Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den deutlichen Preissteigerungen der vergangenen Quartale ist eine leichte Korrektur gegenüber dem Vorquartal zu beobachten, während die Jahresvergleiche weiterhin positive Wachstumsraten aufweisen. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands mit anhaltend hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Kaufpreis für Häuser in Düsseldorf bei etwa 5.448 Euro pro Quadratmeter. Alternative Marktbeobachtungen von Engel & Völkers weisen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.868 Euro aus, was die Bandbreite der Preisgestaltung je nach Lage und Objektqualität verdeutlicht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein leichter Rückgang von 2,1 Prozent zu verzeichnen, was als gesunde Marktkorrektur nach den starken Anstiegen der Vormonate zu werten ist.

Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt hingegen ein positives Bild mit einem Preisanstieg von etwa 4 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes trotz kurzfristiger Schwankungen. Die Preisdynamik deutet auf einen Markt hin, der sich nach einer Phase starken Wachstums nun auf hohem Niveau einpendelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch insbesondere in den zentralen und begehrten Lagen weiterhin deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Vermarktungszeiten für realistisch bepreiste Objekte sind nach wie vor kurz, was die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Düsseldorf unterstreicht.

Die Neubauaktivität zeigt sich zwar präsent, kann aber die strukturelle Angebotsknappheit nicht signifikant mildern. Bauträger und Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf nachhaltige und energieeffiziente Konzepte, was sowohl den gestiegenen regulatorischen Anforderungen als auch den veränderten Käuferpräferenzen geschuldet ist. Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge weiter verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere Düsseldorfs – Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim – zeigen sich weiterhin als Stabilitätsanker des Marktes. Hier sind die Preise stabil bis leicht steigend, und die Nachfrage übersteigt kontinuierlich das verfügbare Angebot. Diese etablierten Wohnlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der ausgezeichneten Infrastruktur und dem gewachsenen sozialen Umfeld.

In den peripheren Stadtteilen ist die Marktentwicklung differenzierter zu betrachten. Hier zeigen sich teilweise Nachfrageschwankungen und selektive Preiskorrekturen. Käufer sind in diesen Lagen preissensibler und achten verstärkt auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und sich entwickelnder Infrastruktur zeigen jedoch auch hier positive Tendenzen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer moderaten Preisentwicklung zu rechnen. Die Kernlagen werden voraussichtlich weiterhin Preissteigerungen verzeichnen, während sich der Gesamtmarkt in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau befindet. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum, die wirtschaftliche Stärke der Region und die anhaltende Niedrigzinsphase werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Herausforderungen ergeben sich aus den gestiegenen Baukosten, strengeren Energieeffizienzanforderungen und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland. Diese Faktoren werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen, wobei moderne, energieeffiziente Objekte in guten Lagen Premiumpreise erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau zwischen 4.800 und 5.194 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne die erheblichen Unterschiede zwischen verschiedenen Lagen und Objektqualitäten widerspiegelt. Der von Certa-Gutachten ermittelte Durchschnittspreis liegt bei etwa 4.820 Euro pro Quadratmeter.

Im Quartalsvergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein Rückgang zwischen 1,2 und 1,8 Prozent zu verzeichnen. Diese moderate Korrektur ist weniger ausgeprägt als im Häusersegment und deutet auf eine höhere Preisstabilität bei Eigentumswohnungen hin. Der Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt hingegen einen Anstieg zwischen 1,8 und 4 Prozent, je nach Quelle und betrachtetem Marktsegment. Die moderatere Preisentwicklung im Vergleich zu Häusern reflektiert die unterschiedliche Nachfragestruktur und das vergleichsweise größere Angebot in diesem Segment.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen präsentiert sich grundsätzlich stabiler als im Häusersegment, weist jedoch erhebliche regionale Unterschiede auf. Ein deutlicher Trend zeigt sich in den veränderten Käuferpräferenzen: Energieeffizienz, moderne Grundrisse und nachhaltige Bauweise sind zu entscheidenden Kaufkriterien geworden. Wohnungen mit erheblichem Sanierungsbedarf erfahren deutliche Preisabschläge, was die Marktdifferenzierung verstärkt.

Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment bleibt sehr gering, besonders in den Core-Quartieren sind die Vermarktungszeiten außerordentlich kurz. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf hochwertige Projekte mit nachhaltigen Konzepten, was sowohl den regulatorischen Anforderungen als auch der veränderten Nachfrage entspricht. Bestandsobjekte mit guter Bausubstanz und Modernisierungspotenzial finden ebenfalls schnell Käufer, allerdings zu entsprechend angepassten Preisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Toplagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich als besonders nachgefragt und preisstabil. Hier ist die Nachfrage kontinuierlich hoch, und die Preisentwicklung zeigt sich robust gegenüber Marktschwankungen. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur, dem urbanen Flair und der hohen Lebensqualität.

In den Randlagen Düsseldorfs zeigen sich stärkere Preisschwankungen und eine selektivere Nachfrage. Käufer sind hier preisbewusster und achten verstärkt auf die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und die Entwicklungsperspektiven des jeweiligen Stadtteils. Aufstrebende Viertel mit Entwicklungspotenzial ziehen vermehrt junge Käufer und Investoren an, die von zukünftigen Wertsteigerungen profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Düsseldorf deutet auf eine Seitwärtsbewegung mit leichten Aufwärtstrends in gefragten Lagen hin. Die kommenden 12 bis 24 Monate werden voraussichtlich von einer weiteren Marktkonsolidierung geprägt sein, wobei die Qualität und Energieeffizienz der Objekte zunehmend preisbestimmend wirken werden.

Die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird zu einer weiteren Spreizung der Preise führen. Moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen und kernsanierte Bestandsobjekte werden Premiumpreise erzielen, während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen unter Preisdruck geraten könnten. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiterhin stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 extrem angespannt mit weiter steigenden Mieten. Konkrete Zahlen zur durchschnittlichen Quadratmetermiete für Häuser liegen zwar nicht detailliert vor, die Marktbeobachtungen deuten jedoch auf eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung hin. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mietpreise stabil bis leicht steigend, wobei die genauen prozentualen Veränderungen aufgrund der begrenzten Datenverfügbarkeit in diesem spezifischen Segment nicht exakt beziffert werden können.

Die Jahresentwicklung zeigt ebenfalls einen steigenden Trend, was die strukturelle Knappheit in diesem Marktsegment unterstreicht. Häuser zur Miete stellen in Düsseldorf ein besonders rares Gut dar, was sich unmittelbar in der Preisentwicklung niederschlägt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein minimal verfügbares Angebot, was zu einer kontinuierlichen Mietpreissteigerung führt.

Marktdynamik

Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch nicht existent. Das verfügbare Angebot ist minimal und wird meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die hohe Nachfrage kommt sowohl von Familien, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen, als auch von Unternehmen, die hochwertige Objekte für ihre Mitarbeiter suchen.

Die Vermietung erfolgt bei angemessenen Preisen außerordentlich schnell, oft werden Objekte bereits vor der öffentlichen Vermarktung über Netzwerke und Vormerkungen vergeben. Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist sehr begrenzt, da Investoren und Entwickler sich vorrangig auf den lukrativeren Verkauf oder die Entwicklung von Mehrfamilienhäusern konzentrieren. Diese strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich auch mittelfristig nicht entspannen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen und Core-Quartieren Düsseldorfs sind Miethäuser besonders gefragt und erzielen Spitzenmieten. Die Vermietungszeiten sind hier minimal, oft werden Objekte innerhalb von Tagen oder sogar Stunden vergeben. Die Nachfrage übersteigt das Angebot um ein Vielfaches, was Vermietern eine komfortable Auswahlmöglichkeit unter zahlreichen Interessenten bietet.

In den Randlagen zeigt sich eine selektivere Nachfrage. Hier spielen Faktoren wie die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie die allgemeine Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Dennoch ist auch in diesen Lagen die Nachfrage grundsätzlich hoch, lediglich die Vermarktungszeiten können etwas länger ausfallen. Miethäuser in aufstrebenden Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial finden zunehmend Interesse bei jüngeren Familien, die bereit sind, für mehr Platz auch längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf weitere Preissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Die Kombination aus anhaltender Angebotsknappheit, positiver Bevölkerungsentwicklung und der Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort wird den Preisdruck aufrechterhalten.

Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da die strukturellen Faktoren, die zu der aktuellen Marktenge führen, sich nicht kurzfristig ändern werden. Die steigende Nachfrage nach flexiblen Wohnformen und der Trend zum Home-Office, der mehr Wohnraum erfordert, werden die Nachfrage nach Miethäusern weiter befeuern. Vermieter werden von dieser Marktlage profitieren und können mit stabilen, tendenziell steigenden Mieteinnahmen rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit stabilen bis leicht steigenden Mietpreisen. Während genaue Durchschnittswerte in Euro pro Quadratmeter aus den verfügbaren Quellen nicht detailliert hervorgehen, zeigt sich eine klare Tendenz zu weiteren Mietpreissteigerungen. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten tendenziell leicht gestiegen, wobei die genauen prozentualen Veränderungen aufgrund der Datenlage nicht exakt beziffert werden können.

Die Jahresentwicklung weist ebenfalls auf steigende Mieten hin, was die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohn- und Arbeitsort unterstreicht. Der Mietwohnungsmarkt bleibt eines der dynamischsten Segmente des Düsseldorfer Immobilienmarktes, getrieben durch kontinuierlichen Zuzug und eine starke Wirtschaft.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp bei gleichzeitig sehr hoher Nachfrage. Der Leerstand bewegt sich auf einem minimal niedrigen Niveau, was die Marktanspannung verdeutlicht. Vermarktungszeiten für Mietwohnungen sind außerordentlich kurz, qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Nachfragestruktur hat sich in den letzten Quartalen weiter ausdifferenziert. Neben der klassischen Nachfrage von Singles und Paaren zeigt sich eine verstärkte Nachfrage nach familiengerechten Wohnungen sowie nach barrierefreien Objekten für eine alternde Gesellschaft. Auch die Nachfrage nach möblierten Wohnungen für temporäre Aufenthalte und Expats bleibt auf hohem Niveau. Die Neubauaktivität kann mit der Nachfrageentwicklung nicht Schritt halten, was zu einer weiteren Verknappung des Angebots führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Core-Quartiere wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich als besonders stark nachgefragt. Hier herrscht höhere Preisstabilität oder sogar moderates Wachstum. Diese zentralen Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen, kulturellen Einrichtungen und Freizeitmöglichkeiten. Die Mietpreise in diesen Quartieren befinden sich auf dem höchsten Niveau der Stadt und zeigen weiterhin Aufwärtspotenzial.

In den Randlagen zeigt sich eine schwankendere Nachfrage, die stark von der jeweiligen Infrastruktur und Anbindung abhängt. Stadtteile mit guter ÖPNV-Anbindung und sich entwickelnder Infrastruktur verzeichnen steigende Nachfrage und entsprechende Mietpreisentwicklungen. Weniger gut angebundene Randlagen zeigen eine selektivere Nachfrage, bieten aber oft noch bezahlbareren Wohnraum für preissensible Mieter.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Seitwärtsbewegung mit moderat steigenden Mieten erwartet. Die strukturellen Faktoren, die den Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt prägen – starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum, knappes Angebot – werden sich voraussichtlich nicht grundlegend ändern.

Die Mietpreisentwicklung wird weiterhin von der Lage und Qualität der Objekte abhängen. Moderne, energieeffiziente Wohnungen in guten Lagen werden überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen verzeichnen, während ältere, sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen unter Druck geraten könnten. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wird auch im Mietmarkt zu einer weiteren Differenzierung führen. Politische Interventionen wie Mietpreisbremsen oder neue Regulierungen könnten die Marktdynamik beeinflussen, werden aber voraussichtlich die grundlegende Angebotsknappheit nicht lösen können.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Nach den starken Preissteigerungen der Vergangenheit ist eine moderate Korrektur im Quartalsvergleich zu beobachten, während die Jahresvergleiche weiterhin positive Wachstumsraten aufweisen. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung bestimmen.

Die zunehmende Differenzierung des Marktes nach Lage, Qualität und Energieeffizienz wird sich weiter verstärken. Investoren und Eigennutzer sollten diese Faktoren bei ihren Entscheidungen berücksichtigen. Düsseldorf bleibt als Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens und wichtiger Wirtschaftsstandort ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit guten langfristigen Perspektiven.