Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Preisanstiegen bei Häusern zum Kauf und einer leichten Konsolidierung bei Eigentumswohnungen. Die Angebotsknappheit bleibt das dominierende Marktmerkmal, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind insbesondere bei Einfamilienhäusern signifikante Preissteigerungen zu verzeichnen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Dynamik. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.589 €/m², was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag der Durchschnittspreis noch bei 5.331 €/m², sodass sich eine Steigerung von 258 €/m² oder 4,8 Prozent innerhalb eines Quartals ergibt. Diese Entwicklung setzt den Aufwärtstrend fort, der bereits in den vorherigen Quartalen zu beobachten war.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 4,8 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderatere Preisentwicklung nach den starken Anstiegen der Vorjahre hindeutet. Die Preise haben sich auf einem hohen Niveau eingependelt, zeigen aber weiterhin eine stabile Aufwärtsbewegung. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsmetropole und die damit verbundene hohe Nachfrage nach Wohneigentum wider.

Marktdynamik

Die Angebotsseite zeigt im dritten Quartal 2025 eine weitere Verknappung. Die Angebotsmenge ist um circa 8 Prozent gegenüber dem Vorquartal zurückgegangen, was den ohnehin schon angespannten Markt zusätzlich belastet. Diese Entwicklung führt zu einem verstärkten Konkurrenzdruck unter den Kaufinteressenten, da die verfügbaren Objekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau und wird durch verschiedene Faktoren gestützt. Dazu gehören die weiterhin attraktiven Finanzierungsbedingungen, die wirtschaftliche Stabilität der Region sowie der Zuzug von Fachkräften in die Finanzmetropole. Die Neubauaktivität kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten. Die Fertigstellungen liegen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf verschiedene Herausforderungen im Bausektor hindeutet, darunter Fachkräftemangel, gestiegene Baukosten und regulatorische Hürden.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktanspannung zusätzlich verdeutlicht. Objekte, die zum Verkauf angeboten werden, finden in der Regel innerhalb kurzer Zeit neue Eigentümer, sofern sie marktgerecht bepreist sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, die eine attraktive Anbindung an das Zentrum bieten. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur und der schnellen Erreichbarkeit der Innenstadt sowie des Bankenviertel.

In den zentrumsnahen Stadtteilen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen sind die Preise traditionell am höchsten, wobei hier aufgrund des bereits erreichten Preisniveaus moderate Steigerungsraten zu beobachten sind. Die Stadtrandlagen zeigen hingegen eine stärkere Dynamik, da hier noch vergleichsweise erschwingliche Objekte zu finden sind und Familien zunehmend bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen.

Stadtteile mit geplanten oder kürzlich realisierten Infrastrukturprojekten verzeichnen überdurchschnittliche Wertsteigerungen. Hierzu gehören insbesondere Gebiete, in denen neue Schulen, Kindergärten oder Nahversorgungseinrichtungen entstehen. Die beliebten Wohnviertel wie Bockenheim und Bornheim bleiben aufgrund ihrer gewachsenen Strukturen und der lebendigen Nachbarschaften besonders gefragt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preiswachstums zu rechnen. Experten erwarten eine Stabilisierung auf hohem Niveau, wobei die Preissteigerungen voraussichtlich im einstelligen Prozentbereich bleiben werden. Die anhaltende Angebotsknappheit wird weiterhin preistreibend wirken, während mögliche Zinserhöhungen dämpfend auf die Nachfrage wirken könnten.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich nur langsam zunehmen, da strukturelle Herausforderungen im Bausektor kurzfristig nicht gelöst werden können. Mittelfristig könnten jedoch politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus sowie die Ausweisung neuer Baugebiete zu einer leichten Entspannung führen. Die Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz und die damit verbundene Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine leichte Konsolidierung nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre. Die Quadratmeterpreise bewegen sich weiterhin auf hohem Niveau, wobei im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ein marginaler Preisrückgang von 0,26 Prozent zu verzeichnen ist. Diese minimale Korrektur deutet auf eine Stabilisierung des Marktes hin, nachdem die Preise in den vergangenen Jahren teilweise zweistellige Wachstumsraten aufwiesen.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Rückgang ebenfalls 0,26 Prozent, was zeigt, dass sich der Markt auf einem Plateau eingependelt hat. Diese Entwicklung kann als gesunde Marktkorrektur interpretiert werden, die nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen eine Phase der Konsolidierung einläutet. Die Preise bleiben dennoch auf historisch hohem Niveau, was die grundsätzliche Attraktivität von Eigentumswohnungen in Frankfurt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Eigentumswohnungen bleibt angespannt, wobei ein leichter Rückgang der verfügbaren Objekte zu verzeichnen ist. Die Knappheit an Wohnungen zum Kauf ist ein strukturelles Problem, das durch die unzureichende Neubautätigkeit verstärkt wird. Die Fertigstellungsquote liegt deutlich unter dem tatsächlichen Bedarf, was langfristig zu einer weiteren Verknappung führen könnte.

