Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und dynamisch. Die Finanzmetropole bestätigt ihre Position als einer der attraktivsten und teuersten Immobilienstandorte Deutschlands. Während das Kaufsegment für Häuser eine bemerkenswerte Preissteigerung verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen erstmals seit längerer Zeit eine leichte Konsolidierung. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit weiter steigenden Preisen. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsstandort trotz des allgemein hohen Preisniveaus.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine beeindruckende Dynamik. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro wurde ein neuer Höchststand erreicht. Dies entspricht einer signifikanten Steigerung von 258 Euro oder 4,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung markiert eine der stärksten quartalsweisen Preissteigerungen der letzten Jahre und übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von 4,8 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnhäusern in Frankfurt unterstreicht. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies einen Kaufpreis von etwa 838.350 Euro, was einer Wertsteigerung von fast 40.000 Euro innerhalb eines Quartals entspricht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einem ausgeprägten Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot an Bestandsimmobilien bleibt knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Die Neubauaktivität bei Einfamilien- und Reihenhäusern zeigt sich weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die Knappheit verfügbarer Grundstücke und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent. Verkäufer befinden sich in einer ausgesprochen starken Verhandlungsposition und können ihre Preisvorstellungen meist vollständig durchsetzen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal nochmals verkürzt, wobei attraktive Objekte oft bereits vor der öffentlichen Vermarktung verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts. Premiumlagen wie das Westend, Sachsenhausen und das Nordend verzeichnen die stärksten Preissteigerungen und erreichen Spitzenwerte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. In diesen beliebten Vierteln ist die Nachfrage besonders ausgeprägt, da sie sowohl eine erstklassige Infrastruktur als auch eine hohe Lebensqualität bieten.

Die Stadtrandlagen zeigen sich nach wie vor günstiger mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.000 Euro, weisen jedoch ebenfalls eine deutliche Aufwärtstendenz auf. Stadtteile wie Nieder-Eschbach, Bergen-Enkheim oder Harheim profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und dem vergleichsweise größeren Angebot an Baugrundstücken. Besonders Familien zeigen verstärktes Interesse an diesen Lagen, was zu einer kontinuierlichen Preissteigerung führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch möglicherweise mit reduzierter Dynamik. Experten erwarten, dass sich die Preissteigerungsrate auf einem moderaten Niveau von 3 bis 5 Prozent jährlich einpendeln wird. Die anhaltende Attraktivität Frankfurts als internationaler Finanzplatz und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland werden weiterhin preistreibend wirken.

Mittelfristig könnte eine leichte Entspannung durch geplante Neubaugebiete und Nachverdichtungsprojekte eintreten. Allerdings wird dies voraussichtlich erst in 18 bis 24 Monaten spürbare Auswirkungen auf das Preisniveau haben. Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Faktor: Sollten die Hypothekenzinsen weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 erstmals seit längerer Zeit eine leichte Konsolidierung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro liegt das Preisniveau minimal unter dem Vorquartalswert von 6.494 Euro, was einer marginalen Preiskorrektur von etwa 0,26 Prozent entspricht. Diese Entwicklung markiert eine Zäsur nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen und wird von Marktbeobachtern als gesunde Stabilisierung interpretiert.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich das Preisniveau weitgehend stabil mit einem geringfügigen Rückgang. Für eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet der aktuelle Preis eine Gesamtinvestition von etwa 518.320 Euro. Die Preisspanne bleibt dabei erheblich: Während moderne Neubauwohnungen in Toplagen Preise von über 18 Euro pro Quadratmeter erzielen, sind ältere, unsanierte Wohnungen in einfacheren Lagen bereits ab 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter erhältlich.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist durch ein weiterhin knappes Angebot bei konstant hoher Nachfrage gekennzeichnet. Besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise sind stark nachgefragt und erzielen Spitzenpreise. Die Vermarktungszeiten für diese Objekte sind minimal, oft werden mehrere Kaufinteressenten gleichzeitig vorstellig.

