Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main – Q3 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der fortgesetzten Stabilisierung. Als internationale Finanzmetropole und bedeutender Wirtschaftsstandort bleibt Frankfurt trotz erhöhter Zinsniveaus und wirtschaftlicher Unsicherheiten ein stark nachgefragter Wohnstandort. Die Marktdynamik wird weiterhin von einem strukturellen Nachfrageüberhang geprägt, während das Angebot in allen Segmenten begrenzt bleibt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.589 Euro/m². Dies stellt eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 5.500 Euro/m² lag. Der Preisanstieg von 89 Euro/m² entspricht einer Quartalssteigerung von rund 1,6 Prozent.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 zeigt sich eine deutlichere Preisentwicklung. Mit einem Anstieg von 5.331 Euro/m² auf 5.589 Euro/m² verzeichnet das Segment eine Jahressteigerung von etwa 5 Prozent. Diese Entwicklung liegt merklich über der allgemeinen Inflationsrate und unterstreicht die anhaltende Wertbeständigkeit von Häusern im Frankfurter Markt.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 850.000 Euro für kleinere Objekte mit etwa 150 Quadratmetern Wohnfläche und über 1,5 Millionen Euro für großzügige Häuser in bevorzugten Lagen. Reihenhäuser sind mit Preisen zwischen 650.000 und 900.000 Euro etwas erschwinglicher, bleiben aber ebenfalls auf hohem Niveau.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt trotz der gestiegenen Finanzierungskosten robust. Das Angebot ist weiterhin knapp, was zu einer schnellen Vermarktung führt. Gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen finden oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders begehrte Objekte deutlich schneller verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt aufgrund der hohen Grundstückspreise und der begrenzten Flächenverfügbarkeit gering. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Stadtrandlagen, wo noch vereinzelt Bauland zur Verfügung steht. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts sind erheblich. In den Premium-Lagen wie dem Westend, Nordend und Sachsenhausen liegen die Quadratmeterpreise für Häuser bei 7.000 bis 9.000 Euro/m². Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Die Stadtteile am Stadtrand wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro/m² eine günstigere Alternative. Diese Lagen gewinnen zunehmend an Attraktivität, besonders für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen.

Mittlere Lagen wie Bockenheim, Bornheim oder Höchst bewegen sich preislich zwischen 5.000 und 6.500 Euro/m². Diese Stadtteile profitieren von einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und einer zunehmenden Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums erwartet. Die Prognose geht von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 5 Prozent aus. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, getragen von der wirtschaftlichen Stärke Frankfurts und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte.

Mittelfristig könnten sich die Preise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, insbesondere wenn die Zinsen weiter steigen sollten. Die strukturelle Angebotsknappheit wird jedoch einem stärkeren Preisrückgang entgegenwirken. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin hohe Preise und einen kompetitiven Markt einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt beträgt im dritten Quartal 2025 6.479 Euro/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 6.450 Euro/m² lagen, zeigt sich eine marginale Steigerung von etwa 0,4 Prozent. Diese verhaltene Entwicklung deutet auf eine Phase der Konsolidierung nach den stärkeren Preisanstiegen der Vorjahre hin.

Die Gesamtkaufpreise für Eigentumswohnungen variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Einzimmerwohnungen mit 30 bis 40 Quadratmetern sind ab etwa 250.000 Euro erhältlich, während großzügige Vierzimmerwohnungen mit 120 Quadratmetern in guten Lagen schnell 800.000 Euro und mehr kosten. Penthouse-Wohnungen in Toplage erreichen Preise von über 15.000 Euro/m².

