Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt. Die Analyse der vier Hauptsegmente - Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete - offenbart durchweg steigende Preise bei anhaltend hoher Nachfrage. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzt sich der positive Trend mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen fort, wobei besonders der Mietmarkt für Häuser eine bemerkenswerte Dynamik aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Düsseldorf verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro. Diese Entwicklung markiert einen signifikanten Anstieg um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.730 Euro lag. Besonders bemerkenswert ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um 6,6 Prozent erhöht, was die anhaltende Attraktivität des Düsseldorfer Immobilienmarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei nicht einheitlich über alle Marktsegmente. Während der Durchschnittspreis bei 5.868 Euro pro Quadratmeter liegt, weist der Medianwert mit 5.448 Euro eine leichte Diskrepanz auf, was auf eine gewisse Spreizung zwischen Premium- und Standardimmobilien hindeutet. Diese Differenz verdeutlicht die zunehmende Segmentierung des Marktes, bei der hochpreisige Objekte in Toplagen die Durchschnittspreise nach oben treiben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird maßgeblich von einer ausgeprägten Angebotsknappheit bestimmt. Besonders in den beliebten zentralen Lagen, den sogenannten Core-Quarters, ist das verfügbare Angebot äußerst limitiert. Diese Verknappung trifft auf eine weiterhin hohe, wenn auch zunehmend selektive Nachfrage. Käufer zeigen sich gut informiert, preisbewusst und entscheidungsfähig, was zu einer effizienten Marktabwicklung führt.

Die Neubauaktivität in Düsseldorf ist zwar vorhanden, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um eine spürbare Entspannung des Marktes herbeizuführen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt damit ein prägendes Merkmal des Düsseldorfer Immobilienmarktes. Objekte in gefragten Lagen finden oftmals innerhalb kürzester Zeit neue Eigentümer, wobei häufig mehrere Interessenten um die gleiche Immobilie konkurrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Lage innerhalb Düsseldorfs spielt eine entscheidende Rolle für die Preisentwicklung und Marktdynamik. Premiumlagen wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim erweisen sich als besonders begehrt. In diesen Stadtteilen zeigen sich die Preise stabil bis leicht steigend, wobei die Nachfrage das ohnehin knappe Angebot deutlich übersteigt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den peripheren Lagen Düsseldorfs gestaltet sich die Preisbewegung selektiver. Hier spielt die Mikrolage eine zunehmend wichtige Rolle. Faktoren wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Grünflächen oder die Qualität der lokalen Infrastruktur können erhebliche Preisunterschiede innerhalb desselben Stadtteils verursachen. Während einige Randlagen von der allgemeinen Marktdynamik profitieren, zeigen andere eine verhaltene Entwicklung.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin. Experten bewerten den Markt als robust und attraktiv, wobei die strukturelle Angebotsknappheit weiterhin als preistreibender Faktor wirken wird. Eine leichte Marktkonsolidierung wird zwar angedeutet, diese dürfte jedoch eher zu einer Stabilisierung auf hohem Niveau als zu nennenswerten Preisrückgängen führen.

Die positive Langzeitentwicklung des Düsseldorfer Immobilienmarktes wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die wirtschaftliche Stärke der Region, die anhaltende Zuwanderung und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine möglicherweise nachlassende Konjunktur zu einer gewissen Abkühlung der Nachfrage führen, was die Preisdynamik in den kommenden Quartalen etwas dämpfen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf weist im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.194 Euro auf. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Preis noch bei circa 5.039 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung rund 4 Prozent, was eine etwas moderatere Entwicklung als im Häusersegment darstellt.

Die Preisdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt sich insgesamt etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot in diesem Segment zurückzuführen ist. Dennoch bleibt das Preisniveau hoch und die Aufwärtsbewegung intakt. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen Spitzenpreise, die deutlich über dem Durchschnitt liegen können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment wird von einem sehr niedrigen Leerstand und einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Insbesondere in den zentralen und beliebten Vierteln führt die Angebotsknappheit zu kurzen Vermarktungszeiten. Wohnungen in gefragten Lagen sind oft innerhalb weniger Tage verkauft, wobei häufig mehrere Interessenten um dasselbe Objekt konkurrieren.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbereich zeigt sich etwas lebhafter als im Häusersegment, kann aber die strukturelle Unterversorgung nur marginal lindern. Neue Wohnprojekte werden vom Markt regelrecht absorbiert, oft sind die Einheiten bereits vor Fertigstellung verkauft. Die Käufer zeigen sich dabei qualifiziert, preissensibel und selektiv, was zu einer differenzierten Marktentwicklung je nach Objektqualität und Lage führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Auch im Wohnungssegment zeigen die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim die höchste Attraktivität. In diesen Stadtteilen sind die Preise stabil bis leicht steigend, wobei die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Lebensqualität, der Nähe zum Rhein und der exzellenten Infrastruktur.

