Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung auf hohem Preisniveau. Nach der dynamischen Entwicklung im zweiten Quartal hat sich der Markt in eine Phase moderater Preissteigerungen eingependelt. Die Nachfrage nach Wohnraum in der Mainmetropole bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot weiterhin knapp ist. Dieser Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.589 Euro pro Quadratmeter, was einen moderaten Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 5 Prozent, was die anhaltende Wertsteigerung von Wohnimmobilien in Frankfurt unterstreicht.

Die Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. In gehobenen Stadtteilen werden für moderne Einfamilienhäuser mit guter Ausstattung regelmäßig Preise über einer Million Euro erzielt, während in Randlagen noch Objekte im Bereich von 600.000 bis 800.000 Euro verfügbar sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt trotz des gestiegenen Zinsniveaus auf einem konstant hohen Level. Die Anzahl der Interessenten übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einer schnellen Vermarktung führt. Gut gepflegte Häuser in attraktiven Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Der Leerstand bei Einfamilienhäusern ist praktisch nicht existent und liegt deutlich unter einem Prozent.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt sehr begrenzt. Die verfügbaren Grundstücke werden vorrangig für Mehrfamilienhäuser genutzt, um der hohen Nachfrage nach Wohnraum effizienter zu begegnen. Dies führt dazu, dass der Bestand an verfügbaren Kaufhäusern weiterhin knapp bleibt und die Preise stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben erheblich. In den beliebten innenstadtnahen Quartieren wie dem Westend, Nordend oder Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen Spitzenwerte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Wohnwert.

Die Stadtrandlagen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bieten dagegen noch moderatere Preise, zeigen aber ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 4.500 und 5.000 Euro. Besonders Familien schätzen diese Lagen wegen der größeren Grundstücke, der ruhigeren Wohnumgebung und der dennoch guten Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Segment der Kaufhäuser. Die anhaltend hohe Attraktivität Frankfurts als internationaler Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden die Preise weiter stützen. Eine Preissteigerung von 3 bis 5 Prozent pro Jahr erscheint realistisch, wobei lokale Unterschiede je nach Stadtteil zu erwarten sind. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien und vermögenden Privatpersonen, die Wohneigentum als sichere Kapitalanlage betrachten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegen die Preise deutlich über denen für Häuser, was die hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen widerspiegelt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise stabilisiert, es gibt keine signifikanten Preissteigerungen mehr, sondern eher eine Seitwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich dennoch eine moderate Wertsteigerung von 3 bis 4 Prozent. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen dabei die höchsten Preise und liegen oft deutlich über dem Durchschnitt. Für luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnungen in Toplage werden Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro erzielt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt weiterhin stark ausgeprägt, wobei sich der Markt zunehmend differenziert. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung, Balkonen oder Terrassen sowie guter Energieeffizienz. Diese Objekte finden trotz hoher Preise schnell Abnehmer. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in weniger gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau bleibt auf einem soliden Niveau. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Entwicklung oder Fertigstellung, wobei der Fokus auf modernen, energieeffizienten Wohnungen liegt. Die Fertigstellungszahlen können jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen, was die Preise weiterhin stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere im Bankenviertel, Westend und in Teilen des Nordends, liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 8.000 Euro. Hier profitieren die Eigentumswohnungen von der erstklassigen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

In den Stadtrandgebieten und einfacheren Lagen sind die Preise deutlich moderater. In Stadtteilen wie Fechenheim, Griesheim oder Höchst bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.500 Euro. Diese Gebiete verzeichnen jedoch ebenfalls eine positive Preisentwicklung, da sie zunehmend von Käufern entdeckt werden, die sich die Toplagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung der Konsolidierungsphase im Eigentumswohnungsmarkt. Die Preise werden voraussichtlich auf dem aktuellen hohen Niveau verharren oder nur moderat steigen. Die Preisentwicklung wird stark von der weiteren Zinsentwicklung und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte die Nachfrage wieder zunehmen und zu moderaten Preissteigerungen führen. Langfristig bleibt der Frankfurter Wohnungsmarkt aufgrund der starken Wirtschaftslage und des begrenzten Angebots attraktiv.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Dynamik. Die Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 15 bis 22 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 2 bis 3 Prozent gestiegen, was die anhaltende Verknappung in diesem Segment widerspiegelt. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Anstieg sogar 3 bis 5 Prozent.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 2.250 und 3.300 Euro. In gehobenen Lagen mit moderner Ausstattung werden teilweise noch höhere Mieten erzielt, insbesondere wenn zusätzliche Annehmlichkeiten wie große Gärten, Garagen oder Swimmingpools vorhanden sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern in Frankfurt ist äußerst begrenzt. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet. Die hohe Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen, Expatriates internationaler Unternehmen und Führungskräften, die temporär in Frankfurt arbeiten.

