Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung auf hohem Preisniveau. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich eine selektive Markterholung ab, die besonders qualitativ hochwertige und energieeffiziente Objekte betrifft. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens behauptet sich weiterhin als einer der attraktivsten Immobilienstandorte Deutschlands mit differenzierten Entwicklungen in den verschiedenen Marktsegmenten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei etwa 5.868 Euro. Dies entspricht einer beachtlichen Steigerung von 6,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bereits eine moderate Aufwärtsbewegung zeigten, hat sich das Preisniveau weitgehend stabilisiert, wobei in einzelnen Mikrolagen selektive Anpassungen zu beobachten sind.

Die Preisentwicklung zeigt dabei eine deutliche Differenzierung nach Objektqualität. Während modernisierte Bestandsimmobilien und energieeffiziente Neubauten teils deutliche Preisaufschläge erzielen, müssen Eigentümer sanierungsbedürftiger Objekte mit schlechter Energiebilanz weiterhin Preisabschläge hinnehmen. Diese Zweiteilung des Marktes hat sich gegenüber dem Vorquartal noch verstärkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern konzentriert sich verstärkt auf familienfreundliche Pendlerlagen mit guter Infrastruktur. Besonders gefragt sind Objekte in den angrenzenden Gemeinden Meerbusch, Ratingen und den Randlagen von Neuss. Das Angebot bleibt in den Premiumlagen knapp, während sich Käufer zunehmend qualitätsorientiert und selektiv verhalten.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich weiterhin moderat. Bauträger und Entwickler fokussieren sich verstärkt auf qualitätsvolle Bestandssanierungen anstatt auf großvolumige Neubauprojekte. Dies trägt zur anhaltenden Verknappung des Angebots bei, insbesondere im gehobenen Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich besonders preisstabil bis leicht steigend. Hier werden für Top-Objekte weiterhin Spitzenpreise erzielt, die teils über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem gewachsenen, repräsentativen Wohnumfeld.

Die Randlagen und Pendlerorte gewinnen zunehmend an Bedeutung. Familien weichen verstärkt auf diese Gebiete aus, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiver erscheint und größere Grundstücke verfügbar sind. Die Mittelklasse-Lagen zeigen eine sehr differenzierte Entwicklung, wobei die Energieeffizienz der Objekte zunehmend zum preisbestimmenden Faktor wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten moderate Preissteigerungen bei qualitativ hochwertigen Objekten. Die Finanzierungskonditionen haben sich gegenüber dem Vorquartal weiter stabilisiert und sind für Käufer besser planbar geworden, wenngleich die Kreditvergabe weiterhin selektiv erfolgt.

Die Nachfrageverschiebung in Richtung Pendlerstandorte und modernisierte Objekte wird sich voraussichtlich fortsetzen. Nachhaltigkeit und Energieausweis gewinnen weiter an Bedeutung für die Preisfindung. Eine Konsolidierung auf dem erreichten hohen Niveau mit selektiven Preisaufschlägen für Qualitätsobjekte charakterisiert die erwartete Marktentwicklung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 etwa 5.194 Euro. Dies bedeutet einen marginalen Anstieg von 0,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 und eine Jahressteigerung von 2,0 Prozent. Die Preisentwicklung zeigt damit eine deutliche Beruhigung gegenüber den volatileren Phasen der vergangenen Jahre.

Modernisierte Wohnungen und Neubauten verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise, während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen ohne energetische Modernisierung weiterhin teils signifikante Preisabschläge hinnehmen müssen. Diese Diskrepanz hat sich gegenüber dem Vorquartal noch verstärkt und unterstreicht die wachsende Bedeutung der Energieeffizienz für die Wertentwicklung.

Marktdynamik

Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut gepflegte Altbauwohnungen und Neubauten in zentralen Lagen. Das Angebot in Toplagen wie Pempelfort, Golzheim und Carlstadt bleibt knapp und begehrt. Bei Objekten mit guter Substanz verkürzen sich die Vermarktungszeiten spürbar gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

Die Neubauaktivitäten beschränken sich auf selektive Projekte mit guter Lage und nachhaltiger Ausstattung. Bauträger agieren weiterhin vorsichtig und konzentrieren sich auf Qualität statt Quantität. Der Leerstand bleibt auf niedrigem Niveau, was die Angebotsknappheit unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumquartiere zeigen sich preisstabil bis steigend. Besonders Carlstadt, Golzheim und Pempelfort profitieren von ihrer zentralen Lage und der hohen Lebensqualität. Hier werden für renovierte Altbauwohnungen und moderne Neubauten Spitzenpreise erzielt.

Die Stadtrandlagen weisen ein moderates Angebot bei verhaltener Nachfrage auf. Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Mikrolagen haben sich gegenüber dem Vorquartal noch verstärkt. Energieeffizienz und Ausstattungsqualität werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren für Preisabweichungen innerhalb derselben Stadtteile.

Prognose und Ausblick

Die Fortsetzung der stabilen bis leicht steigenden Preise wird für die nächsten 12 bis 24 Monate erwartet. Qualität und Energieprofil werden zunehmend kaufentscheidend sein. Die Finanzierungssituation bleibt kalkulierbar, wobei Käufer zunehmend professionell und gut vorbereitet agieren.