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der marginalen Preiskorrektur stabil auf hohem Niveau. Insbesondere kleinere Wohnungen für Singles und Paare sowie familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sind stark nachgefragt. Die Käuferstruktur hat sich in den letzten Quartalen leicht verändert, wobei vermehrt Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditeobjekten sind, während der Anteil der Eigennutzer leicht zurückgegangen ist.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in den Außenbezirken sowie auf Nachverdichtungen im Bestand. Die Realisierung neuer Projekte wird jedoch durch hohe Baukosten, komplexe Genehmigungsverfahren und Kapazitätsengpässe im Baugewerbe gebremst. Der Leerstand bei Wohnungen ist praktisch nicht existent, was die Marktenge zusätzlich verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl keine expliziten stadtteilbezogenen Daten für das dritte Quartal vorliegen, lassen sich aus der allgemeinen Marktbeobachtung Rückschlüsse auf die Lageunterschiede ziehen. Die zentrumsnahen Lagen bleiben die teuersten Segmente des Marktes, wobei hier die Preise am stabilsten sind. In Stadtteilen wie dem Westend oder Sachsenhausen bewegen sich die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die mittleren Lagen profitieren von ihrer guten Anbindung und entwickelten Infrastruktur. Hier ist die Nachfrage besonders von Familien getrieben, die ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit suchen. Die Stadtrandlagen zeigen eine heterogene Entwicklung, wobei Gebiete mit guter ÖPNV-Anbindung deutlich gefragter sind als periphere Lagen ohne direkte Verbindung ins Zentrum.

Sanierungsgebiete und Stadtteile im Wandel, wie beispielsweise das Gallus oder Teile von Fechenheim, zeigen ein zunehmendes Interesse von Investoren und Ersterwerbern, die von den noch moderateren Preisen und dem Entwicklungspotenzial profitieren möchten.

Prognose und Ausblick

Die Expertenmeinungen deuten auf eine weitere Stabilisierung des Marktes auf hohem Niveau hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass die Preise seitwärts tendieren oder nur minimal steigen werden. Die leichte Preiskorrektur könnte sich als vorübergehend erweisen, sobald die Nachfrage wieder anzieht oder das Angebot weiter verknappt.

Mittelfristig könnten steigende Zinsen die Finanzierungsmöglichkeiten einschränken und damit dämpfend auf die Nachfrage wirken. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftszentrum attraktiv, was kontinuierlichen Zuzug und damit Wohnraumnachfrage generiert. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie beispielsweise auf ehemaligen Gewerbebrachen, könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, wobei diese Effekte frühestens in zwei bis drei Jahren spürbar werden dürften.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin eine angespannte Situation, auch wenn konkrete Zahlen zum aktuellen Mietniveau nicht explizit vorliegen. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends aus dem Vorquartal lässt sich jedoch eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise feststellen. Im zweiten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser bereits auf einem hohen Niveau, und diese Tendenz hat sich im dritten Quartal fortgesetzt.