Neubauaktivitäten im Bereich der Miet-Einfamilienhäuser sind praktisch nicht existent. Investoren und Bauträger fokussieren sich auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungen, da diese eine höhere Rendite versprechen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des ohnehin schon limitierten Angebots und treibt die Mietpreise weiter nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen wie dem Diplomaten-viertel im Westend, in Teilen von Sachsenhausen-Nord oder im Holzhausenviertel liegen die Mieten am oberen Ende der Preisspanne und erreichen teilweise über 25 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile zeichnen sich durch ihre exklusive Lage, die hochwertige Bausubstanz und das gehobene Wohnumfeld aus.

In den Stadtrandlagen wie Sindlingen, Zeilsheim oder Nieder-Erlenbach sind die Mieten moderater und bewegen sich eher im Bereich von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und mehr Ruhe, sind aber dennoch gut an das Stadtzentrum angebunden. Auch hier zeigt sich jedoch ein stetiger Aufwärtstrend bei den Mietpreisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs um 3 bis 5 Prozent jährlich. Die Kombination aus fehlendem Neubauangebot, stabiler Nachfrage und der allgemeinen Attraktivität Frankfurts als Wohnort wird die Preise weiter nach oben treiben. Eine Entspannung ist nur zu erwarten, wenn sich die wirtschaftliche Lage deutlich verschlechtert oder regulatorische Eingriffe erfolgen. Vermieter befinden sich weiterhin in einer sehr starken Marktposition.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau mit differenzierten Preisstrukturen. Spitzenmieten für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung liegen bei über 18 Euro pro Quadratmeter, während Altbauwohnungen in einfachen Lagen noch für etwa 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Diese breite Preisspanne spiegelt die Heterogenität des Frankfurter Wohnungsmarktes wider.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um durchschnittlich 2 bis 4 Prozent gestiegen, wobei der Anstieg bei Neubauwohnungen stärker ausfällt als bei Bestandswohnungen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 3 bis 5 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsdynamik des Marktes unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen bleibt extrem angespannt. Der Leerstand liegt deutlich unter 1 Prozent und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, insbesondere im Segment der modernen Ein- bis Drei-Zimmer-Wohnungen, die von Singles, Paaren und kleinen Familien stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich robust, kann aber die hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Mehrere große Wohnbauprojekte befinden sich in der Entwicklung, wobei der Fokus zunehmend auf nachhaltigen und energieeffizienten Gebäuden liegt. Die Fertigstellung dieser Projekte wird in den kommenden Quartalen für eine gewisse Entlastung sorgen, jedoch nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Toplagen der Innenstadt, insbesondere im Westend, Nordend und in Teilen von Bornheim, liegen die Durchschnittsmieten bei 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter. Luxuriös ausgestattete Penthouse-Wohnungen oder Neubauwohnungen in Premiumlagen erzielen sogar Mieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandgebiete und weniger zentrale Lagen bieten deutlich günstigere Mieten. In Stadtteilen wie Sossenheim, Unterliederbach oder Preungesheim bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete werden zunehmend attraktiv für Mieter, die aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen ausweichen müssen. Auch hier zeigt sich jedoch ein stetiger Preisanstieg, da die Verdrängung aus den teuren Innenstadtlagen die Nachfrage in den Randgebieten erhöht.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile, die von Aufwertungsprozessen profitieren. Das Gallus- und das Gutleuterviertel, früher als Arbeiterquartiere bekannt, haben sich zu beliebten Wohnlagen entwickelt. Hier sind die Mieten in den letzten Jahren überdurchschnittlich gestiegen und liegen mittlerweile bei 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren eine weitere Steigerung der Mieten um 3 bis 6 Prozent jährlich, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen die stärksten Zuwächse verzeichnen werden. Die hohe Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte, die starke Wirtschaftslage Frankfurts und das begrenzte Angebot werden die Preise weiter nach oben treiben.

Eine gewisse Entlastung könnte durch die Fertigstellung größerer Neubauprojekte entstehen, insbesondere in den Entwicklungsgebieten wie dem neuen Stadtteil am Riedberg oder den Konversionsflächen. Diese werden jedoch voraussichtlich nicht ausreichen, um die grundlegende Angebots-Nachfrage-Diskrepanz zu beseitigen. Regulatorische Eingriffe wie eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen.

Langfristig bleibt Frankfurt als internationaler Finanzplatz und Wirtschaftsmetropole ein attraktiver Wohnstandort mit entsprechend hohem Mietpreisniveau. Mieter müssen sich darauf einstellen, dass Wohnen in Frankfurt teuer bleibt und ein erheblicher Teil des verfügbaren Einkommens für die Miete aufgewendet werden muss.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich auf hohem Niveau stabilisiert, während der Mietmarkt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen weiterhin dynamische Preissteigerungen zeigt. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich, wobei zentrale und gehobene Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Gleichzeitig gewinnen Stadtrandlagen an Attraktivität, was dort zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt. Für Käufer und Mieter bedeutet dies, dass eine sorgfältige Marktbeobachtung und schnelle Entscheidungen bei passenden Objekten erforderlich sind.

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin. Moderate Preissteigerungen im Kaufsegment und dynamischere Entwicklungen im Mietsegment werden den Markt charakterisieren. Frankfurt bleibt damit einer der teuersten, aber auch attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands.