Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preisanstiegen der Vormonate hat sich die Marktdynamik merklich beruhigt. Die Analyse der vier Hauptsegmente – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – offenbart differenzierte Entwicklungen, die sowohl von der anhaltend hohen Nachfrage als auch von der zunehmenden Preissensibilität der Marktteilnehmer geprägt sind.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine leichte Preiskorrektur. Mit einem medianen Angebotspreis von 5.448 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 2,1 Prozent unter dem Vorquartal, in dem noch 5.565 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese Anpassung stellt jedoch keine fundamentale Trendwende dar, sondern vielmehr eine gesunde Marktbereinigung nach den vorangegangenen Preissteigerungen.

Im Jahresvergleich zeigt sich die grundsätzliche Stabilität des Marktes: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um solide 4 Prozent gestiegen. Diese Entwicklung unterstreicht, dass trotz kurzfristiger Schwankungen die langfristige Wertentwicklung von Häusern in Düsseldorf intakt bleibt. Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, wobei in Premiumlagen auch deutlich höhere Preise erzielt werden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Düsseldorfer Häusermarkt bleibt weiterhin angespannt. Das verfügbare Angebot ist begrenzt, während die Nachfrage auf hohem Niveau stabilisiert ist. Besonders gefragt sind moderne, familienfreundliche Objekte mit guter Infrastrukturanbindung. Diese Immobilien finden auch bei den aktuellen Preisniveaus schnell qualifizierte Käufer.

Ein deutlicher Trend zeigt sich bei der Bewertung der Energieeffizienz: Sanierungsbedürftige Häuser mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend mit Preisabschlägen gehandelt. Die Differenz zwischen energetisch optimierten und sanierungsbedürftigen Objekten hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter vergrößert. Käufer kalkulieren die zu erwartenden Sanierungskosten verstärkt in ihre Kaufentscheidung ein und fordern entsprechende Preisnachlässe.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal leicht verlängert. Während gut präsentierte Objekte in Toplagen weiterhin innerhalb weniger Wochen verkauft werden, benötigen Häuser in weniger gefragten Lagen oder mit Sanierungsbedarf teilweise mehrere Monate bis zum Verkaufsabschluss.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs – Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weitgehend krisenresistent. Hier bleiben die Preise stabil, und die Vermarktungszeiten sind nach wie vor kurz. In Oberkassel werden für hochwertige Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise von über 7.000 Euro erzielt, während in Carlstadt aufgrund des begrenzten Angebots an Häusern kaum Transaktionen stattfinden.

Außerhalb dieser Core-Quartiere ist die Entwicklung heterogener. In Stadtteilen wie Gerresheim, Wersten oder Unterrath sind selektive Preisanpassungen zu beobachten. Die Mikrolage wird zum entscheidenden Faktor: Häuser in ruhigen Wohnstraßen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nähe zu Grünflächen erzielen weiterhin gute Preise, während Objekte an stark befahrenen Straßen oder in weniger attraktiven Mikrolagen Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die nördlichen Stadtteile wie Kaiserswerth und Angermund profitieren von ihrer dörflichen Struktur und der Nähe zum Rhein. Hier sind die Preise im Quartalsverlauf stabil geblieben, wobei die Nachfrage insbesondere von Familien mit Kindern getragen wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit Tendenz zu moderaten Preissteigerungen. Der Markt wird zunehmend Qualität belohnen – sowohl in Bezug auf die Lage als auch auf die energetische Beschaffenheit und den Erhaltungszustand der Immobilien.

Die Zinsentwicklung bleibt ein kritischer Faktor. Sollten die Bauzinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage stimulieren und zu einer Belebung des Marktes führen. Gleichzeitig wird der Neubausektor voraussichtlich weiterhin unter den hohen Baukosten und strengen regulatorischen Anforderungen leiden, was das Angebot knapp halten dürfte.

Experten raten Verkäufern zu realistischen Angebotspreisen und transparenter Kommunikation. Gut aufbereitete Verkaufsunterlagen mit vollständigen Energieausweisen und Modernisierungsnachweisen verkürzen die Vermarktungszeit erheblich und führen zu besseren Verkaufspreisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Häusermarkt, allerdings mit geringerer Volatilität. Mit einem medianen Angebotspreis von 4.800 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau 1,2 Prozent unter dem Vorquartal, in dem noch 4.858 Euro pro Quadratmeter verlangt wurden. Diese marginale Korrektur ist vor dem Hintergrund der vorangegangenen Preisentwicklung zu sehen und stellt keine grundlegende Trendumkehr dar.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine positive Entwicklung: Die Preise sind gegenüber dem dritten Quartal 2024 um 1,8 Prozent gestiegen. Diese moderate Steigerung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Je nach Größe, Ausstattung und Lage bewegen sich die Gesamtkaufpreise für Wohnungen zwischen 250.000 Euro für kleine Einheiten in einfachen Lagen und über 2 Millionen Euro für Penthouse-Wohnungen in Premiumlagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt knapp, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt. Der Markt ist geprägt von qualifizierten Käufern, die über die notwendige Bonität verfügen und schnelle Entscheidungen treffen können. Überteuerte Angebote bleiben jedoch zunehmend länger am Markt, was auf eine gestiegene Preissensibilität der Käufer hindeutet.

Ein wichtiger Trend ist die verstärkte Nachfrage nach Wohnungen mit Außenflächen. Balkone, Terrassen oder Dachterrassen sind zu einem entscheidenden Verkaufsargument geworden und rechtfertigen Preisaufschläge von bis zu 10 Prozent gegenüber vergleichbaren Wohnungen ohne Außenbereich. Diese Entwicklung hat sich seit der Pandemie verfestigt und zeigt keine Anzeichen einer Abschwächung.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt verhalten. Zwar werden einige größere Projekte realisiert, doch die hohen Baukosten und strengen energetischen Anforderungen führen zu Verkaufspreisen, die oft über 6.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Neubauwohnungen finden dennoch Käufer, insbesondere wenn sie in attraktiven Lagen mit guter Infrastruktur entstehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim behaupten ihre Spitzenposition im Düsseldorfer Wohnungsmarkt. Hier bleiben die Preise stabil, und Top-Objekte mit hervorragender Substanz, optimalem Energieprofil und attraktiven Außenflächen erzielen sogar knappe Aufschläge gegenüber dem Vorquartal. In Oberkassel werden für renovierte Altbauwohnungen mit Rheinblick Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro aufgerufen und auch realisiert.

Die Stadtteile außerhalb der Core-Quartiere zeigen ein differenziertes Bild. In aufstrebenden Vierteln wie Flingern oder Bilk sind die Preise weitgehend stabil geblieben, wobei die Nähe zu Universitäten, Kultureinrichtungen und gastronomischen Angeboten preisunterstützend wirkt. In peripheren Lagen wie Garath oder Hellerhof sind die Preise hingegen unter Druck geraten, insbesondere bei älteren Wohnungen mit hohem Sanierungsbedarf.

Die Mikrolage gewinnt weiter an Bedeutung. Selbst innerhalb eines Stadtteils können die Preisunterschiede erheblich sein. Wohnungen in ruhigen Seitenstraßen mit Grünblick erzielen deutlich höhere Preise als vergleichbare Objekte an Hauptverkehrsstraßen. Die Nähe zu S- und U-Bahn-Stationen wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen zur zukünftigen Entwicklung des Wohnungsmarktes convergieren zu einer Erwartung der Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz. Die fundamentalen Faktoren – knappes Angebot, stabile Nachfrage, attraktive Wirtschaftslage Düsseldorfs – sprechen gegen größere Preiskorrekturen.

Der Markt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich noch selektiver werden. Qualität in allen Dimensionen – Lage, energetische Beschaffenheit, Ausstattung und Zustand – wird belohnt werden. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz oder in unattraktiven Lagen werden hingegen weitere Preisabschläge hinnehmen müssen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt insbesondere die Nachfrage nach kleineren und mittleren Wohnungen. Gleichzeitig führt die zunehmende Bedeutung des Home-Office dazu, dass auch größere Wohnungen mit zusätzlichen Zimmern gefragt bleiben.

