Immobilienmarktbericht Düsseldorf - Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung und Normalisierung. Nach den turbulenten Marktbewegungen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem robusten Niveau eingependelt, wobei sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Marktsegmenten und Stadtlagen zeigen. Die Analyse der aktuellen Marktdaten im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 offenbart eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preiskorrekturen bei Kaufimmobilien und einem weitgehend stabilen Mietmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der Median-Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei etwa 5.448 Euro, was einen leichten Rückgang von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis bewegt sich nach alternativen Erhebungen bei circa 5.868 Euro und zeigt sich damit weitgehend stabil bis leicht steigend. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum verzeichnet das Segment sogar einen Preisanstieg von etwa 4 Prozent, was die grundsätzliche Stabilität und Attraktivität des Düsseldorfer Häusermarktes unterstreicht.

Die Preisentwicklung im dritten Quartal 2025 spiegelt eine gesunde Marktkorrektur wider, die nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen eingetreten ist. Diese moderate Anpassung ist primär auf die veränderten Finanzierungsbedingungen und eine differenziertere Käufernachfrage zurückzuführen. Besonders bemerkenswert ist, dass trotz der quartalsweisen Korrektur die Jahresentwicklung positiv bleibt, was auf eine nachhaltige Wertstabilität hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 begrenzt, während die Nachfrage weiterhin hoch und qualifiziert auftritt. Diese Konstellation führt zu einem Verkäufermarkt, insbesondere in den begehrten Lagen Düsseldorfs. Die Neubauaktivität zeigt sich moderat steigend, was zu einer allmählichen Entspannung der Angebotssituation beiträgt und den Markt in Richtung eines ausgeglicheneren Verhältnisses zwischen Angebot und Nachfrage bewegt.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was Käufern mehr Zeit für fundierte Entscheidungen einräumt. Banken führen weiterhin genaue Bonitätsprüfungen durch, wodurch die Käuferschaft gut qualifiziert ist und spekulative Überhitzungen vermieden werden. Die moderate Zinsentwicklung trägt zur Planbarkeit von Finanzierungen bei und stabilisiert die Nachfragesituation.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Düsseldorfs - Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim - zeigen sich weitgehend resistent gegenüber Preiskorrekturen und verzeichnen stabile Preise bei anhaltend hoher Nachfrage. In diesen Stadtteilen übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu schnellen Verkäufen und teilweise sogar zu Bieterwettbewerben führt. Häuser in diesen Lagen erzielen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen und sich häufig im Bereich von 6.500 bis 8.000 Euro bewegen.

Im Mittelklassebereich zeigt sich die Nachfrage selektiver und die Preisentwicklung differenzierter. Stadtteile wie Bilk, Flingern oder Derendorf profitieren von ihrer guten Infrastruktur und Anbindung, müssen aber teilweise moderate Preisanpassungen hinnehmen. In den Randlagen Düsseldorfs, etwa in Garath, Hellerhof oder Lichtenbroich, sind die Preisrückgänge etwas deutlicher ausgeprägt, wobei hier familienfreundliche Eigenschaften wie Gartenflächen und ruhige Wohnlagen weiterhin geschätzt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit moderaten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Der Markt hat sich von der Überhitzung der Vorjahre erholt und nähert sich einem ausgeglichenen Zustand mit fairen Preisen. Die demografische Entwicklung Düsseldorfs mit kontinuierlichem Zuzug, die starke Wirtschaftskraft der Region und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland sprechen für eine stabile Preisentwicklung.

Mittelfristig wird erwartet, dass sich die Preise in den Premiumlagen weiter stabilisieren, während in den Mittelklasse- und Randlagen noch leichte Korrekturen möglich sind. Die Neubauaktivität wird voraussichtlich moderat zunehmen, was zu einer graduellen Entspannung der Angebotssituation führen könnte, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 5.194 Euro. Dies entspricht einem Rückgang von circa 1,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung mit einem Preisanstieg zwischen 3 und 6,65 Prozent, je nach Erhebungsmethode und Datenquelle. Diese Diskrepanz zwischen kurzfristiger Korrektur und mittelfristiger Wertsteigerung verdeutlicht die aktuelle Konsolidierungsphase des Marktes.

Die Preisentwicklung im Wohnungssegment folgt einem ähnlichen Muster wie bei den Häusern, wobei die Volatilität etwas geringer ausfällt. Nach einer längeren Phase kontinuierlicher Preissteigerungen seit 2022 hat sich der Markt auf einem hohen Niveau stabilisiert. Die aktuellen Preise reflektieren eine realistischere Marktbewertung, die sowohl für Käufer als auch Verkäufer nachhaltig tragfähig erscheint.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 durch verstärkte Neubauaktivitäten leicht erhöht. Mehrere größere Wohnbauprojekte wurden fertiggestellt oder befinden sich kurz vor der Fertigstellung, was zu einer verbesserten Auswahlmöglichkeit für Käufer führt. Die Nachfrage bleibt dennoch hoch und qualifiziert, wobei Käufer ihre Kaufentscheidungen überlegter treffen können als in den überhitzten Marktphasen der Vorjahre.

Die verlängerten Entscheidungszeiträume führen zu realistischeren Preisvorstellungen auf beiden Marktseiten. Verkäufer müssen sich auf längere Vermarktungszeiten einstellen und sind eher bereit, über Preise zu verhandeln. Dies gilt insbesondere für Bestandswohnungen, die modernisierungsbedürftig sind oder sich in weniger gefragten Lagen befinden. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten in guten Lagen erzielen weiterhin Höchstpreise bei kurzen Vermarktungszeiten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim zeigen sich stabil mit teilweise sogar leichten Preisaufschlägen, insbesondere bei modernisierten Altbauwohnungen und hochwertigen Neubauten. In diesen Stadtteilen bewegen sich die Quadratmeterpreise häufig zwischen 6.000 und 9.000 Euro, wobei Penthouse-Wohnungen und besondere Lagen am Rhein auch deutlich höhere Preise erzielen können.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Unterbilk, Friedrichstadt und Pempelfort-Nord profitieren Eigentumswohnungen von der urbanen Entwicklung und verbesserten Infrastruktur. Hier liegen die Preise im Bereich von 4.500 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter. In weniger zentralen Stadtteilen spielt die Mikrolage eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. Faktoren wie Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen beeinflussen die Preise erheblich.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Düsseldorf wird sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter normalisieren. Nach der Überwindung der Überhitzungsphase erwarten Experten langfristig moderate Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltenden Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort, der stabilen Bevölkerungsentwicklung und der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet.

Die Fertigstellung weiterer Neubauprojekte wird das Angebot in den kommenden Quartalen erhöhen, was zu einem ausgeglicheneren Markt führen dürfte. Besonders im mittleren Preissegment könnte dies zu einer Stabilisierung oder sogar leichten Preiskorrektur führen. Im Premiumsegment werden die Preise voraussichtlich stabil bleiben oder moderat steigen, da hier die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wenngleich konkrete Preisdaten für dieses spezifische Segment begrenzt verfügbar sind. Die allgemeine Mietpreisentwicklung deutet auf ein moderates Niveau hin, das durch die verbesserte Finanzierungssituation und planbare Zinsentwicklung gestützt wird. Die Stabilität im Kaufmarkt wirkt sich positiv auf den Mietmarkt aus, da potenzielle Käufer teilweise auf Mietobjekte ausweichen und somit die Nachfrage stützen.

Die Mietpreise für Häuser orientieren sich stark an der jeweiligen Ausstattung, Größe und Lage, wobei Einfamilienhäuser in guten Lagen Kaltmieten zwischen 2.500 und 4.500 Euro erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich typischerweise in einer Spanne von 1.800 bis 3.000 Euro monatlich. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung ohne signifikante Preissprünge.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt qualifiziert und planbar, wobei sich insbesondere Familien und Paare mit Kindern für diese Wohnform interessieren. Das Angebot ist traditionell begrenzt, da viele Häuser in Düsseldorf als Eigentum genutzt werden. Die Neubauaktivität im Segment der Miedhäuser ist moderat, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf gehobene Objekte in attraktiven Lagen.

Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können bei hochwertigen Objekten in guten Lagen mit kurzen Leerstandszeiten rechnen. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und stabileren Mieteinnahmen führt. Die Bonitätsprüfungen sind streng, was zu einer qualifizierten Mieterschaft führt und Mietausfälle minimiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premiumlagen wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth sind Miedhäuser besonders begehrt und erzielen Spitzenmieten. Hier konzentriert sich die Nachfrage auf großzügige Objekte mit Garten und gehobener Ausstattung. Die Mieten in diesen Stadtteilen liegen häufig über 3.500 Euro monatlich, wobei besondere Objekte auch deutlich höhere Mieten erzielen können.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Angermund, Wittlaer oder Stockum finden sich vermehrt Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Miete, die sich an Familien mit mittlerem bis gehobenem Einkommen richten. Die Mieten bewegen sich hier zwischen 2.000 und 3.000 Euro. In den Randlagen sind vereinzelt auch günstigere Mietobjekte verfügbar, wobei die Nachfrage hier stark von der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der lokalen Infrastruktur abhängt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate und planbare Mietpreisentwicklung im Segment der Häuser erwartet. Die stabilen Finanzierungsbedingungen und die kontinuierliche Nachfrage sprechen für eine Fortsetzung des aktuellen Trends. Mieterhöhungen werden sich voraussichtlich im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben und der allgemeinen Inflationsentwicklung bewegen.

Die begrenzte Verfügbarkeit von Miedhäusern wird weiterhin zu einer stabilen Nachfragesituation führen. Neubauprojekte im gehobenen Segment könnten punktuell für eine Angebotsausweitung sorgen, werden aber den Gesamtmarkt nicht grundlegend verändern. Langfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Wunsch nach mehr Wohnfläche die Nachfrage nach Miedhäusern weiter stärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und ausgeglichener Markt. Obwohl detaillierte Preisangaben für das aktuelle Quartal in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen sind, zeigt die Gesamtmarktentwicklung eine kontinuierliche Stabilität. Die Mietpreise bewegen sich auf einem hohen, aber nachhaltigen Niveau, das sowohl für Mieter als auch Vermieter akzeptabel erscheint.

