Executive Summary
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust, jedoch mit differenzierter Entwicklung in den einzelnen Marktsegmenten. Während der Häusermarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet, stabilisieren sich die Eigentumswohnungspreise auf hohem Niveau. Der Mietmarkt bleibt aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs angespannt.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 5.331 Euro/m²). Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von etwa 1,2 Prozent, was die kontinuierliche, aber verlangsamte Preisentwicklung im Häusersektor unterstreicht.
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,4 Millionen Euro. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 650.000 und 950.000 Euro etwas erschwinglicher, wobei die Preisspanne stark von Lage und Baujahr abhängt.
Marktdynamik
Die Angebotsseite bleibt weiterhin stark limitiert. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich erholt, was hauptsächlich auf die anhaltend hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe zurückzuführen ist. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Bestandshäuser ist um etwa 8 Prozent gegenüber Q2 2025 gesunken, was den Angebotsengpass weiter verschärft.
Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz der gestiegenen Zinsen auf einem soliden Niveau. Besonders Familien mit höheren Einkommen suchen verstärkt nach Wohneigentum im Grünen, was die Nachfrage in den Randgebieten Frankfurts stabilisiert. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 85 Tagen im Q2 2025 auf aktuell 78 Tage verkürzt, was auf eine leicht gestiegene Marktdynamik hindeutet.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Frankfurter Stadtteilen bleiben signifikant. In den premium Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser zwischen 7.500 und 9.200 Euro. Die beliebten Familienstadtteile wie Dornbusch, Eschersheim und Ginnheim bewegen sich im Bereich von 5.800 bis 6.900 Euro pro Quadratmeter.
Am Stadtrand, insbesondere in Bergen-Enkheim, Nieder-Eschbach und Harheim, sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.200 und 5.100 Euro deutlich erschwinglicher. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem dörflicheren Charakter, was sie besonders für Familien attraktiv macht.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums im Häusersektor. Die Prognosen gehen von einer jährlichen Steigerungsrate zwischen 3 und 5 Prozent aus. Haupttreiber bleiben das begrenzte Angebot und die stabile Nachfrage durch Kapitalanleger und Eigennutzer.
Die geplanten Infrastrukturprojekte, insbesondere der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs in die Randgebiete, könnten die Attraktivität der peripheren Lagen weiter steigern. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Abkühlung die Nachfrage dämpfen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im Q3 2025 eine Stabilisierung auf hohem Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau praktisch unverändert zum Vorjahresquartal (Q3 2024: 6.496 Euro/m²), was einem minimalen Rückgang von 0,26 Prozent entspricht. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Erholung von etwa 0,8 Prozent.
Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark nach Größe und Ausstattung. Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 70 Quadratmetern werden durchschnittlich für 390.000 bis 450.000 Euro gehandelt, während familientaugliche Vier-Zimmer-Wohnungen mit 100 bis 120 Quadratmetern Preise zwischen 650.000 und 780.000 Euro erzielen.
Marktdynamik
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp. Die Anzahl der verfügbaren Objekte ist im Vergleich zum Vorquartal um etwa 5 Prozent gesunken. Besonders auffällig ist der Rückgang im Neubausegment, wo die Fertigstellungszahlen um 12 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres liegen.
Die Nachfrage hat sich auf einem stabilen, aber im Vergleich zu den Vorjahren reduzierten Niveau eingependelt. Die gestiegenen Finanzierungskosten haben insbesondere bei Ersterwerbern zu einer merklichen Kaufzurückhaltung geführt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 92 Tagen, was einer Verlängerung um 8 Tage gegenüber Q2 2025 entspricht.
Der Leerstand bei Eigentumswohnungen bleibt mit unter 0,8 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Projekte im Luxussegment sowie auf geförderte Wohnungen, während das mittlere Preissegment unterversorgt bleibt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzen zwischen den Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen des Westends und der Innenstadt werden Spitzenpreise von 8.500 bis 11.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das beliebte Nordend und Bornheim rangieren mit 7.200 bis 8.400 Euro im oberen Mittelfeld.
In den aufstrebenden Stadtteilen wie dem Gallus und dem Ostend, die von umfangreichen Stadtentwicklungsprojekten profitieren, liegen die Preise zwischen 6.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter. Die peripheren Stadtteile wie Sindlingen, Zeilsheim oder Fechenheim bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.800 Euro günstigere Alternativen.
Besonders dynamisch entwickelt sich das Europaviertel, wo die Preise im Neubaubereich bereits die 9.000-Euro-Marke überschritten haben. Die Nähe zur Messe und die moderne Infrastruktur machen dieses Quartier besonders für internationale Käufer attraktiv.
Prognose und Ausblick
Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten verhalten bleiben. Experten prognostizieren eine Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen von plus/minus 2 Prozent. Die hohen Zinsen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien werden weiterhin dämpfend auf die Nachfrage wirken.
Mittelfristig könnte die geplante Nachverdichtung in innerstädtischen Lagen zu einem leicht erhöhten Angebot führen. Allerdings werden die steigenden Baukosten und die komplexen Genehmigungsverfahren die Neubautätigkeit weiterhin begrenzen. Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Bestandsimmobilien mit Sanierungspotenzial, was in einigen Stadtteilen zu Gentrifizierungsprozessen führen könnte.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Miethäuser in Frankfurt bleibt ein Nischensegment mit sehr begrenztem Angebot. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser liegen im Q3 2025 zwischen 2.800 und 4.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise um durchschnittlich 2,3 Prozent erhöht. Reihenhäuser werden typischerweise für 2.200 bis 3.200 Euro monatlich vermietet, während freistehende Häuser mit Garten Mieten zwischen 3.500 und 5.500 Euro erzielen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern ist extrem limitiert und macht weniger als 3 Prozent des gesamten Mietmarktes aus. Die meisten verfügbaren Objekte kommen von privaten Vermietern oder werden im Rahmen von befristeten Auslandsaufenthalten zur Zwischenmiete angeboten.
Die Nachfrage nach Miethäusern ist besonders bei internationalen Fachkräften und Familien hoch, die flexibel bleiben möchten oder sich noch nicht für einen Kauf entscheiden können. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei 3,8 Jahren, was deutlich über dem Durchschnitt bei Wohnungen liegt.
Eine Besonderheit des Q3 2025 ist die verstärkte Nachfrage durch Unternehmen, die Häuser für ihre Führungskräfte anmieten. Dies hat zu einem zusätzlichen Nachfragedruck geführt, insbesondere im gehobenen Segment.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den Villenvierteln des Westends sowie in Sachsenhausen-Nord erzielt, wo monatliche Mieten von 5.000 bis 8.000 Euro keine Seltenheit sind. In den familienfreundlichen Stadtteilen wie Niederrad, Oberrad und Schwanheim liegen die Mieten zwischen 2.800 und 3.800 Euro.
Am Stadtrand, insbesondere in Kalbach-Riedberg, Nieder-Erlenbach und Preungesheim, sind Häuser mit Mieten zwischen 2.200 und 3.000 Euro verfügbar. Diese Gebiete profitieren von ihrer Nähe zur Natur bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.
Das neu entwickelte Riedberg-Viertel hat sich als besonders attraktiv für Familien etabliert, mit modernen Reihenhäusern, die für 3.200 bis 3.800 Euro vermietet werden.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Verknappung des Angebots an Miethäusern erwartet. Die Mietpreise dürften um jährlich 4 bis 6 Prozent steigen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell begrenzte Angebot.
Ein Trend, der sich abzeichnet, ist die Umwandlung von gewerblich genutzten Objekten in Wohnhäuser, insbesondere in den Randbezirken. Dies könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen, allerdings erst nach entsprechenden Umbaumaßnahmen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt sich im Q3 2025 weiterhin angespannt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt bei 15,80 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht. Im Vergleich zum Q2 2025 haben sich die Mieten um 1,5 Prozent erhöht.
Die Gesamtmieten variieren stark nach Wohnungsgröße: Ein-Zimmer-Apartments (30-40 qm) kosten durchschnittlich 550 bis 750 Euro kalt, Zwei-Zimmer-Wohnungen (50-65 qm) zwischen 850 und 1.100 Euro, während Drei-Zimmer-Wohnungen (75-90 qm) Mieten von 1.250 bis 1.600 Euro erzielen. Große Vier-Zimmer-Wohnungen über 100 Quadratmeter liegen bei 1.800 bis 2.400 Euro Kaltmiete.
Marktdynamik
Der Wohnungsleerstand in Frankfurt verharrt mit 0,6 Prozent auf einem kritisch niedrigen Niveau. Dies liegt deutlich unter der als gesund geltenden Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Wohnungen ist im Vergleich zum Vorquartal um weitere 7 Prozent gesunken.