Die Mikrolage spielt bei Wohnungen eine noch größere Rolle als bei Häusern. Faktoren wie Stockwerk, Ausrichtung, Balkon oder Terrasse, Parkplatzverfügbarkeit und die unmittelbare Nachbarschaft können erhebliche Preisunterschiede verursachen. In weniger zentralen Lagen zeigt sich der Markt differenzierter, wobei gut angebundene Stadtteile mit Entwicklungspotenzial zunehmend in den Fokus rücken.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Stabilisierung auf hohem Niveau mit moderaten Preissteigerungen erwartet. Der Markt befindet sich in einer leichten Konsolidierungsphase, bleibt aber weiterhin robust. Die Nachfrage dürfte auf hohem Niveau verharren, wobei sich Käufer zunehmend selektiv zeigen und verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Die geplanten und in Bau befindlichen Neubauaktivitäten werden das Angebot leicht erhöhen, jedoch nicht ausreichend sein, um eine grundlegende Entspannung herbeizuführen. Insbesondere in den gefragten Lagen wird die Knappheit bestehen bleiben. Mittelfristig könnte eine leichte Verschiebung der Nachfrage in Richtung der gut angebundenen Randlagen zu beobachten sein, da die Preise in den Toplagen für viele Käufer die Schmerzgrenze erreicht haben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Die durchschnittliche Miete liegt bei 12,72 Euro pro Quadratmeter, was einen deutlichen Anstieg um 6,36 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 darstellt, in dem die Miete noch bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag. Diese überdurchschnittliche Steigerung macht das Segment der Mietshäuser zum dynamischsten Bereich des Düsseldorfer Wohnimmobilienmarktes im aktuellen Quartal.

Die starke Mietpreisentwicklung reflektiert die extreme Knappheit in diesem Marktsegment. Häuser zur Miete sind in Düsseldorf traditionell rar, und die wenigen verfügbaren Objekte stoßen auf eine außerordentlich hohe Nachfrage. Besonders Familien mit Kindern, die mehr Platz benötigen, aber sich den Kauf einer Immobilie (noch) nicht leisten können oder wollen, treiben die Nachfrage in diesem Segment.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einer extremen Angebotsknappheit geprägt. Die geringe Verfügbarkeit, insbesondere in zentralen Lagen, führt zu einer hochkompetitiven Wettbewerbssituation unter den Mietinteressenten. Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment hat mehrere Ursachen: Zum einen werden Häuser häufiger zum Eigenbedarf genutzt als zur Vermietung angeboten, zum anderen führen die hohen Kaufpreise dazu, dass Eigentümer bei einer Vermietung entsprechend hohe Renditen erwarten. Dies resultiert in den beobachteten hohen Mietpreisen, die für viele Haushalte zunehmend zur Belastung werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen Düsseldorfs sind Mietshäuser besonders rar und entsprechend teuer. Die Nachfrage in diesen Lagen bleibt ungebrochen hoch, und die Mietpreise zeigen sich stabil bis steigend. Stadtteile wie Oberkassel, Kaiserswerth oder Niederkassel sind bei zahlungskräftigen Mietern besonders begehrt, die Wert auf ein gehobenes Wohnumfeld und viel Platz legen.

In den peripheren Lagen ist der Preisdruck etwas geringer, allerdings zeigt sich auch hier eine selektive Nachfrage. Gut angebundene Randlagen mit familienfreundlicher Infrastruktur erfahren eine zunehmende Nachfrage, während weniger attraktive Standorte längere Vermarktungszeiten aufweisen. Die Qualität der lokalen Schulen und Kindergärten spielt in diesem Segment eine besonders wichtige Rolle bei der Standortwahl.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der steigenden Mietpreise hin. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da das strukturelle Defizit an Mietshäusern bestehen bleibt. Die Belastung für wohnungssuchende Familien wird weiter zunehmen, was möglicherweise zu einer verstärkten Abwanderung ins Umland führen könnte.

