Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung. Nach den deutlichen Preissteigerungen der Vorquartale ist eine leichte Marktberuhigung zu beobachten, während die strukturelle Nachfrage nach Wohnraum in der Rheinmetropole weiterhin hoch bleibt. Die Analyse umfasst ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem differenzierten Preisgefüge. Der Median-Kaufpreis liegt bei 5.448 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis nach Angaben von Engel & Völkers bei 5.868 Euro pro Quadratmeter notiert. Diese Werte zeigen eine bemerkenswerte Entwicklung im Vergleich zu den Vorperioden.

Im Quartalsvergleich zum zweiten Quartal 2025 ist der Medianpreis um 2,1 Prozent gesunken, was einer Korrektur von etwa 117 Euro pro Quadratmeter entspricht. Diese Entwicklung markiert eine Trendwende nach den kontinuierlichen Preissteigerungen der vorherigen Quartale. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem noch ein Medianpreis von 5.565 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde, zeigt sich diese leichte Abkühlung des Marktes deutlich.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 hingegen zeigt sich weiterhin eine positive Entwicklung mit einem Plus von 4 Prozent. Dies verdeutlicht, dass trotz der kurzfristigen Korrektur die mittelfristige Wertsteigerung intakt bleibt. Die aktuelle Preisanpassung wird von Marktexperten als gesunde Marktreaktion nach den vorangegangenen starken Preissteigerungen interpretiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Kaufhäuser in Düsseldorf ist durch ein selektives Angebot und eine qualifizierte, aber preissensible Nachfrage gekennzeichnet. Besonders hochwertige Objekte in gefragten Lagen erfahren weiterhin kurze Vermarktungszeiten, oft unter drei Monaten. Dies steht im Kontrast zu Objekten in weniger gefragten Lagen oder mit Renovierungsbedarf, die deutlich längere Vermarktungszeiten aufweisen.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Grundstücksverfügbarkeit und der hohen Baukosten moderat. Zwar sind verschiedene Neubaugebiete in der Entwicklung, jedoch reicht das zusätzliche Angebot nicht aus, um die strukturelle Nachfrage nachhaltig zu entspannen. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, was die Angebotsknappheit unterstreicht.

Ein wichtiger Faktor für die aktuelle Marktdynamik ist die veränderte Finanzierungssituation. Die gestiegenen Zinsen haben zu einer Qualifizierung der Nachfrage geführt, wobei Käufer verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten und längere Entscheidungsprozesse in Kauf nehmen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Düsseldorfs bleiben signifikant. Die Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich weitgehend resistent gegenüber der allgemeinen Preiskorrektur. Hier bleiben die Preise stabil auf hohem Niveau, mit Quadratmeterpreisen, die regelmäßig die 7.000-Euro-Marke überschreiten.

In den beliebten Familienvierteln wie Niederkassel, Stockum und Kaiserswerth bewegen sich die Preise im Bereich zwischen 5.500 und 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie dem grünen Umfeld.

Außerhalb der Core-Quartiere, in Stadtteilen wie Garath, Hellerhof oder Hassels, sind die Preisanpassungen deutlicher spürbar. Hier liegt das Preisniveau zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei die Mikrolage innerhalb der Stadtteile zunehmend entscheidend für die Preisentwicklung ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Stabilisierung des Preisniveaus bei Kaufhäusern in Düsseldorf. Die leichte Korrektur des dritten Quartals wird als gesunde Marktanpassung gewertet, die zu einer nachhaltigeren Preisentwicklung führen könnte.

In den Premiumlagen wird weiterhin mit stabilen bis leicht steigenden Preisen gerechnet, da hier die Nachfrage das knappe Angebot deutlich übersteigt. In den Randlagen und weniger gefragten Stadtteilen könnte sich die Preiskorrektur noch fortsetzen, bevor eine Bodenbildung einsetzt.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit prognostiziertem Bevölkerungswachstum und der Status als attraktiver Wirtschaftsstandort für eine anhaltend hohe Nachfrage sorgen. Die Entwicklung der Zinsen wird dabei eine Schlüsselrolle für die weitere Marktentwicklung spielen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie das Segment der Kaufhäuser, allerdings mit moderateren Schwankungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.194 Euro, während der Median-Angebotspreis bei 4.800 Euro pro Quadratmeter notiert. Diese Differenz zwischen Durchschnitt und Median deutet auf eine breite Preisspanne hin, die durch Luxuswohnungen in Toplagen nach oben verzerrt wird.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist der Medianpreis um 1,2 Prozent gesunken, was einer Korrektur von etwa 58 Euro pro Quadratmeter entspricht. Diese Entwicklung ist moderater als bei den Kaufhäusern und zeigt die relative Stabilität des Wohnungsmarktes. Im Vorquartal lag der Medianpreis noch bei 4.858 Euro pro Quadratmeter.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt mit einem Plus von 1,8 Prozent eine positive, wenn auch verhaltene Entwicklung. Dies reflektiert die allgemeine Marktberuhigung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre. Die aktuelle Preisentwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung hin, in der sich Angebot und Nachfrage auf einem hohen Niveau einpendeln.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Eigentumswohnungen ist durch ein knappes Angebot, besonders in zentralen und beliebten Vierteln, charakterisiert. Die durchschnittliche Vermarktungszeit für gut geschnittene Wohnungen in gefragten Lagen beträgt zwischen 30 und 60 Tagen, wobei oft mehrere Interessenten pro Wohnung konkurrieren.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist lebhafter als bei Einfamilienhäusern, unterstützt durch verschiedene größere Entwicklungsprojekte in Stadtteilen wie Derendorf, Pempelfort und dem Medienhafen. Dennoch reicht auch hier das zusätzliche Angebot nicht aus, um die Nachfrage vollständig zu befriedigen. Neue Projekte werden oft bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet.

Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf Objekte mit erheblichem Sanierungsbedarf oder ungünstiger Lage. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf energieeffiziente Wohnungen mit modernen Grundrissen, was ältere Bestandswohnungen unter Preisdruck setzt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim bewegen sich die Preise für Neubauwohnungen regelmäßig über 6.500 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen wie dem Medienhafen werden sogar Preise über 8.000 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die innenstadtnahen Viertel wie Friedrichstadt, Unterbilk und Flingern-Nord verzeichnen Preise zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In den Außenbezirken wie Gerresheim, Eller oder Benrath liegen die Preise zwischen 3.000 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Mikrolage entscheidend: Wohnungen in Nähe zu S-Bahn-Stationen oder mit guter Infrastruktur erzielen deutlich höhere Preise als vergleichbare Objekte in weniger gut angebundenen Bereichen.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine weitgehend stabile Entwicklung mit leichten regionalen Unterschieden erwartet. Die Premiumlagen werden voraussichtlich weiterhin Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich verzeichnen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das sehr begrenzte Angebot.

Im mittleren Preissegment wird mit einer Seitwärtsbewegung gerechnet, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und der konjunkturellen Lage abhängen wird. Energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauwohnungen werden dabei voraussichtlich besser performen als unsanierte Bestandswohnungen.

Langfristig wird der Düsseldorfer Wohnungsmarkt von der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt, dem Zuzug von Fachkräften und der begrenzten Flächenverfügbarkeit profitieren. Die geplanten Großprojekte wie die Entwicklung des ehemaligen Thyssen-Krupp-Areals werden zusätzliches Angebot schaffen, aber voraussichtlich erst mittelfristig marktrelevant werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,70 Euro pro Quadratmeter, was im gehobenen Segment des deutschen Mietmarktes positioniert ist. Für ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.905 Euro.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist die Durchschnittsmiete um 1,2 Prozent gestiegen, was einer Erhöhung von etwa 15 Cent pro Quadratmeter entspricht. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der Vorquartale fort, wobei die Dynamik etwas nachgelassen hat. Im Vorquartal lag die durchschnittliche Miete noch bei 12,55 Euro pro Quadratmeter.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt mit einem Plus von 6,6 Prozent eine deutliche Steigerung, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Mietwohnhäusern in Düsseldorf und die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnhäusern übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Besonders Familien mit Kindern, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der gestiegenen Zinsen nicht leisten können oder wollen, suchen verstärkt nach Mietalternativen. Die durchschnittliche Vermarktungszeit für Mietwohnhäuser beträgt weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft innerhalb weniger Tage vermietet sind.

Das Angebot an Mietwohnhäusern ist strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten. Die Neubauaktivität im Segment der Mietwohnhäuser ist marginal, da Investoren bevorzugt Mehrfamilienhäuser errichten, die höhere Renditen versprechen.

Die Fluktuation im Bestand der Mietwohnhäuser ist gering, was die Angebotsknappheit zusätzlich verschärft. Mieter von Einfamilienhäusern bleiben durchschnittlich länger in ihren Objekten als Wohnungsmieter, was zu einer geringeren Marktdynamik führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark nach Lage und Ausstattung. In den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden für hochwertige Einfamilienhäuser Mieten von 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und mehr verlangt. Hier konzentriert sich die Nachfrage von einkommensstarken Familien und Expatriates.

In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Niederkassel, Angermund und Kaiserswerth bewegen sich die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen sind besonders bei Familien mit Kindern beliebt, die Wert auf ein grünes Umfeld und gute Schulen legen.

In den Randlagen und weniger zentralen Stadtteilen wie Garath, Hassels oder Wersten liegen die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Auch hier ist die Mikrolage entscheidend: Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Verkehrsanbindung erzielen höhere Mieten als vergleichbare Objekte in weniger attraktiven Lagen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die strukturelle Knappheit an Mietwohnhäusern und die anhaltend hohe Nachfrage werden weiterhin für Aufwärtsdruck bei den Mieten sorgen.

Die Einführung verschärfter Mietpreisbremsen könnte das Wachstum in einigen Bereichen dämpfen, wird aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen. Neuvertragsmieten werden weiterhin über dem Bestandsniveau liegen, wobei die Spreizung je nach Lage und Ausstattung zunehmen dürfte.