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine differenzierte Entwicklung. Während kleinere, bezahlbare Wohnungen weiterhin stark nachgefragt werden, ist bei Luxusobjekten eine gewisse Zurückhaltung spürbar. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich auf etwa 75 Tage verlängert, wobei gut geschnittene Zwei- und Dreizimmerwohnungen deutlich schneller verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment bleibt auf moderatem Niveau. Mehrere größere Projekte befinden sich in der Entwicklung, insbesondere in den Stadtentwicklungsgebieten wie dem Europaviertel und dem Frankfurter Bogen. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die Angebotsknappheit perpetuiert.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte oder Wohnungen in weniger gefragten Lagen. Die Fluktuationsrate ist gering, da viele Eigentümer angesichts der hohen Preise und steigenden Zinsen ihre Immobilien halten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede. Im Bankenviertel und im Westend werden Spitzenpreise von 8.000 bis 12.000 Euro/m² erzielt. Diese Lagen profitieren von der Nähe zu den Arbeitsplätzen im Finanzsektor und dem urbanen Lebensstil.

Die beliebten Wohnviertel Nordend, Bornheim und Sachsenhausen bewegen sich mit 6.500 bis 8.000 Euro/m² im oberen Mittelfeld. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus urbanem Flair, Grünflächen und kulturellem Angebot.

In den Außenbezirken wie Sossenheim, Zeilsheim oder Fechenheim sind Eigentumswohnungen mit 4.000 bis 5.500 Euro/m² deutlich günstiger. Diese Lagen gewinnen besonders bei jungen Familien an Attraktivität, die sich die zentralen Lagen nicht mehr leisten können.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichten Preisschwankungen erwartet. Die hohen Zinsen und die bereits erreichten Preisniveaus dämpfen die Nachfrage, während das knappe Angebot stärkeren Preisrückgängen entgegenwirkt.

Mittelfristig könnte sich der Markt zweiteilen: Während gut gelegene, energieeffiziente Neubauwohnungen weiter im Preis steigen dürften, könnten sanierungsbedürftige Altbauwohnungen aufgrund der hohen Modernisierungskosten unter Druck geraten. Die verschärften Energieeffizienzanforderungen werden zunehmend zum preisbestimmenden Faktor.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser in Frankfurt liegen im dritten Quartal 2025 zwischen 15 und 22 Euro/m², abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein Mietanstieg von etwa 2 bis 3 Prozent. Diese Entwicklung setzt den kontinuierlichen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 haben die Mieten für Häuser um 3 bis 5 Prozent zugelegt. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet damit monatlich zwischen 2.250 und 3.300 Euro Kaltmiete. Reihenhäuser sind mit 1.800 bis 2.500 Euro monatlich etwas günstiger zu mieten.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern ist extrem begrenzt. Neubauaktivitäten im Miethaus-Segment sind praktisch nicht existent, da sich Investoren auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Häuser werden meist von Privatpersonen vermietet, die temporär ins Ausland gehen oder aus anderen Gründen ihr Eigenheim zeitweise nicht selbst nutzen.

Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Besonders Familien mit Kindern und gehobenen Einkommen suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da die Kaufpreise für viele unerschwinglich geworden sind. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und Objekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

In den Premium-Stadtteilen wie Westend, Sachsenhausen-Nord und dem Diplomatenviertel werden für Häuser Spitzenmieten von 20 bis 25 Euro/m² und mehr verlangt. Diese Objekte richten sich an internationale Führungskräfte und Diplomaten, die oft von ihren Arbeitgebern unterstützt werden.

Die familienfreundlichen Stadtteile wie Dornbusch, Eschersheim und Ginnheim bewegen sich mit 16 bis 20 Euro/m² im mittleren Preissegment. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen städtischer Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Stadtteilen wie Nieder-Erlenbach, Kalbach oder Unterliederbach, sind Häuser mit 13 bis 17 Euro/m² vergleichsweise günstig zu mieten. Diese Lagen werden zunehmend attraktiver für Familien, die mehr Platz und Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent jährlich zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich nicht auflösen, da kaum neue Miet-Einfamilienhäuser auf den Markt kommen werden.

Langfristig könnte sich der Trend verstärken, dass Häuser zur Miete zu einem Luxusgut werden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden sich zunehmend auf das obere Preissegment konzentrieren. Familien mit mittleren Einkommen werden verstärkt auf Mietwohnungen oder den Kauf in Randlagen ausweichen müssen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine stark differenzierte Preisstruktur. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung erreichen Spitzenmieten von über 18 Euro/m², während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen noch für 10 bis 12 Euro/m² zu haben sind. Der Durchschnitt über alle Segmente liegt bei etwa 14,50 Euro/m².