Mittelfristig könnte die angespannte Situation im Mietshaus-Segment dazu führen, dass mehr Familien den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, sofern die Finanzierungsbedingungen dies zulassen. Alternativ könnte eine verstärkte Nachfrage nach großen Mietwohnungen als Substitut zu beobachten sein. Politische Interventionen wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Angebotsknappheit nicht lösen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von etwa 12 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einer moderaten Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, wobei die Entwicklung weniger dynamisch ausfällt als im Segment der Mietshäuser. Im Jahresvergleich zeigen sich weiter steigende Mieten, allerdings mit geringerer Intensität als bei den Kaufpreisen.

Die Mietpreisentwicklung im Wohnungssegment zeigt sich differenziert nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Während kleine, zentral gelegene Wohnungen weiterhin stark nachgefragt sind und entsprechende Preissteigerungen verzeichnen, ist die Entwicklung bei größeren Wohnungen in Randlagen moderater. Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Energieeffizienz erzielen dabei regelmäßig Spitzenmieten, die deutlich über dem Durchschnitt liegen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment wird von einem sehr niedrigen Leerstand und einer anhaltend hohen Nachfrage bestimmt. Besonders in den zentralen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage das Angebot bei weitem. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen, wobei Massenbesichtigungen mit 20 oder mehr Interessenten keine Seltenheit sind.

Die Neubauaktivitäten im Mietwohnungsbereich können die strukturelle Knappheit nur marginal lindern. Zwar entstehen neue Wohnquartiere, doch werden diese vom Markt sofort absorbiert. Viele Neubauprojekte sind bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet. Die Mieter zeigen sich dabei zunehmend anspruchsvoll bezüglich Ausstattung und Energieeffizienz, sind aber gleichzeitig gezwungen, höhere Mieten zu akzeptieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten werden in den Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Flingern und Pempelfort erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur. Hier sind Mieten von 14 Euro pro Quadratmeter und mehr keine Seltenheit, insbesondere bei Neubauten oder sanierten Altbauwohnungen mit gehobener Ausstattung.

In den Stadtrandlagen zeigt sich ein etwas entspannteres Preisniveau, wobei auch hier der Markt als selektiv zu bezeichnen ist. Gut angebundene Stadtteile mit U-Bahn- oder S-Bahn-Anbindung erfahren eine steigende Nachfrage, während weniger gut erschlossene Gebiete moderatere Preisentwicklungen aufweisen. Die Mikrolage innerhalb der Stadtteile gewinnt zunehmend an Bedeutung für die Preisfindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortführung der Preisanstiege zu rechnen, wenngleich sich das Tempo möglicherweise etwas verlangsamen könnte. Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben von Zuzug und Haushaltsverkleinerung, trifft weiterhin auf ein begrenztes Angebot. Eine grundlegende Entspannung ist nicht in Sicht.

Das bedingt erhöhte Neubauangebot wird zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, kann aber die strukturelle Unterversorgung nicht beheben. Mittelfristig könnte sich die Nachfrage verstärkt auf die gut angebundenen Randlagen verlagern, da die Mieten in den zentralen Lagen für viele Haushalte nicht mehr erschwinglich sind. Politische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik dämpfen, werden aber das Grundproblem der Angebotsknappheit nicht lösen. Die Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und die damit verbundene Zuwanderung werden den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Alle vier untersuchten Segmente zeigen Preissteigerungen, wobei der Mietmarkt für Häuser mit einem Plus von 6,36 Prozent die dynamischste Entwicklung aufweist. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes und wird auch in den kommenden Quartalen für Preisdruck sorgen. Während sich in den Premiumlagen eine gewisse Konsolidierung auf hohem Niveau andeutet, rücken gut angebundene Randlagen zunehmend in den Fokus der Nachfrager. Die Herausforderung für Politik und Stadtplanung besteht darin, das Wohnungsangebot nachhaltig zu erhöhen, ohne dabei die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu gefährden.