Für Verkäufer gilt weiterhin die Empfehlung, realistische Preisvorstellungen zu entwickeln und ihre Immobilien professionell zu präsentieren. Transparente Unterlagen, insbesondere vollständige Energieausweise und Protokolle der Eigentümerversammlungen, beschleunigen den Verkaufsprozess und führen zu besseren Ergebnissen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Für den Mietmarkt bei Häusern in Düsseldorf liegen für das dritte Quartal 2025 keine aktuellen verlässlichen Daten vor. Basierend auf den Entwicklungen des Vorquartals und der allgemeinen Markteinschätzung lässt sich jedoch eine fundierte Analyse erstellen. Im zweiten Quartal 2025 bewegten sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter, was bei einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 Quadratmetern zu Monatsmieten zwischen 1.800 und 2.700 Euro führte.

Die Vermutung liegt nahe, dass sich diese Preise im dritten Quartal weitgehend stabilisiert haben, mit einer leichten Tendenz nach oben in gefragten Lagen. Die allgemeine Mietpreisentwicklung in Düsseldorf deutet auf eine Stagnation auf hohem Niveau hin, wobei die gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse dämpfend wirken.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf ist traditionell ein Nischenmarkt mit begrenztem Angebot. Die meisten Einfamilienhäuser werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt oder zum Kauf angeboten. Das Mietangebot konzentriert sich daher auf wenige Objekte, die oft von Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von vermögenden Privatpersonen für befristete Aufenthalte gesucht werden.

Die Nachfrage nach Miethäusern kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die den Wunsch nach mehr Platz und einem eigenen Garten haben, sich aber noch nicht für einen Kauf entscheiden können oder wollen. Auch Expats und temporär in Düsseldorf arbeitende Führungskräfte internationaler Unternehmen gehören zur Zielgruppe.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot führt. Wenn Häuser zur Vermietung angeboten werden, sind sie in der Regel schnell vergeben, sofern Preis und Zustand marktgerecht sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden erwartungsgemäß in den Premiumlagen Oberkassel, Niederkassel, Kaiserswerth und Meerbusch-Büderich (grenznah zu Düsseldorf) erzielt. Hier sind Mieten von über 3.000 Euro monatlich für hochwertige Objekte keine Seltenheit. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf eine repräsentative Wohnadresse und eine internationale Nachbarschaft legen.

In den Stadtteilen der mittleren Preiskategorie wie Gerresheim, Wersten oder Unterrath bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser typischerweise zwischen 1.500 und 2.500 Euro. Diese Bereiche sind vor allem für Familien attraktiv, die eine gute Balance zwischen Mietpreis und Lebensqualität suchen.

Die peripheren Stadtteile bieten die günstigsten Mietoptionen, allerdings ist hier das Angebot an Miethäusern besonders rar. Die wenigen verfügbaren Objekte werden oft langfristig vermietet und kommen selten auf den freien Markt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist bei Miethäusern mit einer weitgehend stabilen Entwicklung zu rechnen. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden starke Mieterhöhungen verhindern, während das knappe Angebot preisunterstützend wirkt.

Ein Trend, der sich voraussichtlich fortsetzen wird, ist die verstärkte Nachfrage nach energieeffizienten Häusern. Angesichts der hohen Energiekosten achten Mieter zunehmend auf die Nebenkosten, was gut gedämmte Häuser mit moderner Heiztechnik attraktiver macht.

Die Entwicklung des Arbeitsmarktes in Düsseldorf, insbesondere die Ansiedlung neuer Unternehmen und die Expansion bestehender Firmen, wird die Nachfrage nach hochwertigen Miethäusern weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt dazu führen, dass mehr Menschen bereit sind, in die Peripherie zu ziehen, wenn sie nur noch teilweise ins Büro pendeln müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Auch für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf liegen für das dritte Quartal 2025 keine spezifischen aktuellen Daten vor. Ausgehend von den Trends des Vorquartals und der allgemeinen Marktbeobachtung lässt sich jedoch eine qualifizierte Einschätzung vornehmen. Im zweiten Quartal 2025 bewegten sich die durchschnittlichen Angebotsmieten für Wohnungen zwischen 11 und 16 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Größe und Ausstattung.