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, wo der Durchschnitt bei etwa 14,20 Euro/m² lag, zeigt sich eine Steigerung von rund 2 Prozent. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt der Mietanstieg moderate 3 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltende Attraktivität Frankfurts als Wohn- und Arbeitsort wider.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt ist von einem extremen Nachfrageüberhang geprägt. Auf eine inserierte Wohnung kommen durchschnittlich 50 bis 100 Bewerbungen, in begehrten Lagen sogar deutlich mehr. Die Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten wählen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommen führt.

Die Neubauaktivität hat sich leicht erholt, bleibt aber unter dem Niveau, das zur Entspannung des Marktes nötig wäre. Jährlich werden etwa 3.000 bis 4.000 neue Wohnungen fertiggestellt, der Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 6.000 bis 7.000 Einheiten. Die Leerstandsquote liegt bei unter 1 Prozent und betrifft fast ausschließlich Wohnungen im Umbau oder in der Modernisierung.

Der soziale Wohnungsbau kommt nur schleppend voran. Die wenigen geförderten Wohnungen, die auf den Markt kommen, sind sofort vergeben. Die Wartelisten für Sozialwohnungen umfassen mehrere tausend Haushalte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Mietwohnungen finden sich im Westend, Nordend und in Sachsenhausen mit durchschnittlich 16 bis 20 Euro/m². Besonders begehrt sind hier die sanierten Altbauwohnungen mit Stuck und Parkett sowie moderne Neubauwohnungen mit Balkonen und gehobener Ausstattung.

Das mittlere Preissegment mit 13 bis 16 Euro/m² findet sich in Stadtteilen wie Bockenheim, Bornheim, Ostend und Gallus. Diese Viertel haben in den letzten Jahren eine deutliche Aufwertung erfahren und ziehen besonders junge Berufstätige und Studenten an.

Die günstigsten Mieten mit 10 bis 13 Euro/m² gibt es noch in den Randlagen wie Preungesheim, Bonames, Sindlingen oder Schwanheim. Diese Stadtteile werden zunehmend als Alternative entdeckt, besonders von Familien und Pendlern, die auf größere Wohnflächen angewiesen sind.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist keine Entspannung am Mietwohnungsmarkt zu erwarten. Die Prognosen gehen von weiteren Mietsteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent jährlich aus. Besonders im Segment der energieeffizienten Neubauwohnungen werden die Mieten überproportional steigen.

Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen nicht greift. Zudem führt die Knappheit dazu, dass Vermieter auch bei Bestandswohnungen die gesetzlichen Spielräume voll ausnutzen.

Langfristig wird sich der Mietwohnungsmarkt nur entspannen, wenn die Neubauaktivität deutlich gesteigert wird. Die Stadt Frankfurt plant verschiedene Großprojekte, deren Realisierung jedoch Jahre dauern wird. Bis dahin bleibt der Markt angespannt mit weiter steigenden Preisen und hohem Konkurrenzdruck unter den Wohnungssuchenden.

Fazit

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster, aber zunehmend ausdifferenzierter Markt. Während das Häusersegment sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich moderate bis deutliche Preissteigerungen verzeichnet, zeigt sich bei Eigentumswohnungen eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau.

Der Mietmarkt bleibt in allen Segmenten angespannt mit weiter steigenden Preisen. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum wird sich in absehbarer Zeit nicht auflösen, was Frankfurt zu einem der teuersten Wohnungsmärkte Deutschlands macht. Investoren und Selbstnutzer müssen sich auf anhaltend hohe Preise und einen intensiven Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Objekte einstellen.

Die Differenzierung zwischen energieeffizienten Neubauten und sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien wird sich in den kommenden Jahren verstärken. Dies bietet Chancen für Investoren, die in die energetische Sanierung investieren, stellt aber gleichzeitig eine Herausforderung für einkommensschwächere Haushalte dar, die zunehmend aus dem Markt gedrängt werden.