Die Nachfrage bleibt auf allen Ebenen hoch. Besonders stark ist der Wettbewerb um bezahlbare Wohnungen im mittleren Preissegment. Bei Besichtigungen sind regelmäßig 50 bis 100 Interessenten anwesend, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei nur 8 Tagen.
Die Neubautätigkeit im Mietwohnungsbereich hat sich leicht erholt, bleibt aber mit etwa 2.100 fertiggestellten Einheiten im Quartal unter dem Bedarf. Der Fokus liegt zunehmend auf kleineren, effizienten Grundrissen, um die Gesamtmiete trotz steigender Quadratmeterpreise bezahlbar zu halten.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen des Westends, der Innenstadt und des Nordends werden Spitzenmieten von 18 bis 24 Euro pro Quadratmeter erzielt. Das aufstrebende Ostend und das Bahnhofsviertel, die von umfangreichen Aufwertungsmaßnahmen profitieren, liegen bei 16 bis 19 Euro.
In den etablierten Wohnvierteln wie Bockenheim, Bornheim und Sachsenhausen bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtteile der äußeren Stadtbezirke wie Höchst, Griesheim oder Sossenheim bieten mit 11 bis 14 Euro pro Quadratmeter günstigere Alternativen.
Besonders dynamisch entwickelt sich das Gallus-Viertel, wo durch die Nähe zum Europaviertel und die verbesserte Infrastruktur die Mieten innerhalb eines Jahres um über 8 Prozent gestiegen sind. Auch in Fechenheim und Riederwald zeichnet sich durch geplante Stadtentwicklungsprojekte eine Aufwärtsbewegung ab.
Prognose und Ausblick
Die Mietpreisentwicklung wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter nach oben zeigen, wenn auch mit abgeschwächter Dynamik. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent. Die geplante Mietpreisbremse und regulatorische Eingriffe könnten die Entwicklung dämpfen, werden aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht lösen.
Mittelfristig könnte sich die Situation durch mehrere Großprojekte entspannen. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere wie das "Hilgenfeld" in Niederrad mit geplanten 1.200 Wohnungen und das "Ernst-May-Viertel" in Bornheim mit 900 Einheiten werden ab 2026/2027 zusätzlichen Wohnraum schaffen.
Ein weiterer Trend ist die zunehmende Bedeutung von energetischen Standards. Wohnungen mit guter Energieeffizienz erzielen bereits heute Mietaufschläge von 5 bis 8 Prozent, und dieser Unterschied dürfte sich mit steigenden Energiekosten weiter vergrößern.
Gesamtfazit und Marktausblick
Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q3 2025 als heterogen, aber insgesamt stabil. Während der Kaufmarkt erste Anzeichen einer Konsolidierung zeigt, bleibt der Mietmarkt aufgrund des strukturellen Angebotsdefizits unter Druck.
Die wichtigsten Trends im Überblick:
- Kaufmarkt: Moderate Preissteigerungen bei Häusern, Stagnation bei Eigentumswohnungen
- Mietmarkt: Anhaltender Preisdruck, besonders im Wohnungssegment
- Angebotssituation: Weiterhin kritisch niedrig in allen Segmenten
- Nachfrage: Robust, aber durch Zinsentwicklung gebremst im Kaufsegment
- Stadtentwicklung: Neue Quartiere versprechen mittelfristige Entlastung
Frankfurt bleibt als Finanzmetropole und internationaler Wirtschaftsstandort ein attraktiver Immobilienmarkt. Die Herausforderung für die kommenden Jahre wird darin bestehen, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu beeinträchtigen.
Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Konsolidierungsphase für wohlüberlegte Entscheidungen nutzen. Die Zeit der explosiven Preissteigerungen scheint vorerst vorbei, was den Markt berechenbarer macht. Gleichzeitig bleibt Frankfurt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke und der begrenzten Flächenverfügbarkeit ein Markt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.
Die Politik ist gefordert, durch intelligente Stadtplanung, beschleunigte Genehmigungsverfahren und gezielte Förderung den Wohnungsbau anzukurbeln. Nur durch eine signifikante Ausweitung des Angebots kann der Markt nachhaltig entspannt werden.
Dieser Marktbericht basiert auf den aktuellsten verfügbaren Daten und Expertenschätzungen für das dritte Quartal 2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Stand: Q3 2025
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