Die Markterholung auf hohem Niveau setzt sich voraussichtlich fort. Die selektive Nachfrage mit Fokus auf nachhaltige und gut ausgestattete Wohnungen wird den Markt weiter prägen. Für Bestandswohnungen mit guter Substanz werden stabile Preise mit leicht steigender Tendenz prognostiziert.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilien- und Reihenhäuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht ansteigende Preisentwicklung. Während konkrete durchschnittliche Mietpreise für dieses Segment nicht explizit verfügbar sind, wird eine generell wachsende Nachfrage registriert, die sich in moderaten Mietsteigerungen niederschlägt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mieten leicht erhöht, wobei die Steigerungen moderat ausfallen. Im Jahresvergleich zeigt sich eine vorsichtige Erholung des Mietmarktes für Häuser, der seit Anfang 2025 wieder an Dynamik gewinnt. Besonders profitieren Objekte in familienfreundlichen Pendlerlagen mit guter Infrastruktur von der gestiegenen Nachfrage.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten verstärkt sich besonders in den Stadtgrenzen und Randlagen. Gemeinden wie Ratingen und Meerbusch verzeichnen eine erhöhte Nachfrage von Familien, die mehr Wohnfläche und Gärten suchen. Das Angebot bleibt begrenzt, insbesondere bei modernen und gut ausgestatteten Mietobjekten.

Die Neubauaktivität bei zur Vermietung bestimmten Häusern ist gering. Investoren und Eigentümer fokussieren sich verstärkt auf die Optimierung und Modernisierung des Bestands. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Pendlerstandorte und Stadtrandlagen verzeichnen eine stärkere Nachfrage als zentrale Lagen. Dies liegt vor allem daran, dass Mietshäuser in zentralen Lagen selten angeboten werden und wenn, dann zu entsprechend hohen Preisen. Die Nachfrage konzentriert sich überwiegend auf familienfreundliche Wohngebiete mit guter Anbindung an Schulen und Kindergärten.

Die peripheren Stadtteile und angrenzenden Gemeinden profitieren von ihrer relativen Erschwinglichkeit bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung. Hier finden Familien noch bezahlbare Alternativen zu den hochpreisigen innerstädtischen Lagen.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderate Mietsteigerungen verzeichnen. Das knappe Angebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird zu einer weiteren Verknappung führen. Die Limitierungen im Neubaubereich verstärken diesen Trend zusätzlich.

Die Stabilisierung und leichte Steigerung der Mietpreise wird sich fortsetzen. Besonders im Segment der familienfreundlichen Häuser wird die Nachfrage weiter wachsen, was zu selektiven Mietpreiserhöhungen führen dürfte. Vermieter gut gepflegter Objekte werden von dieser Entwicklung profitieren.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsentwicklung. Die Mieten steigen leicht an, wobei für das Gesamtjahr 2025 eine Steigerung von etwa 2 Prozent zu verzeichnen ist. Spitzenmieten werden besonders in den beliebten Innenstadt- und Premiumlagen erzielt, wo die Steigerungen moderat aber stetig ausfallen.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigen sich vorsichtige Zuwächse, die sich im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung bewegen. Der Jahresvergleich bestätigt die Tendenz einer kontinuierlichen Mietpreissteigerung, die sich jedoch deutlich moderater gestaltet als in den Boomjahren vor der Zinswende.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach qualitätsvollen Mietwohnungen bleibt stabil bis wachsend. Besonders gefragt sind moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung. Das Angebot in zentralen und beliebten Stadtteilen bleibt gering, was zu kurzen Leerstandszeiten und schnellen Vermietungen führt.

Die Neubauaktivität bei Mietwohnungen erfolgt selektiv, wobei Neubauprojekte mit Fokus auf Nachhaltigkeit zunehmend an Bedeutung gewinnen. Investoren achten verstärkt auf ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance), was sich in der Projektentwicklung niederschlägt. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Zentrum sowie die Stadtteile Carlstadt, Golzheim und Pempelfort dominieren mit hoher Nachfrage und stabilen bis steigenden Mieten. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zum Rhein und dem vielfältigen Kultur- und Freizeitangebot. Hier werden die höchsten Quadratmetermieten erzielt.

Die Stadtrandlagen zeigen ein differenziertes Bild mit tendenziell moderateren Mieten. Je nach Anbindung und Infrastruktur variieren die Mietpreise erheblich. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und Entwicklungspotenzial verzeichnen stärkere Mietsteigerungen als periphere Lagen ohne besondere Standortvorteile.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate werden weitere vorsichtige Mietsteigerungen erwartet. Der Fokus auf Energieeffizienz und Wohnqualität wird zentral für die Entwicklung der Mietnachfrage bleiben. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen Mietabschläge hinnehmen.

Die stabilen bis leicht steigenden Mietpreise im Segment der Wohnungen werden sich fortsetzen. Der Markt zeigt eine erhöhte Selektivität, wobei Vermieter von top-gepflegten Objekten gute Konditionen durchsetzen können. Die anhaltende Zuwanderung in die Rheinmetropole und der begrenzte Neubau werden den Mietmarkt weiterhin stützen. Gleichzeitig wird die Differenzierung zwischen verschiedenen Qualitätssegmenten zunehmen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Segmenten. Die Stabilisierung auf hohem Preisniveau setzt sich fort, wobei Qualität und Energieeffizienz zunehmend zu preisbestimmenden Faktoren werden. Die Marktdynamik wird weiterhin von einer selektiven Nachfrage geprägt, die sich auf nachhaltige und gut ausgestattete Objekte konzentriert. Für Investoren und Eigentümer qualitativ hochwertiger Immobilien bietet der Markt weiterhin attraktive Perspektiven, während sanierungsbedürftige Objekte zunehmend unter Druck geraten.