Die durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnungen in Düsseldorf liegen je nach Größe, Ausstattung und Lage zwischen 10 und 18 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen und kernsanierte Altbauten erzielen dabei die höchsten Quadratmetermieten, während unsanierte Bestandswohnungen in einfachen Lagen am unteren Ende der Preisskala rangieren. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine weitgehend stabile Entwicklung ohne signifikante Preisveränderungen.

Marktdynamik

Das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hat sich im dritten Quartal 2025 zu einem ausgeglicheneren Markt entwickelt. Die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte hat das Angebot insbesondere im mittleren und gehobenen Segment erweitert. Mieter profitieren von mehr Auswahlmöglichkeiten, was zu realistischeren Preisvorstellungen auf beiden Seiten führt. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich leicht verlängert, bleiben aber in attraktiven Lagen weiterhin kurz.

Die Neubauaktivität trägt maßgeblich zur Marktentspannung bei. Moderne Wohnkonzepte mit effizienten Grundrissen, Balkonen oder Terrassen und zeitgemäßer Energieeffizienz treffen auf hohe Nachfrage. Gleichzeitig führt das erweiterte Angebot dazu, dass Vermieter von Bestandswohnungen verstärkt in Modernisierungen investieren müssen, um konkurrenzfähig zu bleiben. Der Leerstand bleibt auf niedrigem Niveau, konzentriert sich jedoch auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premium- und zentralen Stadtteile wie Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort und die Altstadt bleiben die bevorzugten Wohnlagen mit stabilen Mietpreisen und geringen Leerständen. Hier bewegen sich die Kaltmieten häufig zwischen 14 und 20 Euro pro Quadratmeter, wobei besondere Objekte mit Rheinblick oder in historischen Gebäuden auch höhere Mieten erzielen. Die Nachfrage übersteigt in diesen Lagen weiterhin das Angebot, was zu kurzen Vermarktungszeiten und teilweise mehreren Interessenten pro Wohnung führt.

In den Stadtteilen der zweiten Reihe wie Flingern, Bilk oder Derendorf profitieren Mieter von einem verbesserten Angebot durch Nachverdichtung und Konversionsprojekte. Die Mieten liegen hier zwischen 11 und 15 Euro pro Quadratmeter. Die urbane Entwicklung dieser Viertel mit neuen Gastronomiekonzepten, Kulturangeboten und verbesserter Infrastruktur macht sie zunehmend attraktiv für junge Berufstätige und Studenten.

In den Randlagen und einfacheren Stadtteilen wie Garath, Hassels oder Lichtenbroich sind Wohnungen zu Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Stadtteile profitieren von ihrer familienfreundlichen Struktur und dem größeren Wohnraumangebot, kämpfen aber teilweise mit Imageproblemen und infrastrukturellen Defiziten.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich stabil bleiben mit moderaten Mietsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die kontinuierliche Nachfrage durch Zuzug, die starke Wirtschaftskraft der Region und die begrenzte Flächenverfügbarkeit sprechen gegen signifikante Mietrückgänge. Gleichzeitig begrenzen regulatorische Vorgaben wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel übermäßige Mieterhöhungen.

Die zunehmende Fertigstellung von Neubauprojekten wird das Angebot weiter verbessern und zu einem ausgewogeneren Markt beitragen. Besonders im mittleren Preissegment könnte dies zu einer Stabilisierung der Mietpreise führen. Im Premiumsegment und in den besonders gefragten Lagen werden die Mieten voraussichtlich weiter moderat steigen, da hier die Nachfrage strukturell das Angebot übersteigt.

Langfristig wird die Entwicklung des Mietwohnungsmarktes stark von der wirtschaftlichen Entwicklung, den Zinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank und der lokalen Wohnungsbaupolitik abhängen. Die Stadt Düsseldorf plant weitere Maßnahmen zur Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, was mittelfristig zu einer Entspannung insbesondere im unteren und mittleren Preissegment führen könnte.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und zunehmend ausgeglichener Markt. Nach Jahren der Überhitzung hat eine gesunde Normalisierung eingesetzt, die zu nachhaltigeren Preisstrukturen führt. Die leichten Preiskorrekturen im Kaufsegment bei gleichzeitig stabilen Jahresvergleichen zeigen eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Der Mietmarkt profitiert von verstärkten Neubauaktivitäten und zeigt sich robust mit moderaten Wachstumsraten.

Die Premiumlagen Düsseldorfs behaupten ihre Sonderstellung mit stabilen bis leicht steigenden Preisen, während in den übrigen Stadtteilen eine differenziertere Entwicklung zu beobachten ist. Für Marktteilnehmer bietet die aktuelle Situation Chancen: Käufer finden fairere Preise und mehr Verhandlungsspielraum, Verkäufer profitieren weiterhin von einer soliden Nachfrage, und auf dem Mietmarkt führt das verbesserte Angebot zu mehr Auswahlmöglichkeiten bei stabilen Preisen.