Mittelfristig könnte die Entwicklung neuer Wohngebiete am Stadtrand zusätzliches Angebot schaffen, allerdings primär im Eigentumsbereich. Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser wird voraussichtlich angespannt bleiben, was Mieter zu längeren Mietverhältnissen und frühzeitiger Suche bei geplanten Umzügen veranlassen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der liquideste und gleichzeitig umkämpfteste Teilmarkt. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,70 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Niveau für Mietwohnhäuser. Dies bedeutet für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung eine monatliche Kaltmiete von 889 Euro.

Die Entwicklung zum Vorquartal zeigt einen Anstieg um 1,2 Prozent, was dem allgemeinen Trend im Düsseldorfer Mietmarkt entspricht. Im zweiten Quartal 2025 lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,55 Euro pro Quadratmeter. Diese kontinuierliche, aber moderate Steigerung reflektiert die regulatorischen Rahmenbedingungen und die Marktmechanismen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 6,6 Prozent, was die dynamische Entwicklung des Düsseldorfer Mietwohnungsmarktes unterstreicht. Diese Entwicklung liegt deutlich über der allgemeinen Teuerungsrate und zeigt die Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsort.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist durch eine extreme Angebotsknappheit gekennzeichnet, besonders in zentralen und beliebten Vierteln. Bei Neuvermietungen sind regelmäßig 50 bis 100 Interessenten pro Wohnung keine Seltenheit. Die durchschnittliche Vermarktungszeit beträgt weniger als eine Woche, wobei viele Wohnungen bereits am ersten Besichtigungstag vergeben werden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist zwar vorhanden, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht decken. Große Wohnungsbauprojekte in Stadtteilen wie Derendorf, Heerdt und Bilk schaffen zwar zusätzlichen Wohnraum, dieser wird jedoch sofort vom Markt absorbiert. Die Fertigstellungszahlen liegen deutlich unter dem prognostizierten Bedarf.

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich ist praktisch nicht existent und liegt unter einem Prozent. Dies führt zu einem Vermietermarkt, in dem Mieter zunehmend Kompromisse bei Lage, Ausstattung oder Preis eingehen müssen. Die Fluktuation ist moderat, da viele Mieter aufgrund der Marktsituation länger in ihren Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisdifferenzierung im Wohnungssegment folgt einem klaren Muster. In den Toplagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim werden für Neubauwohnungen oder hochwertig sanierte Altbauwohnungen Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen mit besonderer Ausstattung oder Lage können sogar 20 Euro pro Quadratmeter überschreiten.

Die innenstadtnahen Szene-Viertel wie Flingern, Unterbilk und Friedrichstadt verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, wobei die Gentrifizierung in einigen Bereichen zu deutlichen Preissteigerungen führt.

In den Außenbezirken wie Garath, Eller, Wersten oder Reisholz bewegen sich die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Die Preisunterschiede innerhalb dieser Stadtteile sind erheblich und hängen stark von Faktoren wie Baujahr, Ausstattung und genauer Mikrolage ab. Wohnungen in Nähe zu U-Bahn- oder S-Bahn-Stationen erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 10 bis 15 Prozent.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die Kombination aus anhaltend hohem Zuzug, begrenzter Neubautätigkeit und steigenden Baukosten wird für kontinuierlichen Aufwärtsdruck bei den Mieten sorgen.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden die Dynamik möglicherweise dämpfen, aber nicht grundlegend verändern. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre weitere Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei in gefragten Lagen und bei Neuvermietungen höhere Steigerungen möglich sind.

Langfristig könnten größere Stadtentwicklungsprojekte wie die Bebauung ehemaliger Industrieflächen für Entlastung sorgen. Bis diese Projekte jedoch marktrelevant werden, dürfte der Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt angespannt bleiben. Mieter sollten sich auf längere Suchzeiten, höhere Anforderungen seitens der Vermieter und steigende Nebenkosten einstellen.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung bei Kaufobjekten und anhaltender Dynamik im Mietbereich. Die leichten Preiskorrekturen bei Kaufimmobilien von 1,2 bis 2,1 Prozent im Quartalsvergleich deuten auf eine gesunde Marktanpassung hin, während die Mietmärkte mit Steigerungen von 1,2 Prozent im Quartal und 6,6 Prozent im Jahresvergleich weiterhin robust wachsen.

Die strukturellen Faktoren - Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und begrenzte Flächenverfügbarkeit - sprechen für eine langfristig positive Entwicklung des Düsseldorfer Immobilienmarktes. Kurzfristig werden die Zinsentwicklung und regulatorische Eingriffe die Marktdynamik beeinflussen, ohne jedoch die grundlegenden Trends zu verändern.

Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Konsolidierungsphase als Chance begreifen, während Mieter sich auf einen weiterhin angespannten Markt mit steigenden Preisen einstellen müssen. Die Polarisierung zwischen Premium- und Standardlagen wird sich voraussichtlich weiter verstärken, wobei die Qualität der Mikrolage zunehmend zum entscheidenden Faktor wird.