Die Entwicklung der Mietpreise für Häuser folgt dabei dem allgemeinen Trend des Frankfurter Immobilienmarktes, wobei die jährlichen Steigerungsraten in der Regel zwischen 3 und 5 Prozent liegen. Diese moderaten, aber stetigen Erhöhungen reflektieren die anhaltende Nachfrage nach großzügigem Wohnraum, insbesondere von Familien mit gehobenen Einkommen und internationalen Führungskräften, die temporär in Frankfurt arbeiten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miedhäusern bleibt extrem knapp, was ein charakteristisches Merkmal des Frankfurter Marktes darstellt. Häuser zur Miete sind traditionell ein kleines Marktsegment, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die wenigen verfügbaren Mietobjekte werden häufig von Unternehmen für ihre Mitarbeiter angemietet oder von vermögenden Privatpersonen nachgefragt, die flexibel bleiben möchten.

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt konstant hoch und wird durch verschiedene Faktoren getrieben. Dazu gehören internationale Fachkräfte, die für begrenzte Zeit in Frankfurt arbeiten, Familien in Übergangsphasen sowie Personen, die die Flexibilität der Miete der langfristigen Bindung durch Eigentum vorziehen. Die Neubautätigkeit im Segment der Miedhäuser ist praktisch nicht vorhanden, da Neubauten fast ausschließlich für den Verkauf entwickelt werden.

Der Leerstand in diesem Segment ist nicht messbar, da verfügbare Objekte sofort vermietet werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei wenigen Tagen bis maximal zwei Wochen, sofern die Mietpreisvorstellung marktgerecht ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Miedhäusern sind besonders ausgeprägt. In den bevorzugten Wohnlagen wie Westend, Sachsenhausen-Nord oder dem Diplomathenviertel werden Spitzenmieten erzielt, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Gegenden sind besonders bei internationalen Mietern beliebt, die Wert auf repräsentatives Wohnen und zentrale Lage legen.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Stadtteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind Miedhäuser eher verfügbar und zu moderateren Preisen zu haben. Diese Lagen sprechen vor allem Familien an, die mehr Platz und Gartenfläche suchen und dafür längere Wege in die Innenstadt in Kauf nehmen. Die Nachfrage konzentriert sich hier auf Objekte mit guter Anbindung an S-Bahn oder U-Bahn.

Die mittleren Lagen, beispielsweise in Bockenheim, Rödelheim oder Niederrad, zeigen eine ausgewogene Nachfrage mit stabilen Mietpreisen. Hier finden sich sowohl ältere Bestandsobjekte als auch modernisierte Häuser, wobei der Modernisierungsgrad einen erheblichen Einfluss auf die erzielbare Miete hat.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich weiter moderat steigen, wobei die Steigerungsraten durch regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse gedämpft werden könnten. Die extreme Knappheit in diesem Segment wird bestehen bleiben, da keine nennenswerte Ausweitung des Angebots zu erwarten ist.

Langfristig könnte sich die Situation durch demografische Veränderungen und neue Arbeitsmodelle leicht entspannen. Die zunehmende Akzeptanz von Home-Office und hybriden Arbeitsmodellen könnte dazu führen, dass weniger internationale Fachkräfte komplett nach Frankfurt ziehen und stattdessen pendeln oder remote arbeiten. Dies könnte die Nachfrage nach hochpreisigen Miedhäusern in Toplage leicht dämpfen.

Gleichzeitig könnte die fortschreitende Suburbanisierung dazu führen, dass mehr Familien in das Umland ziehen und dort Eigentum erwerben, was indirekt zu einer leichten Entspannung im Segment der Miedhäuser führen könnte. Diese Effekte werden jedoch voraussichtlich erst mittelfristig spürbar werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Preisniveau, auch wenn konkrete Zahlen für diesen Zeitraum nicht explizit vorliegen. Ausgehend von der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends aus dem zweiten Quartal 2025 lässt sich eine kontinuierliche, wenn auch abgeschwächte Mietpreisentwicklung feststellen. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich weiterhin im oberen Bereich des bundesweiten Vergleichs, was Frankfurt zu einem der teuersten Mietmärkte Deutschlands macht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine Abschwächung der Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Während in den Jahren 2020 bis 2023 teilweise zweistellige Wachstumsraten zu verzeichnen waren, hat sich das Wachstum nun auf einem moderateren Niveau eingependelt. Dies ist teilweise auf regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zurückzuführen, aber auch auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt knapp, was ein strukturelles Problem des Frankfurter Wohnungsmarktes darstellt. Die Verfügbarkeit von Wohnungen zur Miete ist besonders in den gefragten Lagen sehr begrenzt, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig Dutzende von Interessenten anwesend, was den Druck auf die Mieter erhöht.

