Immobilienmarktbericht Düsseldorf Q3 2025

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortschreitenden Stabilisierung. Nach den turbulenten Marktbewegungen der vergangenen Jahre zeigt sich eine zunehmende Normalisierung mit moderaten Preissteigerungen und einer qualifizierten, preissensiblen Nachfrage. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens bestätigt dabei ihre Position als einer der stabilsten und attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Düsseldorf bei 5.868 Euro. Dies markiert einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis noch bei 5.730 Euro pro Quadratmeter lag. Die Steigerung von 2,4 Prozent innerhalb eines Quartals unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigenheimen in der Rheinmetropole.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.505 Euro lag, ergibt sich eine beachtliche Wertsteigerung von 6,6 Prozent. Diese Entwicklung zeigt, dass sich der Häusermarkt nach der Konsolidierungsphase wieder in einem stabilen Aufwärtstrend befindet. Der Median-Kaufpreis von 5.448 Euro pro Quadratmeter verdeutlicht dabei die vorhandene Preisspanne im Markt und zeigt, dass neben hochpreisigen Objekten auch moderate Preissegmente verfügbar sind.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser in Düsseldorf bleibt angespannt. Besonders in zentralen und beliebten Vierteln ist das Angebot knapp, was zu kurzen Vermarktungszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte finden oft mehrere Interessenten gleichzeitig, was die Verkäufer in eine günstige Verhandlungsposition bringt. Die Neubauaktivität hat sich im dritten Quartal 2025 leicht intensiviert und unterstützt den Markt mit zusätzlichem Angebot. Dennoch reicht das neu geschaffene Volumen nicht aus, um die strukturelle Nachfrage signifikant zu entspannen.

Der Leerstand bei Häusern bewegt sich weiterhin auf einem vernachlässigbar niedrigen Niveau, was die hohe Auslastung des vorhandenen Wohnraums unterstreicht. Die Nachfrage wird getragen von Familien, die von den niedrigeren Zinsen der jüngsten Vergangenheit profitieren möchten, sowie von Kapitalanlegern, die in Düsseldorf langfristige Wertstabilität suchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim dominieren weiterhin das obere Preissegment des Häusermarkts. In diesen etablierten Wohnvierteln drehen sich gute Adressen besonders zügig, sofern Substanz, Grundriss und Energieprofil den hohen Ansprüchen der Käufer entsprechen. Hochwertig modernisierte Altbauten und gepflegte Mehrfamilienhäuser in diesen Lagen zeigen sich preislich besonders stabil und erzielen bei optimaler Ausstattung sogar leichte Aufschläge.

Die Stadtrandlagen und aufstrebenden Viertel wie Gerresheim, Eller oder Wersten bieten demgegenüber noch moderate Preise und ziehen vor allem junge Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Hier entwickelt sich der Markt dynamisch, wobei die Nähe zu Grünflächen und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr entscheidende Faktoren für die Preisentwicklung darstellen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet. Die wirtschaftliche Stärke Düsseldorfs als Standort internationaler Unternehmen und die hohe Lebensqualität werden weiterhin als stabilisierende Faktoren wirken. Experten erwarten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich pro Jahr, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Zinsentwicklung und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird.

Die Attraktivität von Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften wird durch den anhaltenden Trend zum Home-Office und den Wunsch nach privaten Außenflächen weiter gestützt. Allerdings wird die Nachfrage zunehmend preissensibel bleiben, was überzogene Preisvorstellungen der Verkäufer künftig stärker korrigieren dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Düsseldorf beträgt im dritten Quartal 2025 genau 5.194 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Preis bei 5.100 Euro lag, ergibt sich eine moderate Steigerung von 1,8 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung zeigt, dass sich der Wohnungsmarkt bereits früher als der Häusermarkt in einer Konsolidierungsphase befindet.

Gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.039 Euro lag, verzeichnet der Markt eine Steigerung von etwa 3,1 Prozent. Diese moderatere Jahressteigerung im Vergleich zum Häusermarkt deutet auf eine ausgewogenere Marktentwicklung hin, die von einer realistischeren Preisfindung zwischen Käufern und Verkäufern geprägt ist.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem sehr niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was die strukturell hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt widerspiegelt. Das Angebot an Bestandswohnungen bleibt besonders in zentralen Vierteln knapp, während sich im Neubausegment eine leichte Entspannung abzeichnet. Neue Bauprojekte haben das verfügbare Angebot erhöht, wodurch Käufer wieder mehr Auswahl haben und Kaufentscheidungen überlegter treffen können.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zu den Vorquartalen leicht verlängert, bleiben aber im deutschlandweiten Vergleich kurz. Objekte mit sauberer Story und realistischer Preisgestaltung finden weiterhin schnell Abnehmer. Die Nachfrage hat sich von einer überhitzten Phase zu einer qualifizierten und preissensiblen Käuferschicht entwickelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage konzentriert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin stark auf die etablierten Premiumlagen Oberkassel, Carlstadt, Pempelfort, Düsseltal und Golzheim. In diesen Vierteln bleiben hochwertig modernisierte Altbauwohnungen preislich stabil, wenn Substanz, Grundriss, Energieausweis und Außenflächen den gehobenen Ansprüchen entsprechen. Neubauprojekte in diesen Lagen erzielen Spitzenpreise von teilweise über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

In den aufstrebenden Stadtteilen wie Flingern, Bilk oder Unterbilk zeigt sich eine differenzierte Entwicklung. Hier entscheidet zunehmend die Mikrolage über die Preisentwicklung. Wohnungen in der Nähe von Parks, mit guter Verkehrsanbindung oder in sanierten Altbauten erfahren überdurchschnittliche Wertsteigerungen, während einfache Lagen stagnierende Preise aufweisen.

Prognose und Ausblick

Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt hat seine Überhitzungsphase überwunden und entwickelt sich zu einem ausgewogenen Markt mit fairen Preisen für alle Beteiligten. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine seitwärts gerichtete bis leicht steigende Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich erwartet. Die Stabilisierung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage aufgrund des Bevölkerungswachstums und der wirtschaftlichen Attraktivität Düsseldorfs.

Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Altbauten mit modernen Standards werden voraussichtlich überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren, während unsanierte Objekte mit schlechter Energiebilanz unter Druck geraten könnten. Die verschärften Energiestandards und die Sensibilisierung der Käufer für Nebenkosten werden diese Zweiteilung des Marktes weiter verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietheime in Düsseldorf zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Basierend auf den allgemeinen Marktentwicklungen und Vergleichswerten aus dem Vorquartal Q2 2025, wo die durchschnittliche Miete für Häuser bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter lag, bewegt sich das aktuelle Niveau bei geschätzten 14,80 bis 15,00 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von etwa 2 Prozent zum Vorquartal.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Steigerung von schätzungsweise 4 bis 5 Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach Einfamilienhäusern zur Miete unterstreicht. Die absolute Miethöhe für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegt somit bei etwa 2.100 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietheimen bleibt extrem begrenzt, da die meisten Eigentümer von Einfamilienhäusern diese entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Objekte finden in der Regel sehr schnell Mieter, wobei die Vermarktungsdauer selten mehr als zwei bis drei Wochen beträgt. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen und Personen in beruflichen Übergangsphasen.

Die Neubauaktivität im Segment der Mietheime ist praktisch nicht vorhanden, da sich Investoren auf den lukrativeren Mehrfamilienhausbau konzentrieren. Der Leerstand in diesem Segment ist vernachlässigbar, und Mieterwechsel erfolgen meist nahtlos.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den etablierten Villenvierteln wie Oberkassel, Niederkassel und Kaiserswerth erzielt, wo Mieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Diese Lagen bieten großzügige Grundstücke, repräsentative Architektur und ein exklusives Wohnumfeld, das besonders bei internationalen Führungskräften beliebt ist.

In den Stadtrandlagen wie Angermund, Hubbelrath oder Ludenberg liegen die Mieten mit 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete sprechen vor allem Familien an, die Wert auf ein ruhiges, grünes Umfeld legen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietheimemarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine stabile bis leicht steigende Entwicklung erwartet. Die strukturelle Knappheit wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist. Mietpreissteigerungen werden sich voraussichtlich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen und damit moderat über der allgemeinen Inflationsrate liegen.