Die Neubauaktivität zeigt sich stabil, jedoch ohne nennenswerte Expansion. Entwickler konzentrieren sich vermehrt auf hochpreisige Projekte in zentralen Lagen, was das Angebot im mittleren Preissegment zusätzlich verknappt. Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment bleibt auf historisch niedrigem Niveau, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen und bevorzugten Lagen Frankfurts halten ihr hohes Preisniveau stabil. Stadtteile wie die Innenstadt, das Westend und das Nordend verzeichnen kaum Preisrückgänge und bleiben mit Quadratmeterpreisen von 8.000 bis 10.000 Euro die teuersten Wohnlagen der Stadt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und kulturellen Einrichtungen sowie dem gehobenen Wohnumfeld.

In den Stadtrandlagen zeigen sich die Preise günstiger, allerdings mit deutlich geringerer Nachfrage. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Preungesheim bieten Eigentumswohnungen zu Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro an. Diese Lagen gewinnen besonders bei Erstkäufern und jungen Familien an Attraktivität, die aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen auf Alternativen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Phase der Seitwärtsbewegung mit leichten Schwankungen. Das hohe Preisniveau dürfte weitgehend erhalten bleiben, wobei spektakuläre Preissteigerungen wie in den vergangenen Jahren unwahrscheinlich erscheinen. Die Marktkonsolidierung wird als notwendige Atempause nach Jahren starken Wachstums gesehen.

Langfristig wird die Entwicklung maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Ein weiterer Anstieg der Hypothekenzinsen könnte die Nachfrage dämpfen und zu weiteren moderaten Preiskorrekturen führen. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als internationaler Finanzstandort attraktiv, was eine grundlegende Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum sicherstellt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei etwa 15 Euro liegt. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies eine Steigerung von 1 bis 2 Prozent, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ergibt sich somit eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.800 Euro. Neubauten und kürzlich sanierte Objekte mit gehobener Ausstattung erreichen dabei die oberen Preisregionen, während ältere Bestandsimmobilien ohne moderne Energiestandards eher im unteren Preissegment angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von extremer Knappheit geprägt. Die Neubauaktivitäten in diesem Bereich sind verschwindend gering, da sich Bauträger primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder den Geschosswohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was Vermietern eine außerordentlich starke Position verschafft.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf hohem Niveau stabil bis steigend. Besonders Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen, die sich den Kauf eines Eigenheims aufgrund der hohen Preise nicht leisten können oder wollen, treiben die Nachfrage. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die beliebten Vorstadtlagen wie Sachsenhausen-Süd, Oberrad oder Niederrad verzeichnen die höchsten Mietpreise für Häuser mit Werten von bis zu 20 Euro pro Quadratmeter für moderne Objekte. Diese Stadtteile bieten eine optimale Kombination aus ruhigem Wohnumfeld und guter Anbindung an das Stadtzentrum, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

In den Stadtrandgebieten wie Kalbach, Nieder-Erlenbach oder Harheim sind die Mieten mit 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter moderater. Diese Lagen profitieren von ihrer dörflichen Struktur und dem größeren Angebot an Häusern mit Gärten. Allerdings zeigt sich auch hier eine steigende Tendenz, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in zentraleren Lagen auf diese Gebiete ausweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch regulatorische Eingriffe wie verschärfte Mietpreisbremsen oder neue Bauvorschriften verändern. Allerdings ist angesichts der grundlegenden Marktmechanismen nicht mit einer deutlichen Entspannung zu rechnen. Die Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und privatem Außenbereich, verstärkt durch die Erfahrungen der Pandemiejahre, wird weiterhin hoch bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt setzt im dritten Quartal 2025 seinen Aufwärtstrend fort. Die Mietpreise zeigen eine breite Spanne von 10 bis über 18 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr der Immobilie. Im Vergleich zum Vorquartal verzeichnet das Segment eine Steigerung von 1 bis 3 Prozent, wobei Neubauwohnungen die stärksten Zuwächse aufweisen.

Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter werden vorrangig für moderne Neubauwohnungen in erstklassigen Lagen mit gehobener Ausstattung erzielt. Diese Objekte verfügen typischerweise über Balkone oder Terrassen, moderne Bäder, Einbauküchen und erfüllen aktuelle Energieeffizienzstandards. Am unteren Ende der Preisskala finden sich ältere, unsanierte Wohnungen in peripheren Lagen mit Mieten von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht geprägt. Das Angebot bleibt trotz kontinuierlicher Neubautätigkeit knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Neubauwohnungen werden bevorzugt nachgefragt und sind oft bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet.

Die Vermarktungszeiten sind minimal, qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen werden innerhalb weniger Tage vermietet. Bei Besichtigungsterminen ist es keine Seltenheit, dass sich 20 bis 30 Interessenten für eine Wohnung bewerben. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau von unter einem Prozent, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Innenstadtbereiche und beliebten Viertel wie das Bahnhofsviertel nach dessen Aufwertung, das Ostend und das Gallus verzeichnen die höchsten Mietpreise. Hier werden für moderne Zweizimmerwohnungen schnell 1.500 bis 2.000 Euro Kaltmiete fällig. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen im Bankenviertel.

Die Randgebiete wie Fechenheim, Höchst oder Sindlingen bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile erleben derzeit eine Renaissance, da sie für viele Mieter die letzte bezahlbare Option darstellen. Die Vermarktungszeiten sind hier tendenziell länger, wobei auch diese Lagen zunehmend von der allgemeinen Marktanspannung profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums hin. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate jährliche Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent. Das starke Interesse an Neubauwohnungen wird die Mieten in diesem Segment auf hohem Niveau halten oder weiter steigen lassen.

Langfristig hängt die Entwicklung maßgeblich von der Neubautätigkeit und politischen Interventionen ab. Die Stadt Frankfurt plant verschiedene Wohnungsbauprojekte, die mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen könnten. Allerdings wird angesichts des kontinuierlichen Zuzugs und der Attraktivität Frankfurts als Arbeitsstandort nicht mit einer grundlegenden Entspannung des Mietmarktes gerechnet. Die Einführung weiterer regulatorischer Maßnahmen wie verschärfte Mietpreisbremsen oder Milieuschutzgebiete könnte die Dynamik dämpfen, wird aber voraussichtlich das grundlegende Angebots-Nachfrage-Problem nicht lösen.

Zusammenfassende Marktbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisiger, aber differenzierter Markt. Während das Segment der Kaufhäuser eine bemerkenswerte Dynamik mit Preissteigerungen von fast 5 Prozent zeigt, deutet die leichte Konsolidierung bei Eigentumswohnungen auf eine mögliche Trendwende hin. Der Mietmarkt bleibt sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen angespannt mit weiter steigenden Preisen.

Die strukturellen Herausforderungen des Frankfurter Immobilienmarktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenztes Bauland – werden auch in absehbarer Zukunft bestehen bleiben. Die Stadt steht vor der Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig ihre Attraktivität als internationaler Wirtschaftsstandort zu bewahren. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf ein weiterhin hohes Preisniveau einstellen, wobei die Zeiten spektakulärer Wertsteigerungen möglicherweise vorüber sind.

Für potenzielle Käufer und Mieter bedeutet dies, dass eine sorgfältige Marktbeobachtung und schnelle Entscheidungsfindung essentiell bleiben. Die Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen bieten dabei Chancen für diejenigen, die bereit sind, Kompromisse bei der Lage einzugehen. Gleichzeitig zeigt die aktuelle Marktentwicklung, dass Frankfurt seinen Status als eine der teuersten Städte Deutschlands weiter festigt.