Es ist davon auszugehen, dass sich diese Preisspanne im dritten Quartal gehalten hat, mit leichten Aufwärtsbewegungen in besonders gefragten Segmenten. Die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Düsseldorf wirken dabei als stabilisierende Faktoren, die extreme Preissprünge verhindern.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf bleibt angespannt. Das Angebot kann mit der hohen Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer niedrigen Leerstandsquote von unter 2 Prozent führt. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkonen in zentralen oder gut angebundenen Lagen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich erhöht. Die hohen Baukosten und die regulatorischen Anforderungen führen dazu, dass Neubauwohnungen oft zu Mieten angeboten werden müssen, die an der Obergrenze des Marktüblichen liegen. Diese finden dennoch Abnehmer, da sie moderne Standards in Bezug auf Energieeffizienz und Ausstattung bieten.

Ein wichtiger Trend ist die zunehmende Professionalisierung des Vermietungsmarktes. Große Wohnungsgesellschaften und institutionelle Investoren dominieren zunehmend das Angebot, während private Kleinvermieter sich teilweise aus dem Markt zurückziehen. Dies führt zu standardisierten Prozessen bei der Wohnungsvergabe, aber auch zu weniger Flexibilität bei individuellen Mieterwünschen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden weiterhin in den zentralen und prestigeträchtigen Stadtteilen verlangt. In Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und Düsseltal liegen die Mieten für neuwertige oder hochwertig sanierte Wohnungen oft über 15 Euro pro Quadratmeter. In Einzelfällen, beispielsweise bei Penthouse-Wohnungen mit Rheinblick, werden auch Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt.

Die Stadtteile der mittleren Preiskategorie wie Bilk, Flingern, Derendorf und Unterbilk zeigen eine stabile Entwicklung mit Durchschnittsmieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem lebendigen Stadtteilleben.

In den peripheren Lagen wie Garath, Hellerhof oder Hassels bewegen sich die Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten erschwinglichen Wohnraum, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und einer als unzureichend empfundenen Infrastruktur.

Die Universitätsnähe spielt eine wichtige Rolle bei der Preisbildung. Stadtteile mit guter Anbindung an die Heinrich-Heine-Universität oder die Hochschule Düsseldorf verzeichnen eine konstant hohe Nachfrage von Studenten und jungen Akademikern, was die Mieten stützt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf für die nächsten 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Die Mieten werden voraussichtlich weiter moderat steigen, begrenzt durch regulatorische Maßnahmen und die Kaufkraft der Mieter.

Ein wichtiger Faktor wird die weitere Entwicklung der Energiekosten sein. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten zunehmend schwerer vermietbar werden, während energieeffiziente Wohnungen Mietaufschläge rechtfertigen können. Dies könnte zu einer weiteren Spreizung der Mieten führen.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und der Zuzug von Fachkräften wird die Nachfrage nach kleinen und mittleren Wohnungen weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung des Home-Office dazu führen, dass auch größere Wohnungen oder Wohnungen in weniger zentralen, aber dafür ruhigeren Lagen an Attraktivität gewinnen.

Die geplanten Neubauvorhaben in Düsseldorf werden voraussichtlich nur teilweise zur Entspannung des Marktes beitragen können. Die Fertigstellung größerer Wohnprojekte wird zwar das Angebot erhöhen, doch die gleichzeitig wachsende Bevölkerung und die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort werden die zusätzlichen Wohnungen schnell absorbieren.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und weitgehend stabil. Die leichten Preiskorrekturen bei Kaufimmobilien sind als gesunde Marktbereinigung zu werten und keine Vorboten einer größeren Krise. Die fundamentalen Faktoren – starke Wirtschaft, wachsende Bevölkerung, knappes Angebot – stützen weiterhin die Preise.

Qualität wird zunehmend zum entscheidenden Faktor: Immobilien mit guter Energiebilanz, attraktiver Lage und zeitgemäßer Ausstattung behaupten ihre Preise oder erzielen sogar Aufschläge, während sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien in weniger gefragten Lagen unter Druck geraten.

Für Käufer und Mieter bleibt der Markt herausfordernd, bietet aber bei sorgfältiger Suche und realistischen Erwartungen durchaus Chancen. Verkäufer und Vermieter müssen sich auf anspruchsvollere Kunden einstellen, die genau vergleichen und auf Transparenz Wert legen.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die aktuelle Stabilisierung fortsetzt oder ob externe Faktoren wie Zinsentwicklung, Wirtschaftslage oder regulatorische Änderungen zu neuen Dynamiken führen werden.