Die Nachfrage wird weiterhin von der Attraktivität Düsseldorfs als Wirtschaftsstandort und der damit verbundenen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte getragen. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Objekte mit modernen Ausstattungsstandards und Möglichkeiten für Home-Office.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Düsseldorf liegt im dritten Quartal 2025 bei 12,71 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,40 Euro pro Quadratmeter lag. Der Anstieg von 2,5 Prozent innerhalb eines Quartals verdeutlicht den anhaltenden Druck auf dem Düsseldorfer Mietwohnungsmarkt.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch markantere Entwicklung: Mit einem Plus von 6,36 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Miete bei 11,95 Euro pro Quadratmeter lag, gehört Düsseldorf zu den Städten mit den stärksten Mietsteigerungen in Deutschland. Diese Entwicklung unterstreicht die Herausforderungen für Wohnungssuchende in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Düsseldorf verharrt auf einem kritisch niedrigen Niveau von unter 1,5 Prozent, was weit unter der als gesund geltenden Quote von 3 Prozent liegt. Diese strukturelle Knappheit wirkt weiterhin preistreibend und führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten. Das Angebot ist besonders in zentralen und beliebten Vierteln extrem knapp, was zu Vermarktungszeiten von oft nur wenigen Tagen führt.

Die Neubauaktivität kann mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten. Zwar werden kontinuierlich neue Wohnprojekte fertiggestellt, doch die Zahl der neu geschaffenen Wohnungen reicht nicht aus, um den Bedarf der wachsenden Bevölkerung zu decken. Der Zuzug von Fachkräften, Studenten und jungen Familien hält unvermindert an und verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Düsseldorfs sind erheblich. In den Premium-Lagen Oberkassel, Carlstadt und am Rheinufer liegen die Mieten für hochwertige Neubauwohnungen bei 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Modernisierte Altbauwohnungen in diesen Vierteln erzielen 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter, wobei besonders Wohnungen mit Balkon oder Terrasse stark nachgefragt sind.

Die zentrumsnahen Stadtteile wie Pempelfort, Düsseltal und Derendorf bewegen sich im Mittelfeld mit Durchschnittsmieten von 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Hier findet sich ein ausgewogener Mix aus sanierten Altbauten und Nachkriegsbauten, die eine breite Mittelschicht ansprechen.

In den Außenbezirken wie Garath, Hellerhof oder Hassels liegen die Mieten mit 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Stadtteile bieten noch bezahlbaren Wohnraum, leiden aber teilweise unter Imageproblemen und einer schwächeren Infrastruktur. Allerdings zeigen auch diese Lagen zunehmende Aufwertungstendenzen mit entsprechenden Mietpreissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Düsseldorf wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten erwarten weitere Mietpreissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich, sofern keine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots erfolgt. Die politischen Diskussionen um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnten regulierend wirken, werden aber die grundlegende Knappheit nicht lösen.

Die Nachfrage wird durch das anhaltende Bevölkerungswachstum und die wirtschaftliche Attraktivität Düsseldorfs weiter hoch bleiben. Besonders gefragt bleiben kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Wohnungen mit drei und mehr Zimmern. Energieeffiziente Neubauten und kernsanierte Bestandswohnungen werden überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren, während unsanierte Altbauten mit schlechter Energiebilanz zunehmend unter Druck geraten.

Fazit

Der Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Während der Kaufmarkt eine Phase der Konsolidierung mit moderaten Preissteigerungen durchläuft, bleibt der Mietmarkt stark angespannt. Die strukturelle Wohnraumknappheit, kombiniert mit der wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt, wird auch mittelfristig für stabile bis steigende Preise sorgen. Käufer und Mieter müssen sich auf ein weiterhin kompetitives Marktumfeld einstellen, wobei Qualität, Energieeffizienz und Lage die entscheidenden Faktoren für die Preisentwicklung bleiben werden.