Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Marktsegmenten. Während sich der Häusermarkt weiterhin dynamisch entwickelt, stabilisiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit prägt weiterhin alle Marktsegmente und führt zu einem anhaltenden Preisdruck, insbesondere im Mietbereich.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt am Main verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.450 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.331 Euro lag, ergibt sich ein Zuwachs von 5 Prozent.

Diese kontinuierliche Preissteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wohnform in der Mainmetropole. Die moderate, aber stetige Aufwärtsentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren hin, wobei die Preise weiterhin auf einem historisch hohen Niveau verharren.

Marktdynamik

Die Angebotssituation hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verschärft. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Häuser ist gegenüber dem zweiten Quartal um 8 Prozent zurückgegangen. Diese Verknappung des Angebots steht einer weiterhin robusten Nachfrage gegenüber, was den Konkurrenzdruck unter Kaufinteressenten spürbar erhöht hat.

Besonders problematisch erweist sich die schwache Neubauaktivität. Die Fertigstellungen liegen etwa 30 Prozent unter den erteilten Baugenehmigungen, was auf anhaltende Herausforderungen in der Baubranche hindeutet. Diese Diskrepanz zwischen genehmigten und tatsächlich realisierten Projekten verschärft die strukturelle Angebotsknappheit zusätzlich und trägt maßgeblich zum anhaltenden Preisdruck bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche geografische Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die gute Anbindung an das Zentrum die Attraktivität für Käufer erheblich steigert. Diese verkehrsgünstig gelegenen Gebiete verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen und eine besonders hohe Nachfrage.

Die traditionell beliebten Wohnlagen in den etablierten Vierteln behaupten ihr hohes Preisniveau, während periphere Lagen ohne direkte Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr eine moderatere Preisentwicklung aufweisen. Die Bedeutung der Infrastruktur als preisbestimmender Faktor hat im Berichtszeitraum weiter zugenommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen lassen, da die Neubauaktivität weiterhin deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Der Markt zeigt zwar Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren, jedoch auf einem hohen Preisniveau.

Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch die wirtschaftliche Stärke Frankfurts als Finanzmetropole und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland, wird den Preisdruck aufrechterhalten. Eine signifikante Entspannung ist nur bei einer deutlichen Ausweitung der Neubautätigkeit oder einer nachlassenden Nachfrage zu erwarten, beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Frankfurt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro. Im Vergleich zum Vorquartal zeigt sich eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz, was auf eine Stabilisierung nach den Unsicherheiten der Vormonate hindeutet. Der Jahresvergleich offenbart einen marginalen Rückgang von 0,3 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 6.496 Euro lag.

Diese Preisentwicklung unterscheidet sich deutlich von der Dynamik im Häusermarkt und zeigt, dass der Wohnungsmarkt eine Phase der Konsolidierung durchläuft. Die leichte Erholungstendenz im Quartalsverlauf deutet jedoch darauf hin, dass der Preisboden möglicherweise erreicht wurde und eine allmähliche Stabilisierung einsetzt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Wohnungssegment ist durch eine Seitwärtsbewegung bei Angebot und Nachfrage gekennzeichnet. Im Gegensatz zum Häusermarkt zeigt sich hier eine gewisse Zurückhaltung sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was langfristig zu einer Verknappung des Angebots führen könnte.

Die aktuelle Marktsituation ist geprägt von einer abwartenden Haltung vieler Marktteilnehmer. Potenzielle Käufer hoffen auf weitere Preisanpassungen, während Verkäufer auf eine Markterholung warten. Diese Pattsituation führt zu der beobachteten Seitwärtsbewegung ohne signifikante Preissprünge.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl für das dritte Quartal 2025 keine expliziten Angaben zu Unterschieden nach Lagen vorliegen, bleiben die zentralen Lagen Frankfurts weiterhin besonders gefragt. Die etablierten Innenstadtbezirke und die angrenzenden beliebten Wohnviertel behaupten ihr Preisniveau, während in den Außenbezirken eine differenziertere Entwicklung zu beobachten ist.