Die Nachfrage bleibt auf konstant hohem Niveau und wird durch verschiedene Faktoren gestützt. Der kontinuierliche Zuzug von Arbeitskräften in die Finanzmetropole, die wachsende Zahl von Studierenden und die allgemeine Urbanisierung treiben die Nachfrage. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele potenzielle Käufer länger im Mietmarkt verbleiben, was die Nachfrage zusätzlich verstärkt.

Die Neubautätigkeit im Mietwohnungssegment zeigt erste positive Signale, bleibt aber deutlich unter dem Bedarf. Große institutionelle Investoren und städtische Wohnungsbaugesellschaften realisieren neue Projekte, wobei der Fokus zunehmend auf bezahlbarem Wohnraum liegt. Die Fertigstellung neuer Mietwohnungen wird jedoch durch die bereits erwähnten Herausforderungen im Bausektor verzögert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich. In den Toplagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise doppelt so hoch sind wie in peripheren Lagen. Diese zentrumsnahen Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Die Stadtteile entlang der Hauptverkehrsachsen und U-Bahn-Linien zeigen eine überdurchschnittliche Nachfrage. Gebiete wie Bockenheim, Bornheim und die Berger Straße sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was zu einem stetigen Mietpreisanstieg führt. Die gute Anbindung an die Innenstadt macht diese Lagen zu attraktiven Alternativen zu den hochpreisigen Zentrumslagen.

In den Außenbezirken und Stadtrandlagen sind die Mieten moderater, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Sindlingen bieten noch vergleichsweise bezahlbaren Wohnraum, leiden aber unter einer schwächeren Infrastruktur und längeren Pendelzeiten. Diese Gebiete werden zunehmend von Familien nachgefragt, die auf der Suche nach größeren Wohnungen zu erschwinglichen Preisen sind.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Es ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs zu rechnen, wobei die Steigerungsraten voraussichtlich zwischen 2 und 4 Prozent jährlich liegen werden. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden dämpfend wirken, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht umkehren.

Mittelfristig könnten verschiedene Entwicklungen zu einer leichten Entspannung führen. Die Fertigstellung größerer Neubauprojekte, insbesondere im geförderten Wohnungsbau, wird das Angebot erweitern. Gleichzeitig könnten veränderte Arbeitsmodelle und die Möglichkeit des Home-Office dazu führen, dass mehr Menschen bereit sind, in günstigere Umlandgemeinden zu ziehen, was den Druck auf den Frankfurter Markt reduzieren könnte.

Langfristig bleibt Frankfurt jedoch ein attraktiver Wohn- und Arbeitsstandort mit kontinuierlichem Zuzug. Die Position als internationales Finanzzentrum und die damit verbundene wirtschaftliche Stärke werden die Wohnraumnachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten. Politische Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum und zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus werden entscheidend sein, um die Marktanspannung zu mildern und bezahlbaren Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu sichern.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Während der Markt für Kaufhäuser mit einer Preissteigerung von 4,8 Prozent eine deutliche Dynamik aufweist, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine leichte Konsolidierung mit einem marginalen Preisrückgang von 0,26 Prozent. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen extrem angespannt mit knappem Angebot und hoher Nachfrage.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt das zentrale Problem des Frankfurter Marktes. Die Neubautätigkeit kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, was zu anhaltenden Preissteigerungen und Marktanspannungen führt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrumsnahe und gut angebundene Lagen besonders gefragt bleiben.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen, wobei sich die Dynamik voraussichtlich abschwächen wird. Moderate Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Bereich erscheinen wahrscheinlich, während größere Preissprünge aufgrund der bereits erreichten hohen Niveaus und möglicher Zinserhöhungen unwahrscheinlicher werden. Die Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage weiterhin stützen, sodass eine grundlegende Entspannung des Marktes in den nächsten 24 Monaten nicht zu erwarten ist.