung führen, was jedoch im Segment der Einfamilienhäuser aufgrund der Flächenknappheit unwahrscheinlich erscheint.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei etwa 12,00 Euro pro Quadratmeter, was einem Jahresanstieg von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine moderate, aber stetige Steigerung.
Diese Entwicklung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die anhaltende Anspannung am Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt. Die Mietpreissteigerungen liegen weiterhin über dem bundesdeutschen Durchschnitt und reflektieren die hohe Attraktivität des Standorts bei gleichzeitig begrenztem Angebot.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, insbesondere in den begehrten Premiumlagen der Stadt. Trotz steigender Neubauaktivität reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die hohe Nachfrage vollständig zu bedienen. Die Leerstandsquote verharrt auf historisch niedrigem Niveau, was Vermietern erheblichen Spielraum bei der Preisgestaltung gibt.
Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf moderne und sanierte Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Energieeffiziente Objekte sind besonders gefragt, da Mieter zunehmend die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten im Blick haben. Die verbesserte Zahlungsfähigkeit der Mieter, gestützt durch die positive Arbeitsmarktentwicklung in Düsseldorf, ermöglicht die Durchsetzung höherer Mietpreise. Investoren reagieren mit verstärktem Fokus auf Qualität und nachhaltige Neubauten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Premiumlagen Carlstadt, Oberkassel und Golzheim verzeichnen stabile bis leicht steigende Mieten auf hohem Niveau. Hier werden regelmäßig Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Die Rheinlage bleibt ein entscheidender Preisfaktor, wobei Wohnungen mit Rheinblick Aufschläge von 20 bis 30 Prozent erzielen können.
Zentrumsnahe Stadtteile wie Pempelfort, Düsseltal und Flingern-Nord profitieren von ihrer urbanen Lage und guten Infrastruktur. Hier liegt das Mietniveau typischerweise zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Randlagen und weniger zentrale Stadtteile zeigen eine moderatere Entwicklung mit Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die Mikrolagen innerhalb der Stadtteile gewinnen zunehmend an Bedeutung, wobei Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen preisbestimmend wirken.
Prognose und Ausblick
Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von Angebotsknappheit und hoher Nachfrage geprägt sein. Moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich erscheinen realistisch, wobei die Entwicklung stark von wirtschaftlichen und regulatorischen Rahmenbedingungen abhängt.
Die geplanten Neubauprojekte werden erst mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen können. Die selektive Nachfrage in den Mikrolagen wird sich fortsetzen, wobei qualitativ hochwertige Objekte weiterhin Premiummieten erzielen werden. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird den Markt weiter differenzieren. Objekte, die diese Kriterien nicht erfüllen, könnten zunehmend unter Druck geraten, während moderne, energieeffiziente Wohnungen ihre Preise weiter steigern können.
Fazit und Gesamtausblick
Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Die Kaufmärkte zeigen eine Stabilisierung auf hohem Niveau, während die Mietmärkte weiterhin deutliche Preissteigerungen verzeichnen. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt der dominierende Marktfaktor.
Die positive wirtschaftliche Entwicklung Düsseldorfs, die verbesserte Finanzierungssituation und die anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort werden den Markt in den kommenden Quartalen weiter stützen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf eine Phase moderater, aber stetiger Preisentwicklungen einstellen, wobei Qualität und Lage zunehmend preisbestimmend wirken werden.
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