Die Qualität der Mikrolage gewinnt zunehmend an Bedeutung. Wohnungen in ruhigen, grünen Seitenstraßen mit gleichzeitiger Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln erzielen Premiumpreise. Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf Objekte mit optimaler Kombination aus urbanem Lebensstil und Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Seitwärtsbewegung mit allmählicher Erholung erwartet. Der Markt hat sich nach den Unsicherheiten der vergangenen Jahre stabilisiert, und es zeichnet sich eine vorsichtige Rückkehr des Vertrauens ab. Eine deutliche Preiserholung ist jedoch erst mittelfristig zu erwarten, wenn sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiter verbessern.

Die strukturellen Faktoren, die den Frankfurter Wohnungsmarkt langfristig stützen - die Rolle als internationaler Finanzplatz, die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte - bleiben intakt. Dies spricht gegen einen nachhaltigen Preisverfall und für eine allmähliche Erholung in den kommenden Quartalen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Preisspanne von 15 bis 22 Euro pro Quadratmeter, wobei die Höhe stark von Lage und Ausstattung abhängt. Gegenüber dem Vorquartal verzeichnet das Segment einen Anstieg von 2 bis 3 Prozent, während sich im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 eine Steigerung von 3 bis 5 Prozent ergibt.

Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung der Mietpreise spiegelt die anhaltende Attraktivität von Mietshäusern wider, insbesondere für Familien, die sich den Kauf einer Immobilie in Frankfurt nicht leisten können oder wollen. Die moderate, aber stetige Preissteigerung zeigt, dass der Mietmarkt trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse weiterhin unter erheblichem Nachfragedruck steht.

Marktdynamik

Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Häuser hat sich parallel zum Kaufmarkt entwickelt und ist gegenüber dem zweiten Quartal 2025 um 8 Prozent zurückgegangen. Diese Verknappung des Angebots trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Neubauaktivität im Mietshausbereich bleibt deutlich hinter dem Bedarf zurück, was die Situation zusätzlich verschärft.

Besonders auffällig ist die geringe Fluktuation im Bestand. Mieter von Häusern tendieren zu längeren Mietdauern, was die Verfügbarkeit für neue Interessenten weiter einschränkt. Die wenigen verfügbaren Objekte werden oft innerhalb kürzester Zeit vermietet, häufig zu Preisen am oberen Ende der Marktspanne.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Miethausmarkt folgen einem ähnlichen Muster wie im Kaufsegment. Besonders dynamisch entwickeln sich die Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien, wo die gute Anbindung an das Zentrum einen erheblichen Mehrwert darstellt. Familien schätzen die Kombination aus guter Verkehrsanbindung und dem zusätzlichen Platzangebot, das ein Haus bietet.

In den traditionellen Wohnvierteln am Stadtrand, wie beispielsweise in Teilen von Sachsenhausen oder dem Nordend, sind Miethäuser besonders begehrt. Hier verbinden sich gewachsene Nachbarschaftsstrukturen mit guter Infrastruktur, was zu Mietpreisen am oberen Ende der Skala führt. Periphere Lagen ohne optimale Anbindung zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bleiben aber dennoch über dem Niveau der Vorjahre.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die kontinuierlichen, moderaten Preissteigerungen werden sich fortsetzen, solange das Angebot nicht substanziell ausgeweitet wird. Die strukturellen Herausforderungen - begrenzte Flächenverfügbarkeit, hohe Baukosten und regulatorische Hürden - lassen eine kurzfristige Entspannung unwahrscheinlich erscheinen.

Mittelfristig könnte eine Verlagerung der Nachfrage in das Umland zu beobachten sein, wo die Mietpreise noch moderater sind. Dies setzt jedoch eine weitere Verbesserung der Verkehrsanbindungen voraus. Für den Kernbereich Frankfurts ist weiterhin mit einem robusten Mietmarkt zu rechnen, der durch die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte und die begrenzte Verfügbarkeit von Kaufobjekten gestützt wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Das Segment der Mietwohnungen weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Preisspanne von 18 bis 25 Euro pro Quadratmeter auf, abhängig von Lage und Ausstattung. Die Preisentwicklung zeigt eine Steigerung von 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal und einen Zuwachs von 3 bis 5 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal 2024.

Diese Preissteigerungen im Mietwohnungsmarkt reflektieren die anhaltend hohe Nachfrage in Frankfurt, die durch den stetigen Zuzug von Fachkräften, insbesondere aus der Finanzbranche, genährt wird. Die Mietpreise bewegen sich weiterhin auf einem historisch hohen Niveau, wobei die obere Preisgrenze vor allem in zentrumsnahen, gut ausgestatteten Neubauwohnungen erreicht wird.

Marktdynamik

Die Verfügbarkeit von Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt. Die Anzahl der zur Vermietung stehenden Wohnungen ist um 8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal gesunken. Diese Entwicklung verschärft den ohnehin angespannten Mietmarkt zusätzlich. Die Neubauaktivität kann den Bedarf bei weitem nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten führt.

Besonders auffällig ist die kurze Vermarktungsdauer von Mietwohnungen. Attraktive Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können. Diese Marktmacht der Vermieter führt dazu, dass Mietpreise häufig am oberen Ende der möglichen Spanne angesetzt werden und dennoch Abnehmer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. Stadtteile entlang der U-Bahn-Linien verzeichnen eine besonders dynamische Entwicklung, da die gute Anbindung an das Zentrum für viele Mieter ein entscheidendes Kriterium darstellt. Die Innenstadtlagen und die angrenzenden beliebten Viertel wie das Westend, Sachsenhausen-Nord oder das Nordend erreichen Spitzenmieten am oberen Ende der Preisskala.

In den Außenbezirken zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während gut angebundene Stadtteile wie Bornheim oder Bockenheim weiterhin hohe Mieten erzielen, sind in peripheren Lagen ohne optimale Verkehrsanbindung moderatere Preise zu beobachten. Dennoch liegen auch diese Gebiete über dem Niveau der Vorjahre, was die flächendeckende Verteuerung des Wohnraums in Frankfurt unterstreicht.

Die Ausstattungsqualität gewinnt als Differenzierungsmerkmal zunehmend an Bedeutung. Modern ausgestattete Wohnungen mit Einbauküche, Balkon oder Terrasse und energieeffizienter Bauweise erzielen deutliche Aufschläge gegenüber dem Durchschnitt. Besonders gefragt sind Wohnungen in sanierten Altbauten, die historischen Charme mit modernem Wohnkomfort verbinden.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Die kontinuierlichen, moderaten Preissteigerungen werden sich fortsetzen, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot. Eine Trendwende ist nicht in Sicht, solange Frankfurt seine Position als führender Wirtschafts- und Finanzstandort behauptet.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden die Dynamik möglicherweise leicht dämpfen, jedoch nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Die Herausforderung besteht darin, ausreichend bezahlbaren Wohnraum für mittlere Einkommensgruppen zu schaffen, die zunehmend aus dem Markt gedrängt werden.

Langfristig könnte die Digitalisierung und die damit verbundene Flexibilisierung der Arbeitswelt zu einer teilweisen Entlastung führen, wenn mehr Menschen die Möglichkeit nutzen, außerhalb Frankfurts zu wohnen und nur gelegentlich in die Stadt zu pendeln. Bis diese Effekte spürbar werden, bleibt der Frankfurter Mietwohnungsmarkt jedoch ein Verkäufermarkt mit steigenden Preisen und knappem Angebot.

Gesamtfazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt. Während der Häusermarkt sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment eine dynamische Aufwärtsentwicklung zeigt, stabilisiert sich der Wohnungsmarkt auf hohem Niveau. Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das bestimmende Element aller Marktsegmente und wird durch die schwache Neubauaktivität noch verstärkt.

Die Mietmärkte zeigen sich besonders robust mit kontinuierlichen Preissteigerungen, was die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort unterstreicht. Die geografischen Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets werden zunehmend deutlicher, wobei die Qualität der Verkehrsanbindung als entscheidender Preisfaktor hervortritt.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei der Objektauswahl zunehmend wichtiger werden. Die Zeiten, in denen Käufer und Mieter aus einem breiten Angebot wählen konnten, sind vorerst vorbei. Der Frankfurter Immobilienmarkt bleibt ein Verkäufermarkt, der von strukturellen Knappheiten und anhaltend hoher Nachfrage geprägt ist.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die leichte Stabilisierung im Wohnungsmarkt fortsetzt und ob politische Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus greifen. Bis dahin müssen sich alle Marktteilnehmer auf ein weiterhin hohes Preisniveau und einen intensiven Wettbewerb um die verfügbaren Objekte einstellen.